芻議物業(yè)稅的開征

　　摘要：對于物業(yè)稅的探討日益熱烈，試行的物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”也取得了一定的效果。及時征收物業(yè)稅，能夠打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為，對房價的回落和穩(wěn)定起到重要的作用，從而促進(jìn)社會的和諧發(fā)展，文章以和諧社會為視角。討論了物業(yè)稅的開征問題。
　　關(guān)鍵詞：和諧社會　物業(yè)稅　房地產(chǎn)稅改革
　　中圖分類號：F810.424 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
　　文章編號：1004-4914(2010)11-189-02
　　
　　2003年10月，在《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》中提出了“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費”。2009年5月25日《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》中，明確規(guī)定要深化房地產(chǎn)稅制的改革。要對物業(yè)稅的稅制改革進(jìn)行研究，開征物業(yè)稅；2010年1月7日《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中提出要通過完善房地產(chǎn)稅收制度來抑制房地產(chǎn)的過度投機(jī)。隨著與物業(yè)稅有關(guān)的各種規(guī)定的不斷頒布，面對越來越高的房價，我國房地產(chǎn)稅制改革勢在必行，而物業(yè)稅這個在和諧社會的建設(shè)中肩負(fù)著重要使命的稅種，呼之欲出。
　　
　　一、什么是物業(yè)稅
　　
　　物業(yè)即房地產(chǎn)，物業(yè)這個詞語來源于我國香港地區(qū)，它指的以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)，及其與房屋不可分割的配套設(shè)施和相關(guān)設(shè)備。按照征稅對象性質(zhì)的不同，我國的稅種可以分為流轉(zhuǎn)稅類、所得稅類、資源稅類、行為稅類和財產(chǎn)稅類這五大類，雖然目前并沒有對物業(yè)稅官方規(guī)范的定義，但筆者認(rèn)為，因為物業(yè)(房屋)是財產(chǎn)的重要組成部分，因此，物業(yè)稅屬于財產(chǎn)稅類，它指的是在我國境內(nèi)以房屋及土地為征稅對象。按照房地產(chǎn)的評估價值為計稅依據(jù)來征收的一種財產(chǎn)稅。在世界各國的稅收體系中，以房地產(chǎn)為征稅對象的稅種大都屬于地方稅，只是名稱各不相同而已，波蘭、奧地利稱其為“不動產(chǎn)稅”。美國、德國稱其為“財產(chǎn)稅”，英國、新西蘭稱其為“差餉”，我國的香港地區(qū)稱其為“物業(yè)稅”。而不管是什么名稱，本質(zhì)總歸是相同的。都是在房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)所征收的財產(chǎn)稅。
　　
　　二、征收物業(yè)稅的價值考量
　　
　　1.緩解社會矛盾、促進(jìn)社會和諧發(fā)展。共同富裕的理論明確指出，允許部分人先富起來，先富的帶動后富的人，最終達(dá)到共同富裕。然而現(xiàn)實卻是，一部分人富起來了，但是與后富的人的差距卻是越來越大。而其中最龐大的差異就是在擁有房產(chǎn)方面的巨大差異。有錢的人因為有大量的資金，可以通過各種渠道，不斷地占有房產(chǎn)，并且通過對房產(chǎn)的買進(jìn)和賣出。賺取其中巨額的利潤，從而變得更加富有。窮人則因為沒有足夠的錢財，面對高額的房價只能望洋興嘆，這樣不僅加大了社會矛盾，還影響了社會和諧。稅收本身就具有調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的職能，能夠通過征稅改變不同納稅義務(wù)人、不同經(jīng)濟(jì)部門在國民收入中所占的比重以及不同產(chǎn)品的盈利水平，從而調(diào)節(jié)社會產(chǎn)品在不同社會部門、不同納稅人之間的流動，最終可以達(dá)到調(diào)節(jié)貧富差距的重要目的。而我國目前的收入調(diào)節(jié)稅以個人所得稅為主，在房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)的調(diào)節(jié)稅處于空白的狀態(tài)，物業(yè)稅的征收能夠彌補(bǔ)這個空白，增加房屋所有人的成本，通過物業(yè)稅來調(diào)整民眾的房屋擁有比例，縮小貧富差距，促進(jìn)社會和諧。
　　2.增加地方收入，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展。組織財政收入是稅收的基本作用。白稅收產(chǎn)生時起，為中央或地方組織財政收入就成為了稅收的頭等大事。而按照國際慣例，物業(yè)稅大多屬于地方稅，它作為地方的主體稅種，能夠成為地方財政的重要來源。94年分稅制改革之后，中央財政不斷擴(kuò)大共享稅的分配比例，對地方財政逐步擠壓?，F(xiàn)行的地方稅種數(shù)量不多，所征收的稅額遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能支撐當(dāng)?shù)氐呢斦杖?，所以各地政府都競相“賣地”，地王頻出，用這筆巨額的錢來補(bǔ)充財政赤字，形成惡性循環(huán)，這也成為房價居高不下的原因之一。因此，地方財政需要健康、有序、積極地財政收入來源，物業(yè)稅的征收完全能夠承擔(dān)起這樣的重?fù)?dān)。它以房地產(chǎn)為征稅對象，那么征稅范同十分廣泛，并且非常穩(wěn)定，在較長的時間內(nèi)能保持穩(wěn)定、高額的地方稅收收入，抵制地方政府大量賣地的不理性行為，使土地資源嚴(yán)重破壞的情況得到緩解，促進(jìn)土地能合理的分配和利用。房產(chǎn)是人們生產(chǎn)、生活的根基，也是社會經(jīng)濟(jì)活動的基礎(chǔ)，所以物業(yè)稅的稅源非常的充足，另外，房產(chǎn)屬于不動產(chǎn)的范疇，稅源非常的穩(wěn)定，有利于增加地方財政收入，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)健康有序發(fā)展。
　　
　　三、征收物業(yè)稅的立法設(shè)想
　　
　　1.以物業(yè)稅開征為契機(jī)，進(jìn)行房地產(chǎn)稅制大變革。我國現(xiàn)階段的與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種包括：房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、營業(yè)稅、城建稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅。這些稅種基本覆蓋了房地產(chǎn)的各級市場，但是大部分稅種都是存在于在房地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，像契稅、營業(yè)稅、印花稅等。而處于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收則比較少，目前只有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。房產(chǎn)稅指的是以城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的房產(chǎn)為征稅對象，依據(jù)房產(chǎn)價格或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營人征收的一種稅。它僅僅對經(jīng)營性的房產(chǎn)征稅，也就是說只有用于營利的房產(chǎn)才需要繳納房產(chǎn)稅，如果房屋是用于個人自住所需。則不需要繳納房產(chǎn)稅。城鎮(zhèn)土地使用稅是指國家對在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，按其實際占用的土地面積分等定額征收的一種稅，它對于個人所有的居住房屋及院落用地也是免予征收的。因此，目前在我國房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，對于個人自住的房屋稅負(fù)實際為零，而在開發(fā)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)則是種類復(fù)雜、征收重復(fù)。這就導(dǎo)致，只要房屋不再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，那么就再不會有稅負(fù)了。房產(chǎn)是個人財產(chǎn)的重要支柱，根據(jù)我國目前現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系，個人擁有的白用的房產(chǎn)不需要負(fù)擔(dān)任何的稅收壓力，這顯然并不合理。
　　物業(yè)稅是不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)存在的稅種，開征物業(yè)稅首先要理滑我國房地產(chǎn)稅收體系中各個稅種之間的關(guān)系。筆者認(rèn)為，物業(yè)稅的開征，并不是在其他稅費的基礎(chǔ)上的雙重征稅，而應(yīng)該是我國現(xiàn)行整個房地產(chǎn)稅收體系的整合和改革。合理的思路應(yīng)該是：將房產(chǎn)稅、土地增值稅等稅費進(jìn)行整合，開征統(tǒng)一的物業(yè)稅，對房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)控。開征物業(yè)稅能夠統(tǒng)一內(nèi)外稅制、避免紛繁的稅負(fù)、達(dá)到完善房地產(chǎn)稅制的目的。這不僅僅是抑制投機(jī)行為、房價合理回落的必然需求，更是我國房地產(chǎn)稅制實現(xiàn)其應(yīng)有社會職能的大變革。
　　2.以物業(yè)稅空轉(zhuǎn)為依據(jù)，分析物業(yè)稅的稅收要素。2003年5月，為了給物業(yè)稅的開征探路，財政部、國家稅務(wù)總局分3批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、大連等10個省區(qū)市和計劃單列市的32個縣、市、區(qū)開展了房地產(chǎn)模擬評稅試點工作，也就是我們所說的物業(yè)稅的空轉(zhuǎn)。物業(yè)稅空轉(zhuǎn)是指按照真實的步驟和流程，來進(jìn)行物業(yè)稅虛擬的資金繳納?？辙D(zhuǎn)并不是真正的征稅，實施空轉(zhuǎn)的目的是對房地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)的采集收錄工作，雖然沒有真實意義的資金流動，但是由財政部門、房產(chǎn)部門共同組織，能夠為物業(yè)稅征收做好先期統(tǒng)計工作，可以在程序和技術(shù)層面推動物業(yè)稅的開征?？辙D(zhuǎn)試點要解決兩個問題，一是進(jìn)行房產(chǎn)數(shù)據(jù)收錄采集工作，二是評估房價，用來充當(dāng)物業(yè)稅的計稅依據(jù)。經(jīng)過近六年的空轉(zhuǎn)試點工作，初步取得了一些成果，各地區(qū)依托當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的不同情況創(chuàng)建了模擬評稅模型系統(tǒng)，掌握了本區(qū)域房產(chǎn)的基本情況和信息。并且開發(fā)了計算機(jī)批量評稅軟件，為物業(yè)稅的開征提供了現(xiàn)代化技術(shù)的支持。我們以本次物業(yè)稅空轉(zhuǎn)的理論成果為依托，來探時一下物業(yè)稅的稅收要素。(1)納稅人。物業(yè)稅的納稅人應(yīng)該是在我國境內(nèi)擁有房地產(chǎn)的單位和個人，即產(chǎn)權(quán)所有人。它的納稅人的界定與我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人類似，如果房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸單位所有，那么該經(jīng)營管理單位就是納稅人。如果房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有糾紛，那么實際的代管人或者使用人就是物業(yè)稅的納稅人。如果房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)由多方共同所有，那么共有各方都是納稅義務(wù)人，物業(yè)稅由共有各方分別繳納。因此。物業(yè)稅的納稅人可以概括為在我國境內(nèi)房屋、土地的所有人或使用人，其中包括外商投資企業(yè)和外籍人員。(2)征稅范圍。在物業(yè)稅空轉(zhuǎn)階段是以經(jīng)營性房產(chǎn)作為征稅范圍的。這是因為空轉(zhuǎn)只是階段性的做嘗試，選擇經(jīng)營性房產(chǎn)這一特定的部分作為征稅范圍，能簡化空轉(zhuǎn)的信息采集工作，并且也能在一定程度上反應(yīng)物業(yè)稅的真實情況。筆者認(rèn)為。真正的物業(yè)稅的征稅范圍絕不僅僅包括經(jīng)營性房產(chǎn)，這與抑制個人的房產(chǎn)投機(jī)行為是相悖的。物業(yè)稅的征稅范圍應(yīng)該是廣泛的房產(chǎn)，既要包括經(jīng)營性房產(chǎn)，更大的部分要把個人自住的房產(chǎn)包括進(jìn)來，而這也是物業(yè)稅征稅的關(guān)鍵。征收物業(yè)稅的目的首先是給現(xiàn)在過熱的房地產(chǎn)市場降溫，而高房價的背后是個人擁有兩套以上的空置的房產(chǎn)，使大部分人對房屋的剛性需求得不到滿足。只有在房屋保有環(huán)節(jié)征收物業(yè)稅，才能增加房產(chǎn)所有人的成本，使他們閑置的房產(chǎn)無利可圖。這就必然要求物業(yè)稅的征稅范圍一定要包括個人的自住用房，如果僅是經(jīng)營性房產(chǎn)，那么與現(xiàn)行的房產(chǎn)稅就沒有什么區(qū)別了。因此，物業(yè)稅的征稅范圍可以概括為在我國境內(nèi)的房地產(chǎn)，其中包括農(nóng)村房地產(chǎn)。但是，從空轉(zhuǎn)到實轉(zhuǎn)、從探索到實施都需要一個過程，我們可以分成兩步來調(diào)整物業(yè)稅的征稅范圍，先以個人擁有的第二套以上的房產(chǎn)，大面積超標(biāo)房產(chǎn)，以及城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的房地產(chǎn)進(jìn)行計征。讓大家有一個循序漸進(jìn)接受的過程，等到時機(jī)成熟再進(jìn)一步來擴(kuò)大物業(yè)稅的征稅范圍。使它成為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的一個嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩惙N。(3)計征方式?？辙D(zhuǎn)階段的物業(yè)稅有兩種不同的計算方法。用于自住的個人房地產(chǎn)，首先要確定房地產(chǎn)的評估價值，以評估價值的70％為計稅依據(jù)，按照1.2％的稅率進(jìn)行征收；用于出租、投資的房產(chǎn)，首先確定獲取的租金收入或投資回報，以租金收入或投資回報的18％作為計稅依據(jù)，按照12％的稅率進(jìn)行征收。這是依據(jù)我國目前現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計征方法來確定的。筆者認(rèn)為，這種征稅方法并不妥當(dāng)。物業(yè)稅的計稅依據(jù)不需要根據(jù)房地產(chǎn)的用途來進(jìn)行區(qū)分，可以統(tǒng)一以房地產(chǎn)的評估價值作為物業(yè)稅的計稅依據(jù)。以評估價值作為計稅依據(jù)可以充分體現(xiàn)納稅人對房地產(chǎn)的擁有水平，體現(xiàn)稅負(fù)的公平。而房地產(chǎn)的評估價值隨著市場價格的變化會不斷地進(jìn)行變化。(4)納稅期限。物業(yè)稅是保有環(huán)節(jié)的稅種，因此，與現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅的納稅期限應(yīng)該相同，要按年計征。具體的繳納期限由省、自治區(qū)、直轄市的人民政府確定。(5)稅收減免。物業(yè)稅是一種收入調(diào)節(jié)稅，這就要求它對與低收入者進(jìn)行稅收減免，以及一些公共用房予以稅收優(yōu)惠待遇。國家對于90平米一下的房產(chǎn)持鼓勵態(tài)度，可以對90平米一下的房屋免征物業(yè)稅，這與我國目前契稅的免稅規(guī)定是相同