滿洲里市城市基準(zhǔn)地價水平動態(tài)分析

摘 要:目前，城市基準(zhǔn)地價分為級別用途基準(zhǔn)地價和級別綜合基準(zhǔn)地價兩種類型，前者包括商業(yè)、住宅、工業(yè)等用地類型的土地使用權(quán)評估價格，其實(shí)質(zhì)是一種分類基準(zhǔn)地價，是我國大多數(shù)城鎮(zhèn)普遍采用的基準(zhǔn)地價表達(dá)方式。

關(guān)鍵詞:基準(zhǔn)地價;動態(tài)變化

中圖分類號:F29

文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)09-0092-02

1 概述

1.1 城市基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵及特點(diǎn)

一般認(rèn)為，某級別某用途基準(zhǔn)地價應(yīng)是該級別該用途土地的平均地價。為使分類地價評估成果更加直觀，并與市場地價水平相互協(xié)調(diào)、實(shí)現(xiàn)各城市之間地價的可比性，其應(yīng)具有明確且較為一致的評估條件:

(1)級別平均容積率;

(2)級別平均基礎(chǔ)設(shè)施完善程度;

(3)宗地平均開發(fā)程度;

(4)宗地平均區(qū)位條件及個別因素優(yōu)劣度;

(5)國家規(guī)定的該用途土地最高使用年限(如商業(yè)為40年，住宅為70年，工業(yè)為50年);(6)指定期日的時點(diǎn)地價;

(7)反映該級別該用途土地平均收益水平。按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的定義，基準(zhǔn)地價是指在某一時點(diǎn)上，在城鎮(zhèn)各土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)，在平均容積率水平和一定開發(fā)程度下的同一用途(商業(yè)、住宅、工業(yè)等)的法定最高出讓年限的完整土地使用權(quán)的平均價格。

1.2 區(qū)域概況

1.2.1 地理位置

滿洲里市位于自治區(qū)東北部，呼倫貝爾市西部，區(qū)域東鄰新巴爾虎左旗，西接新巴爾虎右旗，南瀕達(dá)賚湖，北與俄羅斯聯(lián)邦接壤。是內(nèi)蒙古自治區(qū)計劃單列的一個準(zhǔn)地級邊境城市，具有西鄰俄、蒙，東連東北經(jīng)濟(jì)腹地和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的優(yōu)勢，是真正的東亞之窗。

1.2.2 城市性質(zhì)

滿洲里市是我國第一大陸路口岸，是“歐亞大陸橋”上的重要城市和交通樞紐，是以進(jìn)出口資源加工業(yè)和煤炭工業(yè)為主導(dǎo)的國際貿(mào)易旅游城，是我國環(huán)渤海港口通往俄羅斯等獨(dú)聯(lián)體國家和歐洲的最便捷、最經(jīng)濟(jì)、最重要的陸海聯(lián)運(yùn)大通道，承擔(dān)著中俄貿(mào)易60%以上的陸路運(yùn)輸任務(wù)。

1.2.3 經(jīng)濟(jì)狀況

2008年滿洲里市生產(chǎn)總值達(dá)79.64億元，增長20.3%(按可比價格計算，下同)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值完成1.52億元，下降0.9%;第二產(chǎn)業(yè)增加值完成25.46億元，增長18.7%;第三產(chǎn)業(yè)增加值完成52.65億元，比上年增長21.6%，第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率達(dá)62.4%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為2:32:66(總體為100)。

2 研究內(nèi)容與研究意義

2.1 主要研究內(nèi)容

在闡述基準(zhǔn)地價動態(tài)變化研究現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，分析滿洲里市1999、2005、2007年城市基準(zhǔn)地價的變化情況，探討基準(zhǔn)地價變化的影響因素及其作用機(jī)制，研究基準(zhǔn)地價變化的內(nèi)在機(jī)理，考察基準(zhǔn)地價變化的歷史過程，發(fā)現(xiàn)基準(zhǔn)地價變化的規(guī)律，預(yù)測未來基準(zhǔn)地價變化趨勢及其在未來幾年內(nèi)的空間分布狀況。滿洲里市自1999年以來開始基準(zhǔn)地價評估，2005年進(jìn)行了一次更新。由于2007年尚未進(jìn)行基準(zhǔn)地價更新，因此在經(jīng)過詳細(xì)調(diào)查的基礎(chǔ)上，對滿洲里市進(jìn)行了地價評估，并使用該地價代替基準(zhǔn)地價，進(jìn)行動態(tài)變化分析。比較滿洲里市區(qū)1999年、2005年、2007年三個階段的地價評估工作，由于是三年的地價所以首先定義只準(zhǔn)地價的內(nèi)涵以2005年為準(zhǔn)?？梢悦黠@看出土地質(zhì)量評價的范圍不斷擴(kuò)展，三次評估確定的基準(zhǔn)地價也有一定的差異。但三輪土地估價研究采取的技術(shù)路線基本一致，即以土地定級為基礎(chǔ)，用市場交易資料與土地取得成本測算出商業(yè)、居住、工業(yè)等用地類型的基準(zhǔn)地價，并將城區(qū)土地劃分為四個級別，充分體現(xiàn)了土地質(zhì)量的空間差異。

2.2 研究意義

首先，基準(zhǔn)地價的動態(tài)變化是檢驗(yàn)滿洲里市城市土地合理利用的準(zhǔn)繩。從理論上來講，城市土地的合理利用與否是以是否獲得土地最高價值為標(biāo)準(zhǔn);對于所有者來講，是盡可能獲得最高的地租;對于使用者來講，是希望盡可能在有限的土地上獲得最大的利潤;對于同一塊土地來講，它的用途是可以互相代替的，規(guī)劃部門是想在這一塊土地上獲得最大效用，用戶想方設(shè)法找，獲得最大利潤的地方。因此，根據(jù)馬克思的地租地價理論可知，不同區(qū)位土地的級差收益所確定的基準(zhǔn)地價及其動態(tài)變化，就可以為城市規(guī)劃的編制和修訂提供重要依據(jù)。

其次，基準(zhǔn)地價的動態(tài)變化也是檢驗(yàn)城市總體規(guī)劃空間布局合理與否的重要依據(jù)。城市總體規(guī)劃中規(guī)模合理程度，環(huán)境衛(wèi)生條件適宜程度，公共基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施、文教設(shè)施配套程度、交通便捷程度、距離市中心的遠(yuǎn)近程度等，均通過地價的高低及其變化反映出來。最后，基準(zhǔn)地價的動態(tài)變化為規(guī)劃部門制定城市詳細(xì)規(guī)劃提供依據(jù)，標(biāo)準(zhǔn)宗地地價的動態(tài)變化是城市規(guī)劃區(qū)塊大小和限制性指標(biāo)確定的重要依據(jù)。

3 滿洲里市基準(zhǔn)地價動態(tài)變化分析

3.1 滿洲里市基準(zhǔn)地價內(nèi)部結(jié)構(gòu)比率動態(tài)分析

基準(zhǔn)地價內(nèi)部比率結(jié)構(gòu)是指不同地類之間以及不同級別之間的地價比率指數(shù)。包括同級各類地價比率指數(shù)、同級各類地價環(huán)比指數(shù)、同類各級地價比率指數(shù)和同類各級地價環(huán)比數(shù)四種類型。不同的城鎮(zhèn)規(guī)模、不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及不同的聚集程度都會影響到地價的比率結(jié)構(gòu)。本文計算出滿洲里市1999、2005、2007年城市土地同級內(nèi)部不同用地類型地價比率結(jié)構(gòu)和同類用地不同級別的地價比率結(jié)構(gòu)的特征值，在此基礎(chǔ)上分析了滿洲里市城市基準(zhǔn)地價內(nèi)部結(jié)構(gòu)的動態(tài)變化。

3.1.1 同級各類地價比率指數(shù)變化

同級各類地價比率結(jié)構(gòu)。的表示方法是以商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價為基準(zhǔn)值，住宅用地基準(zhǔn)地價和工業(yè)用地基準(zhǔn)地價分別與商業(yè)用地基準(zhǔn)地價的比值作為比率指數(shù)，即:

(1)式中，Ps為商業(yè)用地基準(zhǔn)地價，Pz為住宅用地基準(zhǔn)地價，Pg為工業(yè)用地基準(zhǔn)地價。通過對滿洲里市1999、2005、2007三年的基準(zhǔn)地價統(tǒng)計、計算得到各類用地基準(zhǔn)地價的a值。

3.1.2 滿洲里市土地同級各類地價指數(shù)(a)變動分析

(1)三個階段α值的共同特征

①αzs和αgs均小于1，且αzs大于αgs。表明各級地內(nèi)均以商業(yè)用地價格最高，任意級別用地的基準(zhǔn)地價比率指數(shù)均從商業(yè)用地向住宅和工業(yè)用地依次降低，這充分說明滿洲里市經(jīng)濟(jì)是以商業(yè)為主，工業(yè)發(fā)展相對緩慢。

②除1999年外，其余各年用地的α值由Ⅰ級到Ⅳ級都有逐級增大的趨勢，說明由商業(yè)地價向住宅、工業(yè)地價的降變幅度隨土地級別降低而逐漸減小，反映了各類地價差別由城市中心向外圍地區(qū)逐漸變小的特征，體現(xiàn)出城市土地價格的決定性影響因素是區(qū)位。

③由一級地到四級地，αgs的增長幅度大于αzs，說明工業(yè)用地價格隨土地級別降低而降低的程度小于住宅，反映出工業(yè)用地的發(fā)展有向城市外圍擴(kuò)展的趨勢，體現(xiàn)了現(xiàn)代城市工業(yè)布局和城市土地利用結(jié)構(gòu)的變化特征，為利用地價政策杠桿來促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和生產(chǎn)布局優(yōu)化提供了科學(xué)依據(jù)。

(2)α值隨時間變化的動態(tài)特征

①2007年的αzs與αgs值小于2005年，說明由2007年到2005年，商業(yè)地價與住宅地價、工業(yè)地價之間的差別越來越大，即商業(yè)地價上漲幅度遠(yuǎn)大于住宅與工業(yè)地價的上漲幅度，體現(xiàn)了不同土地利用的收益能力差異懸殊。

②從1999年到2005年，αzs值增長幅度較大，表明住宅地價整體水平有很大提高，尤其是在Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ級地內(nèi)αzs值明顯升高，說明Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ級地是居住用地的理想?yún)^(qū)域或集中地段。

③1999年到2007年，αgs值相差不大，表明工業(yè)地價漲幅不大。

④由1999年到2007年，α值在Ⅰ、Ⅱ級地變化較小，在Ⅲ、Ⅳ級地變化最大，說明在城市中心區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施已較完善，用地結(jié)構(gòu)相對合理，不同用途地價之間比例關(guān)系較為固定;而隨著城市建設(shè)與發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市用地和后備發(fā)展土地面積明顯擴(kuò)張，Ⅲ、Ⅳ級地區(qū)域在基礎(chǔ)設(shè)施、交通條件、生活便利程度等方面有較大改善，致使土地供求關(guān)系發(fā)生變化，土地質(zhì)量顯著提高。

3.2 滿洲里市平均地價動態(tài)分析

3.2.1 地價均值的變化

因?yàn)槌擎?zhèn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，使?jié)M洲里市三次基準(zhǔn)地價的評估范圍有很大不同，且評價區(qū)內(nèi)部土地級別的邊界與面積變動較大，若僅以三輪基準(zhǔn)地價的絕對數(shù)值對其動態(tài)變化進(jìn)行比較與分析，可比性較差。因此應(yīng)對三期土地定級估價成果進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚?，計算其在同一分級面積內(nèi)地價的變化幅度。根據(jù)公式1計算各用途土地在現(xiàn)狀(2007年)土地級別內(nèi)平均基準(zhǔn)地價。

根據(jù)數(shù)據(jù)，以2005年各級別土地面積為比較范圍，用公式2、公式3和公式4分別計算出滿洲里市各年度分類地價均值、分級別地價均值和綜合地價均值。

oj=∑nj=1PoijSij∑nj=1Sij公式(2)

oj為第i類用地的平均基準(zhǔn)地價;Poij為第i類用地第j個級別的基準(zhǔn)地價;Sij為第i類用地第j個級別面積;n為第i類用地地價級別個數(shù)。

oj=∑4j=1PoijSij∑4j=1Sij公式(3)

oj式中，為第j級土地的平均基準(zhǔn)地價;Poj為第j級地中第i類用地基準(zhǔn)地價;為第j級地中第i類用地面積。

=∑3i=1PoijSi∑3i=1Si公式(4)

式中，為綜合地價均值，Poi為第i類用地平均基準(zhǔn)地價，Si為第i類用地面積。

3.2.2 滿洲里市各類地價均值的變化規(guī)律分析

(1)分類地價均值的變化規(guī)律

從結(jié)果可以看出，滿洲里市各類用地基準(zhǔn)地價隨時間變化表現(xiàn)出不同變化趨勢，其變化結(jié)果如下:

①在商、住、工三類用地中商業(yè)用地的價格最高，居住用地次之，工業(yè)最低，體現(xiàn)了不同用途的土地收益與土地質(zhì)量的相關(guān)關(guān)系。

②各類用地價格之間存在較大的差異，其中商業(yè)用地與居住用地之間、商業(yè)用地與工業(yè)用地之間差別明顯;居住用地與工業(yè)用地之間的差別不如前者顯著，但仍存在一定的差距。

③三類用地的地價都隨時間的推移發(fā)生了變化，均呈現(xiàn)為上升趨勢。商業(yè)用地價格上升幅度較大，居住次之，工業(yè)變化幅度最低。

(2)分級地價均值的變化規(guī)律

①我們從數(shù)據(jù)可以看出各級別用地均以一級地價最高，二、三、四級依次降低，表現(xiàn)出級差地租的顯著差異。

②一級和二級地之間降幅最大，二級、三級和三級、四級之間地價變化較為平緩。一級地地處市中心，可知各級地價的差別由城市中心向外圍地區(qū)逐漸變小的特征，表明區(qū)位條件是形成土地價格的決定性因素。

③各級別地價曲線隨時間變化波動程度逐漸加大，表明各級別間地價在逐年增大。

④從1999年-2005年-2007年，各級別地價均呈上升趨勢。

(3)綜合地價均值的變化規(guī)律

從結(jié)果可以看出，各年度綜合地價均呈上升趨勢，1999年—2005年，地價增幅顯著，但2005年—2007年地價增加幅度不大。

4 滿洲里市基準(zhǔn)地價變動原因分析

4.1 社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好，市場需求強(qiáng)勁是地價上漲的主要動力

自土地政策改革以來，滿洲里市的土地市場日趨活躍，且滿洲里地處我國北疆，與俄羅斯及蒙古接壤，是我國最大的陸路口岸，中俄貿(mào)易的主要過貨口岸，外來經(jīng)商人口較多，多方面刺激了滿洲里市的地價增長。社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好、社會購買力增強(qiáng)、全市良好的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢對土地生產(chǎn)要素的需求壓力仍然存在，而土地供給從緊，勢必通過供需關(guān)系的改變，帶動城市地價水平的上漲。

4.2 土地資源供給的有限性是地價上漲動力之一

滿洲里市建成區(qū)規(guī)劃面積為81.09平方公里，人多地少是我國的基本國情，土地資源的稀缺性、土地供應(yīng)的有限性及區(qū)位的差異性，客觀上決定了土地供應(yīng)的相對不足和土地供需不平衡。從土地區(qū)位看，在滿洲里市城市內(nèi)部，城市中心區(qū)人口集中，拆遷成本進(jìn)一步加大，存量土地的可供量日益減少。在當(dāng)前住房需求快速增長的情況下，進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)開發(fā)的土地供需矛盾，土地供給缺乏彈性和需求不斷增長之間的矛盾尤為突出。所有這些矛盾將進(jìn)一步增加土地價格上漲的壓力。

4.3 市場需求

滿洲里市良好的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢對土地生產(chǎn)要素的需求壓力仍然存在，而土地供給從緊，勢必通過供需關(guān)系的改變，帶動城市地價水平的上漲。城市化進(jìn)程的加快、外來人口的不斷增長增加了對土地的需求，促使地價抬升。

4.4 國家宏觀政策的調(diào)控，保障地價的平穩(wěn)上漲

從國家政策分析，自2006年4月以來，中央相繼出臺了“國六條”、“九部委十五條”等一系列新的、更具有操作性的調(diào)控措施，以穩(wěn)定過快上漲的住房價格。這些措施在一定程度上遏制了房地產(chǎn)的過快、過熱發(fā)展，對穩(wěn)定房價起到了一定的作用，也減緩了地價上漲速度。5 滿洲里市未來基準(zhǔn)地價變動趨勢預(yù)測

5.1 滿洲里市整體地價水平仍將呈上升趨勢

城市區(qū)位、人口與城市化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、基礎(chǔ)設(shè)施及城市規(guī)劃都是影響城市土地價格的主要因素。滿洲里地處中俄蒙三國交界處，地理位置尤為重要。近幾年隨著基礎(chǔ)設(shè)施和城市規(guī)劃的逐步完善，吸引了大量的投資，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，對土地的需求也逐年增加。但土地供給卻受到嚴(yán)格限制，供不應(yīng)求，因此滿洲里市土地價格會持續(xù)上漲。

5.2 城市中心地帶商業(yè)用地的價格會明顯上升，另外工業(yè)用地的價格也會表現(xiàn)出上升狀態(tài)

隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城鎮(zhèn)居民收入水平不斷提高，社會消費(fèi)能力不斷增強(qiáng)，對商業(yè)服務(wù)業(yè)的需求增加，隨之而來的即是城鎮(zhèn)第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴(kuò)大，商業(yè)用地的用地需求量將逐步增加。滿洲里市中心有大量俄羅斯商人出入，因?yàn)閷Χ碣Q(mào)易利潤較大，滿洲里市中心商業(yè)用地是商家的必爭之地，造成了“寸土寸金”競爭局面。

5.3 居住用地價格將表現(xiàn)為穩(wěn)中有升，漲幅不會太大

近年來，隨著滿洲里城市建成區(qū)的不斷擴(kuò)大，滿洲里市居住用地面積不斷擴(kuò)大，居住用地供給量增加，必然影響土地價格的上漲。1999年-2005年居住用地價格有較大增加，之后經(jīng)過調(diào)整，2005年-2007年，其價格漲幅不大，另外福利分房政策取消后，大多數(shù)單位的住房出售和改革工作已經(jīng)完成，居民的住房問題大部分已得到解決。今后，房地產(chǎn)市場以零散客戶為主，因此，居住用地的價格漲幅不大。

6 結(jié)論

在已知滿洲里市1999年、2005年、2007年基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上，通過運(yùn)算得出:

6.1 滿洲里市基準(zhǔn)地價內(nèi)部結(jié)構(gòu)的動態(tài)變化特征:

(1)各級土地均以商業(yè)用地價格最高，住宅用地價格次之，工業(yè)地價最低。

(2)各類地價之間存在較大差異，商業(yè)與住宅地價的差別大于住宅與工業(yè)地價的差別，且級別越高差距越大。

(3)各類用地均以I級地地價最高，并隨土地級別降低逐漸降低，其中商業(yè)用地價格降幅最大，住宅與工業(yè)地價降變速率相差不大。

(4)商業(yè)用地地價各級間差異最大，工業(yè)最小，且各級間變化速率在城市外圍地帶達(dá)到最大。6.2 滿洲里市城市基準(zhǔn)地價的動態(tài)變化特征:

(1)整體地價水平仍然穩(wěn)中有升，尤其是城市外圍土地價格增長幅度較大不僅同一地塊土地價格有所上升，而且同一基準(zhǔn)地價水平下的土地面積在不斷擴(kuò)大。

(2)城市商業(yè)、住宅、工業(yè)、綜合用地基準(zhǔn)地價隨土地級別的降低而降低。

(3)三類用地中以商業(yè)用地價格最高，住宅次之，工業(yè)最低。

(4)各類用地價格之間存在較大差異，其中商業(yè)與住宅、工業(yè)地價間的差別顯著，而住宅與工業(yè)用地價格相差不大。

同時分析了滿洲里市基準(zhǔn)地價動態(tài)變化的原因，也可以為滿洲里日后基準(zhǔn)地價更新和投資者的投資計劃提供依據(jù)。