城市住宅影響因素研究

■ 王 薇 Wang Wei

0 引言

上個(gè)世紀(jì)以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制從計(jì)劃向市場(chǎng)轉(zhuǎn)化，人民生活水平由低向高遞進(jìn)，開(kāi)創(chuàng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)向擴(kuò)張性發(fā)展的階段[1]。

縱觀中西方城市住宅的發(fā)展，居住形態(tài)是社會(huì)歷史的產(chǎn)物，它要受到不同因素的影響。經(jīng)濟(jì)收入、人口數(shù)量及年齡結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)類型、生活模式、文化層次不同的家庭，需求相應(yīng)平面布置、空間布局以及面積的住宅套型。同時(shí)還要綜合考慮生活習(xí)俗和氣候條件的差異，提供多樣的住宅類型和戶型組合以供市場(chǎng)選擇[2]。

對(duì)于那些決定居住形態(tài)的主要因素，是促使城市住宅不斷發(fā)展進(jìn)步的內(nèi)在機(jī)理。因此，分析這些主要影響因素，發(fā)掘其內(nèi)在的規(guī)律，將有助于我們解決今天城市住宅建設(shè)所面臨的課題，并探索其發(fā)展趨向，以便更好地滿足人們多層次、多標(biāo)準(zhǔn)、多功能、高品質(zhì)、個(gè)性化的需求。

1 經(jīng)濟(jì)因素

生產(chǎn)力對(duì)城市住宅發(fā)展有著重要的影響。在生產(chǎn)力不發(fā)達(dá)的情況下，人們更多地依附于土地和自然資源。當(dāng)生產(chǎn)力水平發(fā)展到第二產(chǎn)業(yè)時(shí)期，人類的主觀能動(dòng)性隨著生產(chǎn)力的發(fā)展而日益加強(qiáng)，生產(chǎn)者對(duì)土地的依附程度也就日漸減少。小生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變?yōu)榇笊a(chǎn)方式，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力紛紛向城市集中，于是開(kāi)始了城市化的進(jìn)程。

在過(guò)去的30年間，中國(guó)城市化水平已經(jīng)從1978年的17.9%上升到2007年的44.9%。中國(guó)正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展階段，到2020年中國(guó)的城市化率將達(dá)到60%左右。也就是說(shuō)，在未來(lái)的十幾年間，每年都將有1 500萬(wàn)左右的人口進(jìn)入城市居住，這將帶來(lái)大量的城市住宅需求[3]。

生產(chǎn)的集中和效益的追求，使居住形態(tài)更為密集、緊湊，住宅向空中發(fā)展，多戶集居。第三產(chǎn)業(yè)的興起和信息社會(huì)的到來(lái)，將生產(chǎn)力提高到更新和更高的階段。生活更加社會(huì)化，生產(chǎn)、生活和居住的空間也更加接近，住宅也隨之產(chǎn)生了新的變化。

2 文化因素

世界各地區(qū)、各民族的文化內(nèi)涵不同，所建立的住宅形式也不盡相同。

新幾內(nèi)亞（ponpild）族人民能歌善舞，他們的住宅圍繞跳舞場(chǎng)布置，形成了半公共空間（圖1），體現(xiàn)了他們民族的風(fēng)俗習(xí)慣。

我國(guó)的傳統(tǒng)思想產(chǎn)生于儒學(xué)，住宅形式不可避免地受到儒學(xué)的影響。以我國(guó)量大面廣的合院式住宅為例（圖2），它是住宅圍繞著庭院布置，外圍由輔助用房和院墻包圍，住房門(mén)窗均開(kāi)向庭院，對(duì)外則封閉不開(kāi)窗，只留一個(gè)大門(mén)進(jìn)出。這種住宅形式體現(xiàn)了中國(guó)人民在東方儒家文化的長(zhǎng)期熏陶下而培養(yǎng)出的含蓄、內(nèi)秀的性格。

3 科技因素

社會(huì)化大生產(chǎn)和信息時(shí)代的科技發(fā)展與城市住宅的發(fā)展有著密切的關(guān)系?？茖W(xué)技術(shù)的發(fā)展推進(jìn)了住宅技術(shù)的發(fā)展，直接影響著住宅的形式，同時(shí)也間接地改變了人類的社會(huì)生活方式。

3.1 直接應(yīng)用

二次大戰(zhàn)后，傳統(tǒng)建筑材料性能（輕質(zhì)、高強(qiáng)）的改善、新型建筑材料品種的增加以及建筑材料的生產(chǎn)和使用方式的改變，都大大地促進(jìn)了建筑的發(fā)展，突出表現(xiàn)在鋼材、鋼筋混凝土和玻璃這三種材料方面，同時(shí)長(zhǎng)期耐久、可變形內(nèi)部裝修體系也得到了大力發(fā)展。隨著科技的進(jìn)步，作為高科技產(chǎn)品的現(xiàn)代住宅，在結(jié)構(gòu)、施工、防災(zāi)、抗震、設(shè)計(jì)、居住性能等方面，都得到了進(jìn)一步改進(jìn)和完善。

3.2 間接改變

科學(xué)技術(shù)的發(fā)展促進(jìn)了住宅建設(shè)水平，提高了住宅功能質(zhì)量，也滿足了居民對(duì)居住舒適度的要求。以先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)為基礎(chǔ)，合理利用自然資源，節(jié)約使用能源，開(kāi)發(fā)利用清潔能源，降低物耗、能耗的住宅被大力推廣。

住宅技術(shù)推廣應(yīng)用“四新”(新技術(shù)、新材料、新工藝、新設(shè)備)和“四節(jié)”（節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材），并不斷配套完善，以適應(yīng)現(xiàn)代居住生活的需求，達(dá)到實(shí)用、先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)、綜合的效果[4]。

家庭智能化系統(tǒng)構(gòu)成了高度安全性、生活舒適性和通信快捷性的信息化與自動(dòng)化的居住空間，從而滿足了信息社會(huì)中人們追求快節(jié)奏的工作方式，并且與外部保持完全開(kāi)放的生活環(huán)境的要求。這些都間接影響了住宅居住模式的發(fā)展。

4 環(huán)境因素

4.1 自然因素

地理位置的不同，氣候條件的差別，與住宅空間的結(jié)構(gòu)和布局有著密切的關(guān)系。

干熱地區(qū)的夏季，白天外界氣溫高、輻射強(qiáng)、風(fēng)沙大，為避免眩光或暴風(fēng)沙等不利因素對(duì)居住環(huán)境的影響，住宅設(shè)計(jì)得較為封閉（圖3）；濕熱地區(qū)的雨水較多，同時(shí)高濕度又會(huì)使人產(chǎn)生不舒適的感覺(jué)，除了遮隔輻射及防雨外，還要取得連續(xù)的良好通風(fēng)，因此住宅設(shè)計(jì)得較為通透（圖4）。

地形地貌也影響著住宅的形式及住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工。對(duì)于山地住宅的設(shè)計(jì)應(yīng)盡量結(jié)合地形高差，正確處理與等高線的關(guān)系（圖5）。不僅可以減少填挖土方和節(jié)約用地，同時(shí)也有利于獲得層次多變、輪廓豐富的住宅體型。

4.2 社區(qū)文化環(huán)境因素

良好的文化環(huán)境對(duì)于提高人們的文明程度、綜合素質(zhì)以及后代的培養(yǎng)教育有著很大的作用。上海市政府近年來(lái)逐漸加大城市綠地建設(shè)力度，上海中心城區(qū)的公共綠地面積快速增長(zhǎng)，2003年新建公共綠地2 700多hm2，帶動(dòng)提升周邊住宅小區(qū)的居住條件和生活品質(zhì)。將環(huán)境設(shè)計(jì)納入總體規(guī)劃設(shè)計(jì),追求環(huán)境設(shè)計(jì)的品位，不斷創(chuàng)造居住環(huán)境與藝術(shù)的完美融合，將是未來(lái)住區(qū)建設(shè)的發(fā)展方向。

現(xiàn)階段的住宅區(qū)除擁有集中綠化、園林、庭院等傳統(tǒng)的造景手法外，還發(fā)展出空中庭院以及入戶花園等住宅套型，在開(kāi)敞的空間內(nèi)，植物、花卉相映成景，不僅拓展了住宅設(shè)計(jì)的類型，也使得居住在高層里的住戶不出樓門(mén)即可享受到室外的自然景觀和鄰里相親的人情味[5]。

5 社會(huì)因素

5.1 家庭結(jié)構(gòu)的變化

住宅需求與家庭狀況有著十分密切的關(guān)系。家庭是社會(huì)的組成細(xì)胞，也是人們生活單位的一種類型。住宅是建立在“家庭”這個(gè)特定范疇基礎(chǔ)上的居住建筑，家庭結(jié)構(gòu)關(guān)系是住宅社會(huì)結(jié)構(gòu)的核心。家庭的決定因素是居住人，居住人又分為：現(xiàn)在居住人、希望居住人和規(guī)劃前居住人。各種人從自己的居住需求出發(fā)，對(duì)住宅發(fā)出了不同的信息。因此，家庭結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)以下幾種發(fā)展趨向。

5.1.1 家庭規(guī)模的小型化

我國(guó)家庭戶平均人口呈現(xiàn)下降趨勢(shì)， 1953～1995年，全國(guó)家庭戶均人口由4.38人降到3.25人， 1995～2005年，家庭戶規(guī)模在3人以下占到總家庭戶的比例從48%上升到了59.4%，其中北京、上海的比例更是分別達(dá)到了80.8%和82.5%。這表明了現(xiàn)代家庭結(jié)構(gòu)由傳統(tǒng)的幾代同堂的大家庭逐漸向小家庭發(fā)展，也就是一對(duì)夫婦或一對(duì)夫婦與其未婚子女構(gòu)成的核心家庭，已經(jīng)成為我國(guó)家庭結(jié)構(gòu)的基本類型。

家庭規(guī)模小型化的趨向意味著家庭結(jié)構(gòu)的簡(jiǎn)單化，這在很大程度上決定了我國(guó)未來(lái)城市住宅需求單位將趨于小型化。同時(shí)，家庭規(guī)模的縮小又導(dǎo)致了總戶數(shù)的增加速度超過(guò)總?cè)丝诘脑黾铀俣?，住宅需求量隨著住戶數(shù)量激增而快速遞增，并且大量小規(guī)模家庭的出現(xiàn)也會(huì)進(jìn)一步增大對(duì)小戶型住宅的需求。

5.1.2 家庭類型的多樣化

離婚率的不斷上升，生老病死的不斷更新?lián)Q代，晚婚化和家庭關(guān)系的個(gè)人化等原因，促進(jìn)了住宅類型的多樣化發(fā)展（表1）。家庭的類型可分為6類：①單身家庭；②夫妻家庭；③核心家庭；④主干家庭；⑤聯(lián)合家庭；⑥其它家庭。家庭類型的變化，將使住宅的內(nèi)部功能做出相適應(yīng)地調(diào)整，要求在設(shè)計(jì)與施工時(shí)給予足夠的重視和考慮。

表1 家庭類型分布圖[7]

5.1.3 家庭分工的平均化

由于社會(huì)的進(jìn)步和就業(yè)意識(shí)的變化，越來(lái)越多的女性參與社會(huì)工作，單職工家庭被雙職工家庭所取代。家庭解放，性別職業(yè)分工和以子女為中心的家庭觀念的淡薄，使得新型家庭關(guān)系的住宅空間正在產(chǎn)生，影響了居住生活方式和住房需求。根據(jù)第四次人口普查數(shù)據(jù)顯示，在家務(wù)分工方面，男女平均負(fù)擔(dān)的占62.8%，以女人為主的占28%，以男人為主的占9.2%。

5.2 人口結(jié)構(gòu)的變化

城市人口與住宅是非常敏感的問(wèn)題。根據(jù)第五次全國(guó)人口普查主要數(shù)據(jù)的公報(bào)，我國(guó)人口增長(zhǎng)速度已經(jīng)降到了一個(gè)較低的水平，進(jìn)入了世界人口低增長(zhǎng)行列。但是由于我國(guó)人口基數(shù)大，城市人口的增長(zhǎng)仍然較快，它給城市各個(gè)方面，尤其是給人民居住生活帶來(lái)很大壓力和困難。

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明在人均住房建筑面積達(dá)到33～35 m2之前，會(huì)保持旺盛的住房需求，目前我國(guó)人均住房建筑面積僅為28.69 m2。中國(guó)的現(xiàn)有人口結(jié)構(gòu)在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，可能至少15～20年會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定，在這一期間內(nèi)，我國(guó)的住宅會(huì)保持一個(gè)較為旺盛的需求，眾多的人口以及高速發(fā)展的城市化進(jìn)程將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供良好的發(fā)展環(huán)境[6]。

生活水平的提高，身體素質(zhì)的增強(qiáng)以及醫(yī)療衛(wèi)生條件的改善等等，使得人均壽命延長(zhǎng)，居民人口結(jié)構(gòu)呈老齡化現(xiàn)象（圖6）。2000～2010年間，我國(guó)老齡人口年均增長(zhǎng)率將保持在2.5%，而在2010～2020年間，其年均增長(zhǎng)率會(huì)提高到4.2%，到2020年，65歲以上人口將占總?cè)丝诘?0%以上，中國(guó)將正式邁入老齡化社會(huì)[6]。老齡化社會(huì)的到來(lái)把逐步改善老年人的居住條件，提高老年人的生活質(zhì)量，建設(shè)適合老年人居住的住宅擺到了議事日程上。

圖6 中國(guó)60歲以上老年人口發(fā)展趨勢(shì)

6 結(jié)語(yǔ)

住房問(wèn)題關(guān)乎人民幸福、社會(huì)穩(wěn)定，是建設(shè)和諧社會(huì)的大事。因此我們應(yīng)該更多地轉(zhuǎn)向?qū)π枨蟮年P(guān)注和研究，樹(shù)立超前意識(shí)，增加一些理性的分析，減少一些只看眼前的失誤，做出正確的科學(xué)決策，制定出可持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)期政策[8]。

[1]石路明，羅海梅.中國(guó)住宅市場(chǎng)價(jià)格決定的特征分析.貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院學(xué)報(bào)，2009（4）：11.

[2]賀麗菱.住宅設(shè)計(jì)發(fā)展的新趨勢(shì).中華建設(shè)，2008（9）：131.

[3]汪明軍.北京城鎮(zhèn)居民的住房需求分析.北京社會(huì)科學(xué)，2009（4）：123.

[4]肖鋼華.談?wù)劕F(xiàn)代住宅設(shè)計(jì)的新思路.今日科苑，2009（20）：187.

[5]金永斌，周佶.上海住宅設(shè)計(jì)的市場(chǎng)影響因素及發(fā)展趨勢(shì).上海住宅，2006（2）：67-68.

[6]黃磊.基于人口因素的住宅需求分析.山西建筑，2008（31）：251.

[7]張先橋.住宅社會(huì)學(xué)概述.社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，1993.

[8]汪剛毅.連云港市住宅市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)分析及對(duì)策研究.時(shí)代經(jīng)貿(mào)，2009（6）：79.