上海市保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀淺析

■ 陳宏宇 Chen Hongyu 邵 平 Shao Ping

0 引言

保障性住房的供應(yīng)對象為城市中低收入家庭。建筑面積和建筑造價受到嚴格控制，但保障性住房作為人類居住生活的物質(zhì)載體這一根本屬性沒有改變，同樣要為居住者提供一個良好的人居環(huán)境。日前第六屆“上海市優(yōu)秀住宅”評選特別增設(shè)了“優(yōu)秀保障性住房獎”，旨在鼓勵開發(fā)設(shè)計者和建設(shè)者致力于解決中低收入者住房問題，積極參與保障性住房建設(shè)，為百姓辦實事。此次入圍優(yōu)秀保障性住房獎的項目共30余項，主要是配套商品房項目和少量經(jīng)濟適用房項目。從中我們看到上海市保障性住房的建設(shè)質(zhì)量近幾年有了很大程度的提高，然而由于受到建造經(jīng)費和現(xiàn)實條件的限制，還存在不少問題需要解決和提高。一些有爭議的問題還是不同程度的存在，還需要在今后的住宅建設(shè)中加強。

1 保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀

此次優(yōu)秀保障性住房獎主要從建筑規(guī)劃、房型設(shè)計、綠化環(huán)境、節(jié)能環(huán)保等4個方面考察參評的保障性住房。通過建設(shè)企業(yè)的項目情況介紹和現(xiàn)場踏勘，我們發(fā)現(xiàn)大部分參評的保障性住房均有不錯的表現(xiàn)，但個別項目也存在一些問題。

1.1 建筑規(guī)劃

大多數(shù)入圍的保障性住房，能夠按照城市總體規(guī)劃的要求，根據(jù)地塊的特點和場地情況科學(xué)設(shè)計，靈活布置，合理布局，功能完善；配套設(shè)施齊全，規(guī)劃設(shè)計、房型設(shè)計符合節(jié)地原則；交通組織簡捷合理，道路分級明確，小區(qū)內(nèi)道路通而不暢；立面造型簡潔現(xiàn)代，與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)；能夠在控制容積率的條件下使建筑單體、組團高低錯落，形成有變化的天際線和居住空間。但部分項目由于建設(shè)經(jīng)驗不足，在處理陽臺形式、空調(diào)室外機統(tǒng)一隱蔽設(shè)計、建筑色彩的選擇和物業(yè)維護管理等方面缺乏經(jīng)驗，需要提高。

1.2 房型設(shè)計

參賽的保障性住房項目，平面設(shè)計緊湊，面積分配恰當，功能齊全、合理；動靜分離，潔污分區(qū)明確；大部分戶型平面設(shè)計（開間和進深）符合土地節(jié)約原則；各項技術(shù)指標滿足現(xiàn)行標準、暫行規(guī)定的要求。但一些項目在住宅房型的實用性設(shè)計、精細化設(shè)計、節(jié)能節(jié)地方面考慮不是十分充分，南向樓梯間、北向客廳的設(shè)計個別存在，需要改善。

1.3 綠化環(huán)境

絕大多數(shù)項目，綠化布局合理，均好性強，具備中心綠地，有主要景點的景觀設(shè)計，對老人、兒童的活動、健身、休憩場所都有所考慮。好的配套房小區(qū)在景觀環(huán)境方面絲毫不遜于商品住宅小區(qū)，喬木、灌木、草坪配植合理，景觀層次豐富，充分利用地形、地貌營造有主題、有特色、具有居住氛圍的小區(qū)綠化景觀，打造宜居的居住環(huán)境，如上海民誠置業(yè)承建的徐匯馨苑，綠地集團承建的閔行銀河新都，安祁房產(chǎn)公司承建的安居·古浪新苑，金山新城區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司承建的海尚馨苑等，在環(huán)境綠化方面的貢獻值得學(xué)習(xí)。但部分項目的環(huán)境綠化僅完成了綠化指標，喬木、灌木、草坪搭配不合理，草坪面積過大，綠化景觀單一，綠化效果差。

1.4 節(jié)能環(huán)保

保障性住房的設(shè)計建造能夠在滿足基本居住功能的條件下，按照建設(shè)節(jié)能省地型住宅的要求注重四節(jié)一環(huán)保，在允許的條件范圍內(nèi)采用適用、安全、經(jīng)濟、成熟的技術(shù)、材料、設(shè)備和產(chǎn)品，滿足現(xiàn)行節(jié)能環(huán)保的規(guī)范條文要求，一些住宅小區(qū)采用了太陽能技術(shù)（太陽能路燈，太陽能草坪燈），在臨街、噪聲源大的區(qū)域采用了通風隔聲窗。但從總體上講，保障性住房在節(jié)能環(huán)保方面對新材料、新技術(shù)的應(yīng)用不多，科技含量不高。

2 保障性住房建設(shè)存在問題的思考與建議

根據(jù)保障性住房建設(shè)的現(xiàn)狀，結(jié)合現(xiàn)場踏勘的實際，我們提出以下幾個方面的問題、思考和建議。

2.1 單元戶型

2.1.1 主臥室的開間

合理的開間，模數(shù)化的設(shè)計是精細化設(shè)計的基礎(chǔ)。傳統(tǒng)的臥室開間為3 300mm、3 600mm（圖1、圖2）,如何確定小戶型的臥室開間呢？我們試以1 2 m2主臥室進行比較。

通過分析我們可以看到，3 300開間的臥室（圖1）在除去維護結(jié)構(gòu)+面層（3 0 0）、床（2 1 0 0）、必要的走道（600）占用的空間后，只能在床的對面擺放3 0 0寬的家具（電視柜），考慮到保障性住房住戶購買液晶電視的可能性較小，300寬的家具擺放電視就比較緊張，不實用了。3 600開間（圖2）在保障性住房的居室中又相對過于寬松，且進深相對較小，不能擺放寫字桌，不夠經(jīng)濟。建議主臥室采用3 450的開間（圖3），相同最小使用面積條件下可以滿足擺放寫字桌、電視柜的要求，人行走道寬度也滿足條件，交通面積經(jīng)濟，適用性強。

2.1.2 戶型平面設(shè)計

節(jié)能省地是當今住宅設(shè)計所倡導(dǎo)的主題，這一主題對土地稀缺的上海顯得尤其重要。在住宅平面設(shè)計中，主要做法是加大進深和選擇合適的體型系數(shù)。從提交的戶型平面中我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)行戶型設(shè)計在節(jié)能省地方面主要問題有：

圖3 3 450mm開間

圖4 戶型1(南向開口過小，北向開口過大)

(1)南向兩個住戶間為滿足四明設(shè)計采光通風的需要而做的開口過小，有的軸線尺寸僅900（一般1 800～2 100為宜），這樣狹長的開口不僅采光通風難以達到效果，也存在一定的安全隱患（圖4）。

（2）北向采光通風的開口有的過大，不利于土地的經(jīng)濟利用（圖5）。

（3）北向客廳（起居室）還不同程度的存在，不利于使用與節(jié)能。

（4）南向樓梯在個別項目中還在大量應(yīng)用。個別項目為了取得一條道路兩側(cè)住宅都可以進出的效果而采用了南向樓梯，這樣南向比較好的、本就緊張的采光面就被占用了。

2.1.3 住宅戶型設(shè)計

近年來隨著房地產(chǎn)市場的火爆以及對居住品質(zhì)的關(guān)注，住宅戶型的設(shè)計有了很大的提高。在某種程度上講，住宅戶型的設(shè)計基本上有了相對固定的模式，功能分區(qū)、動靜分區(qū)、潔污分區(qū)、干濕分離等理念在現(xiàn)有的戶型設(shè)計中都能夠有很好的體現(xiàn)，但作為保障性住房來講，由于受面積指標的限制，在滿足上述要求的同時，必須考慮在有限的空間內(nèi)盡最大可能滿足住戶的使用要求。這就需要我們在現(xiàn)有的空間內(nèi)充分挖掘潛力，注意細節(jié)的設(shè)計處理，節(jié)約使用面積?？赏ㄟ^充分利用零碎角落，細分儲藏空間（如考慮門廳鞋柜的設(shè)置，過道壁柜、頂柜的設(shè)置，陽臺儲藏空間的設(shè)置等），合理采用空間復(fù)合（如廚房的開敞部分和餐廳空間的復(fù)合，衛(wèi)生間洗臉臺操作空間與臥室入口處的空間復(fù)合，過道交通空間與壁柜門扇開啟空間的復(fù)合等），使保障性住房更加經(jīng)濟適用；可通過加強廚房和餐廳的精細化設(shè)計、衛(wèi)生間的精細化設(shè)計、住宅室內(nèi)綜合管線設(shè)計來達到居室空間的精細化設(shè)計。

2.2 建筑外立面空間

2.2.1 陽臺

陽臺是戶型中必不可少的使用空間，也是住宅立面設(shè)計中營造靈動變化的建筑空間所必不可少的活躍元素。從使用功能講，陽臺具有家務(wù)操作、晾衣曬被、納涼、休閑等功能。南向陽臺在設(shè)計建造階段基本上是不封閉的，然而在交付使用后，許多住戶都會出于各種目的將陽臺封閉，尤其是保障性住房的使用空間比較緊湊，將住宅陽臺封閉幾乎成了保障性住房住戶入住后必不可少的裝修程序，而每戶居民封閉陽臺的方式不盡相同，這就會造成破壞原有住區(qū)空間、景觀的問題（圖6）。因此，政府相關(guān)部門出于讓利于民和管理方便的考慮，建議將陽臺在交付使用前統(tǒng)一封閉。從踏勘現(xiàn)場情況看，未封閉陽臺多采用鑄鐵欄桿形式，時間久后較容易銹蝕，且住戶入住后封閉不易，形式難統(tǒng)一（圖7）。考慮陽臺封閉的開發(fā)商在貫徹陽臺封閉這一政策時普遍做法是采用混凝土欄板，這就使本來就相對缺少變化的住宅立面更加缺乏新意，整個住區(qū)空間單調(diào)呆板。建議開發(fā)設(shè)計單位在設(shè)計陽臺時應(yīng)按封閉陽臺考慮，交付時暫未封閉的陽臺應(yīng)考慮住戶入住后封閉陽臺的使用需求，預(yù)留設(shè)備構(gòu)件；封閉陽臺的設(shè)計應(yīng)從住宅單體的整體立面效果出發(fā)，注意立面虛實對比，維護結(jié)構(gòu)采用虛實結(jié)合的欄板，封閉后可增強外立面空間的變化與對比（圖8、圖9）。

圖5 戶型2(北向開口拼接后2 800×2=5 600，過大)

圖6 陽臺—隨意封閉，陽臺外曬衣

圖7 陽臺—鑄鐵欄桿陽臺，不利于封閉

2.2.2 空調(diào)機的設(shè)置、圍護形式

室外空調(diào)機位統(tǒng)一設(shè)置后有利于建筑單體的外立面整潔有序和住區(qū)整個居住空間的協(xié)調(diào)統(tǒng)一?，F(xiàn)在的小區(qū)都采取了統(tǒng)一的空調(diào)室外機位設(shè)置，有的為了立面效果采用百葉封閉、欄桿欄板虛實結(jié)合的維護方式等手段在外立面設(shè)計上確實取得了不錯的效果，但是隨之也帶來了一系列問題，空調(diào)室外機的工作最好有兩個方向通風，而有的空調(diào)封閉百葉過于緊密，導(dǎo)致夏天溫度過高而使室外機停止工作（圖10）。有的封閉百葉對室外機的安裝、檢修不利，住戶在使用時出于方便、安全的考慮又不得不采用鋼支架將室外機貼掛在外墻面上（圖1 1）。兩戶陽臺間的空調(diào)機位在陽臺未封閉時往往利用共同的外側(cè)邊和各自的內(nèi)側(cè)邊使室外機正常通風工作，而住戶封陽臺后內(nèi)側(cè)邊通風就不能利用了，只利用外側(cè)邊通風就容易產(chǎn)生問題，因此設(shè)計方在設(shè)計時要充分考慮將來的使用需求，為住戶提供方便。

圖8 陽臺—欄板虛實結(jié)合，封閉較易

圖9 陽臺—欄板虛實結(jié)合，封閉與不封閉對比

2.2.3 建筑色彩

圖10 室外空調(diào)機—百葉封閉設(shè)計(過密)

建筑可以通過形式、質(zhì)感、色彩三要素來表達。其中色彩是最有沖擊力和表現(xiàn)力的因素，在現(xiàn)代設(shè)計中是最經(jīng)濟的表達手段及語言，同時它還能反映相應(yīng)歷史時期的思想、意識、觀念。準確到位的色彩設(shè)計，可以優(yōu)化城市環(huán)境，改善生活質(zhì)量?？刀ㄋ够f：“色彩隱藏著一種力量，雖然少為人們所感覺，但卻是真實的、顯著的，而且感應(yīng)整個人體?！?/p>

圖11 室外空調(diào)機—百葉封閉過密使用后

居住建筑建設(shè)規(guī)模大，使用時間長，對城市面貌影響較大，若先天考慮不周會給后天的彌補帶來很大的麻煩，因此，對居住建筑色彩進行設(shè)計與規(guī)劃，可以有效地美化城市環(huán)境、避免色彩污染。目前，我國城市對居住建筑色彩的設(shè)計與規(guī)劃普遍不夠重視，這在一定程度上妨礙了城市色彩的整體和諧。

居住建筑色彩是市民生活、休息環(huán)境的重要景觀成分，對于大面積規(guī)模建設(shè)的居住區(qū)要求具有溫暖、輕松、愉悅、安全的色彩環(huán)境，對于大體量的高層居住建筑要求具有穩(wěn)重、和諧、明朗的色調(diào)。人們在居住建筑色彩的選擇上普遍傾向于高明度、低彩度的暖調(diào)色，這樣的顏色會給人帶來健康、明朗、安全、愉悅、輕松、溫馨的感覺，符合人們對居住環(huán)境的心理審美要求。

居住建筑色彩的設(shè)計與規(guī)劃應(yīng)該體現(xiàn)地方特色。今天，千篇一律的城市面貌已引起了人們越來越大的反感（圖12），城市在面向未來的同時，也在不斷地追尋著屬于自己的歷史的東西。在居住建筑色彩設(shè)計與規(guī)劃中引入地方特色，可以豐富建筑色彩文化，塑造城市形象的個性魅力，增強人們對居住環(huán)境的心理認同感（圖1 3）。

2.3 綠化景觀

在某種程度上說，景觀環(huán)境是住宅小區(qū)的靈魂，良好而具有親和力的環(huán)境設(shè)計能大大提升整個社區(qū)的品位，而景觀環(huán)境的提升在很大程度上依賴于小區(qū)的環(huán)境綠化。一些保障性住房小區(qū)只是完成了要求的綠化率、集中綠地率指標，選用大面積的草坪綠化，搭配少量的灌木、喬木，綠化品種單一，缺少主題綠化和主要的景觀景點，不具備豐富的空間景觀與生態(tài)環(huán)境，綠化效果和綠化環(huán)境一般。保障性住房由于受建造經(jīng)費的控制，小區(qū)環(huán)境綠化不可能選用特別好的、名貴的綠化物種，那么是不是好的綠化環(huán)境就意味著大資金的投入呢？其實也不盡然，在現(xiàn)場踏勘的小區(qū)中，我們也看了投資不大但設(shè)計精巧，獨具匠心的好的環(huán)境綠化。

圖12 單一的淺、灰色調(diào)大面積應(yīng)用后易造成視覺疲勞，給人帶來壓抑感

圖1 3 高明度、低彩度的暖色調(diào)，給人以明朗、溫馨、穩(wěn)重的感覺

我們建議在保障性住房建設(shè)中盡量選用經(jīng)濟的、常見的、當?shù)氐木G化物種，但要注意綠化的合理搭配，營造豐富的景觀層次，根據(jù)具體的地形、地貌設(shè)計有主題、有看點的綠化景觀，做到四季可觀景，有花有色，具有居住氛圍（圖1 4、圖1 5、圖1 6、圖17）。

2.4 停車

隨著社會的發(fā)展，私家橋車已經(jīng)成為普遍的交通工具。保障性住房大都選址在距離中心城區(qū)相對較遠的位置，在考慮住區(qū)居民交通出行工具時，除了選擇便利的公共交通工具如公汽、軌交外，也要充分考慮私家轎車在近期、遠期停放的空間場地?，F(xiàn)行規(guī)范、條文對住宅小區(qū)應(yīng)配備的停車位也有明確的規(guī)定，如上海市建交委704號文《上海市保障性住房建設(shè)技術(shù)要求暫行規(guī)定》中要求中心城區(qū)外的保障性住房小區(qū)建設(shè)，機動車停車位按照0.3輛/戶左右配置；浦東新區(qū)對保障性住房停車比例的設(shè)置規(guī)定為：外環(huán)線以內(nèi)的經(jīng)濟適用房設(shè)置機動車停車位應(yīng)不低于0.3輛/戶，其中地下停車位不低于0.25輛/戶；外環(huán)線以外的經(jīng)濟適用房設(shè)置機動車停車位應(yīng)不低于0.4輛/戶，其中地下停車位不低于0.25輛/戶。對于保障性住房應(yīng)該配備怎樣的機動車停車比例，專家有很多不同的意見，值得進一步研究確定，而目前一些開發(fā)商在具體工程中出于造價因素的考慮，在滿足綠地率的情況下將機動車停車位中的大部分安排在了地面上，個別小區(qū)地下停車率僅占到停車總數(shù)的15%左右。地面停車數(shù)量大對小區(qū)環(huán)境有影響，不利于行人的交通安全，也不利于小區(qū)將來停車的可持續(xù)性，因此建議盡量適當增加地下停車位的比例。

2.5 物業(yè)維護管理

好的物業(yè)維護管理可以提升住區(qū)品質(zhì)，改善居住環(huán)境，為住區(qū)居民生活帶來便利?，F(xiàn)場踏勘中我們看到管理好的小區(qū)住宅基本維持交房時的原貌，環(huán)境弄的生活習(xí)慣曬衣，住宅底部外窗無序的安裝防盜格柵等等一系列問題。當然，這些問題的產(chǎn)生是各種原因的綜合結(jié)果，如入住居民原有的文化素質(zhì)、生活習(xí)慣，好多配套房小區(qū)的物業(yè)費收繳困難等。好的生活習(xí)慣需要一定時間的清新宜人，綠化經(jīng)過一段時間的生長已初具規(guī)模，一派和諧景象。而一些住宅小區(qū)經(jīng)過一段時間的運行已經(jīng)與剛剛交付時產(chǎn)生了很大的改變，衛(wèi)生狀況變差，陽臺隨意封閉，居民還是延續(xù)老里養(yǎng)成，這些問題的解決和整個小區(qū)面貌的改變還需要我們在今后的建設(shè)管理中進一步加強，研究出切實可行的解決辦法。

圖1 4綠化—草坪、灌木、喬木搭配，層次豐富

圖15 綠化—具有園林氛圍的水景綠化

圖16 綠化—單元入口點睛綠化

2.6 住區(qū)文化

圖17 綠化-停車位與綠化

健康、向上的小區(qū)文化反映了小區(qū)的生命力,關(guān)系到住房的品質(zhì),不僅可以增加入住居民對住區(qū)的認同感,而且有助于幫助入住居民找到歸屬感。上海市保障性住房中的配套商品房主要是為了解決重大市政工程拆遷和舊區(qū)改造動遷戶的住房問題，那么建造體現(xiàn)具有地方特色、時代特征、符合人性化需求的安居、宜居、人性化社區(qū)就顯得尤為重要。

隨著社會的進步和時代的變遷，城市居民的生活需要已逐步從對基本的物質(zhì)、能量和空間需要到更豐富的精神、信息、文化需求，從追求多樣性的人工環(huán)境到追求與大自然的貼近與交流，從簡單的基本生活要求到文化檔次的提升。因此，建設(shè)一個安全、舒適、高質(zhì)量的生活居住區(qū)成為一個值得研究的突出問題。

從目前住宅區(qū)建設(shè)的整體情況看，普遍存在著小區(qū)文化建設(shè)滯后的問題，直接影響了居住區(qū)生活舒適度的提升。因此，在小區(qū)的建設(shè)中，必須注重小區(qū)文化的建設(shè)，不僅要體現(xiàn)在人們的物質(zhì)方面，還要體現(xiàn)在精神文化方面。努力提升小區(qū)的文化內(nèi)涵和品位，要充分考慮居住者群體對居住生活的多元化、個性化的要求，并最大限度地為之滿足，為人們提供一個高質(zhì)量的物質(zhì)文化生活。

居住區(qū)規(guī)劃、布局乃至建造小區(qū)里的道路、廣場、庭院、指示牌、標志物等都可以以一種文化理念去打造，直觀而生動地傳達一種文化的氣息和提供文化享受的功能，從細微處影響居者的文化審美素質(zhì)。

3 結(jié)語

住宅，作為人類居住生活的物質(zhì)載體，具有居住、舒適、耐久、經(jīng)濟等基本要求。保證社會中的每一個人實現(xiàn)“居者有其屋”,成為國家和國際行動中的一個基本準則。方便、舒適、和諧是構(gòu)建21世紀未來住區(qū)的主題。我們希望保障性住房的開發(fā)、設(shè)計、建造者們在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上繼續(xù)努力探索，真正使保障性住房的設(shè)計建設(shè)水平與商品房一樣，甚至更好，讓住戶感受到住區(qū)的品質(zhì)與便利，找到自豪感與歸屬感，實現(xiàn)城市讓生活更美好的目標。