新政“洪波涌起” 樓市“一地雞毛”

當(dāng)年曹孟德面對著大海，曾經(jīng)發(fā)出“秋風(fēng)蕭瑟，洪波涌起”的感慨。如今用老曹的這句詩來形容當(dāng)下中國樓市，可以說是再貼切不過了。從今年4月至今，中央的各種樓市調(diào)控措施層出不窮、步步升級，而當(dāng)下的樓市也是觀望氣氛濃厚，讓人不禁感到隱隱寒意。面對這種局面，很多人不禁要問:“房地產(chǎn)的冬天真的要來了嗎?”

限購引起退房潮

“史無前例”，這是各種媒體在談到限購令時最常用到的一個詞。

截至目前，我國對住房采取限購措施的城市數(shù)量已達(dá)14個。根據(jù)各城市頒布限購令的寬嚴(yán)程度，深圳、南京直接對第三套房“限購”，被稱為“嚴(yán)厲版”的限購令，而上海、杭州等其他城市對原有住房“既往不咎”，每個居民家庭仍可再購一套新房，由此被稱為“溫柔版”限購令。

深圳“嚴(yán)厲版”一公布，的確起到了立竿見影的效果。由于限購令直接禁止了已擁有2套住房的居民家庭再購房，退房現(xiàn)象開始大規(guī)模涌現(xiàn)。從10月8日開始，市民紛紛涌向深圳市規(guī)劃國土房產(chǎn)信息中心開具房屋產(chǎn)權(quán)查詢證明，隨后的兩天達(dá)到“井噴”狀態(tài)，出現(xiàn)千人排隊(duì)的壯觀景象。一方面，套數(shù)限購政策讓一部分有能力購房的人群也無法再購置新房，退房成為唯一選擇。另一方面，目前按揭貸款門檻提高，迫使不少購房者因?yàn)橘Y金壓力而考慮退房。統(tǒng)計(jì)表明， 從10月8日至17日的10個交易日里，深圳共成交758套新房住宅，日均成交約76套，較9月份日均成交的180套萎縮58%。

“金融組合拳”左右開打

10月20日，央行在時隔34個月后首度加息，令許多人為之錯愕。正當(dāng)限購潮的影響逐步擴(kuò)散之際，加息突如其來，其對樓市的打壓不言而喻。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)坦言，如果加息至4%，樓市將“窒息”。

加息對房地產(chǎn)市場的影響或許不及“限購令”來得大，卻可見政府調(diào)控樓市的決心和力度。畢竟之前不少業(yè)內(nèi)人士曾預(yù)測，加息不會發(fā)生，因?yàn)榧酉⒒驅(qū)?dǎo)致海外熱錢的涌入。在美、日等國繼續(xù)采取超寬松貨幣政策的時候，央行逆勢而為，意味著通脹和樓市泡沫已經(jīng)成為當(dāng)局當(dāng)前最關(guān)注的問題。從這個意義上來說，這次加息就顯得更加給力。

10月28日，各家商業(yè)銀行接到口頭通知，取消對首套住房貸款利率7折優(yōu)惠，僅允許執(zhí)行同檔期基準(zhǔn)利率最低下浮15%，即首套房貸優(yōu)惠利率最低按8.5折執(zhí)行。這意味著，2008年底開始實(shí)行的首套房貸利率7折優(yōu)惠政策將成為歷史。

11月3日，住建部、財(cái)政部、央行、銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，其中明確，第二套住房公積金個人住房貸款僅限于購買改善居住條件的普通自住房，且首付比例不得低于50%、貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍(即在首套房利率基礎(chǔ)上上浮10%)。

房貸利率政策的變化，說明管理層對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施不斷加碼，這一系列的房產(chǎn)調(diào)控組合拳也讓普通百姓眼花繚亂。很多人難免猜想，下一招措施又會是什么呢?

物業(yè)稅若隱若現(xiàn)

幾年來，關(guān)于征收物業(yè)稅的傳言早已是沸沸揚(yáng)揚(yáng)，但迄今為止，始終未見有實(shí)質(zhì)性的舉措，就連名稱也在“房產(chǎn)稅”和“物業(yè)稅”之間搖擺不定，人們戲稱為是“只聽樓梯響，不見人下來”。

但從最近的一些政策信號來看，物業(yè)稅已經(jīng)漸行漸近。10月23日，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康在一個公開場合表示，物業(yè)稅推出已經(jīng)是“按月計(jì)算”。10月27日，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的建議》發(fā)布，其中也提到了要“研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革?！?/p>

有專家認(rèn)為，開征物業(yè)稅是解決炒房、囤房等問題，從而降低房價最有效的手段。通過提高持有環(huán)節(jié)的成本，可以讓投資者把房子投放到住房租賃市場和二手房市場上去，形成真正的消費(fèi)品，降低空置率。因此，長期以來，物業(yè)稅都被看成是房價調(diào)控的最后一招“撒手锏”。

中央及各級地方政府出臺的這一系列房地產(chǎn)的調(diào)控措施，令房地產(chǎn)市場短短一年中，經(jīng)歷了冰火兩重天。曾經(jīng)紅紅火火的瘋狂樓市，已經(jīng)開始步入了黯淡蕭瑟的下行軌道。據(jù)中國指數(shù)研究院最新公布的數(shù)據(jù)，10月18日至24日，全國35個城市中有20個城市商品房成交量環(huán)比下跌。其中，15個城市跌幅超過10%。難怪有業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)斷言，房地產(chǎn)業(yè)將面臨10年來最嚴(yán)酷的冬天。