淺談我國房地產業(yè)的稅收制度

摘要：我國房地產業(yè)涉及多個環(huán)節(jié)諸多稅種，折射出房地產業(yè)對國家財政收入的重要性，也反映了房地產稅制的復雜性和稅收征管的艱巨性。解決房地產稅收問題是一項系統(tǒng)工程，需要從多方面去完善，才能促進我國房地產業(yè)的健康發(fā)展，本文試圖從分析稅收在房地產價格調控中的作用入手，對完善我國房地產稅制結構提出一些思考。

關鍵詞：房地產價格；稅收調控；稅制結構

一、引言

經過多年的高速增長，我國的住房已經從過去的人均7平方米增加到30平方米，住房嚴重短缺的時代已經結束。近年來，我國房地產業(yè)發(fā)展非常迅速，成為支撐我國國民經濟發(fā)展的支柱產業(yè)，與此同時，圍繞房地產業(yè)的諸多爭論也從未停止過，其中，投資增長過快和房價上升過快是最主要的問題。本文試圖從分析稅收在房地產價格調控中的作用入手，對完善我過房地產稅制結構提出一些思考。

二、理論分析

1 影響房地產價格的因素

影響我國房地產價格的因素可以分為基礎性影響因素和非基礎性影響因素。其中基礎性影響因素主要包括以下六個方面：經濟增長、收入水平、人口數量及城市化、利率、通貨膨脹率和建筑成本。影響房地產價格的非基礎性因素主要是心理預期。當房地產價格上漲時，購買者可能不再根據自己的收入狀況或對房地產合理價格的判斷來決定是否購買。對于自住性購房者來說，房地產價格上漲的預期促使其將購房行為提前，認為如果不購買將來更難以負擔不斷上漲的房價，對于投機性購房者而言，對未來房地產價格上升足夠用來還貸的預期令其不必擔心還貸能力。在房地產價格上漲的條件下，心理預期因素會加速房地產需求短期內快速膨脹，而供給在短期內缺乏彈性，再加上高房價地區(qū)土地資源相對稀缺的現狀，從而強化人們的預期，導致價格進一步快速上漲。

2 房地產的稅收調控

由于基礎性因素引起與之保持均衡的房地產價格波動是正常的，不需要干預。當房地產價格波動開始偏離基礎性因素的發(fā)展時，無論這種波動的初始誘發(fā)因素是什么，就可能需要干涉。對房地產價格波動的調控不應是短期的，更不是要不斷變換手段，而是要形成一個合理的經濟制度，起到自動穩(wěn)定房價的作用。這其中，房地產稅收制度建設是極其重要的一個環(huán)節(jié)。稅收政策通過稅種和稅率的變動，來調節(jié)房地產市場的供給和需求。

三、我國現行房地產稅制的問題

我國現行房地產稅制的基本框架，是在1994年全面的結構性稅制改革后形成的，我國房地產業(yè)是現行稅制涉及稅種最多的行業(yè)，按照征收環(huán)節(jié)可分為保有環(huán)節(jié)和流轉環(huán)節(jié)的稅收。發(fā)生在流轉環(huán)節(jié)的稅種包括：營業(yè)稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城建稅和教育費附加；發(fā)生在保有環(huán)節(jié)的稅種有房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

現行中國房地產稅制基本是作用在銷售環(huán)節(jié)上，造成房地產保有和使用環(huán)節(jié)稅負畸輕而流轉環(huán)節(jié)稅負畸重。對房產而言，保有環(huán)節(jié)的房產稅對所有非營業(yè)用房一律免稅，失去了以財產稅調節(jié)收入分配的作用。而在房地產流轉環(huán)節(jié)，土地增值稅、營業(yè)稅和企業(yè)所得稅同時征收，稅負的轉嫁在一定程度上引發(fā)房價的上漲。

另外，現行的房地產稅制中，土地增值額的計算技術比較復雜，在實際征管中難以操作，實際的征收額并不高，基本失去了土地增值稅開征的初衷，不利于提高該稅種的征管效率和執(zhí)法的嚴肅性。此外，土地使用稅與房產稅在對同一目的物征收時，很難科學劃分房產價值和土地價值等，上述問題凸現了稅制設計上的不合理。

四、對我國現行房地產稅制優(yōu)化的思考

1 簡化課稅環(huán)節(jié)，發(fā)揮市場的資源配置作用

房地產市場運行過程主要包括四個階段，即土地取得階段、房地產開發(fā)階段、房地產經營階段和房地產保有階段。其中，土地取得階段已繳納了土地出讓金，不宜再對其課稅。而房地產開發(fā)階段實際是房地產商品的生產過程，如果課稅，將會占用開發(fā)資金，制約房地產的供給，故也不宜課稅，房地產經營階段則具有市場主體多元化、市場行為多樣化的特點，是房地產價值的實現過程，也是設置房地產稅收的主要階段，如可以設置營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、所得稅等。房地產保有階段可以將土地使用稅、房產稅等稅種合并，設置房地產物業(yè)稅，在此階段課稅可以起到促進節(jié)約和合理利用房地產資源的作用。

2 調整稅種稅率，建立具有穩(wěn)定房地產價格作用的稅制體系。

房地產稅制應是中性稅和累進稅相結合。房地產經營階段稅收應在抑制房地產企業(yè)過高利潤率的同時盡量保持中性，減少土地增值稅稅率級次，或把土地增值稅與過戶的房地產的面積聯系起來。作為調節(jié)房地產保有階段的財產稅性質的物業(yè)稅，可設計為具有一定累進性，如按人均住房面積和房產套數累進征稅，并設立免征額。另外，可將房地產稅收一定比例納入專項基金，專門用于保障性住房建設和維護。

3 完善房地產課稅的配套制度

強化房地產產權登記制度。發(fā)達國家大都具有十分完善的房地產產權登記制度，并輔之以高效的信息管理手段，增強房地產稅收課征的有效性和嚴肅性，是房地產稅收順利實施的重要保障。完善房地產價格評估制度，建立房地產評稅機構，一方面，要加強對房地產價格評估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產估價理論、方法體系，為房地產稅收計征提供科學的依據；另一方面，要在稅務部門內部建立評稅機構和專職評稅人員，加大房地產稅收征管的力度。