中國成為全球零售業(yè)的新高地

吳曉/文

中國成為全球零售業(yè)的新高地

吳曉/文

目前全球經濟復蘇勢頭開始加快，預計2010年幾乎所有商業(yè)市場都將出現正增長

中國消費者如今開始追求更為多元化的購物體驗，統(tǒng)計數據亦顯示，中國消費者的消費模式在1995年時超過50%都集中于食品消費，而這一比重到2008年已減少至38%。

在過去的20年中我們看到各類全球零售商陸續(xù)進入中國，零售商不再將其業(yè)務范圍局限于東部沿海城市，而是開始逐步向內陸及西部城市擴張。全球最大的商業(yè)地產服務公司世邦魏理仕近日發(fā)布了全球商業(yè)地產市場觀察，根據此項研究分析，未來全球商業(yè)地產市場高點將在中國。

實際上，中國城市正吸引著越來越多的國際零售商，并同現有的全球零售業(yè)中心爭奪最具吸引力的零售業(yè)目的地，這在早些時候世邦魏理仕發(fā)布的2010年《零售業(yè)全球化進程》報告中亦有反映：通過對全球69個國家294家全球最主要的零售商進行調查，中國有三個城市位居十大零售城市之列，分別為香港(排名第五)、北京(排名第六)和上海(排名第八)。這些城市的入選在很大程度上是由于它們對奢侈品和服裝/鞋類行業(yè)的吸引力。

對此，世邦魏理仕中國區(qū)研究部資深董事及部門負責人馬雪明評論說：“中國消費者不斷增長的消費能力同時還推動了國內零售業(yè)的快速發(fā)展，并觸發(fā)了消費模式的一種改變?！?/p>

全球商業(yè)市場觀察

目前全球經濟復蘇勢頭開始加快，預計2010年幾乎所有市場都將出現正增長。不過，增長步伐并不一致。亞太地區(qū)的新興市場增長最為強勁，成為領頭羊，緊隨其后的是拉美地區(qū)。北美和西歐地區(qū)的經濟復蘇相對更為脆弱，且落后于其他地區(qū)。

消費者信心好轉 在就業(yè)前景看好的帶動下，全球消費者信心好轉，使得眾多成熟市場的商業(yè)增長好于此前預期。不過，鑒于目前失業(yè)率仍然居高不下，并且未來一至兩年內可能仍將如此，消費者信心要恢復至長期增長水平尚有一定的距離。因此，目前消費者仍保持謹慎的消費態(tài)度。不過，亞洲地區(qū)，尤其是中國的情況例外。亞洲地區(qū)的消費者似乎正在以前所未有的水平花費其新獲得的財富。

零售商表現更為活躍 零售商尋求開設的店面數量日益增加。不過與此同時，零售商仍持審慎態(tài)度，其擴張主要關注于已進入的市場。租戶繼續(xù)關注于主要城市的最佳地段，從而加劇了最佳地段與其他地區(qū)市場之間的兩極化現象。眾多優(yōu)質地區(qū)商業(yè)空間的空置率較低，而很多次級地區(qū)的商業(yè)空間空置率仍然處于歷史高位。

優(yōu)質空間的租金保持平穩(wěn) 受租戶需求強勁的影響，優(yōu)質空間的租金保持平穩(wěn)，上述三大地區(qū)的部分城市的商業(yè)空間租金出現了強勁的同比增長勢頭。相反，次級地區(qū)的商業(yè)空間租金繼續(xù)下跌。

亞洲區(qū)商業(yè)市場概況

今年第三季度，眾多亞洲經濟體繼續(xù)增長，這是因為這些經濟體的政府刺激計劃帶動了其商業(yè)支出和國內需求，從而有效地抵消了對美國和歐元區(qū)凈出口下降的不利局面。日本繼續(xù)表現不佳。在此期間，日本政府被迫實施了量化寬松貨幣政策，并將基本隔夜拆借利率降至實際為零的水平，以便抑制日元升值帶來的不利影響。與此同時，資產價格以亞洲貨幣的不斷走強促使該地區(qū)其他國家的政府實施融通性貨幣政策，以便在不阻礙其經濟復蘇的前提下重新保持經濟增長的平衡。對亞洲地區(qū)經濟的近期發(fā)展前景，經濟學家仍然一致看好。今年10月，國際貨幣基金組織預計2010年亞洲的增長率約為7.9%，2011年將為6.7%，是全球所有地區(qū)中增長最快的。不過，預計2010年底以及2011年亞洲地區(qū)的經濟增長將開始放緩，其主要原因是該地區(qū)的各個經濟體在面臨需求壓力時將會采取不同的緊縮貨幣政策所致。

亞洲地區(qū)經濟回升也使其商業(yè)市場受益，第三季度商業(yè)市場繼續(xù)保持堅挺，其有利的增長因素包括消費者信心不斷增長、就業(yè)市場好轉以及入境游客數量增加等。中國臺灣、中國香港和中國大陸地區(qū)的零售額同比增長24.3%，日本的零售額同比增長為4.3%。與此相反，新加坡盡管入境游客數創(chuàng)下歷史新高，但其零售額并未得到提升，今年8月份同比下挫1.2%，六個月來持續(xù)走低。不過，這主要是由于汽車銷量下降所致，如果排除該因素，新加坡零售額同比增幅仍達6.2%。

亞洲地區(qū)成熟市場和新興市場的商業(yè)物業(yè)繼續(xù)表現各異。第三季度，該地區(qū)眾多城市優(yōu)質商業(yè)物業(yè)的平均租金保持平穩(wěn)，部分城市微幅上揚，其中表現最好的是上海、北京、廣州、東京、臺北和香港，平均租金漲幅從0.5%（東京）到4%（臺北）之間不等。相反，新加坡和馬尼拉商業(yè)物業(yè)市場繼續(xù)從以往的低迷狀態(tài)中緩慢復蘇，部分購物中心迫于空置率壓力小幅降低了其租金。盡管亞洲地區(qū)商業(yè)物業(yè)的租金表現各異，但由主要國際奢侈品牌占據上風的優(yōu)質商業(yè)地區(qū)仍然具有很大的競爭力。在中國和印度的眾多城市，由于大量新增商業(yè)空間供應即將進入市場所導致的風險依然很高。不過，在未來的幾個季度，在入境游客增長以及消費者購買力不斷走強的帶動下，預計市場對商業(yè)物業(yè)的需求將逐步好轉。

美洲零售物業(yè)市場

2010年商業(yè)市場重新趨于穩(wěn)定。在上半年消費開支激增后，商業(yè)活動有所放緩。在過去的兩個季度里，美洲國家的商業(yè)空置率和租金費率均保持持平。預計商業(yè)活動在2010年剩余時間和2011年初都將繼續(xù)保持平和。

美國 世邦魏理仕的計量經濟學顧問表示商業(yè)空置率，特別是商業(yè)街和地區(qū)性購物中心的商業(yè)空置率，在2010年基本持平。消費開支的增長在過去的幾個月內已經穩(wěn)定，消費者繼續(xù)增加必需品方面的開銷。鑒于我們比照的對象是零售銷售額歷史上的一些最低點（與去年同期相比），我們對消費是否真正回暖仍持謹慎態(tài)度。預計最早在2011年初才能出現穩(wěn)步回暖，但是商業(yè)中心的空置率在三季度未增加的事實是一個積極的信號。

加拿大 加拿大商業(yè)市場開始受到不平衡的經濟復蘇和房地產市場蕭條的影響。加拿大的消費者信心現在處于2009 年11 月以來的最低點。七月的零售銷售額環(huán)比下降0.1%，在過去四個月中的三個月出現下滑。加拿大民眾被告知本次衰退中最艱難的時期已經過去，但是今年以來的就業(yè)緩慢增長和二手房屋銷售額的大幅下降開始影響消費。家具和室內陳設的銷售額在七月環(huán)比下降8.4%。該行業(yè)現在的銷售額比本次衰退最低谷時期——2009年初——還要低。令人較為振奮的是服裝銷售環(huán)比上漲0.9%，大型綜合商場的銷售環(huán)比增加了2.4%。到目前為止，保守消費的影響只限于零售商的收入，但是如果消費持續(xù)低迷，可能將會對市場基本面和未來建設計劃產生影響。

拉丁美洲 由于中產階級和對全球商品需求的持續(xù)增長，拉丁美洲的經濟增長表現繼續(xù)強于北美。在巴西更是如此。該國為控制通貨膨脹而調高了利率。拉丁美洲的商業(yè)空置率基本上持平或者有所下降：從高端奢侈品到大賣場零售商的各個市場層面都似乎表現良好。盡管對商業(yè)空間的需求增加，租金費率仍舊持平。大部分的增長繼續(xù)來自于本地和地區(qū)性零售商，同時也有幾個歐洲零售商正計劃在該地區(qū)進行擴張。

歐洲、中東及非洲地區(qū)零售物業(yè)市場

歐洲、中東及非洲區(qū)是一個多樣化的市場，但至今仍然是單獨的最大經濟體。這個區(qū)域有120個不同的國家，都有自己的立法、政府、稅收制度和文化等，但流行趨勢還是清晰一致的。

歐洲、中東及非洲區(qū)處于跨境國際零售商活動的中心地帶。全球10大國際市場中，有7 個位于歐洲、中東及非洲區(qū)。這一區(qū)域是知名零售品牌的溫床，這些品牌在此區(qū)域內外不斷流動。雖然不是所有市場都是這樣，但多數國家認為全球金融危機最壞的影響已經過去，它們正見證著國內生產總值的增長，信心也隨之增加。零售商正在享受復興中擴張的活力。

每年，世邦魏理仕都會和200多個國際零售商交流，了解評估它們的擴張意圖。零售商在2011年的擴張意圖較之2010 年有很大提高。約有20%的受訪者希望將店鋪擴大至40家以上。約有一半受訪者希望再開20家新店。零售商對亞洲市場特別感興趣，尤其是中國市場。

我們已經看到了如Uniqlo、Gap、H&M、Zara的行動。而Forever 21、奧爾多（Aldo）、健樂士（Geox）以及德國狼爪（Jack Wolfskin）僅是一些意圖拓展此區(qū)域業(yè)務的品牌代表。未來會有更多其它品牌進入。零售商們在對前景充滿樂觀的同時，也表示了其希望鞏固市場的需要。

一般來說，零售商希望鞏固現有的零售業(yè)務，所以不必要冒風險開拓新市場。大多數零售商希望在現有業(yè)務的市場增加店鋪數量，而非開辟新的戰(zhàn)場。那些已經證實的主導場所仍然分得最大份額的利潤。當然，這并不僅意味著“最大的就是最好的”。零售商很想知道最佳零售場所在哪兒。這里的最佳包括消費者集中處，消費支出，互補型零售店鋪組合和已經證實的記錄。這意味著在很多市場，最佳位置的租金將回升至2007-2008年的高水平。

令人吃驚的，也是意料之中的是業(yè)主和投資商表現了和零售商相同的態(tài)度。對于投資者來說，已經證實的英國、西班牙和法國市場仍然是最受他們青睞的。其它市場如瑞典和波蘭，也在不斷得到投資者的青睞，因其抵御了全球金融危機的最壞影響，成為投資安全的場所。即使像西班牙這樣的市場，隨著其不斷增長的宏觀經濟挑戰(zhàn)，我們也看到了對其興趣的復蘇。

同樣，業(yè)主也在積極尋求管理其購物中心資產的辦法。僅僅買下購物中心，然后坐等資產升值已經不夠了。他們面臨著挑戰(zhàn)，即如何優(yōu)化租戶組合，改善商業(yè)環(huán)境，保證自己購物中心的與眾不同。

一些零售品牌正在尋找依靠自己的力量開拓新市場的途徑，而不愿意采取出售特許權的模式。全球金融危機讓很多特許權商業(yè)受到考驗，所以如今的零售商更傾向于拓展公司內部結構。在歐洲，我們看到了電子商務的到來。

很多零售商包括瑪莎百貨（Marks & Spencer）、H&M、Zara、蓋璞（Gap）以及香蕉共和國（Banana Republic）都公開表示了其建造商務銷售渠道的意愿。因此，房地產業(yè)很想知道零售商的這一策略將產生什么影響。隨著零售商尋求單純通過電子商務來服務客戶，這一舉動會給處于二、三級位置的租賃房產帶來更大壓力嗎？

最后，隨著競爭日益激烈和年輕消費者越來越容易改變主意等，零售商需要更努力地建立起他們與客戶之間的感情紐帶。我們所有人必須了解零售商這一團體，了解那些最辛勤工作以不斷創(chuàng)新和迎接挑戰(zhàn)的成員。

中國零售物業(yè)市場

中國的GDP在過去10年中取得了9.9%的年均復合增長率。持續(xù)的經濟增長以及從未間斷的城市化進程正推動著中國在全球財富國家排名中的不斷攀升。根據瑞士信貸最近的一份研究報告，中國成年人人均財富在過去十年中翻了三番，從2000年時的6000美元增長至了2010年的18000美元。迄今為止，中國的家庭總財富已經排名全球第三，總量落后日本20%左右，但比排名第四的法國領先約35%。

中國消費者不斷增長的消費能力同時還推動了國內零售業(yè)的快速發(fā)展，并觸發(fā)了消費模式的一種改變。中國消費者如今開始追求更為多元化的購物體驗，食品消費比重從1995年時的50%減少至2008年的38%也進一步證實了這一趨勢。

這些強勁的中國經濟及市場基本面由此給予了全球零售商充分的理由進入中國零售市場。在過去的20年中我們看到各類全球零售商陸續(xù)進入中國，而隨著中國二線及三線城市零售環(huán)境的日趨成熟，零售商不再將其業(yè)務范圍局限于東部沿海城市，而是開始逐步向內陸及西部城市擴張。

盡管由海外及國內零售商不斷擴張所帶來的需求依然十分旺盛，部分二線及三線城市目前正經歷著由過量供應所導致的陣痛期。根據世邦魏理仕最新的研究數據表明，我們所跟蹤的部分二線城市在過去9個月中出現了不同程度的租金波動。這很大程度上是由短期供應高峰對市場租金水準施加下行壓力所造成的。

然而，由于這些二線城市必須將其主流零售模式從傳統(tǒng)的百貨公司往現代購物中心進行轉型，以滿足零售商及消費者的最新需求，陣痛是無法避免的。我們相信隨著供應高峰的逐漸消退以及優(yōu)質零售物業(yè)升級換代逐步完成，中國主要城市的零售市場表現將在中長期內保持積極。