程 香
編者按
2001年,中國政府連續(xù)出臺(tái)“二套房首付五成、房貸利率上浮10%”等調(diào)控政策,試圖調(diào)控飛漲的房?jī)r(jià),以商品房為代表的地產(chǎn)市場(chǎng)頓時(shí)風(fēng)聲鶴唳。然而,有一種房子的市場(chǎng)卻繼續(xù)在穩(wěn)步增長,它就是人們心中的“高端物業(yè)”。在特定的一群投資者眼中,高端物業(yè)更是一種穩(wěn)定的具有升值潛力的投資產(chǎn)品。本刊特別制作“海西高端物業(yè)投資鑒賞系列報(bào)道”,從投資鑒賞出發(fā),探尋高端物業(yè)投資價(jià)值和空間,以饗讀者。
微博上,著名地產(chǎn)人物soHo中國董事長潘石屹常常秀出自家別墅的照片。在長城腳下的山間林地里,名為“長城腳下公社”的私家別墅,時(shí)不時(shí)地被主人用來接待外國友人、公司高層聚會(huì)、圈中好友舉辦Party,甚至是微博博友見面等。
潘石屹毫不掩飾自己對(duì)別墅生活的喜愛和享受:早餐是自家種出的玉米,沒有施過任何化肥和農(nóng)藥;院子里的柿子樹上果實(shí)掛滿枝頭;狗尾巴草低下頭,預(yù)示著秋天來了;中午看著書,迷迷糊糊的睡著了,被蟬鳴和風(fēng)吹蘆葦?shù)纳成陈暢承蚜耍辉鹤永锏纳介惶毂纫惶旒t了,在明媚的陽光里很好看;從窗望去山坡上一束艷麗的、紫色的、不知名的野花,在秋天里怒放著……
凡此種種,不枚勝舉。別墅生活在細(xì)節(jié)中盡顯魅力,為都市里忙碌的人們添了瑰麗的“院落夢(mèng)”。是的,擁有一座有天有地有院落的房子,是每個(gè)人的夢(mèng)想,正是因?yàn)檫@持續(xù)不滅的夢(mèng)想,在調(diào)控政策輪番上場(chǎng)的市場(chǎng)下,高端物業(yè)始終保持穩(wěn)銷。即便是秋越來越深,但
對(duì)于金字塔頂端的人群來說,高端物業(yè)是沒有冬天的。
千萬富豪催熱高端物業(yè)
關(guān)注別墅的人多為中國的新興富商階層。三十多年的改革開放所累積的經(jīng)濟(jì)財(cái)富,讓這一群體不斷的擴(kuò)大。根據(jù)《胡潤財(cái)富報(bào)告》,截至2009年年底,中國大陸千萬富豪已經(jīng)達(dá)到87.5萬人,億萬富豪人數(shù)則超過5.5萬人。而在花旗銀行的《2010財(cái)富報(bào)告》中,中國的百萬富翁已力壓德國,名列世界第四。美國洛杉磯的貝弗利山莊、加州的橘郡、紐約中央公園旁的第五大道,巴黎的十六區(qū),日本的東京灣,香港的半山,這些世界頂級(jí)富豪、明星以及社會(huì)名流聚居地,對(duì)于中國商界的高層人士來說不再是那么遙不可及。
在洛杉磯,中國有的富商購得了百萬美元以上豪宅。位于香港的半山的一豪宅,也在去年被內(nèi)地客以4.39億港幣的價(jià)格買走,每平方米高達(dá)76.7萬港元。曾經(jīng)以超過11億元的身價(jià),而享有世界第一豪宅之稱的英國的愛敦閣,也有了關(guān)于中國買家的傳聞。—時(shí)之間,滿世界似乎都有中國的新富階層尋求豪宅的身影。
需求決定市場(chǎng)。著名心理學(xué)家馬斯洛曾說過,人首先要滿足的是讓自己免于饑餓,有可以居住的房子之類的最基本的生理需求,之后,他就會(huì)去追求安全、歸屬、尊重,最后實(shí)現(xiàn)自我。對(duì)于剛剛開始嶄露頭角的中國財(cái)富新貴們來說,高端物業(yè)就是他們進(jìn)入“貴族生活”領(lǐng)域的敲門磚。單純從市場(chǎng)上來看,高端物業(yè)也比一般的房子更保值,這也讓希望能用房子來保證自己資產(chǎn)價(jià)值的投資者心動(dòng)。
市場(chǎng)低迷,高端物業(yè)卻會(huì)止跌領(lǐng)漲
拿高端物業(yè)中的別墅為例,別墅的價(jià)格雖然有時(shí)也會(huì)下跌,但相比普通房子而言,有更強(qiáng)的抗壓性。1997~2002年的亞洲金融危機(jī)期間,雖然是香港別墅價(jià)格暴跌的過程,但從2002年到現(xiàn)在,香港的樓市均價(jià)上漲了130%~150%,別墅價(jià)格上漲則超過了200%。剛剛結(jié)束的交代危機(jī)讓美國整體旁價(jià)下跌了30%,但別墅區(qū)不跌反而逆勢(shì)上漲,全美前十名別墅價(jià)格平均價(jià)格為8850萬美元,比去年的平均值增加了近1000萬美元。經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石說過,一個(gè)國家整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰的時(shí)候,高端物業(yè)卻會(huì)止跌領(lǐng)漲。
在國內(nèi)別墅市場(chǎng)方面,2009年上海樓市別墅總成交16萬套,門檻最低已經(jīng)達(dá)到5萬元/平方米。成交均價(jià)最高的前10名樓盤的價(jià)格中位數(shù)為9.5萬元/平方米,比2008年的7.2萬元漲了32%。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè),不久的將來,上海別墅價(jià)格還會(huì)有很大的潛力,北京將達(dá)20萬元/平方米,廣州、深圳將達(dá)10萬元/平方米。
和美國這樣土地資源豐富的國家相比,中國的別墅市場(chǎng)更顯稀缺。為了緩解住房市場(chǎng)中的壓力,2003年國土資源部頒布“限墅令”,2006年5月,中國政府全面叫停別墅用地,大戶型住房開發(fā)將在某種程度上受到抑制。許多別墅房產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)投居民商品房。別墅成為市場(chǎng)上稀缺的產(chǎn)品,別墅樓盤尤其是占據(jù)城市稀缺土地資源的城市別墅“瀕臨絕跡”。
隨著這一波別墅的稀缺,地段的稀缺,以及土地增值浪潮的到來,別墅的投資價(jià)值越來越顯現(xiàn)。
國際知名地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)第一太平戴維斯9月發(fā)布調(diào)查報(bào)告稱,由于日益稀缺、文化價(jià)值高,上海的老洋房售價(jià)在過去三年里上漲了27%。其中,上海徐匯區(qū)中心地段的一套老洋房更是以每平方米20.9萬元的高價(jià)售出,而當(dāng)時(shí)最貴的一手公寓“湯臣一品”售價(jià)為每平方米人民幣18.9萬元。老別墅超過了引領(lǐng)上海豪宅價(jià)格風(fēng)向的“湯臣一品”。
最貴的房子,往往也是最便宜的
仁者樂山,智者樂水。流動(dòng)的溪水和自然的山林對(duì)于信仰天人合一的中國人來說,總有一科莫名的吸引力。今天,這樣的山水景色在中國快速城市化的背景下,已經(jīng)越來越少。伴隨城市化而出現(xiàn)的新富階層,并不缺少高樓大廈,他們想有的是山水中的和諧空間,用以表現(xiàn)自己繼承傳統(tǒng)、引領(lǐng)時(shí)代的身份。在這其中,高端物業(yè)無異于最佳媒介。
國廣一葉董事長葉斌亦看好高端物業(yè)的價(jià)值空間。他認(rèn)為,從置業(yè)心態(tài)上來講,同樣是購房投資,買便宜不如買貴?!白钯F的房子,往往也是最便宜的?!彼嬖V記者,“基于中國經(jīng)濟(jì)的長期穩(wěn)定向上發(fā)展,現(xiàn)在看過去偏貴的房子,在將來回頭看,升值空間一定會(huì)更大。而同樣都在升值的房產(chǎn),越貴的升值幅度越大,因?yàn)槠滟Y源的不可復(fù)制性,以及自身品質(zhì)的優(yōu)越性?!?/p>
高端物業(yè)的價(jià)值空間提升,除了其擁有的天然稀缺性環(huán)境,如臨江、靠海、背山等,葉斌認(rèn)為,還有很重要的一點(diǎn),在于對(duì)物業(yè)的“養(yǎng)”?!斑@個(gè)‘養(yǎng),不是養(yǎng)房,而是養(yǎng)人,養(yǎng)氛圍?!彼f,環(huán)顧國外和香港地區(qū)的高端物業(yè),真正的高端社區(qū),必定是名流云集的地方。當(dāng)然,那種名流云集的氛圍,也絕不是一朝一夕養(yǎng)成的,也曾經(jīng)歷過漫長的過程。
而環(huán)顧福州本土,能稱得上“名流云集”的高端社區(qū),基本空白。從這個(gè)意義上來說,福州市場(chǎng)目前泛濫的高端物業(yè),可稱得上是“泛高端”、“偽高端”。但也正因如此,福州高端市場(chǎng)處于初級(jí)起步階段,也給未來帶來了無限想像空間。
海西高端物業(yè)長期仍然看漲
自2008年至今,針對(duì)樓市出臺(tái)的調(diào)控政策三令五申,房?jī)r(jià)卻依然似壓不住的野草般瘋長。每輪調(diào)控,樓市多多少少都會(huì)受到些影響,有的開發(fā)商為保護(hù)
資金鏈,被迫降價(jià)銷售。但縱觀高端物業(yè),卻鮮見地不受政策影響,領(lǐng)漲止跌,仿佛攜帶了“護(hù)身符”,成為樓市抗跌中的“鋼鐵俠”。
究其原因,置房網(wǎng)總經(jīng)理?xiàng)蠲鲗?duì)本刊記者分析認(rèn)為,原因有五。其一,與城市化進(jìn)程有關(guān)。我國出現(xiàn)“磁心現(xiàn)象”,大城市吸納中小城市,小城市吸納鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口。城市化進(jìn)程每年以1%的進(jìn)度發(fā)展,每年有1400萬人口涌入城市,相當(dāng)于每年中國都要再造一座類似上海這樣的巨無霸型城市?!拔翌A(yù)計(jì)中國的城市化進(jìn)程至少還要10-15年才會(huì)放緩腳步?!睏蠲髡f,在這期間,房屋仍需大量供應(yīng),房?jī)r(jià)上漲也是必然,占盡天時(shí)地利的高端物業(yè),無疑堪稱領(lǐng)漲將軍。
其二,從消費(fèi)群體來看,高端物業(yè)其實(shí)不缺買家。如本文開篇所述,隨著中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步向上發(fā)展,催生了近百萬的千萬富豪,他們是高端物業(yè)的終端消費(fèi)者,且大都懷有—個(gè)院落夢(mèng),即便經(jīng)濟(jì)再不景氣,每年也總會(huì)有人實(shí)現(xiàn)自己的別墅夢(mèng)想。況且,千萬富豪的消費(fèi)能力雄厚,即便房?jī)r(jià)小幅上漲,對(duì)他們來說亦毫無感覺。
其三,從二手供應(yīng)來看,原本擁有別墅的群體,多為社會(huì)精英群體,資金實(shí)力雄厚,不會(huì)輕易賣掉房子,特別是自然環(huán)境稀缺型房源,即便少有人出售,亦很快被轉(zhuǎn)手。這就導(dǎo)致市場(chǎng)上二手房量很少。
其四,國家已經(jīng)停批別墅用地,現(xiàn)有的別墅資源占天占地,資源優(yōu)勢(shì)明顯,市場(chǎng)上賣一件少一件。供應(yīng)量與資源的匱乏,決定了其價(jià)值只會(huì)升,不會(huì)降。
其五,從消費(fèi)習(xí)慣來看,東南亞民族都有買房習(xí)慣。對(duì)很多人來說,終其一生的奮斗,只為能住進(jìn)一套像樣的房子。消費(fèi)習(xí)慣促使樓市永遠(yuǎn)不缺買家。而中國人口眾多,總有先富裕起來的群體,“你不買,總會(huì)有人買。”
升值空間,高端物業(yè)有信心
“高端物業(yè)作為房產(chǎn)中的奢侈品,是非常好的投資品?!狈慨a(chǎn)專家劉福泉告訴記者,越來越多富裕起來的人們,手握資金尋找投資渠道,而依中國目前的現(xiàn)狀,投資,除了股市就是樓市。與股市的跌宕起伏相比,作為實(shí)體的樓市。顯然更符合中國傳統(tǒng)投資習(xí)慣。
而且,隨著城市綜合體的不斷出現(xiàn),城市中心也在悄然發(fā)生變化。以往一個(gè)城市一個(gè)中心,在將來可能會(huì)形成一個(gè)城市多個(gè)中心?!敖裉熨I的房子可能很偏遠(yuǎn),以后可能很中心。而中心地區(qū)的高端物業(yè)升值幅度有目共睹?!眲⒏Hf。
就福州本土市場(chǎng)來看,也確實(shí)如此。5年前,閩江邊、烏龍江邊、二環(huán)以外,尚屬荒涼,那時(shí)的人們,誰會(huì)想到如今那里都高樓林立、別墅云集呢?
“所以,眼光和信心很重要。投資最重要的就是信心,只要有信心,虧損的很少。有了信心,再綜合考慮樓盤信息,譬如說,地理位置,開發(fā)商品牌,社區(qū)環(huán)境,戶型設(shè)計(jì),交通狀況,業(yè)主定位等。看準(zhǔn)之后及時(shí)下手,將來不管是自住還是轉(zhuǎn)賣,收益自然比普通住宅高出很多。”劉福泉告訴記者。
國廣一葉董事長葉斌則對(duì)福州高端物業(yè)市場(chǎng)提出希望:目前的高端物業(yè)門檻還比較低,“有錢就可以高端”,高端僅僅體現(xiàn)在價(jià)格上,尚未從品質(zhì)、群體上劃分。
“高端物業(yè)需要一種氣質(zhì),一種靈魂的東西,需要經(jīng)歷一段文化沉淀的過程,需要‘養(yǎng),而這些是目前福州高端市場(chǎng)缺乏的?!比~斌說,“如果未來哪個(gè)社區(qū),除了價(jià)格的高門檻外,再設(shè)個(gè)文化門檻,吸引社會(huì)名流、藝術(shù)家、知識(shí)分子等文化素質(zhì)較高、擁有社會(huì)影響力的群體,那可能會(huì)打造出真正的‘高端物業(yè)?!?/p>