工業(yè)地產(chǎn)再升溫

當(dāng)重拳調(diào)控使住宅市場(chǎng)和商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始釋放時(shí)，低廉的土地價(jià)格，日益增長(zhǎng)的強(qiáng)勁需求和穩(wěn)定可期的回報(bào)率正吸引越來(lái)越多的資本進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)。

戴德梁行的研究報(bào)告顯示，2010年1季度，上海工業(yè)市場(chǎng)的租金指數(shù)在連續(xù)低位盤(pán)整5個(gè)季度后開(kāi)始出現(xiàn)增長(zhǎng)的跡象（圖1），空置率指標(biāo)延續(xù)了前兩個(gè)季度持續(xù)下降的態(tài)勢(shì)，為7.87%，比上季度下降了1.58%。同時(shí)，北京和深圳兩地各種工業(yè)物業(yè)，包括工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)和研發(fā)型物業(yè)的空置率持續(xù)下降，租金水平延續(xù)升勢(shì)，全國(guó)各地市場(chǎng)需求的快速增長(zhǎng)拉動(dòng)工業(yè)地產(chǎn)逐步回暖。

另一方面，進(jìn)入2010年以來(lái)，住宅市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度不斷加大，住宅開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間日趨下降，商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，風(fēng)險(xiǎn)不斷攀升。房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者積極尋求各種新的投資機(jī)會(huì)，摸索轉(zhuǎn)型之路。工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)以其低廉的土地成本、穩(wěn)定的租金回報(bào)等優(yōu)點(diǎn)吸引了越來(lái)越多投資者的眼光，為各路資本提供了一個(gè)看似穩(wěn)妥的避風(fēng)港。各路資本重兵集結(jié)工業(yè)地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)能否成為繼住宅和商業(yè)地產(chǎn)之后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的下一座金礦？

廉價(jià)土地和商業(yè)配套的誘惑

工業(yè)地產(chǎn)回報(bào)率一般為8-12%，高者可達(dá)15%，若政府給予政策優(yōu)惠，回報(bào)率將高出15%。相較于住宅開(kāi)發(fā)動(dòng)輒20%以上的利潤(rùn)率，工業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)率遠(yuǎn)不如開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓、住宅。然而，隨著房地產(chǎn)暴利時(shí)代漸行漸遠(yuǎn)，眾多開(kāi)發(fā)商的饕餮大餐正在撤席，如工業(yè)地產(chǎn)般粗茶淡飯的日子已然開(kāi)始。畢竟，在住宅市場(chǎng)調(diào)控風(fēng)聲鶴唳之際，穩(wěn)定的租金收益顯得尤為寶貴。

何況，除了收益穩(wěn)定這個(gè)優(yōu)點(diǎn)之外，工業(yè)地產(chǎn)還有“黃金”—那就是低廉的地價(jià)成本和可觀的商業(yè)配套。2008年金融危機(jī)以來(lái)，工業(yè)地價(jià)增幅回落，遠(yuǎn)低于同期商業(yè)和住宅地價(jià)增幅（圖2）。全國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)顯示，2005-2009年5年間，工業(yè)廠房租價(jià)比呈上升態(tài)勢(shì)，整體偏高，普遍高于住宅，甚至高于商業(yè)物業(yè)租價(jià)比，說(shuō)明工業(yè)用地出讓價(jià)格明顯低估。國(guó)土資源部官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年1季度，全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為2715元/平方米，商業(yè)、居住、工業(yè)地價(jià)分別為4822元/平方米、3938元/平方米和607元/平方米，工業(yè)地價(jià)最低，連商業(yè)和住宅地價(jià)的零頭都不到（圖3）。而對(duì)眾多開(kāi)發(fā)商而言，做地產(chǎn)項(xiàng)目，影響利潤(rùn)的關(guān)鍵因素在于土地成本，廉價(jià)土地是高利潤(rùn)的保障。

除了低廉的地價(jià)之外，工業(yè)地產(chǎn)可觀的商業(yè)配套也是開(kāi)發(fā)商眼中的“香餑餑”。目前工業(yè)地產(chǎn)由傳統(tǒng)的工業(yè)廠房向配套完善的現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)的升級(jí)，使得不少產(chǎn)業(yè)園的配套都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出原先單純工業(yè)園的定位，開(kāi)始大量涉足上下游相關(guān)功能的配套。戴德梁行房地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）公司助理董事顧煒指出：“工業(yè)用地不僅地價(jià)便宜，而且一般工業(yè)項(xiàng)目總建筑面積的7%可作配套項(xiàng)目建設(shè)，涉及酒店、辦公樓、公寓等利潤(rùn)率更高的上下游配套項(xiàng)目?！?/p>

一般來(lái)說(shuō)，工業(yè)項(xiàng)目的地塊面積都較大，7%的面積相當(dāng)可觀，不少工業(yè)項(xiàng)目的配套比例甚至遠(yuǎn)超7%。在富力（02777.HK）的金港城工業(yè)園區(qū)中，只有一個(gè)占地27.36萬(wàn)平方米的物流中心，其余計(jì)劃開(kāi)發(fā)的都是商業(yè)或住宅產(chǎn)品，其中住宅樓的占地面積約為50多萬(wàn)平方米，辦公樓的面積則為31.92萬(wàn)平方米。在工業(yè)項(xiàng)目中，工業(yè)產(chǎn)品的比例反而是最低的。類(lèi)似的情況不勝其數(shù)：2009年11月29日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（03377.HK）投得金石IT產(chǎn)業(yè)園用地，每平方米樓面價(jià)格低至200元，且在近百萬(wàn)平方米的規(guī)劃用地中，將有25%的住宅產(chǎn)品作為產(chǎn)業(yè)配套；合生創(chuàng)展（00754.HK）在廣東惠州的兩個(gè)工業(yè)項(xiàng)目，其面積分別達(dá)3000畝和1000畝，規(guī)劃將有接近20%建成住宅。

因此，盡管工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資收益通常無(wú)法和住宅地產(chǎn)相比，但如果其中有部分配套項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，則可以為開(kāi)發(fā)商提供可觀的額外補(bǔ)償。在目前土地出讓競(jìng)爭(zhēng)激烈的背景下，參與工業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，不失為一個(gè)降低土地獲取門(mén)檻的好辦法。

穩(wěn)定的租金回報(bào)、低廉的地價(jià)、可觀的商業(yè)配套，工業(yè)地產(chǎn)看上去不失為房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)溫暖的“避風(fēng)港”。顧煒表示，更為重要的是，資本投入工業(yè)市場(chǎng)，購(gòu)買(mǎi)大幅工業(yè)土地，建造廠房，3至5年的市場(chǎng)培育后，租金收益和土地增值可以帶來(lái)最終物業(yè)至少50%的升值空間，考慮到人民幣升值的因素，這個(gè)數(shù)字會(huì)更可觀。而這可謂眾多資本逐鹿工業(yè)地產(chǎn)的另類(lèi)算盤(pán)。

住宅開(kāi)發(fā)商頻試水

傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始試水工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。2010年3月30日，地處廣州花都空港經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)、與廣州白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)貨站隔鄰的富力空港物流園公用型保稅倉(cāng)、出口監(jiān)管倉(cāng)正式掛牌，項(xiàng)目占地面積超過(guò)2200多畝，計(jì)劃投資額高達(dá)30億元，標(biāo)志著富力地產(chǎn)正式進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)。2010年初，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也正式推出其第一個(gè)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目－金石IT產(chǎn)業(yè)園，占地面積66萬(wàn)平方米，總建筑規(guī)劃面積超過(guò)100萬(wàn)平方米。地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科（000002.SZ）也正積極尋找機(jī)會(huì)介入工業(yè)地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略布局。4月8日，西安市曲江新區(qū)管委會(huì)宣稱(chēng)，萬(wàn)科將在曲江“開(kāi)發(fā)總投資額80億元，建設(shè)占地4872畝的集商務(wù)辦公、酒店公寓、現(xiàn)代物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為特征的國(guó)際會(huì)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)”。萬(wàn)科總經(jīng)理郁亮稱(chēng)：“（項(xiàng)目的）重點(diǎn)內(nèi)容為曲江國(guó)際會(huì)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)以及周邊商務(wù)辦公、酒店公寓等綜合開(kāi)發(fā)?！?/p>

早在2005年的房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控浪潮中，不少原以住宅開(kāi)發(fā)為主的地產(chǎn)商已滲透到工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。在上海，復(fù)地集團(tuán)（02337.HK）、鵬欣集團(tuán)、綠地集團(tuán)、陸家嘴集團(tuán)等知名大型開(kāi)發(fā)商早已有所涉足。在廣州，包括合生創(chuàng)展、美林基業(yè)、珠江投資等在內(nèi)的諸多住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也已邁進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

眾多住宅地產(chǎn)商涉足工業(yè)地產(chǎn)意欲何為？“未來(lái)幾年，各地工業(yè)用地指標(biāo)日益減少，工業(yè)用地價(jià)格上漲不可避免。持有大量工業(yè)土地的上市公司，資產(chǎn)增值效應(yīng)將非常明顯?！惫獯笞C券分析師趙強(qiáng)表示。

并非一勞永逸

不過(guò)，業(yè)界人士提醒，工業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)復(fù)雜的行業(yè)，對(duì)產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)性極大，不僅需要考慮行業(yè)、物流、交通等情況，還要考慮當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)和招商政策等。與住宅房地產(chǎn)簡(jiǎn)單的“建造－銷(xiāo)售”獲利模式不同，工業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)主要來(lái)源于后續(xù)經(jīng)營(yíng)。開(kāi)發(fā)商不僅僅是建幾棟標(biāo)準(zhǔn)化廠房，更重要的是引進(jìn)先進(jìn)的管理模式，為進(jìn)駐企業(yè)提供包括設(shè)計(jì)研發(fā)、物流運(yùn)輸、生產(chǎn)制造、人才培訓(xùn)、信息技術(shù)等全方位的增值服務(wù)，這就對(duì)開(kāi)發(fā)商提出了更高的要求。因此，工業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)絕非一勞永逸。

同時(shí)，創(chuàng)新的運(yùn)營(yíng)模式和區(qū)域選擇對(duì)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功至關(guān)重要。近水樓臺(tái)先得月，由于工業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)的緊密結(jié)合，部分地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獨(dú)辟蹊徑，以其持有的廠房、土地和現(xiàn)金入股入園企業(yè)，通過(guò)專(zhuān)業(yè)化的孵化服務(wù)帶動(dòng)工業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)投資，形成了獨(dú)具特色優(yōu)勢(shì)的工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。立足天津的工業(yè)地產(chǎn)商鑫茂科技（000836.SZ）即獨(dú)創(chuàng)了“鑫茂模式”，通過(guò)“買(mǎi)地—建房—招商—扶持—服務(wù)—聯(lián)合發(fā)展”的模式開(kāi)發(fā)建設(shè)民營(yíng)科技園，以工業(yè)地產(chǎn)為資本基礎(chǔ)，并將工業(yè)地產(chǎn)股權(quán)化、證券化，作為資本入股朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為鑫茂科技發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力，形成了工業(yè)地產(chǎn)、高科技產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展局面。

在投資區(qū)域的選擇上，不同區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的差異和國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整，都會(huì)引發(fā)市場(chǎng)投資熱點(diǎn)的轉(zhuǎn)移。由于上海、深圳等一線城市的工業(yè)地價(jià)上升較快，長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲的工業(yè)地價(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)均價(jià)水平，而環(huán)渤海區(qū)域的地價(jià)尚處于全國(guó)均價(jià)水平，存在較大投資潛力（圖3）。目前由于一線城市土地價(jià)格與勞動(dòng)力成本的快速攀升，一些跨國(guó)企業(yè)正在試圖將生產(chǎn)基地從一線城市撤出，二、三線城市成為他們的新目標(biāo)。據(jù)仲量聯(lián)行預(yù)測(cè)，未來(lái)國(guó)內(nèi)六大區(qū)域的二線城市將成為各跨國(guó)企業(yè)的生產(chǎn)選址熱點(diǎn)，分別是：以天津、青島為代表的環(huán)渤海地區(qū)；以蘇州、杭州為代表的大長(zhǎng)三角地區(qū)；以深圳、廈門(mén)為代表的華南地區(qū)；以成都、重慶、西安為代表的西部地區(qū)；以大連、沈陽(yáng)、哈爾濱為代表的東北地區(qū)和以武漢、長(zhǎng)沙、鄭州為代表的中部地區(qū)。這些城市將成為工業(yè)地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)地區(qū)。

加快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變、推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)成為2010年兩會(huì)的主題。由于工業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)的緊密結(jié)合，不論是老的產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級(jí)，還是新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)，都需要與國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策相契合。不過(guò)，值得關(guān)注的是，在這一輪工業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇的過(guò)程中，如果各路資本蜂擁而上，最終也可能步多晶硅和LED產(chǎn)業(yè)之后塵，令這個(gè)陽(yáng)光產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)瞬間出現(xiàn)供給過(guò)剩。