芻議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施

摘要：在社會進(jìn)步與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前進(jìn)途中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)起到顯著作用，尤其現(xiàn)代化城市建設(shè)中，房地產(chǎn)開發(fā)更加扮演著重要角色。認(rèn)識到成本控制和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營過程中的重要作用，并積極探討相關(guān)控制措施。將在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來持續(xù)經(jīng)營和健康發(fā)展中發(fā)揮巨大影響力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；成本控制；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；分析；防范

一 房地產(chǎn)開發(fā)及其基本特征

1 房地產(chǎn)開發(fā)

房地產(chǎn)又被稱作不動產(chǎn)，其包括房產(chǎn)和地產(chǎn)兩種財(cái)產(chǎn)形式，廣義上來講，它指的是土地、土地上的永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施和自然資源，以及由之衍生得到的和土地所有權(quán)相關(guān)的所有權(quán)利或權(quán)益，而狹義上的房地產(chǎn)即土地、土地上的永久性建筑物及由之衍生得到的各種物權(quán)，通常意義上的房地產(chǎn)即狹義的房地產(chǎn)，即房屋建筑物、土地、財(cái)產(chǎn)權(quán)屬。由此而得房地產(chǎn)開發(fā)，即促使土地和房屋不斷處于開發(fā)、改造和再開發(fā)狀態(tài)的活動，換言之，根據(jù)城市規(guī)劃的要求，房地產(chǎn)企業(yè)對土地開發(fā)和房屋建設(shè)實(shí)行“全面規(guī)劃、合理布局，綜合開發(fā)、配套建設(shè)”活動，以人力改造城市土地，并對各項(xiàng)工程建設(shè)進(jìn)展及相應(yīng)的市場營銷、物業(yè)管理施以有計(jì)劃、按比例地協(xié)調(diào)。以獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益及環(huán)境效益。房地產(chǎn)開發(fā)常見為房屋開發(fā)和土地開發(fā)兩種類型，房屋開發(fā)即借助于一定的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)手段建造房屋的過程，土地開發(fā)即借助于一定的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)手段把自然狀態(tài)的土地加工為城市建設(shè)用地的過程。

2 房地產(chǎn)開發(fā)的特征

長期性是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的最明顯特征。從投入資本至資本回收，從破土動工至形成產(chǎn)品，任何一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都應(yīng)經(jīng)歷多個階段，特別在建筑施工階段，其更應(yīng)投入巨大的人力、物力和財(cái)力，這一過程的資金到位狀況與企業(yè)經(jīng)營發(fā)展關(guān)系重大。一般而言，一個普通的開發(fā)項(xiàng)目完成時間少則兩三年，規(guī)模較長、成片開發(fā)的項(xiàng)目則需要更長時間去完成。

綜合性是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的最本質(zhì)特征。從內(nèi)在要求分析，現(xiàn)代化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須對建筑地塊和房屋建筑施以有目的的建設(shè)，并要對開發(fā)地區(qū)一些必要的公用設(shè)施及公用建筑予以統(tǒng)一規(guī)劃。再從開發(fā)過程分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)相關(guān)項(xiàng)目的過程中，要與規(guī)劃、設(shè)計(jì)、供電、供水、電訊、施工、交通、教育、環(huán)境、消防、園林等多個部門合作，同時還極可能要涉及到征地、拆遷、安置等多個工作環(huán)節(jié)。開發(fā)項(xiàng)目不同，所涉及到土地條件、建筑設(shè)計(jì)、融資方式、施工技術(shù)、市場競爭等各個方面情況均不相同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便應(yīng)對其進(jìn)行綜合考慮、統(tǒng)籌安排、尋找最佳方案。

此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還具有較強(qiáng)的時序性和地域性。房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)則是一項(xiàng)操作性極強(qiáng)的工作，由開發(fā)實(shí)務(wù)角度來講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成某個開發(fā)項(xiàng)目時，必須受到政府土地、規(guī)劃、建設(shè)等多個部門行政管理審批手續(xù)的影響，實(shí)施某個開發(fā)項(xiàng)目時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便應(yīng)制定周密的計(jì)劃，以協(xié)調(diào)各方關(guān)系，縮短周期、降低風(fēng)險(xiǎn)；地域性則體現(xiàn)在開發(fā)項(xiàng)目多受地段、區(qū)位的影響，比如交通、購物、環(huán)境、升值潛力等多個因素都對開發(fā)項(xiàng)目的選址影響甚大。

二 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理及其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理內(nèi)容

經(jīng)營即企業(yè)有預(yù)測、有目的、有決策的經(jīng)濟(jì)活動，管理即企業(yè)出于實(shí)現(xiàn)某一經(jīng)營目標(biāo)的目的，計(jì)劃、指揮、協(xié)調(diào)、檢查、監(jiān)督經(jīng)營活動中的組織工作，則經(jīng)營管理即企業(yè)以最小風(fēng)險(xiǎn)投入獲得最大效益的過程，在此過程中，成本控制貫穿于企業(yè)活動始終井成為主要內(nèi)容。具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其經(jīng)營管理內(nèi)容指的足以市場行為，獲取土地使用權(quán)，并通過規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及房屋租售等方式，以最小風(fēng)險(xiǎn)投入獲得最大經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)活動過程，則房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性預(yù)測及成本控制即為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理活動的主要內(nèi)容。

首先是可行性預(yù)測，一項(xiàng)完整、準(zhǔn)確的預(yù)測須能在其日后開發(fā)經(jīng)營活動中發(fā)揮指導(dǎo)性作用，根據(jù)其過程，預(yù)測可分為明確預(yù)測目標(biāo)、收集資料、選取預(yù)測方法、預(yù)測并得出初步結(jié)果、分析預(yù)測結(jié)果并修正調(diào)整、撰寫預(yù)測報(bào)告、追蹤反饋等七個步驟。然后是成本控制，成本即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)商品開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營等各個過程中所支出各項(xiàng)費(fèi)用的總和，如土地征用和拆遷補(bǔ)償、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)以及公共配套設(shè)施費(fèi)與開發(fā)間接費(fèi)等，不同的開發(fā)階段應(yīng)實(shí)施不同的成本控制措施。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)本質(zhì)上是資本價值的經(jīng)營，風(fēng)險(xiǎn)簡言之是結(jié)果差異造成的結(jié)果偏離，即期望結(jié)果的可能偏離，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)則表現(xiàn)為經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、分配風(fēng)險(xiǎn)等不同形式，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在不同的表現(xiàn)形式和不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類別，以現(xiàn)金流量為參照，現(xiàn)金在不同階段流人流出的不確定性即表現(xiàn)出不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類別，其中主要有經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和籌資風(fēng)險(xiǎn)，前者是以現(xiàn)金流入的角度反映出無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期資本價值的可能性，后者是以現(xiàn)金流出的角度反映出到期無法履行資本清償義務(wù)的可能性，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是籌資風(fēng)險(xiǎn)的根源，籌資風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)出經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的后果。

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理過程中，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)所受影響因素主要有選址、出租需求的變動情況、經(jīng)營成本的變動情況、調(diào)整租金的能力、欠租損失和租戶違約的可能性、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)等，任何一種因素都會對房地產(chǎn)開發(fā)中的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生重大影響?；I資風(fēng)險(xiǎn)是一種結(jié)果性風(fēng)險(xiǎn)，其不僅可能因經(jīng)營不善間接導(dǎo)致，還可能因自身行為帶來風(fēng)險(xiǎn)，這意味著籌資行為只要存在便具有風(fēng)險(xiǎn)，無論是債務(wù)籌資或權(quán)益籌資，無論是長期籌資或短期籌資，而其風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)則是籌資結(jié)構(gòu)的失衡，即籌資來源結(jié)構(gòu)和期限結(jié)構(gòu)及其相互聯(lián)結(jié)關(guān)系的失衡。

三 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的具體措施

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制措施

在選立項(xiàng)階段，應(yīng)做好可行性分析和成本測算。項(xiàng)目可行性經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括內(nèi)部收益率、銷售凈利率等核心指標(biāo)，以及總投資回報(bào)率、獲利指數(shù)、銷售毛利率、資金峰值比例、啟動資金獲利倍數(shù)，地價支付貼現(xiàn)比等參考指標(biāo)；在成本估算方面，應(yīng)根據(jù)會計(jì)分類，盡可能將其細(xì)化，使之在日后成本控制環(huán)節(jié)可有的放矢，在此基礎(chǔ)上還應(yīng)進(jìn)行現(xiàn)金流安排，好的資金鏈條將對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理起到積極作用，

在設(shè)計(jì)階段，應(yīng)降低建筑安裝成本，做好設(shè)計(jì)階段的投資控制，這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行方案設(shè)計(jì)和工程設(shè)計(jì)招投標(biāo)制度，加強(qiáng)技術(shù)溝通并實(shí)行限額設(shè)計(jì)、大力開展價值工程方法的應(yīng)用、強(qiáng)化設(shè)計(jì)出圖前的審核。

在基建階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照基建程序辦事，即遵循工程建設(shè)的客觀規(guī)律辦事，合理確定開工順序并提高交用標(biāo)準(zhǔn)等；搞好三通一平建設(shè)和土方平衡，即在項(xiàng)目開發(fā)過程中兼顧近期開工及中期、后期開工的工程，嚴(yán)格控制三通設(shè)施數(shù)量、提高設(shè)施利用率、防止重復(fù)拆搭、縮減費(fèi)用支出等。實(shí)施招投標(biāo)制度，即在承發(fā)包方面實(shí)施招投標(biāo)，以相應(yīng)的競爭機(jī)制和市場機(jī)制實(shí)行全面的造價管理；抓好施工階段的投資成本控制，即合理控制工程變更、嚴(yán)格審核承包商的索賠要求、認(rèn)真完成材料設(shè)備的加工訂貨等，強(qiáng)化竣工階段的審核，即依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙及合同規(guī)定，全部完成工程，配備竣工驗(yàn)收單，如有用項(xiàng)則須在驗(yàn)收單中加以注明，結(jié)算中給予扣除。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制其實(shí)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的根本目的，它從本質(zhì)上上包含了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的事前防范，對于規(guī)模較小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制重點(diǎn)即在于防范，若企業(yè)經(jīng)營規(guī)模較大，則應(yīng)實(shí)施“防范十控制”的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制原則。

在項(xiàng)目投資前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)做好充分的準(zhǔn)備工作，這是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的根本所在，其主要包括判斷投資切人點(diǎn)、實(shí)行市場分析等。按照所處房地產(chǎn)市場景氣循環(huán)階段，判斷出投資性房地產(chǎn)的切入點(diǎn)，市場供需平衡和不平衡現(xiàn)象表現(xiàn)出房地產(chǎn)市場的景氣程度，周而復(fù)始的重復(fù)發(fā)生狀況構(gòu)成景氣循環(huán)，即擴(kuò)張，收縮、衰退、復(fù)蘇，在不同的階段企業(yè)應(yīng)采取不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略，市場分析即分析市場宏觀環(huán)境、相同檔次和類型的投資性房地產(chǎn)的市場需求狀況以及競爭對手情況等，這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)立足于供需分析及未來市場增長潛力分析，選擇投資類型、做好定位、正確選址等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有期間的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制應(yīng)分為三個方面，即租金控制，調(diào)整租金靈活性以增強(qiáng)資金調(diào)整能力、增強(qiáng)租戶穩(wěn)定性、限制租戶經(jīng)營范圍、降低營業(yè)費(fèi)用并調(diào)整籌資結(jié)構(gòu)等；營業(yè)費(fèi)用控制，以確定的原則減少不必要費(fèi)用、以合理的避稅手段降低營業(yè)費(fèi)用、以分?jǐn)傎M(fèi)用的方式縮減實(shí)際承擔(dān)額等；籌資結(jié)構(gòu)控制，即籌資來源結(jié)構(gòu)與期限結(jié)構(gòu)控制，通過結(jié)構(gòu)調(diào)整，保持籌資結(jié)構(gòu)彈性，用來稀釋風(fēng)險(xiǎn)，比如以短期籌資和長期籌資、債務(wù)期限和投資期限相結(jié)合的方式，合理規(guī)劃企業(yè)現(xiàn)金流量，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)、降低風(fēng)險(xiǎn)。