2011

　　今年絕對(duì)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊縮政策年。但今年的房市，漲價(jià)仍然是主旋律。
　　從年初至年尾，國(guó)家連續(xù)三次推出房地產(chǎn)調(diào)控措施，其中的“4·16房產(chǎn)新政”更是被評(píng)為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控措施。但據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，11月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.7%，環(huán)比上漲0.3%。多家專業(yè)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，今年年內(nèi)全國(guó)平均房?jī)r(jià)上漲幅度應(yīng)為7%左右。
　　央行12月15日公布的一則調(diào)查報(bào)告顯示，全國(guó)50個(gè)城市75.5%儲(chǔ)戶認(rèn)為“房?jī)r(jià)過(guò)高，難以接受”，但與此同時(shí)，“房地產(chǎn)投資”又被受訪者列為投資首選。
　　在這種悖論中，房?jī)r(jià)能下降嗎？調(diào)控至今，房?jī)r(jià)在小跌大漲中節(jié)節(jié)走高的奧妙何在？高房?jī)r(jià)真的就是一個(gè)死結(jié)？
　　
　　嘉賓
　　朱中一
　　中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)
　　楊紅旭
　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)
　　楊少鋒
　　北京聯(lián)達(dá)機(jī)構(gòu)總裁
　　
　　“3月份漲上來(lái)的這部分房?jī)r(jià)明顯是泡沫”
　　
　　朱中一：房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)較大，因此今年政策調(diào)整的主基調(diào)是抑制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，而并沒(méi)有說(shuō)降低房?jī)r(jià)。
　　中房協(xié)在“十二五”規(guī)劃中有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的建議稿中，就匯報(bào)過(guò)要淡化降價(jià)的目標(biāo)預(yù)期，否則容易造成市場(chǎng)信號(hào)混亂。目前來(lái)看，無(wú)論是十七屆五中全會(huì)還是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，都沒(méi)有提到房?jī)r(jià)問(wèn)題或降房?jī)r(jià)的概念，就是為了避免引起市場(chǎng)的巨大波動(dòng)。
　　
　　楊紅旭：從年初執(zhí)行的“國(guó)十一條”，到“4·16國(guó)十條”，再到“9·29新政”，今年中央三次出臺(tái)房產(chǎn)調(diào)控政策，打壓地產(chǎn)市場(chǎng)。整體而言，今年全國(guó)房?jī)r(jià)還是上漲，但漲幅較去年已經(jīng)明顯收窄，去年全國(guó)房?jī)r(jià)成交均價(jià)實(shí)際上漲了25%，今年的上漲幅度只有去年的三分之一左右。從這個(gè)意義上講，調(diào)控取得了一定成效。不過(guò)，沒(méi)能讓少數(shù)房?jī)r(jià)過(guò)高的城市房?jī)r(jià)下跌一些，多少有點(diǎn)遺撼。
　　
　　楊少鋒：無(wú)論是從租售比還是房?jī)r(jià)收入比等指標(biāo)來(lái)看，中國(guó)房?jī)r(jià)的泡沫因素十分巨大，這對(duì)發(fā)展中國(guó)經(jīng)濟(jì)以及改善民生制約深遠(yuǎn)。從市場(chǎng)來(lái)看，2007年以前，以北京為例，絕大部分的項(xiàng)目漲價(jià)幅度在幾百元/平方米，每次開(kāi)盤(pán)漲三五百元，最多漲1000元。但從2007年以后，很多項(xiàng)目一個(gè)月內(nèi)能漲5000元/平方米。就今年而言，年初尤其是從3月份漲上來(lái)的這一部分房?jī)r(jià)明顯是泡沫，這一部分泡沫應(yīng)該擠掉。
　　
　　“未來(lái)半年內(nèi)一線城市房?jī)r(jià)會(huì)下跌”
　　
　　楊紅旭：最新數(shù)據(jù)顯示，今年1至11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積38.43億平方米，同比增長(zhǎng)28.6%；房屋新開(kāi)工面積14.51億平方米，增長(zhǎng)48.7%；全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積3.61億平方米，同比增長(zhǎng)33.2%。
　　新開(kāi)工面積暴增，意味著今年四季度至明年，可供預(yù)售的商品房規(guī)模將較大幅度增加；土地購(gòu)置面積的大增，則意味著明年下半年直至后年，可供預(yù)售的商品房規(guī)模也將持續(xù)擴(kuò)大。供應(yīng)增加，而需求卻因調(diào)控明顯萎縮，這也就意味著，未來(lái)兩個(gè)季度，甚至更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，很多城市將出現(xiàn)持續(xù)的商品住宅供大于求的狀況。
　　預(yù)計(jì)在強(qiáng)大的調(diào)控壓力、市場(chǎng)供大于求、企業(yè)漸趨差錢(qián)等三大因素影響下，在未來(lái)不到半年的時(shí)間內(nèi)，70個(gè)大中城市、尤其是一線城市的房?jī)r(jià)，將總體呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)。
　　盡管11月份部分城市成交上漲，一些大型房企也斬獲頗豐，但應(yīng)格外關(guān)注，本輪調(diào)控政策中最重要的“限購(gòu)”和“限貸”政策，具有一定的“后發(fā)效應(yīng)”。因此，明年二季度之前，市場(chǎng)會(huì)保持降溫態(tài)勢(shì)。
　　
　　楊少鋒：只有房地產(chǎn)缺錢(qián)的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商才會(huì)降價(jià)。現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商都出現(xiàn)了資金緊張的情況，中小型企業(yè)資金普遍緊張。而且現(xiàn)在暫停上市房企的融資，加強(qiáng)了預(yù)售資金的監(jiān)管，從各個(gè)環(huán)節(jié)把開(kāi)發(fā)商融資的渠道堵上，迫使開(kāi)發(fā)商必須通過(guò)賣(mài)房子才能進(jìn)行資金的回籠。那么開(kāi)發(fā)商就會(huì)開(kāi)始重視銷(xiāo)售，這個(gè)時(shí)候賣(mài)房市場(chǎng)會(huì)變成買(mǎi)房市場(chǎng)。
　　半年以后，就會(huì)出現(xiàn)像2008年一樣房?jī)r(jià)大幅度的波動(dòng)，最快可能在明年年初就會(huì)出現(xiàn)大量項(xiàng)目?jī)r(jià)格下跌。
　　
　　朱中一：房?jī)r(jià)下降的壓力是比較大的。在目前通脹持續(xù)走高和股市低迷的環(huán)境下，居民的投資渠道十分匱乏，盡管房?jī)r(jià)在高位運(yùn)行，但仍然有很多人比較熱衷于投資地產(chǎn)業(yè)。
　　另外，今年土地、勞動(dòng)力、建筑材料等價(jià)格都漲幅較大，這也從成本上對(duì)房?jī)r(jià)有一定的推動(dòng)作用。
　　從市場(chǎng)主體來(lái)看，包括投資商、銀行、地方政府，都比較看好未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展，尤其是地方政府。不過(guò)地方政府也比較無(wú)奈，離開(kāi)了土地出讓收入，許多地方政府根本無(wú)法滿足財(cái)政需求，這是一個(gè)復(fù)雜的結(jié)構(gòu)性矛盾。目前東部地區(qū)許多城市采取了限購(gòu)政策，這對(duì)高房?jī)r(jià)有一定的抑制作用，但是在這種格局下，資金會(huì)被迫大量轉(zhuǎn)向中西部二三線城市，進(jìn)而推高中西部地區(qū)的房?jī)r(jià)水平；而且從東部地區(qū)來(lái)看，這些城市恰恰是中國(guó)土地供應(yīng)最緊張而市場(chǎng)需求最大的地區(qū)，因此這些地區(qū)房?jī)r(jià)很難下降。
　　
　　抑制房?jī)r(jià)須破解土地財(cái)政
　　
　　楊紅旭：房產(chǎn)稅確實(shí)箭已在弦，只是引不而發(fā)。至于什么時(shí)候發(fā)出來(lái)，主要是等待合適的時(shí)機(jī)。如果穩(wěn)定房?jī)r(jià)的效果不佳，投資投機(jī)需求依然興風(fēng)作浪，那么就會(huì)出臺(tái)。房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)屬于利空，但對(duì)于抑制房?jī)r(jià)的力度，尚存疑慮。
　　首先，率先試點(diǎn)的只是個(gè)別城市，范圍太小，不可能對(duì)市場(chǎng)全局產(chǎn)生重大影響，而且在全國(guó)市場(chǎng)推廣可能仍曠日持久。其次，試點(diǎn)階段，房產(chǎn)稅的稅基小、稅率低。從征稅范圍看，只向二套以上和一定面積段以上住宅征收，絕大部分自住房屋將會(huì)免征。在近幾年房?jī)r(jià)年均上漲20%左右的情況下，不足1%的房產(chǎn)稅，不太可能將多數(shù)投資客嚇跑。不過(guò)，房產(chǎn)稅試點(diǎn)開(kāi)征之后，未來(lái)很多年，征收范圍只能是越來(lái)越大，稅率也有可能上調(diào)，這將在一定程度上影響投資者們的心態(tài)和積極性。總之，房產(chǎn)稅短期有利于抑制房?jī)r(jià)，長(zhǎng)期效果不能奢求。
　　按當(dāng)前通脹趨勢(shì)，近期極有可能再來(lái)一次加息，明年有可能加息2～3次，當(dāng)前已經(jīng)進(jìn)入加息周期。而歷史經(jīng)驗(yàn)表明，在貨幣政策緊縮和加息的過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)將漸漸降溫，尤其是在加息周期過(guò)半之后，將會(huì)明顯壓制房?jī)r(jià)上漲。
　　
　　楊少鋒：造成高房?jī)r(jià)的一個(gè)重要原因就是房企大量囤地，要抑制房企囤地，根源就是地方政府公正執(zhí)行打擊囤地的政策。但目前地方政府既是運(yùn)動(dòng)員又當(dāng)裁判員，執(zhí)行中難免不公正。所以要讓地方政府的利益跟土地利益脫鉤，這是一個(gè)根源，這個(gè)問(wèn)題沒(méi)有解決，再多的制度都沒(méi)有用，破解高房?jī)r(jià)要從土地上治理，而解決土地市場(chǎng)困境的根源就在于要破解土地財(cái)政。
　　解決這一難題就在于如何開(kāi)征房產(chǎn)稅。盡管房產(chǎn)稅的執(zhí)行很可能抑制房?jī)r(jià)，但我不認(rèn)為房產(chǎn)稅的目的是降房?jī)r(jià)，房產(chǎn)稅是從根源上改變了目前我們中國(guó)的財(cái)稅體制。地方政府有一個(gè)比較穩(wěn)定的稅源，這個(gè)時(shí)候就不再過(guò)于依賴土地。
　　
　　朱中一：如果政策進(jìn)一步趨緊，保障房的供應(yīng)規(guī)模能迅速增大，這對(duì)高房?jī)r(jià)產(chǎn)生極大的抑制，不過(guò)這仍然需要時(shí)日。