房租暴漲另有推手

　　2010年4月以來(lái)，隨著中央政府出臺(tái)一系列嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇降溫，房?jī)r(jià)開(kāi)始回落。但與此同時(shí)，房租價(jià)格開(kāi)始迅速上漲，一些大城市的漲幅超過(guò)30％。我們認(rèn)為，本輪房租上漲有季節(jié)性波動(dòng)、房?jī)r(jià)上漲滯后效應(yīng)影響和投機(jī)炒作等因素，但非典型性流動(dòng)性寬松引起的通脹預(yù)期是根本原因。房租上漲可能向中小城市傳播，中國(guó)政府應(yīng)當(dāng)加快政策調(diào)整，避免出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)滯漲。
　　
　　房屋買(mǎi)賣(mài)降溫，租賃市場(chǎng)火爆
　　
　　房地產(chǎn)調(diào)控的主要內(nèi)容是對(duì)貸款購(gòu)房進(jìn)行限制：第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，基本停止對(duì)第三套房發(fā)放貸款。政策出臺(tái)以后，房地產(chǎn)交易量迅速萎縮，北京、上海等主要城市5、6月份交易量比3、4月份下跌一半以上，房?jī)r(jià)也開(kāi)始下跌，北京、上海等地交易均價(jià)下跌10％以上。
　　與房?jī)r(jià)走勢(shì)相反，房屋租賃市場(chǎng)迅速升溫，房租快速上漲。2010年一季度，廣州房租率先上漲，同比漲幅達(dá)14.5％。4月份以后，房租上漲風(fēng)潮向全國(guó)擴(kuò)散，大多數(shù)一、二線城市房租漲幅都超過(guò)10％，三線城市還沒(méi)有出現(xiàn)明顯的上漲。到6月，北京、上海、廣州、深圳、南京、天津、杭州、西安等城市房租同比漲幅都在10％以上，其中“北上廣深”四個(gè)線城市平均漲幅達(dá)18％。與之相比，全國(guó)其他非省會(huì)、非直轄市城市的房租價(jià)格波動(dòng)不大。
　　
　　房租暴漲另有推手
　　
　　一般認(rèn)為，季節(jié)性波動(dòng)、房?jī)r(jià)上漲滯后效應(yīng)造成了房租上漲，政府官員則認(rèn)為房屋中介炒作是主要因素。從歷史來(lái)看，每年3月到10月是中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)的旺季，房租調(diào)整集中在這個(gè)時(shí)段，因此本次房租上漲有一定的季節(jié)性因素。每年3～4月是房屋租賃市場(chǎng)的第一個(gè)高峰，無(wú)房居民回家鄉(xiāng)過(guò)完春節(jié)長(zhǎng)假后返回工作地工作，租房需求集中釋放；7～9月是第二個(gè)高峰，各級(jí)學(xué)校畢業(yè)生完成學(xué)業(yè)后離開(kāi)學(xué)校就業(yè)，需要租房。中國(guó)房屋租賃協(xié)議通常以一年為期，因此在3～10月期間會(huì)出現(xiàn)房租集中調(diào)整。2009年下半年至2010年4月，房?jī)r(jià)急劇上漲，推動(dòng)了房租上漲。
　　從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，房屋價(jià)格和房租存在聯(lián)動(dòng)性，而2009年以來(lái)全國(guó)房?jī)r(jià)上漲超過(guò)10％，大城市部分地區(qū)甚至超過(guò)50％，由此推動(dòng)房租上漲。7月，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部進(jìn)行調(diào)研，發(fā)布報(bào)告認(rèn)為：部分住房中介的“包租”和游說(shuō)煽動(dòng)是推高房租的主要原因。此外，還有人認(rèn)為，一些地區(qū)的城市改造和拆遷工程，使得一些業(yè)主的舊房被拆除，而回遷新房尚未到位，增加了過(guò)渡性租房需求。
　　以上解釋存在一定的合理性，但不足以完全解釋房租的大幅上漲。從歷史來(lái)看，季節(jié)性因素和房?jī)r(jià)上漲推動(dòng)對(duì)房租調(diào)整的影響并不大。2004至2007年，房?jī)r(jià)上漲超過(guò)100％，但房租幾乎完全穩(wěn)定，旺季也沒(méi)有明顯波動(dòng)，因此本輪房租猛烈上漲中，季節(jié)性因素和房?jī)r(jià)上漲的影響有限。房屋中介是一個(gè)高度分散化、競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)，中介游說(shuō)和“包租”行為可能加快房租調(diào)整的速度，但不可能推動(dòng)房租大幅超過(guò)合理水平。
　　無(wú)論是游說(shuō)還是“包租”，如果設(shè)定租金過(guò)高，都會(huì)造成房屋閑置，對(duì)租賃市場(chǎng)而言，房屋閑置成本非常高。對(duì)于非“包租”業(yè)務(wù)，房主通常會(huì)在多個(gè)中介掛牌，如果某個(gè)中介游說(shuō)房主把租金設(shè)定過(guò)高，則生意難以達(dá)成，房主可能會(huì)在其他中介公司達(dá)成交易。城市拆遷改造可能推動(dòng)部分地區(qū)房租上漲，但全國(guó)整體上城市拆遷改造并沒(méi)有明顯增加，因此不足以解釋本輪大范圍房租上漲。
　　中央政府推動(dòng)的房?jī)r(jià)調(diào)控政策和通脹預(yù)期是房租上漲的主要因素。中央政府推行的調(diào)控房?jī)r(jià)政策加強(qiáng)了房?jī)r(jià)下跌預(yù)期，很多人推遲了購(gòu)房而轉(zhuǎn)為租房，增加了租房需求，推動(dòng)了房租上漲，而房產(chǎn)稅預(yù)期則進(jìn)一步加大了房租上漲的壓力。4月15日開(kāi)始新一輪房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，房屋買(mǎi)賣(mài)成交量急劇萎縮，推遲購(gòu)房的家庭進(jìn)入了房屋租賃市場(chǎng)，從而增加了租房需求。
　　與之相比，雖然也有部分二手房業(yè)主轉(zhuǎn)賣(mài)為租，增加了租房供給，但一方面新房成交量減少，使可居住房屋總量下降，另一方面部分投機(jī)性購(gòu)房者無(wú)意把閑置的房屋出租，結(jié)果使得需求增長(zhǎng)大于供給增長(zhǎng)。此外，目前中國(guó)政府正在討論是否要征收房產(chǎn)稅，這將加大住房的擁有成本，房主通過(guò)加租的方式轉(zhuǎn)移部分預(yù)期負(fù)擔(dān)。
　　2008年底中國(guó)政府實(shí)施的極度寬松的貨幣政策，造成流動(dòng)性過(guò)剩。2009年，中國(guó)商業(yè)銀行新增信貸總額達(dá)9.57萬(wàn)億元，數(shù)量和增幅都創(chuàng)下歷史記錄。天量流動(dòng)性一方面推動(dòng)了投資增長(zhǎng)，另一方面制造了資產(chǎn)泡沫，并逐步滲透到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中，部分商品價(jià)格開(kāi)始上漲，通脹預(yù)期越來(lái)越強(qiáng)烈，成為推動(dòng)房租上漲的動(dòng)力。由于不同商品價(jià)格調(diào)整速度不同，目前雖然總體消費(fèi)物價(jià)指數(shù)漲幅還控制在3％，但部分商品價(jià)格已經(jīng)大漲，如大蒜、綠豆等農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格大幅上漲，越來(lái)越多的生活日用品也開(kāi)始漲價(jià)，各地勞工工資也已出現(xiàn)明顯上調(diào)。目前，中國(guó)國(guó)家發(fā)改委不斷通過(guò)“限制漲價(jià)”、“打擊投機(jī)”等行動(dòng)干預(yù)微觀市場(chǎng)，壓制物價(jià)上漲，但在目前負(fù)利率環(huán)境下，通脹預(yù)期難以抑制甚至?xí)絹?lái)越強(qiáng)烈。通脹預(yù)期和部分商品價(jià)格的大幅上漲成為推動(dòng)房租上漲的重要?jiǎng)恿Α?br/>　　
　　房租未來(lái)發(fā)展動(dòng)向
　　
　　一線城市房租上漲勢(shì)頭將放緩甚至可能出現(xiàn)小幅回落，但上漲壓力將向二、三線城市擴(kuò)散。一線城市經(jīng)過(guò)3～7月份暴漲和恐慌性租房后，需求已經(jīng)得到釋放，未來(lái)房租進(jìn)一步上漲的動(dòng)力不足，局部可能出現(xiàn)小幅回調(diào)。3～7月北京、上海、廣州、深圳四大城市房租暴漲，一些租客擔(dān)心未來(lái)還會(huì)繼續(xù)上漲而提前續(xù)租、定約，使得租房需求提前釋放，部分地區(qū)房租已“超調(diào)”(over-shooting)，房租上漲較快的城市，政府主管部門(mén)已經(jīng)介入，對(duì)中介施加壓力，這也對(duì)房租進(jìn)一步上漲產(chǎn)生了阻力。房租可能出現(xiàn)小幅回調(diào)，但由于通脹預(yù)期大背景存在，房租即使出現(xiàn)回調(diào)幅度也將非常有限。
　　但部分二線城市和三線城市房租上漲滯后，需求釋放緩慢，預(yù)計(jì)將持續(xù)上漲，不過(guò)漲幅和漲速都將低于一線城市。帶動(dòng)一線城市房租上漲的因素在二、三線城市同樣存在，因此二、三線城市也存在同樣的上漲壓力。但由于二、三線城市外來(lái)人口比例相對(duì)較低，畢業(yè)生就業(yè)時(shí)間也不如一線城市集中，季節(jié)性需求釋放較為平穩(wěn)，房租上漲的速度和幅度將較為平緩?？傮w來(lái)看，2010年全國(guó)城市房租將上漲5％～10％。
　　房租上漲直接影響居民生活成本，將進(jìn)一步加劇通脹預(yù)期，將加大工資上漲壓力，增加企業(yè)成本，并可能引起社會(huì)不滿。全國(guó)房?jī)r(jià)早已居高不下，大批中低收入無(wú)房居民已經(jīng)喪失購(gòu)買(mǎi)能力而只能選擇租房，而本輪房租上漲進(jìn)步加重了他們的生活成本。據(jù)調(diào)查，由于房租和物價(jià)上漲，一些新參加工作的大學(xué)畢業(yè)生的生活成本接近甚至超過(guò)了工作收入。生活成本的上升將反過(guò)來(lái)加強(qiáng)通脹預(yù)期，推動(dòng)工資上漲。而工資上漲后企業(yè)成本增加，由此可能形成物價(jià)——工資輪番上漲的惡性循環(huán)，引發(fā)經(jīng)濟(jì)滯漲。房租上漲廣泛傷害了社會(huì)中的低收入群體，可能加劇社會(huì)不滿，引起社會(huì)沖突。
　　
　　明確市場(chǎng)預(yù)期最關(guān)鍵
　　
　　政府應(yīng)當(dāng)維持加大房地產(chǎn)調(diào)控政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，讓市場(chǎng)恢復(fù)穩(wěn)定預(yù)期。從4月15日開(kāi)始房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，各地政策執(zhí)行力度不大，房?jī)r(jià)下調(diào)幅度很小，并有人主張放松調(diào)控，嚴(yán)重影響市場(chǎng)預(yù)期。例如，上海、廣東等地并沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行“停止第三套房房貸”的政策，而調(diào)控以來(lái)，4、5月全國(guó)七十個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)環(huán)比仍然增長(zhǎng)，6月環(huán)比僅下降0.1％，房?jī)r(jià)調(diào)控遠(yuǎn)沒(méi)有到位，但AsUi9BQJVPQsRp85vejT6BSXzP6AUGwfqXizj2+r+jE=卻不斷有人提出“房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)到位”等言論。由此房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)政策產(chǎn)生不穩(wěn)定預(yù)期，買(mǎi)賣(mài)雙方都觀望，加劇了房租上漲。
　　房?jī)r(jià)調(diào)整遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到位，應(yīng)當(dāng)加大調(diào)控力度，避免房?jī)r(jià)反彈。目前中國(guó)房?jī)r(jià)收入比等指標(biāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際警戒水平，房?jī)r(jià)泡沫仍然明顯。而且即使房?jī)r(jià)下跌引起商品房投資下降，政府也可以通過(guò)增加公共性住房建設(shè)的投入來(lái)彌補(bǔ)，因此加強(qiáng)調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)不大。只有政府明確未來(lái)政策走向，加速房?jī)r(jià)調(diào)整，才能穩(wěn)定房屋租賃市場(chǎng)。
　　政府應(yīng)當(dāng)繼續(xù)收緊貨幣政策，并應(yīng)當(dāng)盡量采用市場(chǎng)化調(diào)控手段，盡快加息，避免對(duì)經(jīng)濟(jì)的過(guò)度微觀干預(yù)。目前強(qiáng)烈的通脹預(yù)期不僅是推動(dòng)房租上升的重要原因，更是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重大威脅，必須繼續(xù)加以抑制。目前發(fā)改委采取的“微觀調(diào)控”政策效果不佳，治理物價(jià)上漲和通脹預(yù)期仍然需要通過(guò)貨幣政策來(lái)實(shí)施。2010年以來(lái)，發(fā)改委多次對(duì)價(jià)格上漲較快的商品進(jìn)行干預(yù)，并于7月13日公布《關(guān)于市場(chǎng)價(jià)格異常波動(dòng)時(shí)期價(jià)格違法行為處罰的特別規(guī)定(征求意見(jiàn)稿)》，向社會(huì)各界公開(kāi)征求意見(jiàn)，提出對(duì)擾亂市場(chǎng)秩序、囤積商品的投機(jī)經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行罰款。
　　但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，要區(qū)分正常經(jīng)營(yíng)和囤積投機(jī)困難很大，監(jiān)管成本高，效果不佳。目前的經(jīng)濟(jì)“二次探底”的可能性不大，收緊貨幣政策的風(fēng)險(xiǎn)也就不大。2010年上半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)同比增長(zhǎng)11.1％，全年完成“保八”甚至“保九”問(wèn)題不大，現(xiàn)在就業(yè)形勢(shì)良好，能夠承受緊縮貨幣政策的沖擊。目前采取的“定量緊縮”政策效果不佳，并在一定程度上加劇了經(jīng)濟(jì)泡沫。目前央行主要通過(guò)控制信貸額度和公開(kāi)市場(chǎng)操作來(lái)緊縮，但在實(shí)際利率為負(fù)數(shù)的情況下，商業(yè)銀行有強(qiáng)烈的擴(kuò)大信貸沖動(dòng)，商業(yè)銀行還通過(guò)各種金融創(chuàng)新手段規(guī)避信貸額度限制，使得緊縮效果并不理想。由于實(shí)際利率為負(fù)數(shù)，加劇了對(duì)各種商品的投機(jī)，經(jīng)濟(jì)泡沫難以控制。總之，央行應(yīng)該繼續(xù)收緊貨幣政策，盡快加息，抑制通脹預(yù)期和經(jīng)濟(jì)泡