淺析影響昆明房?jī)r(jià)上漲的因素

摘要：近30年來， 昆明房?jī)r(jià)“只漲不跌”，為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，政府出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，但效果甚微。房?jī)r(jià)上漲，既有合理因素，收入增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程、入口增加、住房制度改革、傳統(tǒng)思維消費(fèi)習(xí)慣、購(gòu)房貸款、銀行利率低；有不合理因素，收入差距過大、房地產(chǎn)開發(fā)模式存在缺陷、投資渠道不暢、人民幣升值、住房社會(huì)保障體系不完善都或多或少刺激了住房需求量增長(zhǎng)，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)；上漲；因素；需求

回觀昆明房?jī)r(jià)多年來的變化趨勢(shì)，我們會(huì)震驚的發(fā)現(xiàn)，昆明已經(jīng)創(chuàng)造出30年“只漲不跌”的神話。1980年，昆明踏上住宅商品化之路，到1986年，房?jī)r(jià)基本保持在500元／平米以下。到1992年，也只在1000元／平米左右。這十幾年，是昆明房?jī)r(jià)漲幅的平緩期，1993年至1997年，是昆明房?jī)r(jià)上漲的快速階段，由于開發(fā)商與購(gòu)房者對(duì)品質(zhì)的要求不斷提高，房?jī)r(jià)明顯提上漲，到1997年，均價(jià)已接近2400元／平米，但都在二環(huán)路內(nèi)。到2002年，昆明房?jī)r(jià)終于沖破3000元大關(guān)。從2003年開始，房?jī)r(jià)漲幅更是驚人。田野咨詢機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2004年，昆明的房屋均價(jià)為2916元／平方米，增幅]7，7％，2005年，房?jī)r(jià)為3012元／平方米，增幅3，，]％2006年，房?jī)r(jià)為3304元／平方米，增幅9，7％；2007年，房?jī)r(jià)為4547元／平方米，增幅為37，6％，2008年房?jī)r(jià)為5131元／平方米，增幅為12，8％，2009年，房?jī)r(jià)達(dá)5533元／平方米，增幅達(dá)7，8％。2010年，房?jī)r(jià)繼續(xù)小幅度上漲，前途可謂“撲朔迷離”。

從以上數(shù)據(jù)不難看出，在過去的30年，昆明的房?jī)r(jià)一路飆升。尤其是近五年來，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)迅猛，從2004年到2006年，房?jī)r(jià)每年的增幅都保持在1 0％左右，而房?jī)r(jià)的爆發(fā)性增長(zhǎng)發(fā)生在2007年。

昆明房?jī)r(jià)上漲過快會(huì)加劇住房分配不公，損害房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的市場(chǎng)基礎(chǔ)，危及宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。因此為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，政府在利率、信貸、稅收、土地供給等方面出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，但是房?jī)r(jià)增速仍然維持在比較高的水平上。那么是什么原因造成房?jī)r(jià)持續(xù)上漲?

當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲有合理因素，也有不合理因素。從合理的角度講，收入增加、人口增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程等因素在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，但是僅僅這些因素不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)在短期內(nèi)普遍大幅度上漲，房?jī)r(jià)異常上漲是制度缺陷帶來的過度投資所致。這些非正常的制度因素包括：收入差距擴(kuò)大、房地產(chǎn)開發(fā)模式存在缺陷、強(qiáng)烈的人民幣升值預(yù)期、投資渠道狹窄以及住房社會(huì)保障體系不健全等。

一、引發(fā)房?jī)r(jià)上漲的合理因素

1 隨著收入增長(zhǎng)產(chǎn)生的真實(shí)需求

隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，人均可支配收入增加，產(chǎn)生了對(duì)住房升級(jí)換代、改善居住條件的需求。人均GDP與住房面積幾乎存在著正比例關(guān)系，居民住房消費(fèi)通常有三個(gè)發(fā)展階段——數(shù)量發(fā)展階段、數(shù)量與質(zhì)量并重發(fā)展階段、整體發(fā)展階段。根據(jù)昆明市的人均GDP推算，其住房需求正處于第二階段，即數(shù)量與質(zhì)量并重發(fā)展階段。未來隨著人均GDP的增加，住房需求將會(huì)進(jìn)一步增加。

2 城市化進(jìn)程拉動(dòng)住房需求增長(zhǎng)

1996年以來，我國(guó)進(jìn)入快速城市化階段，每年大約有2000萬農(nóng)村人口成為城鎮(zhèn)常住人口。城市人口增長(zhǎng)過程中會(huì)出現(xiàn)大量新婚家庭，這些新婚家庭需要住房，這必然會(huì)引起對(duì)城市住房需求的增長(zhǎng)，其次，在城市發(fā)展過程中，舊城改造產(chǎn)生了對(duì)住房的大量被動(dòng)需求。十幾年來，城市農(nóng)民工、外來工、流動(dòng)人口已經(jīng)逐漸成為城市生活中一個(gè)不可或缺的群體，再加上城市化進(jìn)程的加快，所謂的“都市圈”、“城市帶”使城市的規(guī)模不斷擴(kuò)大，城鄉(xiāng)之間的巨大經(jīng)濟(jì)差異，使農(nóng)民大量從農(nóng)村流入城市，大量的人口帶來了大量的住房需求，房?jī)r(jià)必然飛漲。

3 人口增加帶動(dòng)住房需求增長(zhǎng)

截至2005年1月6日我國(guó)人口已達(dá)13億。預(yù)計(jì)我國(guó)人口數(shù)量將在一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，到本世紀(jì)中葉將達(dá)到16億人口，年平均凈增加1000萬人以上，另據(jù)“五普”資料顯示，進(jìn)入21世紀(jì)后， 我國(guó)每年平均結(jié)婚人數(shù)達(dá)1000萬對(duì)以上，按照農(nóng)村人口占人口總數(shù)的60％計(jì)算，將有400多萬對(duì)城市人口結(jié)婚，假如每個(gè)家庭需要一套住房，則市場(chǎng)需求量為400多萬套住房。大量增長(zhǎng)的婚育家庭將對(duì)住房產(chǎn)生巨大需求。

4 住房制度改革釋放大量需求

隨著城鎮(zhèn)住房制度改革，各地紛紛取消福利分房，國(guó)家采取住房補(bǔ)貼、住房公積金等形式逐步確立了貨幣分房制度。1998年國(guó)家取消福利分房，實(shí)行貨幣分房制度，大量住房需求被釋放出來，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。隨著新的住房制度的建立，從舊體制中所釋放的需求已經(jīng)達(dá)到極限，但是已售公有住房二級(jí)市場(chǎng)的開放將會(huì)促進(jìn)新的住房需求增長(zhǎng)。

5 傳統(tǒng)思維消費(fèi)習(xí)慣導(dǎo)致住房需求增長(zhǎng)

傳統(tǒng)觀念認(rèn)為“有房才有家’、“房產(chǎn)是最持久的且可以傳承的財(cái)產(chǎn)” 。在這種觀念下，人們往往傾向于購(gòu)房置業(yè)，寧買不租。追求住房的一步到位，而一個(gè)民族的消費(fèi)習(xí)慣在短時(shí)間內(nèi)是很難改變的，所以在傳統(tǒng)習(xí)慣的作用下，住房需求被進(jìn)一步擴(kuò)大。

二、引發(fā)房?jī)r(jià)上漲的不合理因素

1 收入差距過大導(dǎo)致投資需求旺盛

收入差距擴(kuò)大是造成房地產(chǎn)投資需求旺盛的重要原因。收入差距的擴(kuò)大使消費(fèi)支出的增加幅度下降，更多收入被用來投資。而房地產(chǎn)作為一種良好的投資品種吸引大量社會(huì)剩余資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)中國(guó)人民銀行2007年一季度問卷調(diào)查顯示，家庭月收入在2000元以下的居民購(gòu)房意愿逐年下跌，而2000元以上的家庭購(gòu)房意愿不斷攀升，其中，家庭月收入在2000-5000元和5000-10000元之間的家庭購(gòu)房意愿最強(qiáng)。由此可見，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，在很大程度上是由于收入差距擴(kuò)大所造成的投資需求旺盛所致。

2 投資渠道不暢凸現(xiàn)房地產(chǎn)的投資價(jià)值

在一定程度上，房?jī)r(jià)上漲是因?yàn)橥顿Y渠道不暢造成的。大量社會(huì)剩余資金爭(zhēng)奪有限的投資機(jī)會(huì)，其中一些資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)短期內(nèi)大幅度上漲。投資渠道不暢表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是投資環(huán)境不健康，包括商業(yè)信用環(huán)境和司法環(huán)境惡劣，抑制了投資特別是產(chǎn)業(yè)投資。二是合法合規(guī)的投資渠道少，2005年前利率水平低，房貸條件寬松，所以2003年以來房地產(chǎn)成為吸引投資者的一個(gè)投資渠道。雖然2005年之后央行多次加息，房貸成本已經(jīng)大幅度提高，但是在沒有其他更好投資機(jī)會(huì)的條件下，投資者并不愿意撤出房地產(chǎn)市場(chǎng)。

3 人民幣升值預(yù)期吸引國(guó)際投機(jī)資本涌入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)必然會(huì)帶來本幣升值，在匯率升值預(yù)期下，大量國(guó)際游資通過各種渠道進(jìn)入國(guó)內(nèi)，對(duì)國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)造成一定沖擊。外資對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是外資直接開發(fā)房地產(chǎn)或者購(gòu)買房地產(chǎn)。前者會(huì)增加房地產(chǎn)供給，不過同時(shí)會(huì)引起土地需求擴(kuò)大，引起地價(jià)上漲。而后者并不能擴(kuò)大房地產(chǎn)供給，卻增加了需求，加劇了供求矛盾，直接抬高了房?jī)r(jià)。

4 住房社會(huì)保障體系不完善

住房是最基本的必需的生活條件之一，低收入家庭住房應(yīng)該納入社會(huì)保障體系而不應(yīng)該由市場(chǎng)解決。目前我國(guó)住房保障體系主要由面向中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用住房和面向城市最低收入家庭的廉租房體系構(gòu)成。但是住房保障覆蓋面低，供給規(guī)模小，分配過程不透明、房?jī)r(jià)高、建筑質(zhì)量差以及市政配套設(shè)施不全等，影響了住房保障效果。大量應(yīng)該享受住房保障的家庭并沒有被納入住房保障體系從而被迫推向市場(chǎng)，這既加重了低收入家庭的生活負(fù)擔(dān)，又人為地?cái)U(kuò)大了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，加劇了供求矛盾。

通過以上分析可以看到，房?jī)r(jià)上漲存在合理因素，也存在不合理因素。但房?jī)r(jià)上漲是長(zhǎng)期趨勢(shì)，是不可逆轉(zhuǎn)的，政府調(diào)控目的在于控制房?jī)r(jià)上漲速度以及限制房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度，房?jī)r(jià)調(diào)控是一個(gè)長(zhǎng)期過程，這是因?yàn)橐鸱績(jī)r(jià)持續(xù)上漲的制度因素與整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有直接關(guān)系，短期內(nèi)不能得到根本改觀，房?jī)r(jià)調(diào)控不應(yīng)該僅僅停留在市場(chǎng)層面，而應(yīng)該標(biāo)本兼治，著手調(diào)整引起房地產(chǎn)過度投資的制度基礎(chǔ)，即通過縮小收入差距、完善投資環(huán)境包括信用環(huán)境和司法環(huán)境、轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)開發(fā)和城市開發(fā)模式、完善住房社會(huì)保障體系。