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    應(yīng)該鼓勵“小產(chǎn)權(quán)”寬容“城中村”
    ——專訪中共中央黨校研究室副主任周天勇教授

    2010-11-22 01:37:44小康
    小康 2010年6期
    關(guān)鍵詞:小康房價住宅

    文|《小康》記者 鄂

    應(yīng)該鼓勵“小產(chǎn)權(quán)”寬容“城中村”
    ——專訪中共中央黨校研究室副主任周天勇教授

    正確的思路,還是應(yīng)該回到如何降低房價、增加就業(yè)、提高收入方面,至少使城鎮(zhèn)居民,和從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市和城鎮(zhèn)的80%的家庭買得起房

    《小康》:去年年底,您和另外兩位專家學(xué)者共同把脈中國房地產(chǎn)市場,并合著了一本題為《住房是個大問題》的書,在結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的現(xiàn)代社會,住房這個“大問題”會引發(fā)哪些社會不穩(wěn)定因素呢?

    周天勇:若住房需求得不到滿足,漂移人口就會增多,蝸居、蟻?zhàn)?、鴿籠隨之產(chǎn)生,在城鎮(zhèn)中容易形成兩個階級:有房人的資產(chǎn)在升值,無房人的勞動報酬相對于日后租房或者購買房屋貶值;越后來買房的人越是負(fù)擔(dān)重;無房的人向有房的人交租金,有房的人靠租金致富;有的人有多套房,有的人一套房都沒有。另外,貸款負(fù)擔(dān)重也容易使房奴感到焦慮。這些都是轉(zhuǎn)型社會中的不安定因素。

    《小康》:對于中國老百姓來說,最難以接受的是不斷攀升的房價,在您看來,房價過快上漲的根本原因是什么?

    周天勇:城市化對土地城鄉(xiāng)、工農(nóng)、交通水利、第三產(chǎn)業(yè)等之間再分配的巨大需求與中國人多地少的兩難,以及城市化長期節(jié)約土地與近期需要大量占用土地的兩難,是高房價問題的癥結(jié)所在。

    首先,從供給與需求的關(guān)系看,與住宅用地的供應(yīng)不足有關(guān)。地方政府和開發(fā)商的囤積,導(dǎo)致了住房建設(shè)土地供應(yīng)的緊張。土地供應(yīng)總量與土地需求總量的巨大缺口,導(dǎo)致了土地價格的不斷攀升,而且地價推動房價上漲,房價拉動地價上升,形成房價與地價互相推動上升的惡性循環(huán)。

    其次,從土地資源配置看,目前的土地招拍掛體制,即政府一家寡頭壟斷型賣地和多個競爭者買地的土地市場格局,是除了土地供應(yīng)小于土地需求外,推動房地產(chǎn)價格持續(xù)上升的最重要的原因。如果從土地市場和地方財政體制方面分析,政府利益導(dǎo)向下的“行政+市場”的土地扭曲性的供應(yīng)制度,實(shí)際是一種推高地價和房價的有力機(jī)制。

    再次,土地財政是我國目前所有建設(shè)用地強(qiáng)制征用和國家高度壟斷土地制度形成的。日益走高的土地出讓金,還有政府稅務(wù)部門和各有關(guān)部門對房地產(chǎn)項(xiàng)目征收的其他稅費(fèi),以及要求房地產(chǎn)商承擔(dān)公共配套項(xiàng)目,也是推動房價上升的最重要的因素。

    第四,對于投資性的需求,包括城鄉(xiāng)兩棲居住、多套房、大面積豪華房、別墅等等,沒有制度設(shè)計進(jìn)行抑制,房屋等資產(chǎn)的持有成本為零,也導(dǎo)致了房屋投機(jī)需求旺盛。

    《小康》:有的學(xué)者認(rèn)為,高房價是合理的,買不起房應(yīng)當(dāng)租房,您同意這種說法嗎?

    周天勇:中國人自古就有自己擁有住宅的習(xí)慣,讓絕大多數(shù)人去抑制這種欲望而終身租房住,是與中華民族的文化相沖突的。

    如果一個社會80%~90%的居民都買不起住房,說明這80%~90%都是弱勢群體,要么去租房,要么由政府來資助,我認(rèn)為,這個社會肯定是不正常的。如果一個社會,80%~90%的居民都去租10%~20%的居民手中的多套房屋,而且由于土地的有限性,房屋的租金會年年上漲,整個社會就會形成10%~20%的食租房主與80%~90%的無資產(chǎn)工作者階層格局。從穩(wěn)定方面來看,這種格局是非常危險的。

    《小康》:建設(shè)部門出臺了對中國各城鎮(zhèn)住不起房的居民實(shí)行廉租房的方案,對于因房價太高而居民買不起房的問題,這是一項(xiàng)好的方法嗎?

    周天勇:這個方案應(yīng)當(dāng)解決的是極少部分人,如3%~5%居民的住房問題。如果80%~90%居民都買不起房,這種方案基本上沒有什么作用。要想用這樣一種方案,解決幾億人城市和城鎮(zhèn)中的住房困難,實(shí)際上是一種空想。

    一是中國人口太多,特別是農(nóng)村向城市和城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的人口太多,這些轉(zhuǎn)移人口基本上都是住房困難戶,能保得起嗎?二是住房與食品、醫(yī)療保障都不一樣,其價值太大,要想由政府保起來,在財政方面,幾乎是不可能的。正確的思路,還是應(yīng)該回到如何降低房價、增加就業(yè)、提高收入方面,至少使城鎮(zhèn)居民加上從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市和城鎮(zhèn)的80%家庭買得起住房。

    周天勇 中共中央黨校研究室副主任、教授

    《小康》:您一直在強(qiáng)調(diào)土地資源與房價之間的密切關(guān)系,有句話叫“民以食為天,以居為安”,而人們的食品消費(fèi)和居住消費(fèi),都依賴于有限的土地資源,從資源配置的角度講,是應(yīng)該將有限的土地資源較多地用來吃飯,還是用來居住呢?

    周天勇:食品、住宅、工作及其收入,是民生最基本的三大要素。一個國家其中的一個方面出現(xiàn)嚴(yán)重的問題,都會使經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)生危機(jī)甚至動亂。較為極端地偏重于任何一個或者兩個方面,都會形成土地資源供給不足導(dǎo)致的危機(jī),這是一個不以人的意志為轉(zhuǎn)移的客觀和內(nèi)在的相互影響關(guān)系。

    但我認(rèn)為,糧食問題并不是想象的那樣嚴(yán)重,其安全也可以通過多方面的措施得到保障,而對住房短缺和價格攀升不引起重視,不積極解決,危機(jī)一旦產(chǎn)生,將會形成嚴(yán)重的社會不穩(wěn)定局面。因此,在改革和立法上,我們要在傳統(tǒng)的糧食安全和非傳統(tǒng)的房價、人口流動、人口老齡化、貧富差距等社會安全之間謀求平衡。在法律的有關(guān)條款中,不僅要有保護(hù)耕地的條款,也要加上國務(wù)院、國土、建設(shè)等政府部門保證土地供應(yīng)、維護(hù)房價穩(wěn)定、保證80%的中國城市居民能買得起和擁有自己住宅的義務(wù)和責(zé)任。否則,只關(guān)注吃飽,不關(guān)注安居,至少在執(zhí)政為民方面是有缺陷的。

    《小康》:在城市化進(jìn)程中,居住模式哪些方面還需要調(diào)整?

    周天勇:大量向城市轉(zhuǎn)移的人口絕大部分住在工程工棚、城中村、城市小區(qū)住宅樓的居民住宅隔屋、工廠和單位的集體宿舍、城郊的租屋等等之中。

    一定要整理出耕地或者建設(shè)用地以供流轉(zhuǎn);一定要放寬和鼓勵小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè),讓進(jìn)城的農(nóng)民,包括城市居民買得起房;一定要寬容“城中村”、城郊租屋,包括在城市的一些區(qū)域中發(fā)展居民可以自我按照大體規(guī)劃建房的平民區(qū);一定要將房價水平降低下來,讓集體用地直接進(jìn)入建設(shè)市場,改革目前政府壟斷性招拍掛供應(yīng)土地,轉(zhuǎn)變地方政府地產(chǎn)財政格局,對城鄉(xiāng)兩棲居住方式、多套住房、別墅等開征房產(chǎn)稅,通過體制改革和機(jī)制建設(shè)將房價壓下來。

    《小康》:面對全國范圍內(nèi)的炒房潮和房價失控的局面,今年4月中旬,三道“金牌”次第到達(dá),提高改善性購房信貸門檻,限制投機(jī)性購房,政府直接入市干預(yù),您認(rèn)為這個被稱為“史上最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策”能夠真正讓中國的房價降下來嗎?

    周天勇:不好說。這套政策還是沒從體制上進(jìn)行改革,治標(biāo)不治本。房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控,需要與土地、財稅等體制的改革互動,理順有關(guān)的房地產(chǎn)體制,才能從機(jī)制上使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康和穩(wěn)定運(yùn)行。

    《小康》:具體來說,您對解決中國的住房問題有何建議?

    周天勇:第一,在人多地少的國情下,正確處理糧食安全用地與城市化居民居住需求用地之間的關(guān)系;第二,要控制農(nóng)村住宅擴(kuò)大占用土地面積,積極推進(jìn)城鎮(zhèn)化,增加城鎮(zhèn)住宅建設(shè)用地供應(yīng);第三,要提高居民的收入,使居民收入的增長速度超過住宅價格的上漲速度,增強(qiáng)居民對住宅的購買能力,控制和穩(wěn)定住宅價格,使其與城市居民和新移民的收入增長和購買能力相適應(yīng);第四,堅決開征土地和房產(chǎn)交易增值稅,開征房產(chǎn)稅,將目前的從低收入的買房人向政府交錢,即改變?yōu)橐呀?jīng)有房產(chǎn)的人向政府交財產(chǎn)稅,代替目前地方財政資金70%靠出讓金運(yùn)行的渠道,使地方財政可持續(xù)化,又抑制房屋成本投資和投機(jī),浪費(fèi)土地,炒高房價;第五,根據(jù)不同收入人群和不同階段,對城鎮(zhèn)居民和新移民的住宅需求進(jìn)行分類解決,高收入人口的房屋需求,放開由市場調(diào)節(jié),中等收入人口的需求,由市場調(diào)節(jié)解決,但是國家要控制房價,一小部分低收入人口,國家要通過廉租房等形式,滿足他們的需求。但愿中國與拉美和印度不一樣,借鑒東亞的經(jīng)驗(yàn),走出一條探索解決城市化新移民居住問題的中國式道路。

    責(zé)編 張凡 xk_g2012@126.com

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