房地產(chǎn)企業(yè)盈余管理之我見

深圳市特皓股份有限公司 金郁金

在當前金融危機下，企業(yè)盈余管理更加被公眾關(guān)注。近年來，國際國內(nèi)出現(xiàn)的許多會計造假大案，如美國“安然事件”及在我國出現(xiàn)的華源制藥、中興財務(wù)造假案，科龍電器、京東方、黃山旅游、錦州港以及ST科健等事件，給人們敲響了警鐘，這些房地產(chǎn)企業(yè)存在的盈余管理問題以及利潤操縱的手段，將引發(fā)和啟迪人們進行房地產(chǎn)企業(yè)盈余管理分析及對策研究。而且，我國證券業(yè)迅速發(fā)展，對企業(yè)財務(wù)信息的需求也在迅速增大，加之企業(yè)財務(wù)信息失真給社會造成的負面影響，特別當前金融危機下使人們對財務(wù)信息質(zhì)量的要求越來越高。正是這種背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的各利益相關(guān)者都需采取不同的措施，來規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的盈余管理并保證其真實性，可靠性。

一、房地產(chǎn)企業(yè)盈余管理分析的意義

房地產(chǎn)企業(yè)盈余實現(xiàn)的多少以及其分配管理狀況是每一個與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)聯(lián)的組織或個人都非常關(guān)心的問題，涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的方方面面。因此，盈余管理分析對各方來說，是至關(guān)重要的。

1、盈余是衡量、評價房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理水平的綜合體現(xiàn)

市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的目的，不僅表現(xiàn)在為社會公眾提供高質(zhì)量的產(chǎn)品和滿意的服務(wù)，而且要獲取盡可能多的盈利，進而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)價值最大化。而房地產(chǎn)企業(yè)盈余的實現(xiàn)及其量的大小，集中反映了房地產(chǎn)企業(yè)一定時期內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營管理活動水平的高低。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)通過合法經(jīng)營，獲取的盈余越多，說明房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營有術(shù).管理有方，勞動耗費少，生產(chǎn)經(jīng)營成本低，同時、產(chǎn)品(商品)能滿足社會的需要，能對社會提供高質(zhì)量的服務(wù)。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)盈余是衡量房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)營管理水平的綜合體現(xiàn)。

2、有效的盈余管理是房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的前提和基礎(chǔ)

眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)的基本持征之一是以盈利為直接目的。市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭日趨激烈，每個房地產(chǎn)企業(yè)為了生存，都必須去開拓市場、發(fā)展市場，提高房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品(商品)的市場占有率，盡可能取得滿意的盈余；反過來房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷地取得盈利，才有其生存的可能性，才有可能在生存的基礎(chǔ)上有所發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營如“逆水行舟”，不進則退。在科學(xué)技術(shù)飛速發(fā)展的今天、一個房地產(chǎn)企業(yè)如果不能正視自己，適應(yīng)市場，不能向社會提供好的產(chǎn)品和滿意的服務(wù)，不能擴大自己的市場份額，就會被其他房地產(chǎn)企業(yè)擠出市場，甚至走向終止、破產(chǎn)。如果一個房地產(chǎn)企業(yè)通過其經(jīng)營活動，從中獲取盈利，除補償生產(chǎn)經(jīng)營過程中的各種耗費、維持簡單再生產(chǎn)外，還可以將其剩余部分用于積累，并適時地投放于房地產(chǎn)企業(yè)的擴大再生產(chǎn)，從而使房地產(chǎn)企業(yè)進“生存——獲利——發(fā)展”這一良性循環(huán)系統(tǒng)中。

3、有效的盈余管理分析是吸引所有者投資的動力和根源

現(xiàn)代市場經(jīng)濟中，任何所有者將資金投入房地產(chǎn)企業(yè)，都期望能夠通過經(jīng)營者的活動，取得較高的盈利，給予所有者以高的回報。顯然，一個房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)的盈余多少是所有者關(guān)注的焦點之一。作為房地產(chǎn)企業(yè)，只有傾盡全力，將所有的投入資金有效加以運用、充分識別并防范風(fēng)險，正確作出各項經(jīng)營決策，合理安排、控制成本支出，提高資金使用效率，合法經(jīng)營，才有可能取得令所有者滿意的報酬，才能令自己的地位更加穩(wěn)固。最終促使所有者將更多的資金投入房地產(chǎn)企業(yè)，使房地產(chǎn)企業(yè)獲取充足的資金來源。

三、如何加強房地產(chǎn)企業(yè)盈余管理

1、強化政府監(jiān)管政策的執(zhí)行力度

房地產(chǎn)企業(yè)的盈余操縱現(xiàn)象與我國監(jiān)管政策的低效率有一定的關(guān)系。我國政府應(yīng)該積極制訂科學(xué)、合理的監(jiān)管政策，加大監(jiān)管政策的執(zhí)行力度，嚴厲處罰盈余操縱的房地產(chǎn)企業(yè)，該摘牌的就摘牌，該追究當事人責(zé)任的堅決追究，決不手軟，樹立監(jiān)管威信。

2、加強組織領(lǐng)導(dǎo)、確保盈余管理信息化順利實施

盈余管理信息化建設(shè)是一項重大的管理工程，它不僅需要將軟件技術(shù)與企業(yè)集團財務(wù)管理緊密結(jié)合，還要對管理流程、業(yè)務(wù)流程、制度體系進行梳理和優(yōu)化，工作量大、涉及面廣。各房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視，加強組織領(lǐng)導(dǎo)，成立盈余管理信息化領(lǐng)導(dǎo)小組和實施小組。領(lǐng)導(dǎo)小組要由主要領(lǐng)導(dǎo)擔任組長、分管財務(wù)、業(yè)務(wù)、資產(chǎn)管理等相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)作為小組成員；實施小組要以財務(wù)部門為主導(dǎo)，由業(yè)務(wù)部門、資產(chǎn)管理等多部門共同參與。領(lǐng)導(dǎo)小組總體負責(zé)確定盈余管理信息化工作規(guī)劃，審定具體工作計劃和實施方案，指導(dǎo)監(jiān)督盈余管理信息化的實施。實施小組負責(zé)制定具體工作計劃和實施方案，具體組織實施盈余管理信息化建設(shè)，及時掌握建設(shè)情況，協(xié)調(diào)解決出現(xiàn)問題，確保盈余管理信息化順利實施。

3、合理提高資產(chǎn)的利用效率

房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)不是無限的，房地產(chǎn)企業(yè)獲得的利潤不僅僅表現(xiàn)在降低成本和降低資產(chǎn)消耗方面，還表現(xiàn)在提高資產(chǎn)利用率方面。改變資產(chǎn)用途，利用有限的資產(chǎn)多生產(chǎn)盈利更高的產(chǎn)品也是一種現(xiàn)實的選擇，對于存在明顯資產(chǎn)閑置的企業(yè)，提高資產(chǎn)利用率即是降低成本提高盈利水平的關(guān)鍵。盤活存量資產(chǎn)、增加產(chǎn)品產(chǎn)量、調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、銷售更多的社會需要的商品來增加數(shù)量盈余，不僅是一種市場策略，有時也是一種成本利潤策略，從企業(yè)戰(zhàn)略意義上講，提高資產(chǎn)利用事也是實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的有效途徑。

4、加強對房地產(chǎn)企業(yè)盈余管理行為的事后監(jiān)督，加大懲罰力度

加強對盈余管理行為的事后監(jiān)督，具體來說又主要包括以下幾個方面：加強新聞媒體的監(jiān)督、加強司法監(jiān)督和加強行政監(jiān)管。從國內(nèi)外的實踐來看，新聞媒體在揭露上市公司的盈余管理行為中發(fā)揮了非常重要的作用。在資本市場中，不論是上市公司還是注冊會計師，都需要維護自己的聲譽，廣大投資者對他們最大的懲罰就是對其聲譽的否定。聲譽機制能夠發(fā)揮作用的關(guān)鍵是聲譽信息的傳播，而新聞媒體對這些聲譽信息的傳播起到了至關(guān)重要的作用。新聞媒體的監(jiān)督不但可以使更多的盈余管理行為被曝光，也為投資者懲罰這些盈余管理行為提供了一個有力的武器。

5、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該確定精細管財觀念

科學(xué)管理的保障是民主管財。民主管財?shù)目茖W(xué)性體現(xiàn)在“管財決策者”?！凹液腿f事興”，陽光透明的民主管財是實現(xiàn)精細管財科學(xué)化的重要保障。充分發(fā)揚民主，不搞“家長制”，不搞“一言堂”，對重大財務(wù)決策堅持民主討論，集體研究；經(jīng)費管理從嚴，在民主集中制的基礎(chǔ)上，堅持“一支筆”、“一本賬”、“一盤棋”?？茖W(xué)管理的前提是專業(yè)管財。專業(yè)管財?shù)目茖W(xué)性體現(xiàn)在“管財執(zhí)行者”本身，高素質(zhì)的財會專業(yè)隊伍是實現(xiàn)精細管財科學(xué)化的首要條件，要滿足現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求，財務(wù)人員除傳統(tǒng)的財務(wù)核算能力外，還應(yīng)該具備預(yù)測決策能力、溝通協(xié)調(diào)能力、開拓創(chuàng)新能力。房地產(chǎn)企業(yè)要高度重視財務(wù)工作，對財務(wù)人員必須加強政治修養(yǎng)、增強法制觀念、強化職業(yè)道德和誠信教育，營造出良好的職業(yè)道德氛圍；必須對財務(wù)人員加強后續(xù)教育、加大培訓(xùn)力度，營造出濃厚的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)氛圍；必須穩(wěn)定財務(wù)隊伍、關(guān)心財務(wù)人員成長，營造出和諧的財務(wù)工作氛圍。

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