回首樓市30年

李 斌

投資中國的股市，第一個要研究的板塊和行業(yè)就是房地產(chǎn)，正是房地產(chǎn)新政“導演”了大盤4月15日～6月底的股市暴跌。中國改革開放30年，房地產(chǎn)市場可謂跌宕起伏，潮漲潮落撥動了無數(shù)人的心炫，但是冷靜地觀察分析其中的規(guī)律性還是非常強，放眼過去，眺望未來，中國的房地產(chǎn)將走向何方，讀完筆者本篇的分析，答案就一目了然。

初級萌芽

1978～1991年這期間中國的房地產(chǎn)行業(yè)幾乎沒有發(fā)展，處于非常原始的萌芽狀態(tài)，但是在相關(guān)的法律法規(guī)方面國家制定了土地法、規(guī)劃法，為房地產(chǎn)行業(yè)以后的飛速發(fā)展提供了很好的法律依據(jù)。

海南房地產(chǎn)的非理性爆炒

1991～1995年這期間海南、北海等局部地區(qū)的房地產(chǎn)出現(xiàn)了瘋狂炒作的虛假繁榮。1992年初鄧小平發(fā)表南巡講話，隨后中央向全國傳達了《學習鄧小平同志重要講話的通知》，提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特區(qū)效應(yīng)也因此得到全面釋放。高峰時期，這座總?cè)藬?shù)不過655.8萬的海島上竟然出現(xiàn)了兩萬多家房地產(chǎn)公司。1991年房價為1400元／平方米，1992年猛漲至5000元／平方米，1993年達到7500元／平方米的頂峰，短短三年，增長超過4倍。

同時與之一海之隔的北海1992年，這座原本只有10萬人的小城冒出了1000多家房地產(chǎn)公司，全國各地駐扎在北海的炒家達50余萬人。經(jīng)過輪番倒手，政府幾萬元／畝批出去的地能炒到100多萬元／畝，當?shù)卣荒昱鋈サ耐恋鼐瓦_80平方公里。以至于在1993年，時任國務(wù)院副總理朱镕基忍不住提醒當?shù)卣骸氨焙２煌谖业纳虾！?北海建設(shè))要量力而行”。

是泡沫遲早總是要破裂的，1993年6月23日，朱镕基副總理發(fā)表講話，宣布終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進人房地產(chǎn)業(yè)。次日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當前經(jīng)濟情況和加強宏觀調(diào)控意見》，16條強力調(diào)控措施包括嚴格控制信貸總規(guī)模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目等。銀根全面緊縮，一路高歌猛進的海南房地產(chǎn)熱頓時被釜底抽薪。此后海南島的房地產(chǎn)便是持續(xù)了長達10年之久的低迷期。

房價理性穩(wěn)健的發(fā)展

1995—2003年這期間中國房地產(chǎn)發(fā)展非常穩(wěn)健，當然這可能是上一輪海南島泡沫破裂后吸取經(jīng)驗的結(jié)果。1998年7月3日，中央出臺了《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，這標志著中國的福利分房制度開始改革，住房供應(yīng)體系開始向多元化發(fā)展。2000年初，中國的福利分房制度終止，貨幣化分房方案全面啟動，從此開始大步邁向商品房市場的發(fā)展。房價出現(xiàn)飆漲

2003—2007年9月這期間房價瘋狂上漲，出現(xiàn)了國家越調(diào)控、房價越瘋漲的怪現(xiàn)象。在此期間國家從土地、金融、稅收、供給等多方面調(diào)控都沒有達到預期的目標，最后是在大洋彼岸美國次貸危機的影響下，出現(xiàn)20％～25％左右的小幅調(diào)整。本輪房價瘋漲的原因筆者個人認為主要有三個：一是人民幣升值帶來熱錢大量流入以及寬松的貨幣政策導致流動性過剩；二是產(chǎn)業(yè)資本的部分轉(zhuǎn)移；三是1999年高校大幅擴招后，大大加速了城市化的進程，導致剛性的住房需求急劇攀升。

第一、二點原因本質(zhì)上是相同的，他們的目標都是“資本最終是流向投資受益高的地方”，所以才出現(xiàn)了所謂的“溫州炒房團”等等，這些老百姓都耳熟能詳。

至于第三種原因可以理解成本輪房地產(chǎn)價格瘋漲的另外“一只手”，本質(zhì)是老百姓住房的剛性需求。這方面是大多數(shù)老百姓都在做但是自己又都會忽略掉的。近年來中國城市化的主要推動核心力量就是擴招后的高校畢業(yè)生，他們受過高等教育，其中絕大部分人都選擇留在城市工作生活，這樣也就自然成為購房的主力軍，他們購房的特點非常特別，那就是父母幫助付了購房的首付款，然后自己解決月供，這樣看與其說是“未婚女青年推高了房價”還不如更確切的說是“高校的擴招推動了中國的房價”。從表1和表2來看：從1999年一2009年高校擴招后，全國高校計劃招生的總?cè)藬?shù)已經(jīng)達到了4646萬；占了改革開放后全部高校招生的77％左右。其中1999年～2006年高校共招生2844萬，這期間1999年～2003年的高校學生已經(jīng)畢業(yè)，2003年～2006年的還在高校學習，這兩部分的人群所處的家庭都非常有可能在2003年一到2007年這期間購房；而2003年～2007年全國房地產(chǎn)住宅的銷售面積是238741萬平方米，如果按80平方米／套計算，也就是這4年之間大概共銷售了3000萬套左右。從4年銷售3000萬套商品房和7年培養(yǎng)養(yǎng)2844萬大學生這兩組數(shù)據(jù)很容易看出其中的端倪，實際中保守的估計應(yīng)該至少有1000萬套的商品房是銷售給擴招后的大學生家庭。

房價出現(xiàn)回調(diào)

2007年10月～2009年4月，這期間全國房價出現(xiàn)了20％～30％不等的跌幅，房地產(chǎn)行業(yè)進行了全面調(diào)整。導致本輪房地產(chǎn)調(diào)整的原因有兩點：一是國內(nèi)緊縮的貨幣政策和各種房地產(chǎn)調(diào)控政策，導致流動性緊縮；二是美國次貸危機引發(fā)的百年一遇的金融危機，導致全球經(jīng)濟的萎靡不振。結(jié)果是國內(nèi)房地產(chǎn)出現(xiàn)了價量齊跌，全國不同城市的房價降幅在20％～30％之間。深圳由于前期房價都是領(lǐng)漲全國，在2008年出現(xiàn)急降，跌幅達到30％多，從而出現(xiàn)了中國歷史上的第一次“斷供潮”。在中國經(jīng)常聽說誰炒股虧錢了，總算在2008年的深圳能聽到炒房也炒虧了。

房價非理性飄漲

2009年4月～2010年4月這期間房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)爆炸式非理性瘋狂上漲。本輪上漲的根本原因：這期間政府4萬億的投資拉動和2009年9.69萬億的超大規(guī)模銀行信貸，導致流動性泛濫，資金瘋狂地流向房地產(chǎn)行業(yè)，短短一年不同城市的房價上漲20％～50％，個別的區(qū)域如北京通州和海南島甚至出現(xiàn)短期暴漲100％的怪狀。特別是2010年2月到3月這兩個月全國的房價普遍出現(xiàn)了“歷史性漲速”，兩個月很多地方的房價瘋狂上漲20％～30％。

放眼未來房地產(chǎn)的走勢

歷史不會簡單的重演，但是現(xiàn)實中又經(jīng)常重演歷史上的一幕，筆者個人認為從2010年4月開始的2年內(nèi)全國房價會普遍理性回調(diào)10％～20％左右，之后再步人穩(wěn)健的發(fā)展階段。從長期的角度看房價肯定是上漲，但是未來的漲速會非常緩慢而且合理。