樓市上演“通脹效應(yīng)”:高端住宅旺銷秋季房展

當(dāng)人們將注意力放在打折的普通住宅時(shí)，高端住宅項(xiàng)目，尤其是別墅項(xiàng)目卻在九月16-17日北京秋季房展上大有斬獲。

據(jù)記者調(diào)查獲悉，雖然很多別墅項(xiàng)目沒(méi)有參加秋季房展，但是很多外地來(lái)北京參觀的客戶，卻在房展期間紛紛到奧北別墅區(qū)等北京幾個(gè)熱銷的別墅項(xiàng)目考察，且當(dāng)場(chǎng)下定者眾。雖然9月份第三周別墅市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)尚未統(tǒng)計(jì)出來(lái)，但記者從珠江·紫宸山等多個(gè)別墅項(xiàng)目獲悉，已成交簽約量環(huán)比上升了40％以上。

別墅率先回暖

9月份的秋季房展會(huì)成交踴躍，但多數(shù)參展的北京項(xiàng)目，僅僅是品牌展示，很少有房子在賣。相反房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)成交最多的是北京以外的項(xiàng)目，這次京外項(xiàng)目占了6成。

就在房展會(huì)召開(kāi)前一天，《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)布評(píng)論：提出繼續(xù)房地產(chǎn)第二輪調(diào)控，降低房?jī)r(jià)。這讓普通住宅房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)平添了變數(shù)。

但“金九銀十”終究還是來(lái)了，一場(chǎng)上演在房展會(huì)期間的別墅熱銷局面讓行業(yè)感到驚詫。據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，8月北京別墅市場(chǎng)總體成交，較7月出現(xiàn)大幅上漲成交套數(shù)成交面積和成交金額全面上揚(yáng)，繼4月實(shí)施房地產(chǎn)新政后，月銷售金額首次突破20億元。

統(tǒng)計(jì)顯示，8月份，北京別墅市場(chǎng)總成交290套，環(huán)比上漲118.04％，銷售金額為22.99億元，比7月份增加了11.29億元環(huán)比上漲96.50％。9月開(kāi)始第一周到第三周，珠江，紫宸山，龍湖頤和原著等高端別墅項(xiàng)目再度顯示簽售高峰勢(shì)頭。9月16-17日，北京秋季房展會(huì)期間，珠江·紫宸山項(xiàng)目迎來(lái)了鄂爾多斯購(gòu)房團(tuán)，由2位鄂爾多斯購(gòu)房團(tuán)帶頭人帶領(lǐng)的17位考察者中，有4人當(dāng)場(chǎng)下訂，2人簽訂合同。

“這可是每套3000萬(wàn)元以上的別墅啊!”這個(gè)火爆銷售的場(chǎng)景，讓珠江地產(chǎn)營(yíng)銷總經(jīng)理趙津驚詫不已。趙津表示，由于房地產(chǎn)調(diào)控的因素，本來(lái)珠江·紫宸山這樣的高端產(chǎn)品不打算獲得火爆銷售的，但是沒(méi)想到賣得這樣好。

對(duì)于別墅市場(chǎng)回暖的原因，趙津分析認(rèn)為，國(guó)土資源部已經(jīng)嚴(yán)禁向別墅供地，而且在不斷對(duì)各地違規(guī)供地的行為進(jìn)行督察，一些改變項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)別墅產(chǎn)品的項(xiàng)目，也進(jìn)入了被檢查的范圍。

另外，雖然目前北京普通住宅價(jià)格在調(diào)控的作用下，價(jià)格出現(xiàn)了一定幅度的回落，但降幅卻微乎其微，這也是別墅購(gòu)買者沒(méi)有像普通住宅購(gòu)買者那樣觀望，而是直接出手的重要原因。

在房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控下，很多別墅產(chǎn)品的價(jià)值空間更加凸現(xiàn)，反觀過(guò)去幾年的房產(chǎn)投資歷程，2006年購(gòu)買的別墅，如今價(jià)格已經(jīng)翻了一倍。別墅繼續(xù)升值的空間要比普通住宅大得多。

通脹因素

趙津分析說(shuō)，別墅項(xiàng)目突然在9月第三周出現(xiàn)熱銷，而且購(gòu)買資金多數(shù)是山西、內(nèi)蒙等地的投資者，一次性付款比例特別高。這說(shuō)明了民間資金在CPI高漲的情況下，重新尋找別墅等高端項(xiàng)目作為投資避險(xiǎn)的產(chǎn)品。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)，8月份全國(guó)CPI高達(dá)3.5％，9月份預(yù)期仍然達(dá)到3％，國(guó)家發(fā)改委副主任張曉強(qiáng)表示，全面CPI將控制在3％左右。一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，今年GDP增長(zhǎng)率調(diào)低到了9％，而CPI這個(gè)代表無(wú)價(jià)的指數(shù)卻歷史性地高達(dá)3.5％，這說(shuō)明經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)通脹的危險(xiǎn)。

在此情況下，一般股市和黃金等投資產(chǎn)品都會(huì)面臨較大的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。而別墅等高端住宅產(chǎn)品，受房地產(chǎn)調(diào)控影響，價(jià)格相對(duì)較低，是投資進(jìn)入的好機(jī)會(huì)。

由于普通住宅受房地產(chǎn)調(diào)控影響很大，而且關(guān)于空置房的調(diào)查仍然在進(jìn)行中，投資資金選擇別墅這樣的高端項(xiàng)目作為投資，避開(kāi)房地產(chǎn)調(diào)控集中地普通住宅產(chǎn)品。

“這說(shuō)明房地產(chǎn)投資資金更理性了，”趙津說(shuō)，投資基金選擇別墅這樣的項(xiàng)目投資，而不去炒普通住房?jī)r(jià)格，不會(huì)影響民生問(wèn)題，也有利于建立健康的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)。

記者觀察到，雖然別墅出現(xiàn)了旺銷，但是并非所有別墅都旺銷，大部分別墅項(xiàng)目仍處于冰凍狀態(tài)或者延遲開(kāi)盤的狀態(tài)，僅有少數(shù)別墅項(xiàng)目出現(xiàn)了井噴式的增長(zhǎng)。

據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)，當(dāng)前熱銷的別墅分為珠江紫宸山為代表的高端家族大宅別墅和金隅長(zhǎng)安山麓為代表的小型別墅。珠江·紫宸山為代表的面積在800-1600平方米的家族大宅，其購(gòu)買者主要為別墅改善性需求人士，或?yàn)樾赂浑A層，或者為已購(gòu)買別墅，擁有高端公寓住宅的購(gòu)房者。而長(zhǎng)安山麓戶型面積170-200平方米左右，總價(jià)比較便宜，為中產(chǎn)階級(jí)家庭首次購(gòu)買別墅的自主性需求。

趙津分析說(shuō)，別墅市場(chǎng)出現(xiàn)兩極分化的原因是，目前真正購(gòu)買別墅的人群，只是出于上述兩類需求而決定購(gòu)買的，這也說(shuō)明別墅市場(chǎng)仍然存在觀望的情緒。比較樂(lè)觀的是，大部分購(gòu)買者已經(jīng)走出了觀望情緒，進(jìn)入選購(gòu)別墅的階段，這也是拼項(xiàng)目品質(zhì)的時(shí)候。

因此，別墅只有產(chǎn)品做得好，才能吸引自主性和改善性購(gòu)買人群。

對(duì)于項(xiàng)目品質(zhì)問(wèn)題，趙津深有體會(huì)。趙津表示，珠江·紫宸山在作產(chǎn)品設(shè)計(jì)的時(shí)候，先后過(guò)濾了很多方案，最后確定了16.32米，這個(gè)北京市從來(lái)沒(méi)有過(guò)的家族別墅高度。

記者了解到，珠江·紫宸山層高3.6-4.5米之間，為北京市別墅層高設(shè)計(jì)最大項(xiàng)目之一。之所以這樣設(shè)計(jì)，就是為了抓住家族大宅別墅真正購(gòu)買者的需求心理。

珠江·紫宸山采取了“陽(yáng)光首層”的獨(dú)特建筑手法，進(jìn)行立體空中花園設(shè)計(jì)，讓家族中的老人，成年人和孩子都有自己的活動(dòng)空間。“立體庭院”改變了北方別墅園林夏天潮濕，冬天荒蕪的問(wèn)題。該項(xiàng)目外立面全部采用澳洲砂巖，外立面涂料就像人的皮膚一樣可以呼吸，具有“季節(jié)毛孔伸縮性”。據(jù)悉，珠江·紫宸山全部為純獨(dú)棟別墅，每棟別墅僅澳洲砂巖石材費(fèi)用就超過(guò)400萬(wàn)元。