如何進一步做好土地登記發(fā)證工作的調研

德清縣國土資源局 李 起

如何進一步做好土地登記發(fā)證工作的調研

德清縣國土資源局 李 起

德清縣從1988年7月開始城鎮(zhèn)土地初始登記，至1994年10月基本完成城鎮(zhèn)地籍調查和初始登記，農(nóng)村初始登記于1990年開始，結束于1993年。初始登記中，全縣共完成城鎮(zhèn)國有土地調查面積11.34平方公里，登記宗地8693宗。完成農(nóng)村宅基地調查86882戶，登記宗地104506宗。隨著我縣經(jīng)濟和社會發(fā)展，初始登記后土地使用權申請登記數(shù)量日益增多，在1998年成立了土地登記代理處，主要是對內代理，協(xié)助地籍科完成日常土地登記工作。至目前，全縣共登記國有土地使用權14300多宗，發(fā)放國有土地使用證92000多本，每年宅基地變更登記數(shù)量也在2000本左右。自1989年開始土地初始登記以來，土地登記工作不斷規(guī)范，取得了長足進展，為我縣經(jīng)濟和社會發(fā)展以及在國土資源管理中發(fā)揮了較大作用。但從法律與社會要求來看，也還存在較多問題。

一、土地登記工作中問題

1、辦證速度上與用戶期盼還存在差距?！锻恋氐怯涋k法》規(guī)定，一般的土地登記辦結期限30日?？h行政服務中心要求10個工作日（不含公示期），日常工作中我們土地登記基本按縣行政服務中心要求時間辦結。但與用戶（主要是二手房用戶）的期盼還存在差距，原因如，現(xiàn)在購房都是貸款購房，使用公積金的每月15號是申請貸款截止期，在這以前的用戶往往要求在這一時間點前辦結。另外用戶在辦理房產(chǎn)證上已等了一段時間，為極早了卻，往往也催促加快辦理等等。

2、土地登記規(guī)范化還有待提高。我縣土地登記規(guī)范化建設在2006年初通過省廳驗收，但有些方面還有待提高，進一步規(guī)范。主要有這幾方面：1、登記表式中內容要素的準確填寫：如“經(jīng)辦人辦理意見”，對各種各樣的登記情況，如何準確、清楚、規(guī)范的表示。如“用途”，如何按《土地利用現(xiàn)狀分類》在二級定位中規(guī)范細化。2、土地登記卡薄未按標準建立。

3、法律未細化的一些執(zhí)行政策最好統(tǒng)一明確。如農(nóng)村宅基地分戶登記中立戶的資格，所需的材料，分戶后面積的如何確定；超面積用地補辦標準，特別是一些集鎮(zhèn)上的個人商住用房，多少比例面積可以直接登記，多少比例要處罰后再補辦。等等。

4、登記任務重，登記力量不相適應。2008年國土資源部《關于進一步加快宅基地使用權登記發(fā)證工作的通知》要求在當前宅基地使用權登記發(fā)證工作的基礎上，進一步加大工作力度，力爭在2009年底前，基本完成全國宅基地使用權登記發(fā)證工作。雖然我縣在1993年完成了農(nóng)村宅基地初始登記，但由于超面積、建新不拆舊、違法轉讓等等原因，登記面貌發(fā)生了較大變化，日常變更工作沒有跟上。這次雷甸鎮(zhèn)新農(nóng)村建設拆遷涉及的五六百戶農(nóng)戶中，有70—80%沒有按實際現(xiàn)狀調查、變更登記。由此可見，我們面臨的宅基地調查登記發(fā)證任務是大量的。同時，當前商品房、二手房登記的任務量越來越大，緊迫的形勢與任務已經(jīng)對登記部門形成巨大壓力。雖然登記機構已基本健全，但是隊伍規(guī)模和專業(yè)素質與任務不相適應。

二、對策探討

1、統(tǒng)一明確執(zhí)行政策。對法律未細化的一些執(zhí)行政策做到，一是標準統(tǒng)一，可避免科室、國土所處理同一問題差異。二是業(yè)務銜接流程明確，可避免使當事人往返于科室、國土所之間，辦理時間延長導致當事人意見。

2、規(guī)范土地登記。土地登記薄由土地登記卡組成?！段餀喾ā访鞔_規(guī)定，土地登記薄是土地權利歸屬和內容的根據(jù)。土地權利證書是土地權利人享有土地權利的證明。土地權利證書記載的事項，應當與土地登記薄一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明土地登記薄確有錯誤外，以土地登記薄為準。因此，土地登記薄在土地登記和今后歸檔查詢當中發(fā)揮著不可替代的作用。而以往，法律沒有很明確土地登記薄是主件，無論是普通百姓、金融機構、還是政府管理部門更注重土地權利證書。為了充分發(fā)揮土地登記薄的重要作用，保證土地登記薄的嚴肅性、權威性，在土地登記過程中需要把握好以下方面：一是《土地登記表格》中的土地登記卡、土地歸戶卡，土地登記薄、均有國土資源部規(guī)定的制式表格，其內容、格式不得改變，正確理解和把握登記卡項目內涵，全面規(guī)范填寫登記卡欄目內容。二是實現(xiàn)登記中登記卡全覆蓋，考慮到建卡量大和數(shù)據(jù)庫中部分登記信息不完整、不正確等實際情況，可先導出地籍數(shù)據(jù)庫中的登記信息，搭建電子介質的土地登記卡薄框架，在變更時或利用時再一一核對完善登記卡薄。今后凡是土地登記事項都要在登記卡上注冊登記。三是在對外提供土地登記信息，做到除公檢法和權利人外，應以登記卡方式提供。

3、以圖管地，提升地籍管理數(shù)據(jù)庫的應用。在國土資源管理工作中，一直提倡“以圖管地”，特別是土地登記這塊，量大面廣，“以圖管地”顯得更為重要。在初始登記時，武康、新市、城關建立了紙質地籍圖，隨著城市化進程的加快，宗地、基礎地形數(shù)據(jù)不斷發(fā)生變化，原紙質地籍圖跟不上發(fā)展的需要，導致許多宗地都是單獨測量，單獨成圖，無法對相鄰宗地做校驗，宗地與宗地之間的沖突不易被發(fā)覺，以地塊來查找權利人難度大。幾年來已完成全縣9個建制鎮(zhèn)以及大的集鎮(zhèn)共140余平方公里數(shù)字測量工作，為數(shù)字化地籍圖編著提供了底圖。在數(shù)字化地籍圖編著完成的基礎上和原地籍數(shù)據(jù)庫中的登記屬性數(shù)據(jù)掛勾，形成完整的地籍數(shù)據(jù)庫。進一步保證土地登記準確率，提高地籍管理工作效率和社會服務水平。同時，為縣政府制定、落實各項土地管理政策，快速統(tǒng)計、提供準確的基礎資料。在不違背保密規(guī)定的前提下，也可有償向社會提供相關信息，實行地籍信息產(chǎn)業(yè)化。

4、地籍調查前置，縮短土地登記周期。1995年修訂的《土地登記規(guī)則》規(guī)定，土地登記的基本程序可分為土地登記申請、地籍調查、權屬審核、注冊登記、核發(fā)證書五個步驟。地籍調查又包括權屬調查和地籍勘丈兩個環(huán)節(jié)。地籍調查是土地登記機關的一項重要職責，一直以來由國土資源行政管理部門完成。2008年2月1日，《土地登記辦法》（國土資源部40號令）已開始正式實施?！锻恋氐怯涋k法》對土地登記的程序進行了新的規(guī)定。土地登記（土地總登記除外）的程序簡化為：土地登記申請、權屬審核、注冊登記、頒發(fā)或更換證書四個步驟。地籍調查可在土地登記申請前先行開展，地籍調查成果應作為土地登記申請時申請人提供的要件，這樣可進一步減少登記材料在國土部門的滯留時間，縮短土地登記周期。

5、打造土地登記（登記代理）的骨干隊伍，培養(yǎng)登記事務的專業(yè)人員。制定長期培養(yǎng)土地登記專業(yè)骨干方案，加強對在職登記業(yè)務人員（登記代理人員）的登記政策培訓、具體業(yè)務操作培訓、信息化培訓、服務意識培訓等，以提高專業(yè)人員的全面素質。土地登記代理處作為中介企業(yè)，對代理人員推行以工作量與工資掛勾考評機制，以及過錯追究制度。

6、進一步完善登記代理制度。德清縣土地登記代理處成立于1998年，是國土局下屬國有企業(yè)。土地登記代理是中介服務行為，他和目前實行的土地登記自我舉證是配套的。土地登記自我舉證是土地登記申請時由土地權利人自我提交登記資料和宗地調查成果的一項制度。土地權利人不僅要自主申請土地登記，還要自主委托具有資質的中介機構辦理權屬調查和地籍勘丈等相關業(yè)務，自我提交土地登記資料和地籍調查成果。土地注冊登記是法律確立的政府行政職能。一直以來，土地登記代理處和地籍科在內部對登記事務沒有具體劃分，外面登記申請人也不知道土地登記代理處具體從事的工作。進一步完善登記代理制度，加強對用戶申請登記的代理，實行“雙向代理制”。這樣有利于推行自我舉證、調查前置工作。注重社會宣傳，提高廣大干部群眾對土地登記代理制度必要性的認識，努力創(chuàng)造一個良好的環(huán)境和社會氛圍，確保土地登記代理制度順利推進。土地登記代理處辦公場所與地籍科適當分離，進一步使登記申請人從感觀上正確認識土地登記代理處。作為中介，代理處在條件成熟時可把服務延伸到重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)，方便用戶，提升用戶對服務的滿意度。在范圍上，可延伸到農(nóng)村宅基地。對農(nóng)村宅基地代理服務，收費上可以適當減輕。