我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析

黃 冰

摘要：房地產(chǎn)業(yè)過(guò)去一直是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一輛馬車，為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)做出了巨大的貢獻(xiàn)，然而由于近兩年受到全球化經(jīng)濟(jì)滑坡的影響，房地產(chǎn)業(yè)也經(jīng)歷了從瘋狂冒進(jìn)發(fā)展到傾瀉式滑坡的巨大動(dòng)蕩過(guò)程。本文旨在從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、國(guó)家政策環(huán)境等方面，分析研究我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大趨勢(shì)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；發(fā)展；趨勢(shì)

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)素有永遠(yuǎn)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)之稱，同時(shí)又是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)和載體。國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的歷史和理論反復(fù)證明，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有高度的敏感性和超前性，經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的過(guò)程必然是以房地產(chǎn)的高速發(fā)展為前提和主要內(nèi)容。我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)也帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的高速增長(zhǎng)。另外，住宅產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度很高。住宅建設(shè)和消費(fèi)與建筑、冶金等50多個(gè)相關(guān)聯(lián)，并直接影響家用電器、家具、裝飾產(chǎn)品及金融等許多行業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)連鎖增長(zhǎng)效應(yīng)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級(jí)，創(chuàng)造市場(chǎng)相對(duì)較大，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)力十分強(qiáng)勁。在政府控制房?jī)r(jià)、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)的背景下，地方政府過(guò)度的投資沖動(dòng)將受到一定程度的抑制，對(duì)土地與房屋開(kāi)發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。但投資增幅仍然較大、投資結(jié)構(gòu)不合理的問(wèn)題依然存在。

二、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響因素分析

1.國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

房地產(chǎn)具有先于國(guó)民經(jīng)濟(jì)蕭條而蕭條，后于國(guó)民經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇而復(fù)蘇的特點(diǎn)。根據(jù)國(guó)家信息中心發(fā)布的統(tǒng)計(jì)資料，改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)每6－7年構(gòu)成一個(gè)經(jīng)濟(jì)循環(huán)周期。1999年第四季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入谷底，這標(biāo)志著從1993年開(kāi)始連續(xù)7年的一個(gè)完整的循環(huán)周期已經(jīng)完成，從2001年開(kāi)始，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將進(jìn)入一個(gè)新一輪的穩(wěn)定增長(zhǎng)期。另?yè)?jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的一份研究報(bào)告，我國(guó)未來(lái)20年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本走勢(shì)是：“十五”期間GDP的增長(zhǎng)率在7.0％－8.1％之間，2010－2020年，GDP增長(zhǎng)率將降至5.5％－6.6％。房地產(chǎn)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有正相關(guān)性。宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)力的支撐，有利于放大房地產(chǎn)上游的生產(chǎn)要素供給總量，并拉動(dòng)房地產(chǎn)的終端市場(chǎng)需求。因此，未來(lái)幾年內(nèi)，宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)具有推動(dòng)和拉動(dòng)雙重效應(yīng)。

2.地區(qū)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

從區(qū)域經(jīng)濟(jì)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)區(qū)域差異巨大、級(jí)差收益明顯的行業(yè)。一個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的程度必然受到該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況的制約。一般而言，區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是隨著投資量的不斷增加和需求量的持續(xù)上升發(fā)展起來(lái)的。這種投資與需求的增長(zhǎng)，必然導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)需求的增加，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的相應(yīng)發(fā)展。

三、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

1.土地要素市場(chǎng)的規(guī)范化

房地產(chǎn)發(fā)展的根本問(wèn)題是土地的供給和管理問(wèn)題。沒(méi)有哪一項(xiàng)生產(chǎn)要素像土地那樣稀缺和受到追捧，也沒(méi)有哪一種產(chǎn)品像住宅那樣大江南北、舉國(guó)上下排隊(duì)搶購(gòu)。目前全國(guó)用地中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地比例已經(jīng)達(dá)到30％，比例不可謂不小，但仍然供不應(yīng)求，其原因可能是土地沒(méi)有得到有效利用，或開(kāi)發(fā)商坐等漲價(jià)。為提高土地利用效率，政府采取了許多規(guī)范和管理措施。2006年10月，出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》，主旨是控制工業(yè)用地的土地使用率，并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供應(yīng)造成太大負(fù)面影響，相反，房地產(chǎn)用地比例因此而有所增加。2007年9月，國(guó)土資源部先后出臺(tái)了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(39號(hào)令)和《關(guān)于認(rèn)真貫徹<國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)>進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》(236號(hào)文)，嚴(yán)格制止假招拍掛行為，嚴(yán)格按已完成拆除平整的“凈地”分宗出讓、嚴(yán)格單宗土地出讓規(guī)模、嚴(yán)格限定土地開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間、加大閑置土地處置力度。2007年10月，國(guó)土資源部對(duì)土地違法違規(guī)問(wèn)題進(jìn)行執(zhí)法檢查，重點(diǎn)之一是土地違法違規(guī)的第二主體——房地產(chǎn)企業(yè)，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的土地開(kāi)發(fā)行為、打擊圃地行為。2008年年1月，國(guó)務(wù)院又下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，土地閑置兩年的將無(wú)償收回。應(yīng)該說(shuō)，目前房地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)的問(wèn)題很大程度上是土地的規(guī)范化過(guò)程。

2.房地產(chǎn)企業(yè)集約化求變

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的問(wèn)題有大的環(huán)境變化的問(wèn)題，也有發(fā)展不規(guī)范問(wèn)題，但我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)入管理不嚴(yán)格、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的能力、資質(zhì)管理不到位、全民搞房地產(chǎn)不能不說(shuō)是重要的原因。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)整體規(guī)模較小，全國(guó)有6萬(wàn)多家開(kāi)發(fā)商，行業(yè)集中度極低，自然開(kāi)發(fā)能力、管理能力、市場(chǎng)運(yùn)作能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，銀行信貸自然成為開(kāi)發(fā)商的主要資金來(lái)源。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲的預(yù)期造成需求的泡沫化，購(gòu)房的非理性、投機(jī)、預(yù)支消費(fèi)都加速了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，銀行房地產(chǎn)按揭貸款、低首付甚至打擦邊球做高房?jī)r(jià)的“零首付”，不僅助長(zhǎng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)之風(fēng)，透支了住房市場(chǎng)的正常需求，也推動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)的暴利行情。而經(jīng)過(guò)這一輪的洗禮，將成為房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的分水嶺，小的房地產(chǎn)企業(yè)、資金實(shí)力弱的企業(yè)、管理能力弱的企業(yè)、市場(chǎng)運(yùn)作能力弱的企業(yè)將失去生存的可能，而大的企業(yè)、資金實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)、管理能力強(qiáng)的企業(yè)、市場(chǎng)運(yùn)作能力強(qiáng)的企業(yè)將通過(guò)兼并重組、項(xiàng)目整合、土地購(gòu)并做大做強(qiáng)，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的集約化經(jīng)營(yíng)?？梢哉f(shuō)，能在這一次動(dòng)蕩中生存下來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)都將有輝煌和光明的未來(lái)。