地產(chǎn)股否極泰來(lái)

劉 渠

房地產(chǎn)行業(yè)今天又進(jìn)展到了十字路口，市場(chǎng)仍在尋覓地產(chǎn)股變動(dòng)的方向。隨著“住有所居”的理性政策目標(biāo)和地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)預(yù)期的逐漸清晰，對(duì)政策執(zhí)行的恐慌可能會(huì)影響一時(shí)，但不會(huì)成為影響下半年地產(chǎn)股走勢(shì)的關(guān)鍵。目前來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)微跌量漸增的狀態(tài)，在過(guò)去看來(lái)是不穩(wěn)定的，現(xiàn)在看來(lái)卻是可持續(xù)的，行業(yè)仍然處于長(zhǎng)期的估值上行通道中。

政策的目標(biāo)與軌跡

遏制房?jī)r(jià)的過(guò)陜上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，促進(jìn)民生改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加大保障性住房建設(shè)，保證居民住有所居，使更多居民能夠買(mǎi)得起房，租得起房。政府已經(jīng)在多個(gè)場(chǎng)合明確了這個(gè)調(diào)控目標(biāo)，而且這一目標(biāo)是延續(xù)的。

中信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師陳聰認(rèn)為，政策的目標(biāo)并不是房?jī)r(jià)再次大起大落，而是房地產(chǎn)價(jià)格漲幅逐步回歸理性，房地產(chǎn)行業(yè)軟著陸。政策的目標(biāo)也不是限制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，而是解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。我們從來(lái)沒(méi)有見(jiàn)過(guò)一個(gè)被限制的產(chǎn)業(yè)，國(guó)家需要刺激其產(chǎn)量的。終歸，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)有利于國(guó)計(jì)民生，需要持續(xù)健康發(fā)展的行業(yè)。

在政策的軌跡上，陳聰認(rèn)為未來(lái)政府會(huì)堅(jiān)定執(zhí)行政策，而不是再一次政策大動(dòng)蕩、大轉(zhuǎn)向，不會(huì)放松，不會(huì)大幅加碼。而政策出臺(tái)也以一次性強(qiáng)力政策，隨之以強(qiáng)力執(zhí)行為主，避免出現(xiàn)2007年政策反復(fù)加碼，市場(chǎng)預(yù)期波折的情況。因?yàn)檎呀?jīng)看到了預(yù)期紊亂之害，看到了政策反復(fù)加碼(而不是一次性出臺(tái))的副作用，也看到了政策大轉(zhuǎn)向的副作用。主要是將使得購(gòu)房人等待下一個(gè)政策出臺(tái)，從而累積過(guò)量的自住需求，一朝釋放，房?jī)r(jià)容易大幅上漲。同時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)也會(huì)對(duì)未來(lái)預(yù)期不清，觸發(fā)價(jià)格暴漲暴跌。真正的自住需求往往不能夠在暴漲暴跌中獲得自己需要的房產(chǎn)，暴漲暴跌反而催生了市場(chǎng)投機(jī)的風(fēng)氣。

本輪調(diào)控的一個(gè)重要特點(diǎn)就是繼續(xù)收緊開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈，給開(kāi)發(fā)企業(yè)“抽去杠桿”包括土地款支付更加嚴(yán)格，預(yù)收款的監(jiān)管，收緊房地產(chǎn)信托產(chǎn)品等。陳聰認(rèn)為，對(duì)于一些一二線城市的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，最大的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流出不在于施工，而在于買(mǎi)地。因此這種去杠桿化不會(huì)極大影響這些企業(yè)的資金。

因此，資金鏈狀況的演變主要仍取決于開(kāi)發(fā)商的主觀意識(shí)。在不虛耗現(xiàn)金流的行業(yè)共識(shí)之下，當(dāng)前收緊資金鏈的行為不會(huì)危害行業(yè)的生存。然而這樣的政策意義卻很大，因?yàn)樗鼘⒅苯記Q定了價(jià)格和銷(xiāo)量的走勢(shì)。如果沒(méi)有收緊資金鏈的政策，開(kāi)發(fā)企業(yè)不會(huì)如此重視銷(xiāo)售段現(xiàn)金回流。在壓抑需求的信貸政策前，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)提價(jià)，恐怕未來(lái)的業(yè)績(jī)水平也難有保證。

8月11～13日，萬(wàn)科三日累計(jì)漲幅11％，帶領(lǐng)行業(yè)指數(shù)繼續(xù)上漲6.5％。各大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，讓市場(chǎng)看到了兩點(diǎn)：1、旺盛的需求仍然存在；2、市場(chǎng)對(duì)降價(jià)的預(yù)期并不十分悲觀。這些先于市場(chǎng)降價(jià)，降幅幅度10～15％，就基本可以完成快速銷(xiāo)售。短期來(lái)看，中小戶型占比較高的萬(wàn)科，在產(chǎn)品周轉(zhuǎn)、資金回籠上，拔得頭籌。瑞銀證券認(rèn)為，萬(wàn)科具有一如既往的良好執(zhí)行能力，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后的5～7月，萬(wàn)科的銷(xiāo)售面積甚至較去年同期提高了6.9％。由于采取了“以活躍成交為目的”的主推90平方米以下戶型的推盤(pán)策略，萬(wàn)科的銷(xiāo)售金額和面積在A股上市房企中排名居首。

低估值成主要吸引力

公募基金一度“避之不及”的地產(chǎn)股近日展開(kāi)超跌反彈，在部分基金經(jīng)理看來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策松動(dòng)預(yù)期成為該板塊反彈契機(jī)。值得注意的是，不少基金公司再度將地產(chǎn)股放回投研團(tuán)隊(duì)的“股票池”，部分基金公司已對(duì)地產(chǎn)股進(jìn)行選擇性“回補(bǔ)”。

東莞證券統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱，8月9～13日，房地產(chǎn)板塊資金流人多達(dá)430.44億元，凈流入54.65億元?；蛟S這個(gè)凈流人的數(shù)字看起來(lái)并不是很大，但是在當(dāng)周成交量大幅萎縮的謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)中，該數(shù)據(jù)依舊讓房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)不俗。

8月16日，房地產(chǎn)板塊再度流入資金90.71億元，凈流人13.90億元。17日房地產(chǎn)板塊的資金凈流人現(xiàn)象繼續(xù)上演。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)日房地產(chǎn)板塊資金流人高達(dá)108.36億元，而當(dāng)日流出資金只有7873億元，凈流人資金達(dá)到約29.62億元。

值得注意的是，如果說(shuō)上述資金流向監(jiān)測(cè)更多地表明是市場(chǎng)游資甚至私募對(duì)于房地產(chǎn)的態(tài)度轉(zhuǎn)變，近期公募基金對(duì)于房地產(chǎn)板塊似乎也已經(jīng)改變了之前的悲觀態(tài)度。數(shù)據(jù)目前已經(jīng)披露中報(bào)的房地產(chǎn)上市公司前十大股東名單發(fā)現(xiàn)，公募基金的身影顯著增加。僅以中國(guó)寶安為例，中報(bào)顯示華夏系三只基金共計(jì)持股8377.18萬(wàn)股，另外還有4只基金位列其中。

雖然市場(chǎng)反彈以來(lái)地產(chǎn)股的走勢(shì)一直被各種調(diào)控的利空消息所壓制，廣發(fā)證券認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)估值底部已經(jīng)形成，未來(lái)板塊的整體趨勢(shì)將是向上的。中投證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師李少明指出，2009年9月開(kāi)始新增的大量投資將在從2010年9、10月份集中釋放供應(yīng)，樓市“價(jià)跌量增”成定局。預(yù)計(jì)8月之后，隨著大量供應(yīng)量的上升，主要城市房?jī)r(jià)將出現(xiàn)明顯的下降，板塊的投資機(jī)會(huì)將由“價(jià)值修復(fù)”向“價(jià)值提升”轉(zhuǎn)變。在2010年年底前調(diào)控政策不會(huì)放松，行業(yè)的調(diào)整在向有利于行業(yè)龍頭及優(yōu)勢(shì)公司持續(xù)獲得更多競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)前行，并將給它們帶來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)的動(dòng)力。

李少明看好在本輪行業(yè)調(diào)整中持續(xù)獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、億城、保利、首開(kāi)、金融街、濱江、環(huán)球、冠城等等公司，更看好重新納入增長(zhǎng)通道的萬(wàn)科，價(jià)值嚴(yán)重低估的億城、招商地產(chǎn)和泛海等等公司。正所謂資金從來(lái)不會(huì)盲目追逐。在資金持續(xù)凈流入以及公募基金態(tài)度的悄然轉(zhuǎn)變背后，房地產(chǎn)板塊目前處于歷史低位的估值水平或許才是這一切背后的原因所在。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2010年8月12日，44家機(jī)構(gòu)對(duì)萬(wàn)科的2010年每股收益的預(yù)測(cè)均值為0.63元，凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)比上年增長(zhǎng)30％。以萬(wàn)科8月18日8.79元的收盤(pán)價(jià)計(jì)算，萬(wàn)科2010年的預(yù)期市盈率約為14倍。22家機(jī)構(gòu)對(duì)2010年保利地產(chǎn)每股收益的預(yù)測(cè)值為1.05元，凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)增幅36％。以8月18日保利地產(chǎn)收盤(pán)價(jià)13.16元計(jì)算，2010年預(yù)期市盈率為12.6倍。光太證券認(rèn)為，剔除預(yù)收款的真實(shí)資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)，保利地產(chǎn)的財(cái)務(wù)安全，性與萬(wàn)科接近。招商地產(chǎn)由于有招商銀行和招商局集團(tuán)從信貸到土地的鼎力相助，似乎更被市場(chǎng)看好。據(jù)統(tǒng)計(jì)，26家機(jī)構(gòu)對(duì)招商地產(chǎn)的2叭。年每股收益的平均預(yù)測(cè)值為1.26元，以8月18日20.65的收盤(pán)價(jià)計(jì)算，招商地產(chǎn)的2010年預(yù)期市盈率為16，相比萬(wàn)科和保利地產(chǎn)有點(diǎn)偏高。

投資一個(gè)行業(yè)從根本上還是投資于其業(yè)績(jī)穩(wěn)定性和成長(zhǎng)性，并和行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)(不確定性)負(fù)相關(guān)。陳聰認(rèn)為政策的強(qiáng)力執(zhí)行將消除政策的不確定性，并擠出投資性的泡沫。而房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)在2011年的業(yè)績(jī)，自主性需求貢獻(xiàn)的比例將會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2008年。

從代表城市和代表公司的戶型面積來(lái)看，以萬(wàn)科為例，目前成交的小戶型占比并不是越來(lái)越少，而是越來(lái)越多。一般來(lái)說(shuō)，小戶型更多滿足自住需求。自住需求占比正在提升，意味著未來(lái)業(yè)績(jī)更加穩(wěn)定，調(diào)控的目標(biāo)達(dá)成也更加接近。因此當(dāng)前的估值基準(zhǔn)理應(yīng)比投資氣氛濃厚時(shí)期要高。