淡市買(mǎi)樓金律

新政出臺(tái)后，在首付成數(shù)、貸款利率和二套房的認(rèn)定方面，的確影響了購(gòu)房者的預(yù)期，但對(duì)于類(lèi)似急于購(gòu)置婚房的剛性需求者來(lái)說(shuō)，想擇機(jī)出手又擔(dān)心還未到“抄底”時(shí)機(jī)的矛盾心理仍然比較突出。對(duì)此，專(zhuān)家認(rèn)為：“與其懵懂聽(tīng)政，不如擇機(jī)選購(gòu)”。

房產(chǎn)專(zhuān)家說(shuō)，對(duì)于這些既想抄底，又擔(dān)心抓錯(cuò)或者抓不住底的剛需購(gòu)房者，尋找“保值抗跌樓盤(pán)”才是更具戰(zhàn)略眼光的出手，找到這樣的樓盤(pán)，其價(jià)值含金量經(jīng)得起任何市場(chǎng)情況的考驗(yàn)，這種“抄底”沒(méi)有后頤之憂(yōu)。

好房標(biāo)準(zhǔn)剛需心里有譜

“酒香不怕巷子深，真正的好房子在任何市場(chǎng)時(shí)期，都不乏關(guān)注者。”觀察樓市多年的鄭先生表示：“在我看來(lái)，真正的保值抗跌樓盤(pán)其實(shí)很容易分辨，那些有著地段優(yōu)勢(shì)的市中心房子，還有那些有山有水的房子，肯定是抗跌的，因?yàn)樗惺挛锒际俏镆韵橘F?！币虼?，鄭先生認(rèn)為現(xiàn)在在售房中像江濱板塊如上江城等屬于稀缺資源的房源，會(huì)成為市場(chǎng)的焦點(diǎn)樓盤(pán)。

在市場(chǎng)變動(dòng)時(shí)期，品牌開(kāi)發(fā)商的作品在購(gòu)房者眼中也具備相當(dāng)價(jià)值的“含金量”?！百I(mǎi)房是大事，花一大筆錢(qián)，選擇一個(gè)有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商才放心?！笔≈惫ぷ鞯耐醢⒁毯屠习樽罱谖锷诵蒺B(yǎng)老的房子，她認(rèn)為，品質(zhì)經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)。“像三盛和心家泊的造城實(shí)力可以信賴(lài)。而且大開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的房子價(jià)格也是向上走的，越早買(mǎi)越合算。一般大開(kāi)發(fā)商在配套環(huán)境上考慮的比較多，還可以感受周?chē)淖兓统砷L(zhǎng)?！?/p>

此外，一些所在區(qū)域有著重大規(guī)劃的樓盤(pán)，也成為購(gòu)房者眼中的“香餑餑”?！啊畺|擴(kuò)南進(jìn)像金山周邊的規(guī)劃都是大手筆的投資，周?chē)沫h(huán)境、交通肯定會(huì)發(fā)生翻天覆地的變化，買(mǎi)那里的房子，在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間，上行的動(dòng)力不會(huì)消失?！?/p>

在這—輪的地產(chǎn)調(diào)控中。商業(yè)地產(chǎn)的保值功能顯露無(wú)疑。很多購(gòu)房者對(duì)于現(xiàn)階段購(gòu)買(mǎi)商鋪，都產(chǎn)生了濃厚的興趣，恒力城、中庚青年廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)等商住項(xiàng)目得到購(gòu)房者的青睞。一位購(gòu)房投資者告訴記者，“在樓市調(diào)控中，住宅的投資收益肯定有影響，而商鋪不受新政影響價(jià)格又在低位，此消彼長(zhǎng)，不買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)買(mǎi)什么?！币晃毁?gòu)買(mǎi)了萬(wàn)達(dá)小戶(hù)型的購(gòu)房者說(shuō)，“萬(wàn)達(dá)總能盤(pán)活整個(gè)區(qū)域。萬(wàn)達(dá)在其他城市的商業(yè)吸引力讓她覺(jué)得這個(gè)房子潛力巨大，她對(duì)萬(wàn)達(dá)周邊未來(lái)的配套充滿(mǎn)了信心。她決定把這個(gè)小公寓拓展成網(wǎng)絡(luò)實(shí)體店，既可以利用萬(wàn)達(dá)的人氣帶來(lái)客流又可以自用以后也算是投資?！?/p>

閃光點(diǎn)的房子什么樣?

隨著房地產(chǎn)新政的出臺(tái)以及房產(chǎn)稅的呼之欲出，下半年樓市調(diào)控趨緊已是不爭(zhēng)的事實(shí)，利空層疊，2010年樓市趨淡的狀態(tài)幾成定局。在“四季度房?jī)r(jià)將現(xiàn)降價(jià)潮”、“房?jī)r(jià)將跌10％～20％的猜測(cè)”中，部分剛需購(gòu)房者在觀望的同時(shí)還是做好了“抄底”的準(zhǔn)備，只是對(duì)于什么時(shí)候進(jìn)入，怎樣的樓盤(pán)值得出手，還是感到相當(dāng)困惑。

記者收集業(yè)內(nèi)人士對(duì)保值增值房屋的看法。得出的結(jié)論是，具有價(jià)值“閃光點(diǎn)”的樓盤(pán)在任何市場(chǎng)階段都有打動(dòng)購(gòu)房者的資本。

Q：房產(chǎn)保值的標(biāo)準(zhǔn)有哪些々社區(qū)成熟、配套完善、版塊升值、資源稀缺……當(dāng)這些條件不能兼得的時(shí)候，哪方面的考慮是最重要的?

吳昊：什么樣的房子最能保值?在政策調(diào)控時(shí)期，關(guān)于這個(gè)問(wèn)題和以前大家關(guān)心哪里的房子能升值一樣迫切。但是，這不可能有個(gè)很到位的解析。不過(guò)，需要意識(shí)到的是，保值和增值是有一定區(qū)別的。拿福州舉例，市區(qū)鼓樓的房子保值功能比較好，但是就增值而言，那些現(xiàn)在價(jià)錢(qián)還相對(duì)比較低、具有完備規(guī)劃的區(qū)域升值潛力相對(duì)更大。就金山來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在均價(jià)在7500元左右，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)市政規(guī)劃來(lái)說(shuō)，無(wú)論是商業(yè)、交通還是政府“東擴(kuò)南進(jìn)”的戰(zhàn)略都對(duì)這個(gè)區(qū)域形成潛在的利好。這也是大衛(wèi)城為什么如此太手筆的打造海西首席貴人區(qū)的原因。

除此之外，品質(zhì)是樓盤(pán)的生命。當(dāng)一個(gè)地產(chǎn)商不尋求利潤(rùn)最大化，而是把利潤(rùn)投人到品質(zhì)建設(shè)中，用心打造這個(gè)版塊最初定位的時(shí)候，我們會(huì)說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目是有前景的，它必然是一個(gè)幾十年后還會(huì)被人翹起大拇指的項(xiàng)目。

潘璟：地段地段還是地段，是李嘉誠(chéng)投資房產(chǎn)總結(jié)的真諦。如果從房產(chǎn)保值增值的角度考慮，地段是不二法則。地段好是這個(gè)房子的先天優(yōu)勢(shì)，而怎么打造則是后期地產(chǎn)商要考慮的問(wèn)題。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2008年，福州市房?jī)r(jià)下跌30％，但是，鼓樓的房子下跌僅15％。在城市中，又近郊區(qū)的房子抗跌能力強(qiáng)。在福州鼓樓、臺(tái)江等的生活設(shè)施非常成熟，東街口、萬(wàn)象城連接起整個(gè)城市的商業(yè)鏈條。這種地段的房子，交通方便、商業(yè)發(fā)達(dá)，且冶安情況很好，應(yīng)該是最受歡迎的居住區(qū)域。

由于產(chǎn)業(yè)和地域上的相對(duì)接近，福州和臺(tái)灣這兩個(gè)城市的居民在投資置業(yè)上有比較大的相似之處。從臺(tái)灣人的居住喜好上我們發(fā)現(xiàn)，市中心是當(dāng)之無(wú)愧的增值房產(chǎn)，因?yàn)槭兄行牡臉潜P(pán)遍布著超市、大型賣(mài)場(chǎng)、便利店，藥店、銀行等這些日常所需的場(chǎng)所。另外，出行便利是市中心房產(chǎn)最大的亮點(diǎn)，公交線(xiàn)發(fā)達(dá)、地鐵通車(chē)后更是錦上添花。

房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入波動(dòng)期，對(duì)房產(chǎn)的投資購(gòu)買(mǎi)并不會(huì)戛然而止，剛性需求和一些具有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光的客戶(hù)仍會(huì)出手：對(duì)福州市場(chǎng)而言，大盤(pán)即大品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的大規(guī)模社區(qū)和區(qū)域規(guī)劃的社區(qū)、具有稀缺性的社區(qū)都在此范圍之內(nèi)。

Q：在樓市調(diào)控時(shí)，選擇自住房需要注意什么?

潘璟：在目前的房?jī)r(jià)走勢(shì)下，可以重點(diǎn)關(guān)注稀缺地段，比如名校、醫(yī)院、商圈邊的中大型戶(hù)型房產(chǎn)。城市稀缺地段房源有限，又由于政府控制產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致中等戶(hù)型房子成了稀缺地段的稀缺品。一般來(lái)說(shuō)，無(wú)論政策如何調(diào)控，這類(lèi)房子的價(jià)格都不會(huì)怎么下跌，即使下跌，其保值性相比其它地段的房子也要強(qiáng)得多。當(dāng)然，要論增值潛力，稀缺地段因?yàn)樯?、休閑、購(gòu)物、交通都較成熟，比其它地方的房子也會(huì)大得多。

與其它房型相比，三房?jī)蓮d的房型是大眾最普遍接受的戶(hù)型，另外，有大部分投資者購(gòu)買(mǎi)的房子不要買(mǎi)。

邱公浩：觀察發(fā)現(xiàn)，在同一地段，購(gòu)房者熱衷度并非取決于品牌公司或者非品牌公司，他們更看重的是價(jià)格和配套的平衡點(diǎn)。但從宜居角度講，一棟房子若住70年，其養(yǎng)護(hù)成本是相當(dāng)高的，居住的舒適性考驗(yàn)著開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，這也是購(gòu)買(mǎi)者需要注意的。

Q：縱觀幾次地產(chǎn)調(diào)控，在普通住宅房?jī)r(jià)屢屢破冰之時(shí)，別墅所受的沖擊是最小的，而且近幾年來(lái)一直呈現(xiàn)溫和上漲的狀態(tài)，別墅具有不敗金身的原因是什么?購(gòu)買(mǎi)時(shí)最要注意什么問(wèn)題?

邱公浩：別墅市場(chǎng)穩(wěn)步上漲主要有兩方面的原因。首先，是別墅產(chǎn)品本身的稀缺性。隨著近幾年國(guó)家宏觀調(diào)控，加強(qiáng)中小戶(hù)型的建設(shè)，別墅審批用地正逐漸減少。在限墅令出臺(tái)以后，別墅用地就更加稀缺，這直接導(dǎo)致了別墅市場(chǎng)的供不應(yīng)求，既然市場(chǎng)是供不應(yīng)求的，那么它的抗跌性和保值性，肯定比普通商品住房高，且具有很大的升值空間。其次，別墅屬于高消費(fèi)產(chǎn)品，消費(fèi)者群體比較特殊，他們的購(gòu)買(mǎi)力都很強(qiáng)，新政出臺(tái)對(duì)于他們并沒(méi)有多大的影響，不存在什么觀望情緒。

在購(gòu)買(mǎi)時(shí)首先要注意項(xiàng)目本身的性質(zhì)，這將直接影響未來(lái)居住生活品質(zhì)的方方面面。

其次項(xiàng)目的環(huán)境也比較關(guān)鍵。好山還是喜水?對(duì)于周邊的區(qū)位環(huán)境，消費(fèi)者應(yīng)該根據(jù)自己的需求來(lái)選擇，周邊的區(qū)位環(huán)境要夠好，同時(shí)小區(qū)的內(nèi)部環(huán)境包括園林風(fēng)格、園區(qū)配套也要夠棒。

最后還要考慮項(xiàng)目的物業(yè)管理，這關(guān)系到別墅的私密性和安全性，這也是別墅價(jià)值的體現(xiàn)。最后一點(diǎn)就是項(xiàng)目本身的區(qū)位及離市區(qū)的距離。我個(gè)人認(rèn)為應(yīng)該是遠(yuǎn)離城市中心，而不偏離城市中心。因?yàn)樽〉锰?，就失去了別墅的意義，住得太遠(yuǎn)又存在出行不便、安全隱患等諸多問(wèn)題。