試論居住小區(qū)車位的歸屬

摘 要 論文堅持問題導(dǎo)向，從問題入手，運用實證分析、價值分析的方法，對居住小區(qū)車位歸屬的現(xiàn)行法規(guī)定進(jìn)行評析，找出實際生活關(guān)于居住小區(qū)車位歸屬可能存在的問題，分析了居住小區(qū)車位歸屬的法理基礎(chǔ)，指出規(guī)劃是居住小區(qū)車位歸屬的客觀依據(jù)。論文還運用系統(tǒng)分析的方法，就居住小區(qū)公共配套設(shè)施歸屬問題展開分析，并提出了的相關(guān)建議：要制定科學(xué)合理、清晰明了、公開透明的居住小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃，政府部門要依法全面履職，基層民眾要充分發(fā)揚民主，實現(xiàn)小區(qū)公共配套設(shè)施的共治共享。

關(guān)鍵詞 居住小區(qū) 車位車庫 歸屬

作者簡介：黨春雨，北京市科華律師事務(wù)所合伙人律師，中國人民大學(xué)法學(xué)院民商法學(xué)研究生。

中圖分類號：D920.4 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.10.032

一、問題的提出

司法判例：重慶市高級人民法院對重慶市豪運房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱豪運公司）與重慶市帝景豪苑業(yè)主委員會（以下簡稱帝景豪苑業(yè)委會）車位糾紛案，作出終審判決，認(rèn)定小區(qū)地面沒有產(chǎn)權(quán)的停車位屬全體業(yè)主，駁回豪運公司要求歸其所有的訴訟請求。其判決理由為，帝景豪苑小區(qū)的地面停車位393個確系建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位，上述停車位面積符合規(guī)定但并未計入建筑面積，也未納入容積率計算的建筑面積，故建成的地面停車位不屬于能夠辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，不能登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體范疇，自然也不屬于開發(fā)商可以取得產(chǎn)權(quán)登記的物業(yè)。因此，開發(fā)商無權(quán)對涉案爭議無產(chǎn)權(quán)的地面停車位進(jìn)行處分，而該批地面停車位因使用共有的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有。

然而，現(xiàn)實生活中，一些新建住宅小區(qū)開發(fā)商單獨出售車位的事情屢見不鮮，車位因其稀缺性而價格較高，有的城市的居住小區(qū)中一個車位賣到了二三十萬元，有的甚至賣到了上百萬元，業(yè)主驚呼車位價格貴過房價，有的地方還出現(xiàn)了業(yè)主維權(quán)的群體性事件。

那么，面對司法判例與現(xiàn)實生活不同的狀況，值得我們深思的是，居住小區(qū)的車位的土地使用權(quán)屬于誰？開發(fā)建設(shè)成本由誰出資？車位的使用權(quán)歸誰所有？開發(fā)商到底有沒有權(quán)利處分（出售）？

二、現(xiàn)行法關(guān)于居住小區(qū)車位歸屬的主要規(guī)定與評析

關(guān)于居住小區(qū)車位歸屬問題，《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?/p>

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋[2009]7號）第五條、第六條對《物權(quán)法》第七十四條作出解釋性規(guī)定。

我國是成文法系類型的國家，成文法的適用離不開法律的解釋，特別是權(quán)力機關(guān)的有權(quán)解釋。最高人民法院的司法解釋雖然對《物權(quán)法》第七十四條作了進(jìn)一步的解釋，但是其相關(guān)條款仍有不太清晰的地方，適用起來仍然存在一定的模糊性，一些地方業(yè)主因為車位或車庫而發(fā)生的維權(quán)群體性事件，也從一個側(cè)面反映了上述相關(guān)法律條款的不足。從上述法律規(guī)定來看，有三個問題仍然值得進(jìn)一步探討和澄清：

其一，現(xiàn)行法規(guī)定車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，那么，其次還可以滿足哪些人的需要呢？住宅小區(qū)生活的人群主要是居住小區(qū)內(nèi)的住戶，車位、車庫首先滿足他們的需要，這是不言自明的道理。只有在滿足了業(yè)主停車需求的前提下，才可以滿足業(yè)主以外的人的需求。這主要是指居住小區(qū)建設(shè)了公共配套設(shè)施，如便民超市、會所、游泳場館等，在向本居住小區(qū)業(yè)主提供服務(wù)的同時，附近的居民有可能開車過來購物或消費等，這就需要停放在小區(qū)內(nèi)的車位或車庫內(nèi)。實踐中，有的小區(qū)的物業(yè)公司將本來緊張的小區(qū)車位作為對外營業(yè)的經(jīng)營性車位，而本小區(qū)的業(yè)主沒有停車位，這是不符合物權(quán)法的精神的。

其二，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃停車的車位、車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬問題?，F(xiàn)行法規(guī)定由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃停車的車位、車庫的歸屬。這里的當(dāng)事人是指誰？誰是出售方、附贈方、出租方？誰又是買受方、受贈方、承租方？從我國居住小區(qū)的開發(fā)、建設(shè)、銷售、居住的實際來看，開發(fā)商一般作為出售方、附贈方、出租方，業(yè)主一般作為買受方、受贈方、承租方。當(dāng)然，也不排除業(yè)主、物業(yè)公司作為出售方、附贈方、出租方或者買受方、受贈方、承租方的情形。出售方、附贈方應(yīng)當(dāng)是車位的產(chǎn)權(quán)人，出租方應(yīng)當(dāng)是車位產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)人，而且，他們還應(yīng)當(dāng)是小區(qū)規(guī)劃內(nèi)土地使用權(quán)人或土地使用權(quán)的共有人，因為車位是小區(qū)居住房屋的附屬設(shè)施，在民法居于“從物”地位，而居住房屋居于“主物”地位，從物依附主物存在，兩者一同流轉(zhuǎn)，方可以發(fā)揮“物”的整體效用，實現(xiàn)“物”盡其用。現(xiàn)實生活中，一些住宅小區(qū)的開發(fā)商在銷售完房屋后，單獨保留小區(qū)車位或車庫。小區(qū)車位或車庫攤?cè)胱≌ㄔO(shè)成本，但車位或車庫往往并不單獨發(fā)放“不動產(chǎn)登記權(quán)屬證書”，也沒有采取附贈的方式贈與給相關(guān)業(yè)主，而是由開發(fā)商單獨留存下來，由開發(fā)商或其委托的物業(yè)公司向業(yè)主出售或出租，應(yīng)當(dāng)說，這也是違反物權(quán)法精神的。

其三，屬于業(yè)主共有的車位的本質(zhì)特性是什么呢？這些車位必須要占據(jù)一定的土地，而這些土地的本質(zhì)特性就是業(yè)主共有，包括業(yè)主共有的道路、廣場，甚至是共有綠化用地改建成車位或車庫，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)出售、附贈或者出租給業(yè)主。那么，建筑區(qū)劃內(nèi)的小區(qū)的土地使用權(quán)，有哪一些不屬于業(yè)主共有呢？主要是規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的一些附屬公共公用設(shè)施用地，如幼兒園、學(xué)校、郵局、居委會房屋用地等，這些土地往往是通過劃撥的方式，無償配置在居住小區(qū)建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)，如果在這些土地上建設(shè)車位或車庫，當(dāng)然就不能通過附贈的方式給業(yè)主。

三、居住小區(qū)車位歸屬的法理基礎(chǔ)與公共配套設(shè)施歸屬的建議

（一）居住小區(qū)車位歸屬的法理基礎(chǔ)

居住小區(qū)內(nèi)的車位或車庫的歸屬問題，實質(zhì)也就是居住小區(qū)的公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)問題。不謀全局者，不足謀一域。只有一體性的考慮居住小區(qū)的公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)問題，才能全面、正確理解居住小區(qū)車位的歸屬問題。endprint

社會上關(guān)于居住小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)的歸屬問題眾說紛云，包括許多業(yè)主也搞不清楚。居住小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸誰呢？

小區(qū)公共配套設(shè)施是輔助住戶居住生活的必備場所，缺少了上述必要的公共配套設(shè)施，就無法實現(xiàn)小區(qū)的居住功能，或者說住戶的居住品質(zhì)就大幅度下降。一個全面完整的配套設(shè)施主要包括社區(qū)服務(wù)設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、文化體育設(shè)施等。

小區(qū)公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸屬問題，主要看公共配套設(shè)施所占土地使用權(quán)的歸屬，以及相應(yīng)的“地上物”由誰投資。

其一，關(guān)于公共配套設(shè)施所占土地使用權(quán)的歸屬問題。首先，房地產(chǎn)開發(fā)商通過出讓的方式依法獲得國有建設(shè)用地，然后申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，主要包括建設(shè)住宅樓和相關(guān)公共配套設(shè)施，建成后再向購房需求者出售商品房，同時也轉(zhuǎn)讓了相應(yīng)的土地使用權(quán)。當(dāng)居住小區(qū)商品房銷售完畢時，也就意味著開發(fā)商將居住小區(qū)的居住房屋及其占用土地都轉(zhuǎn)讓給了所有業(yè)主，意味著將居住小區(qū)相應(yīng)的公共配套設(shè)施及其占用土地轉(zhuǎn)讓都給了所有業(yè)主，這是因為，居住房屋與相應(yīng)公共配套設(shè)施必須一同流轉(zhuǎn)。

其二，關(guān)于公共配套設(shè)施建設(shè)成本出資者問題?！渡唐纷≌瑑r格管理暫行辦法》相關(guān)條款規(guī)定，居住小區(qū)公共配套設(shè)施成本攤?cè)肷唐贩砍杀緝r格。那么，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將房屋及相關(guān)公共配套設(shè)施銷售給廣大業(yè)主后，公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)就應(yīng)當(dāng)歸居住小區(qū)全體業(yè)主共同共有。小區(qū)公共設(shè)施屬于業(yè)主共有是物權(quán)法的一個基本規(guī)則，這是基于一個小區(qū)缺少必要的公共設(shè)施就無法實現(xiàn)小區(qū)正常居住功能的理由。

（二）居住小區(qū)公共配套設(shè)施歸屬的建議

以居住小區(qū)的規(guī)劃作為判定小區(qū)公共配套設(shè)施歸屬的客觀依據(jù)。是否為小區(qū)居住功能要素作為判別小區(qū)公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸屬，在理論上應(yīng)該沒有爭議，但操作需要簡單明了的標(biāo)準(zhǔn)。操作層面上，以規(guī)劃作為判別小區(qū)公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸屬，應(yīng)該是惟一務(wù)實、合理、可行的標(biāo)準(zhǔn)。所有的小區(qū)都必須規(guī)劃，規(guī)劃一定要考慮小區(qū)的各種需要以滿足小區(qū)居住功能，規(guī)劃必須符合物權(quán)法的規(guī)定，具有法律約束力，在這基礎(chǔ)上，規(guī)劃明確劃定小區(qū)公共設(shè)施歸屬于業(yè)主共有的部分，防止小區(qū)公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸屬糾紛。

要制定科學(xué)合理、清晰明了的規(guī)劃。制定規(guī)劃說起來容易做起來難。比如，我國城鄉(xiāng)建設(shè)方面，土地利用規(guī)劃和建設(shè)工程規(guī)劃時常發(fā)生矛盾沖突，國土、規(guī)劃部門合并，大部門制改革應(yīng)當(dāng)是克服城鄉(xiāng)建設(shè)過程中各部門、各環(huán)節(jié)矛盾沖突的方向。要真正落實《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》所規(guī)定的規(guī)劃種類及其編制、修改主體等制度，編制完備后要及時公布，讓規(guī)劃及建設(shè)成果惠及每一個社會公眾。規(guī)劃部門不得隨意改動規(guī)劃，不經(jīng)法定程序擅自改動規(guī)劃無效。一個具體的詳細(xì)規(guī)劃更是要讓利害關(guān)系人及時、準(zhǔn)確、全面的了解和知曉，居住小區(qū)的規(guī)劃一經(jīng)公示，非經(jīng)業(yè)主委員會決議同意，不得變動。居住小區(qū)規(guī)劃作為購房必查文件，必須透明公開，購房者在知道了居住小區(qū)哪些公共配套設(shè)施將屬于或?qū)儆跇I(yè)主共有后，就能自主核算房價作出是否購買的決定，并能夠清晰行使自己的產(chǎn)權(quán)，堅定的維護(hù)自己的產(chǎn)權(quán)。

在我國城市化建設(shè)規(guī)模大、進(jìn)程快，由于沒有現(xiàn)成的先進(jìn)成果和經(jīng)驗可供借鑒，城市建設(shè)和管理都是粗放式的，特別是居住小區(qū)配套設(shè)施缺乏科學(xué)、詳細(xì)的規(guī)劃、設(shè)計方案，或者是對投資建設(shè)主體缺乏明確規(guī)定，到底是“誰投資、誰所有”？并不清晰，而是十分模糊，從而導(dǎo)致小區(qū)配套設(shè)施要么未建成，要么建成后未驗收交付，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記與收益關(guān)系以及后期的經(jīng)管管理更是處于無序狀況。產(chǎn)權(quán)登記取決于土地規(guī)劃所規(guī)定的土地產(chǎn)權(quán)主體，土地產(chǎn)權(quán)主體又決定了土地附著物的投資主體。小區(qū)公共配套設(shè)施作為“從物”必須隨著廣大業(yè)主的房屋“主物”一同流轉(zhuǎn)，這是物權(quán)法確立的基本規(guī)則。只有很好的解決前面四個環(huán)節(jié)的問題，公共配套設(shè)施的后續(xù)管理問題就迎刃而解，比如，明確了小區(qū)車位或車庫的產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主共有問題，關(guān)于小區(qū)車位或車庫的使用與收益問題，相信業(yè)主們一定會制定更加公平合理的規(guī)則！

注釋：

小區(qū)地面車位歸屬起紛爭，重慶高院判歸全體業(yè)主.重慶時間號.http：//news.ifeng.com/a/20170309/50764622_0.shtml.2017年7月30訪問.

孟勤國.如何判別小區(qū)公共設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬.中國審判.2013（4）（總第86期）.86，87.

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