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    “新國十條”時代的中國房地產(chǎn)

    2010-12-27 02:09:20魏雅華
    檢察風云 2010年10期
    關鍵詞:新國套房降價

    文/魏雅華

    “新國十條”時代的中國房地產(chǎn)

    文/魏雅華

    2010年4月,新華社以罕見地連發(fā)“新華時評”六篇檄文,拉開了《中國房地產(chǎn)批判》的序幕。緊隨其后,中央主流媒體全軍出動,包括中央電視臺、中央人民廣播電臺、《人民日報》、《光明日報》、《中國青年報》等。

    有人冷笑:撼山易,撼房地產(chǎn)難。于是,“新國十條”來了。

    什么是“新國十條”

    2009年4月17日,國務院發(fā)出了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》?!锻ㄖ肥且試鴦赵毫畹姆绞桨l(fā)出的,它不是以銀監(jiān)會或住房建設部的《通知》方式發(fā)出的,它體現(xiàn)的是國家權威,它表達的是剛性的國家意志。

    “新國十條”簡要地可以歸納為:

    ⒈購買首套自住房,且套型建筑面積在90平方米以上的家庭貸款,首付款比例不得低于30%。; ⒉貸款購買第二套住房,貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍;⒊商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;⒋對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明,或社會保險繳納證明的非本地居民,暫停發(fā)放購買住房貸款;⒌財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策; ⒍保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地,不低于住房建設用地供應總量的70%,并優(yōu)先保證供應; ⒎房價過高、上漲過快的地區(qū),要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房供應;⒏抓緊制定2010-2012年保障性住房建設規(guī)劃(包括各類棚戶區(qū)建設、政策性住房建設),并在2010年7月底前向全社會公布; ⒐加大交易秩序監(jiān)管力度;⒑完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。

    通知還要求,各?。▍^(qū)、市)人民政府要對本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為,進行一次檢查,及時糾正和嚴肅處理違法違規(guī)行為,檢查處理結果要于2010年6月底之前報國務院。

    中國股市是怎樣解讀“新國十條”的

    我們之所以如此看重中國股市對“新國十條”解讀,是因為股市是最敏感的,它不用文字解讀,它用毫不含糊的數(shù)字解讀,用殺傷力極大的錢來解讀。

    當然,不同的人會作出完全不同的解讀??晒墒兄挥幸粋€解讀,這是中國一億三千萬個股票賬戶,外加一億五千萬基金賬戶的股市全民公決。

    “新國十條”發(fā)布當日,中國股市是這樣解讀“新國十條”的:

    本來便處于低位的中國股市,當日以讓人心驚膽戰(zhàn)的跳空36點低開,3100點開盤即告失守,低開于3096點,隨即一路下行,跌勢如瀑。地產(chǎn)金融板塊領跌,房地產(chǎn)股紛紛跌停,到收盤,滬市大盤竟暴跌了150點!收在2980點。一天之內(nèi),痛失3100點和3000點兩大關隘,創(chuàng)下了2010年年內(nèi)最大單日跌幅。在中國股市的K線圖上,豎起了一根讓人毛骨悚然的、頂天立地的大陰棒。

    此后的一連幾天,中國股市房地產(chǎn)股如摧枯拉朽,風聲鶴唳,不過幾日,許多中國最優(yōu)秀的一批房地產(chǎn)公司,股價已折損過半。深萬科的股價已從14.94元跌至7.90元。跌幅高達48%。盡管它的業(yè)績好得不得了,市盈率才16倍。而中國股市的平均市盈率還在25倍上下。

    于是,“新國十條”房產(chǎn)新政時代的中國房地產(chǎn)怎么走,便成了一個巨大的問號,成了一個中國之問。

    為什么出臺“新國十條”

    2010年4月14日,國家統(tǒng)計局發(fā)布了2010年1—3月份全國房地產(chǎn)運行情況:全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%,其中新建住宅銷售價格同比上漲14.2%,新建商品住宅價格同比上漲15.9%,普通住宅銷售價格上漲15.1%,高檔住宅銷售價格上漲18.5%。90平方米及以下的新建住宅銷售價格上漲19.0%。

    其中漲幅最大的5個城市是:???4.8%、三亞57.5%、溫州22.3%、金華20.9%、廣州20.3%。

    二手住宅銷售價格同比上漲9.5%。其中漲幅最大的5個城市是:三亞50.4%、???0.4%、深圳23.9%、溫州18.6%、銀川16.2%。

    我們所看到的數(shù)字幾乎都是兩位數(shù)的增幅,用“瘋漲”兩個字來形容房價漲幅,一點都不夸張。這讓我們想起前不久國家統(tǒng)計局才剛剛發(fā)布的,2009年的中國房價平均漲幅為1.50%,國家統(tǒng)計局局長解釋說,1.50%的漲幅是很大的,正常的漲幅應在百分之零點幾。

    那么,11.7%的漲幅大嗎????4.8%、三亞57.5%、溫州22.3%、金華20.9%、廣州20.3%的漲幅大嗎?

    在這樣的漲幅面前,我們已沒有選擇的余地。不是可管可不管,而是非管不可。

    如果我們放縱房價的瘋漲,后果是什么?房價如果繼續(xù)以這樣的勢頭上行,那么下一個金融危機風暴將在中國爆發(fā)。幾百家銀行將破產(chǎn),連國有銀行都不能幸免,幾百萬家房地產(chǎn)公司將會因為資金鏈斷裂而倒閉,中國經(jīng)濟將遭受重創(chuàng),人民幣將變成斷線風箏,物價飛漲,百姓遭殃,這難道是我們愿意看到的嗎?難道是房地產(chǎn)商們愿意看到的嗎?

    這就是我們?yōu)槭裁闯雠_“新國十條”這一問題的答案。

    二套房究竟如何認定

    這是“新國十條”中分量最重的、操作性存疑的一條。而如何認定二套房又是彈性最大、各地銀行自由裁量權最大的條款,所以要作重點解讀。

    2010年4月23日,中央電視臺報道了中國銀監(jiān)會銀行監(jiān)管一部主任楊家才對記者的談話,他明確指出,第二套住房的認定標準,以房屋數(shù)量為限、以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位。這也就是說,二套房認定標準將“認房不認貸”。

    這一解讀影響極大。

    第二天,幾乎所有的全中國的主流媒體,都在最醒目的位置,以《銀監(jiān)會:二套房認定標準“認房不認貸”》報道了這件事。

    二套房的認定標準一直是銀行貸款松緊程度的水位線。

    在此次“國十條”房貸新政出臺前,二套房的認定標準是“是否利用貸款購買住房,且貸款是否已還清”。

    楊家才指出,從整個新政來看,政策出發(fā)點是居者有其屋,有一套住的就足夠了,一個人沒有必要住兩套。房地產(chǎn)按揭貸款只支持住房的資金需求,而不能支持倒賣房屋的資金需求。據(jù)楊家才介紹,房子的套數(shù)需經(jīng)房產(chǎn)管理部門的房屋登記系統(tǒng)進行查詢后,由其進行認定。此外,銀行在做個人住房按揭貸款時,還需要嚴格執(zhí)行面談、面簽、上門走訪的程序。

    這一操作細則的精神是四個字:“從緊從嚴”。

    已簽合同但未收到的貸款,是否按照新政執(zhí)行?由于銀行近幾個月的信貸額度偏緊,出現(xiàn)了大量客戶貸款已獲批復,但未放款的情況。對于這部分客戶貸款,是執(zhí)行新政還是趕上末班車?

    從法理上講,新政不能對既往追訴。所以,應該“新老劃斷”。即應按原規(guī)定處理。據(jù)某股份制銀行副行長表示,新政出臺時已簽署貸款合同的按老政策執(zhí)行,新政出臺時還沒有簽署貸款合同的貸款申請,按新的政策執(zhí)行。

    這個處理是正確的。

    新政后,二套房購房者會多付多少錢

    以30年期貸50萬元按等額本息還款方法計算,如果首套房按照7折利率計算,每月還款2433.43元,總共還款876033.69元。

    現(xiàn)在貸款購買二套房,按照“新國十條”上浮10%后,基準利率是6.534%,每月還本付息是3170.21元,每月將多出736.78元。這對于一個工薪家庭,恐怕不是個小數(shù)字??偣策€款1141276.08元,也就是說,第二套房貸將多付265242.39元。

    如果首套房為八折利率,貸款期限為20年,第二套房比首套房多付12萬元利息。

    七折利率貸款者提前還貸不劃算

    房貸新政執(zhí)行后,同樣貸款50萬元的二套房,比首套房要多付26萬元。那么對于希望提前還貸的貸款者,在房貸新政出臺之后,提前還貸是不是一個好的選擇?

    由于首套房和二套房之間巨大的利息差,對于享受了七折優(yōu)惠的貸款者,以不要選擇提前還貸為好。而且各銀行都會將提前還貸視為違約,受到多付一個月利息的處罰。

    提前還貸之前要算好一個家庭的資金運用的全部賬務,因為對于具有一些投資理財渠道的家庭來說,不是所有的提前還貸都能省錢。比如還貸年限已經(jīng)超過一半,月還款額中本金大于利息,那么,如果有良好的投資理財渠道,不提前還款或許會給家庭帶來更多的收益。

    如果貸款者選擇部分提前還貸,那么剩下的貸款應該盡量縮短貸款期限,而不是減少每月還款額。因為銀行收取利息主要是按照貸款金額占據(jù)銀行資金的時間成本來計算的,選擇縮短貸款期限,就可以有效減少利息的支出。

    “新國十條”實施后房價會下跌嗎

    答復是肯定的。

    “新國十條”新政是4月17日才發(fā)布的,4月21日,據(jù)《東方早報》報道,上海房貸出現(xiàn)大面積退單。

    文中說,自4月19日起,上海各商業(yè)銀行已開始全面執(zhí)行二套房貸款新政,據(jù)該公司副總經(jīng)理趙煒透露,由于貸款收緊,該公司目前已有10%左右已送件的房貸個案遭遇退單。同時,該公司負責人還透露,已有20%~25%的購房者要求退房,買家都普遍認為,房價會大幅下跌,因此就算是損失部分定金,也堅決要求退房。

    趙煒認為,隨著一系列政策的出臺,市場在5-6月可能會出現(xiàn)量價齊跌。

    同一天,《第一財經(jīng)日報》報道說:《房產(chǎn)新政威力初顯 杭州交易量“一夜入冬”》。文中說:

    據(jù)杭州當?shù)刂髁髦薪楣疚覑畚壹?、易居臣信、裕興不動產(chǎn)、盛世管家、華邦地產(chǎn)、信義房屋等公司的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù):從16日開始,各家中介的新增客戶、帶看量都比前一周同期下降50%以上。

    杭州官方“透明售房網(wǎng)”的統(tǒng)計數(shù)據(jù):從4月17日開始到4月19日21:00為止,杭州主城區(qū)一共成交二手房350套,與前一周日均成交200套左右相比,減少了近一半。同樣顯露出驚恐心態(tài)的還有一手房的“預定量”。透明售房網(wǎng)顯示,杭州主城區(qū)商品房預定僅有2套,跌至冰點,創(chuàng)下春節(jié)長假后日預定量新低。

    房價的跌幅會多大

    非常之大。本人認為在兩到三年內(nèi),跌30%~50%是可以期待的。直白地說,跌30%~50%僅僅是將瘋狂的房價打回原形而已,算不得大跌。

    請問,將??诘姆績r打回64.8%、三亞57.5%、溫州22.3%、金華20.9%、廣州20.3%。 很慘很重嗎?如果做不到,物業(yè)稅就會出臺。政府有的是辦法。說沒治,那是狂妄的房地產(chǎn)商的自戀情結。

    近來,網(wǎng)上瘋傳著一張《房地產(chǎn)崩盤時間表》:

    該表通過中日房地產(chǎn)走勢圖的對比,發(fā)現(xiàn)中國的房地產(chǎn)價格走勢與上世紀八九十年代的日本極為相像,從而預言2011年中國房地產(chǎn)市場將崩盤。輿論普遍認為,這其實傳達了關于高房價的一種“民意焦慮”。

    “新國十條”是一劑猛藥,是一針打下去就會見效的退燒針。

    中國房地產(chǎn)業(yè)需要冬天,任何一個行業(yè)都不能沒有冬天,冬天不冷都是災難。如果冬天不冷,來年病蟲害就會成災;如果冬天不冷,植物的根系如何深入地下?來年的豐收便會落空。沒有冬天又何來春天?如果地球沒有冬天,地球上的生物就會滅絕。

    中國房地產(chǎn)的出路在哪里

    2010年的中國,沒有任何一個行業(yè)能像中國房地產(chǎn)業(yè)那樣,迫切地需要一場降價戰(zhàn)。

    改革開放三十多年的歷史已經(jīng)證明,不經(jīng)過一場殘酷的、腥風血雨般的降價大戰(zhàn),中國房地產(chǎn)市場不經(jīng)過這場死去活來的血與火的洗禮,是不可能獲得如鳳凰般重生的。

    中國的許多行業(yè)都有過這樣的經(jīng)歷,比如中國彩電業(yè)、中國家電業(yè)、中國紡織業(yè)、中國制造業(yè)、中國汽車業(yè)、中國電腦業(yè)、中國手機業(yè)、中國航空業(yè),中國的許多許多行業(yè),翻開這些年來,中國有哪個支柱產(chǎn)業(yè),能逃脫這樣殘酷的降價大戰(zhàn)?

    2010年,中國房地產(chǎn)業(yè)難逃此劫。在中國960萬平方公里的國土上,中國房地產(chǎn)業(yè)降價戰(zhàn)的大幕正在拉開。

    主動性撤退比落荒而逃損失要小。一次勝利大逃亡與一次勝利大進攻的收益不相上下。

    第一個打出降價戰(zhàn)牌的房地產(chǎn)商,將會成為死里逃生的幸存者。您千萬別猶豫,當大樓著火的時候,多寬的樓梯總是顯得太狹窄,并不是誰都能逃得出來,常常是一萬個人里只能逃出幾個,就像美國“9·11”事件中的著了火的世貿(mào)大廈一樣。

    有人給降價戰(zhàn)勾畫了這樣一幅地獄的活景像:那是一場沒有贏家的戰(zhàn)爭,那是一場兩敗俱傷的戰(zhàn)爭,而最終受傷害的是消費者自己。還危言聳聽地說,如果房地產(chǎn)業(yè)垮了,中國經(jīng)濟會垮得更慘。

    大謬不然。

    首先,房價大跌,中國房地產(chǎn)業(yè)未必會垮。其次,中國房地產(chǎn)業(yè)都不會垮,中國經(jīng)濟會垮嗎?

    事實將恰恰相反,降價戰(zhàn)將是一場多贏的戰(zhàn)爭。老百姓贏得了物美價廉的住房,國家盤活了沉淀多年的資金,銀行的呆壞賬大幅下降,老百姓成為最大的贏家,中國房地產(chǎn)業(yè)將重新洗牌。經(jīng)歷了降價戰(zhàn)洗禮的中國房地產(chǎn)業(yè)會更加強大,百煉成鋼。就是那句話:鋼鐵是這樣煉成的。

    中國的汽車業(yè)便是一個成功的典范。

    正是一連多年的殘酷的降價大戰(zhàn),造就了全球第一的、強大的中國汽車業(yè)。2009年, 中國以1370萬輛產(chǎn)銷量,毫無爭議地成為世界第一汽車大國。這一切的發(fā)生,首先是因為中國汽車業(yè)走出了暴利行業(yè)的桎梏。中國汽車大降價吹響了中國汽車業(yè)突飛猛進的沖鋒號。

    我贊美降價戰(zhàn),是因為它已被世界經(jīng)濟的發(fā)展所證實,證明它是走出經(jīng)濟陰霾的諾亞方舟;我贊美降價戰(zhàn),是因為它是消滅雜草叢生的房地產(chǎn)市場最好的除草劑;我贊美降價戰(zhàn),是因為它是房地產(chǎn)市場成熟最好的催產(chǎn)素;我贊美降價戰(zhàn),是因為它使中國老百姓得了實實在在的實惠;我贊美降價戰(zhàn),它使我們手里的人民幣的含金量變得越來越高。

    降價狂飚給中國汽車業(yè)所帶來的并非世界的末日,降價狂飚給中國汽車業(yè)所帶來的是圣誕節(jié)、復活節(jié)和狂歡節(jié)。

    同樣,降價狂飚給中國房地產(chǎn)業(yè)所帶來的也并非世界的末日,給中國房地產(chǎn)業(yè)所帶來的是圣誕節(jié)、復活節(jié)和狂歡節(jié)。

    編輯:靳偉華 jinweihua1014@sohu.com

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