淺談新時期中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機遇

　　摘要：從長期趨勢來看，雖然發(fā)生財務(wù)危機的潛在因素依然存在，但在收入不斷增長以及對較佳生活條件的追求趨勢下，隨著市場的轉(zhuǎn)暖，中國房地產(chǎn)市場依然具有較大的發(fā)展空間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)及早盤活資金、謹慎應(yīng)對危機的市場環(huán)境，不斷捕捉新的盈利機會。
　　關(guān)鍵詞：財務(wù)能力　相關(guān)性　房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展
　　中圖分類號：F293.3　文獻標(biāo)識碼：A
　　文章編號：1004-4914(2010)11-285-01
　　
　　一、引言
　　
　　國外對房地產(chǎn)業(yè)的理論研究已有300多年的歷史，早在1662年威廉·配第在其著作《賦稅論》中就首次提到級差地租，為房地產(chǎn)業(yè)的理論構(gòu)建打下了堅實的基礎(chǔ)。在當(dāng)今世界上許多經(jīng)濟發(fā)達的國家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)已是相當(dāng)成熟的產(chǎn)業(yè)，并已成為經(jīng)濟繁榮的基本支撐點。而在發(fā)展中國家，雖然房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史較短、體系尚不夠完善，但其突出的社會地位已悄然確立。它在改善人們的居住和生活條件、加速實現(xiàn)城鎮(zhèn)化，促進經(jīng)濟全面發(fā)展等方面的重要作用是其他產(chǎn)業(yè)無法比擬的。由于房地產(chǎn)業(yè)在我國仍處于發(fā)展的初期階段，有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的理論研究尚不夠成熟。而關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)問題的研究更處于懵懂狀態(tài)。本文結(jié)合目前形勢，回顧過去、展望未來，指出中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的阻力，以及根據(jù)未來宏觀形勢的變化應(yīng)采取的發(fā)展思路。希望本文能夠?qū)τ谶M一步豐富、發(fā)展我國房產(chǎn)市場理論的研究起到拋磚引玉的作用，同時對于中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，許多迫切解決的實際問題提供有益的參考。
　　
　　二、文獻回顧
　　
　　關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)投資項目的研究中，D.Wlbum and R M Gadst one(1972)對于房地產(chǎn)業(yè)投資項目利益實現(xiàn)途徑進行了研究；Wlliam B.Bueggeman和Jeffrey D.Fisher(1989)對住宅，商業(yè)性房地產(chǎn)融資、房地產(chǎn)證券做了理論和應(yīng)用的研究。近年來國外學(xué)者主要關(guān)注于房地產(chǎn)融資模式擴展和融資機構(gòu)與市場發(fā)展協(xié)調(diào)性、投資收益最優(yōu)化等方面的微觀分析。Cornelia KuUmann(2001)對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及其在資本市場中對于資產(chǎn)定價的作用進行了研究。Jeffrey D.Fisher and WiUiam N.Goetzmann(2005)就房地產(chǎn)業(yè)投資業(yè)績進行了仿生學(xué)研究；MartinHoesli.Jon Lekander and Witold Witkiewicz(2007)對于房地產(chǎn)投資組合多樣化問題進行了研究。我國學(xué)者主要結(jié)合時事形勢以及宏觀經(jīng)濟調(diào)控導(dǎo)向進行市場及融資等問題的研究。如尹中立(2004)，研究了關(guān)于通過發(fā)展房地產(chǎn)基金來解決房地產(chǎn)行業(yè)融資的問題；王希迎(2005)對于中國房地產(chǎn)業(yè)的融資方式進行了研究，提出房地產(chǎn)債券融資方式和房地產(chǎn)典當(dāng)融資，以及融資方式有效多元組合的觀點；紀象新(2007)針對房地產(chǎn)業(yè)的融資模式及融資障礙問題進行了研究，提出大力發(fā)展房產(chǎn)新政以及多元化發(fā)展融資渠道的觀點；趙凱興(2009)提出并分析了面對金融危機房地產(chǎn)業(yè)的市場定位及發(fā)展的問題。
　　
　　三、中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程
　　
　　房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，通常是指房屋和土地兩種財產(chǎn)的合稱。房地產(chǎn)業(yè)則是一個包括土地開發(fā)、房屋建設(shè)、維修、管理、土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。中國房地產(chǎn)業(yè)的市場化是在有計劃地將計劃經(jīng)濟下由政府提供住房的體制轉(zhuǎn)變成適應(yīng)消費者需求的市場化住房體制的推動下實現(xiàn)的。自從1998年開始連續(xù)9年保持了增長遠高于GDP增長的態(tài)勢，國家為了在宏觀上控制房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，出臺了各項關(guān)于土地、金融等方面的政策法規(guī)，旨在不斷推動和完善房地產(chǎn)業(yè)的成熟和發(fā)展。國務(wù)院先后頒布了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》、引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場的八項措施，強調(diào)堅持住房市場化的基本方向，并且大力發(fā)展住房信貸，在提出房地產(chǎn)業(yè)對發(fā)展經(jīng)濟、改善人民群眾住房條件有著重大作用的同時，強調(diào)對房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管和調(diào)控，以促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。在2006年的政府工作報告中，溫家寶總理部署土地調(diào)控三新規(guī)，督察制獲準建立，強調(diào)調(diào)整利益機制、完善責(zé)任制度、健全法律機制幾方面。2008年3月在十一屆全國人大一次會議上作政府工作報告中，溫總理進一步強調(diào)要抓緊建立住房保障體系，堅定不移地推進住房改革和建設(shè)，讓人民群眾安居樂業(yè)。2009年2月28日，溫家寶指出，因為房地產(chǎn)直接關(guān)系到人民群眾的生活，而且直接影響到國民經(jīng)濟的發(fā)展，所以希望在應(yīng)對金融危機當(dāng)中，房地產(chǎn)業(yè)能夠保持穩(wěn)定、健康的發(fā)展。
　　
　　四、中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的障礙及機會
　　
　　對于企業(yè)所有者和經(jīng)營者而言，營運能力的提高有利于加速資金的運轉(zhuǎn)、提升資產(chǎn)的運作效率，實現(xiàn)盈利的增加。另一方面，負債比率的提高，有利于企業(yè)籌集資金、擴大規(guī)模，利用財務(wù)杠桿實現(xiàn)所有者利益的增加。著名的財務(wù)大師Jensen(1976)就曾指出財務(wù)杠桿比率與企業(yè)績效之間存在著正相關(guān)的關(guān)系，如果公司在有意識的進行負債經(jīng)營的話，負債比率與盈利應(yīng)該呈正相關(guān)關(guān)系，而且由于負債的治理效應(yīng)，進一步使得負債比率與盈利呈正相關(guān)關(guān)系。但也有學(xué)者指出，資產(chǎn)負債率過高會影響企業(yè)選擇最優(yōu)投資項目的能力，不利于風(fēng)險和收益的平衡。正如70年代中期形成的最優(yōu)融資結(jié)構(gòu)的“權(quán)衡理論”認為，企業(yè)無限追求免稅優(yōu)惠或負債的最大值會導(dǎo)致債務(wù)上升而形成的企業(yè)風(fēng)險和費用，企業(yè)債務(wù)增加使企業(yè)陷入財務(wù)危機甚至破產(chǎn)的可能性也增加，而因此增加的額外成本會降低其市場價值。Myers(1977)認為資產(chǎn)負債率過高，會影響企業(yè)選擇最優(yōu)投資項目的能力，不利于風(fēng)險和收益的平衡。
　　可以說這次波及全球的金融危機在一定程度上，就是對于房地產(chǎn)業(yè)負債經(jīng)營過于樂觀造成的惡果。而資金面的緊張進一步加深了危機的程度。其實早在2007年。就有市場分析人士指出，債券和股票市場中的房地產(chǎn)板塊經(jīng)過近10年的高速發(fā)展，已經(jīng)積聚了一定的風(fēng)險因素，導(dǎo)致二級市場風(fēng)險溢酬不斷加大，從第三季度開始，債券和股票市場中房地產(chǎn)業(yè)板塊的走勢表現(xiàn)出的落差波動更為明顯。而從2008年開始，上市公司的股票價格急劇下降的態(tài)勢更為明顯，并且隨著時間的推移愈演愈烈，同時資金鏈的脆弱更使房地產(chǎn)企業(yè)雪上加霜。許多房地產(chǎn)企業(yè)因為受到利率上調(diào)政策的影響，在融資成本提高和房貸需求下降的雙重沖擊下。出現(xiàn)了預(yù)售市況轉(zhuǎn)弱、企業(yè)流動性資金緊縮的慘狀。加之洶涌而來的美國次貸危機引發(fā)的金融危機已波及我國。并且隨著金融危機的不斷加深，“斷供潮”已經(jīng)嚴重影響到我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。2010年初，延續(xù)2008、2009年的弱市，許多開發(fā)商要為之前的土地收購和持續(xù)的建設(shè)支付大量款項，致使財務(wù)狀況面臨更大的壓力，而且隨著“斷供”現(xiàn)象的蔓延，也給銀行等金融機構(gòu)帶來極大的呆、壞賬風(fēng)險。面對金融危機國家相關(guān)部門及領(lǐng)導(dǎo)對于房地產(chǎn)的發(fā)展給予了足夠的重視，十一屆全國人大會議后，國家提出一攬子計劃，包括大規(guī)模的政府投入、大范圍的產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興、大力度的科技支撐和大幅度地提高社會保障水平。這四項是互相聯(lián)系、不可分割的整體，它體現(xiàn)了我們計劃的遠近結(jié)合和標(biāo)本兼治，也表明政府振興和發(fā)展市場的決心。
　　
　　五、總結(jié)
　　
　　我們相信，在我國社會主義市場化建設(shè)蒸蒸日上的大趨勢下，隨著人們收入的增加、年儲蓄率的提高，以及追求生活素質(zhì)的不斷提高，在相對城市化較低的區(qū)域，一旦緊縮措施得到放寬，低水平的消費者信貸和按揭就會對未來的住房購買有正面、積極的影響。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)及早盤活資金、謹慎應(yīng)對危機的市場環(huán)境，不斷捕捉新的盈利機會。在宏觀形勢逐步“轉(zhuǎn)暖”的長期趨勢下，中國房地產(chǎn)業(yè)必將有較大的發(fā)展空