論不動產(chǎn)登記中的更正登記

　　一、 問題的提出
　　為了保護(hù)不動產(chǎn)本身及交易安全，各國法律都規(guī)定了不動產(chǎn)的登記制度。登記錯(cuò)誤的原因在學(xué)理上大致有四種：第一，因登記人或申請人的過失而導(dǎo)致；第二，因申請人或權(quán)利人惡意串通而導(dǎo)致。如房產(chǎn)借名登記，事實(shí)購房人因無商品房購買資格，而被登記人恰有購買資格，此時(shí)雙方通過合意、串通，造成房屋登記情況與事實(shí)不符；第三，因不動產(chǎn)物權(quán)變動法律行為的欠缺而導(dǎo)致。如在房屋買賣合同被認(rèn)定為無效之前，雙方已經(jīng)辦理了過戶登記手續(xù)，此時(shí)因之前的合同被認(rèn)定為無效而導(dǎo)致過戶登記不正確；第四，非基于法律行為的物權(quán)變動而導(dǎo)致。如《物權(quán)法》第28至30條規(guī)定，依據(jù)人民法院、仲裁委員會的法律文書或人民政府的征收決定，繼承或遺贈行為等，均可能導(dǎo)致登記的不正確。怎么才能做到有錯(cuò)必糾，還原事實(shí)真相，就需要進(jìn)行更正登記。
　　二、《物權(quán)法》第19、20條的缺陷分析
　　我國《物權(quán)法》第19條第一款規(guī)定了更正登記，筆者認(rèn)為，在此款規(guī)定中，存在下列異議：
　?。ㄒ唬案黧w”不明確
　　更正登記在理論上有兩種實(shí)施方式：一是依當(dāng)事人申請啟動；二是登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)登記錯(cuò)誤后依職權(quán)啟動。德國和我國臺灣地區(qū)都將上述兩種方式納入更正登記的情形。但詳讀我國《物權(quán)法》第十九條的規(guī)定，登記機(jī)關(guān)能否依職權(quán)啟動更正登記卻無明確規(guī)定。在土地管理方面，《土地登記辦法》第五十八條明確了土地登記機(jī)關(guān)依職權(quán)進(jìn)行更正登記的權(quán)利。而在房屋登記管理方面，沒有相關(guān)法律來統(tǒng)一規(guī)定房屋登記機(jī)關(guān)是否有權(quán)自發(fā)啟動更正登記。
　　（二）“事項(xiàng)錯(cuò)誤”不明確
　　事項(xiàng)錯(cuò)誤可以有很多種，如依據(jù)列舉的方法，在《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、《海域使用權(quán)登記辦法》中，我們可以明確了解變更登記有幾種情形，由于物權(quán)法中并無類似規(guī)定，此時(shí)賦予登記管理機(jī)構(gòu)極大的自由裁量權(quán)。若登記機(jī)構(gòu)想逃避責(zé)任，則可認(rèn)定某內(nèi)容不屬于“事項(xiàng)錯(cuò)誤”，這就可能造成受害者因登記機(jī)構(gòu)的錯(cuò)誤而得不到任何的補(bǔ)償或賠償。同時(shí)，“事項(xiàng)錯(cuò)誤”是否應(yīng)包含主體錯(cuò)誤呢？我們認(rèn)為不應(yīng)包括。主體錯(cuò)誤是指原登記出現(xiàn)權(quán)屬錯(cuò)誤問題，即原來的登記實(shí)質(zhì)上不復(fù)存在，此時(shí)的重新登記已經(jīng)不屬于變更登記的范疇，而應(yīng)進(jìn)行涂銷登記后重新由權(quán)利人申請而進(jìn)行新的登記。
　　（三）責(zé)任性質(zhì)不明確
　　因登記機(jī)構(gòu)的錯(cuò)誤需承擔(dān)的賠償責(zé)任究竟是民事賠償責(zé)任還是國家賠償責(zé)任，目前仍存在爭議。根據(jù)我國《物權(quán)法》第21條的規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。依《民法通則》第121條的規(guī)定，登記機(jī)關(guān)賠償實(shí)際損害，而根據(jù)《國家賠償法》第28條的規(guī)定，登記機(jī)關(guān)只賠償直接損害。國家賠償法屬于民法之特別法，若依據(jù)“特別法優(yōu)于一般法”，登記機(jī)關(guān)僅負(fù)直接損害賠償責(zé)任，但為了使受害人得到更好的保護(hù)，在發(fā)生民法和特別法上的侵權(quán)行為損害賠償請求權(quán)競合時(shí)，受害人可以自由選擇。
　　（四）賠償范圍不明確
　　《物權(quán)法》第21條規(guī)定了兩種賠償情況：當(dāng)事人或登記機(jī)構(gòu)發(fā)生錯(cuò)誤時(shí)的賠償，但具體如何賠償仍無參考。發(fā)生錯(cuò)誤時(shí)，是僅對當(dāng)事人的登記成本進(jìn)行賠償還是對因登記錯(cuò)誤造成的全部損失進(jìn)行賠償，若僅補(bǔ)償成本損失，無異于杯水車薪。又若不動產(chǎn)登記當(dāng)事人故意提供虛假材料與登記機(jī)構(gòu)工作人員的故意或過失行為，共同導(dǎo)致登記錯(cuò)誤（即責(zé)任競合時(shí)）而造成損失，如何處理，責(zé)任不甚明確。
　　三、不動產(chǎn)更正登記之完善
　　（一）細(xì)化法律規(guī)定
　　為使法律適用更加簡便，應(yīng)明確界定更正登記的情形。如參照德國的規(guī)定，在法律條文中具體明確申請主體的范圍、有何權(quán)利和責(zé)任、申請時(shí)間等事項(xiàng)，同時(shí)還可以采取列舉的方法將內(nèi)容含糊的方面（比如對“事項(xiàng)錯(cuò)誤”）進(jìn)行明晰規(guī)定，使法條的運(yùn)用更加準(zhǔn)確、適當(dāng)。
　?。ǘ┟鞔_責(zé)任義務(wù)
　　登記機(jī)關(guān)在進(jìn)行登記前負(fù)有審查義務(wù)，從類型上看有形式審查與實(shí)質(zhì)審查兩種。形式審查對于資料所記載相關(guān)事項(xiàng)有無瑕疵不予過問。實(shí)質(zhì)審查要求申請不僅形式上要符合要求，對于交付文件是否有瑕疵、不動產(chǎn)權(quán)利變動的原因是否屬實(shí)等均須核證。
　　在我國，存在不將申請資料與原有記載進(jìn)行比對就予以登記的情形，造成許多錯(cuò)誤，甚至讓欺騙者有機(jī)可乘。針對此種情況，我們應(yīng)逐漸從形式審查向?qū)嵸|(zhì)審查轉(zhuǎn)變。有學(xué)者認(rèn)為，采取實(shí)質(zhì)審查就要求登記機(jī)關(guān)對當(dāng)事人的申請進(jìn)行詢問和核實(shí)，延長登記時(shí)間，增加登記成本。王利明主張我國應(yīng)采取實(shí)質(zhì)審查，主要是因?yàn)槲覈壳笆袌鲂庞幂^為低下，采用實(shí)質(zhì)審查有利于防止欺詐現(xiàn)象的頻現(xiàn)，保護(hù)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，強(qiáng)化登記機(jī)關(guān)的責(zé)任，強(qiáng)化登記的公示公信力。實(shí)質(zhì)審查雖然手續(xù)繁瑣，但可以通過改進(jìn)登記辦法、增加登記人員數(shù)量等提高登記效率，強(qiáng)化登記機(jī)關(guān)及其工作人員的責(zé)任感，最終減少錯(cuò)漏登記率。
　　對于不動產(chǎn)登記當(dāng)事人與登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任競合問題的處理，目前理論界主要有三種意見：連帶責(zé)任原則、按份責(zé)任原則和補(bǔ)充賠償責(zé)任原則。筆者認(rèn)為，適用補(bǔ)充賠償責(zé)任原則比較切合實(shí)際。在補(bǔ)充賠償責(zé)任原則的條件下，受害人先對侵權(quán)人提起民事訴訟來尋求救濟(jì)，當(dāng)此不能使當(dāng)事人的損失得到救濟(jì)或滿足時(shí)，受害人才可以提起行政賠償訴訟，由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。由于當(dāng)事人的責(zé)任是民事賠償責(zé)任，登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)的是國家賠償責(zé)任，將兩種不同性質(zhì)的責(zé)任確立為連帶責(zé)任或按份責(zé)任，與其理論有悖，且與實(shí)際不符。在補(bǔ)充賠償責(zé)任原則下，受害人獲得行政賠償后，由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)享有對侵權(quán)人的追償權(quán)，這也比較符合我國現(xiàn)行法律規(guī)定。
　?。ㄈ┩晟瀑r償機(jī)制
　　不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)國家賠償責(zé)任以存在過錯(cuò)為前提，只有在登記機(jī)構(gòu)未盡審查職責(zé)造成損害時(shí)，當(dāng)事人才能主張國家賠償。根據(jù)我國國家賠償法的規(guī)定，僅賠償實(shí)際造成的損失，對不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤而言，賠償?shù)膬H是登記費(fèi)用。鑒于國家賠償中的有限賠償范圍，針對不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤的救濟(jì)，我們可以借鑒國外的相關(guān)做法，如采用澳洲的托侖斯登記制度，即設(shè)置賠償基金。就我國的實(shí)際情況而言，我們可以采取以下辦法：第一，設(shè)立更正登記賠償專項(xiàng)基金。由登記機(jī)構(gòu)在登記過程中對相關(guān)人員收取一定的費(fèi)用納入該賠償基金，待需賠償時(shí)從中提取。第二，將賠償與保險(xiǎn)制度相結(jié)合。從登記費(fèi)用抽取一部分作為保險(xiǎn)費(fèi)交給保險(xiǎn)公司專門承保，一旦出現(xiàn)錯(cuò)誤登記造成權(quán)利人損失，則由保險(xiǎn)公司來承擔(dān)賠償責(zé)任。
　　總之，我國的更正登記制度應(yīng)從適用范圍和登記程序上著手完善，由于物權(quán)法對更正登記制度的規(guī)定只有一條，雖然法律不能用條文的多少來衡量其作用大小，但對于操作性比較強(qiáng)的更正登記制度來說，我們應(yīng)從理論上與實(shí)踐中給予充分的重視與肯定。■
　?。R卉，1972年生，湖北武漢人，武漢理工大學(xué)文法學(xué)院副教授。郭靜，武漢理工大學(xué)文法學(xué)院）