保障房政策催生地產(chǎn)市場新格局

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隨著改革開放的深化，我國經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)不適應未來市場發(fā)展的需要，盲目過多的基礎性投資帶來了多種行業(yè)的產(chǎn)能過剩，單一性的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對市場的拉動越來越?jīng)]有后續(xù)力，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)到了必須轉(zhuǎn)型才能面臨市場發(fā)展的大規(guī)模調(diào)整階段。這種由市場導引的產(chǎn)業(yè)調(diào)整是一種被動的、循序漸進式的調(diào)整，在市場經(jīng)濟的環(huán)境下，以國有經(jīng)濟為主導帶動民營經(jīng)濟跟進，用10到15年逐步完成，形成新的產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展格局，從而實現(xiàn)我國進一步經(jīng)濟可持續(xù)、健康的發(fā)展。

變化與轉(zhuǎn)型

房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，看房地產(chǎn)業(yè)不能孤立的作為一種產(chǎn)業(yè)對待，而是應該把房地產(chǎn)放在整個國民經(jīng)濟的大環(huán)境中看待，它的市場結(jié)構(gòu)發(fā)展趨勢脫離不開國家經(jīng)濟發(fā)展的整體，同樣它的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也是隨著經(jīng)濟發(fā)展、社會進步而變化發(fā)展。從房地產(chǎn)開發(fā)起步到至今，我國以住宅開發(fā)為主的市場一直處于粗放型的高速發(fā)展階段，國家責任方面的投入限于資金的窘迫幾乎為零，地產(chǎn)業(yè)基本呈單一的民商開發(fā)的市場結(jié)構(gòu)模式，形成的市場是：政府責任的缺失和開發(fā)商獨大、宏觀把控困難、調(diào)控效果差。粗放型的市場是不完善的市場，往往是以資金說話，隨著經(jīng)濟的波動，它已經(jīng)弱化了地產(chǎn)開發(fā)的第一功能作用而不斷把投資行為放大，尤其當前國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)產(chǎn)生桎梏時，房地產(chǎn)的第二功能已經(jīng)超過其第一功能作用，這樣將使得房地產(chǎn)業(yè)變成第二“金融市場”而失去其原本面貌。當政府在獲得大量的積累資金后就應恢復原責任，實行社會二次調(diào)配的功能，擔起相應的市場份額，保障低收入群體的居住問題，使得市場變成多元結(jié)構(gòu)，形成有利調(diào)控的市場格局。

近25年國家經(jīng)濟的高速發(fā)展，政府已經(jīng)積累了相當?shù)馁Y金用于民生的“經(jīng)濟適用房、廉租房、棚戶改造、低收入群體住房”的政策。2008年的世界性金融危機成為政府進入地產(chǎn)的一個契機，為了更好的拉動內(nèi)需，緩解金融危機造成的經(jīng)濟危機，2008年末國家做出“拿出9000個億爭取3年內(nèi)解決城市低收入住房困難家庭的住房”的決定，這為市場均衡發(fā)展打下了基礎；而2009年中國經(jīng)濟的快速回暖讓地產(chǎn)一下子成了脫韁的“野馬”，為了遏制不正常的上漲的房價，政府接二連三的推出各種措施進行調(diào)控，同時進一步加大了經(jīng)濟適用房、廉租房的執(zhí)行力度，使得社會的二次分配逐步趨于常規(guī)化。這種種舉措無形中變革著市場新的格局，并相應影響著地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)變化和產(chǎn)品形式的轉(zhuǎn)型。

公眾公司引領(lǐng)市場

當政府把民生的住房問題拿到面上作為工作重點來抓，市場份額必然從單一的結(jié)構(gòu)變?yōu)槎嘣@就使得地產(chǎn)市場真正步入“和諧共生、健康發(fā)展”的新格局，新的市場格局符合下一個10年市場關(guān)系的需求，能夠有效地保障市場健康持續(xù)的發(fā)展。政府、國企、民商形成多頭、梯次、等級開發(fā)的合理、細化的市場份額配置，既解決了低收入群體住房問題實現(xiàn)了社會利益在住房上的二次分配，同時把房地產(chǎn)業(yè)推向了一個更高層次的開發(fā)——健康和諧生活方式的精品住宅階段，使得市場具備為社會提供更具舒適、環(huán)保、健康生活理念的產(chǎn)品。當市場打破單一運行，逐步達到多元平穩(wěn)運行時，可以最大限度的使市場回歸調(diào)節(jié)功能，從而保障不同消費群體不同層次的消費需求，社會就此趨于穩(wěn)定，人們不會再為住房問題煩惱，政府也不必再為房價可能引起的風險而擔心，這就是新市場、良性市場的“魅力”所在。

未來10年地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)發(fā)展趨勢如何？從現(xiàn)在政府落實保障房的政策力度不難預測：首先是政府對保障房的份額，從2008年提出的規(guī)劃到2010年貫徹落實并逐步加大力度細化規(guī)則成為政府責任看，此項政策會隨著城市化的進程成為政府關(guān)心民生的長效政策，這項政策實惠的是低收入群體，從設定的條件看基本都屬于剛性需求范圍，他們所占剛性需求的比例應在80%以上，隨著政府經(jīng)濟適用房、廉租房足量的上市，這種住房的剛性需求將會釋放緩解逐步轉(zhuǎn)化為“軟剛需”，且市場份額比例會有所下降，在解決積壓的低保群體住房問題后，主要成為對城市化形成的基本勞動骨干實施住房保障，它所占的市場份額將從30%的比例開始逐步穩(wěn)定在20%～25%之間。

其次，大型上市開發(fā)公司仍是住宅市場開發(fā)的主力軍。隨著形式的變化還會有更多的大型地產(chǎn)企業(yè)通過整合、上市獲得發(fā)展，他們會在今后的運作中不斷擴大市場的份額，以求得更好的生存空間。作為經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的過渡，房地產(chǎn)開發(fā)仍是大資金高利潤的行業(yè)，在企業(yè)調(diào)整轉(zhuǎn)型期間，央企國企的輔助產(chǎn)業(yè)首選還是房地產(chǎn)開發(fā)，因為只有這個行業(yè)尚有較大的市場需求空間，在今后的5到10年會大舉進入房地產(chǎn)市場，憑著雄厚的資金實力迅速獲取市場大比例的份額，并與民營大型上市開發(fā)公司形成平分秋色的市場格局，直到完成城市化的進程，大批的房地產(chǎn)企業(yè)退出房地產(chǎn)市場，保留下主導房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)將都是公眾公司，因此下一個10年，這些大型地產(chǎn)企業(yè)市場份額會從20%逐步擴大到35%以上。

再次，下個10年中小開發(fā)商將會從70%的市場份額下降到35%，隨著市場逐步規(guī)范、進入門檻越來越高，對開發(fā)企業(yè)的要求也是越來越嚴格，中小企業(yè)的生存空間將會越來越小，為了存活，不得不進行資金、管理的整合，才能獲得市場份額，這種市場份額是以向中小城市、縣的開發(fā)為主，兼顧大中城市的拾遺補缺項目，這種開發(fā)走向在下一個10年基本可以維持一定的量，隨著房地產(chǎn)業(yè)的整合、規(guī)范逐步形成，以及大規(guī)模積壓的剛性需求的釋放，市場將會逐步歸并萎縮，包括三、四線城鎮(zhèn)的需求量也會極大的下降，2025年后大部分中小開發(fā)企業(yè)必將面臨“關(guān)停并轉(zhuǎn)”的市場局面，即使存活的存量也大多是拾遺補缺。

精品住宅社區(qū)化

市場結(jié)構(gòu)的多元化必將帶來產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的多樣化，以住宅為主的大規(guī)模開發(fā)仍是下一個10年的“重頭戲”，但市場表現(xiàn)形式將從粗放型轉(zhuǎn)化為更加層次化、產(chǎn)品細化、社區(qū)生活模式化、健康和諧的綠色建筑環(huán)境化的精品住宅社區(qū)化，尤其是2020年后，開發(fā)市場對建筑工程的要求也必將是精細化、精品化，使得開發(fā)從全方位達到產(chǎn)品精品化。隨著社會的發(fā)展，開發(fā)的多樣性會隨著不同的階段表現(xiàn)出不同的市場需求，如商業(yè)地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、CBD都是住宅地產(chǎn)的附屬配套，夕陽地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等也脫離不了住的問題，無論品種如何從經(jīng)營覆蓋半徑看，始終是從屬地位，這些品種的開發(fā)量和人均占有量會隨著生活水平的提高而提高，甚至可能在局部會出現(xiàn)一些過開發(fā)的現(xiàn)象，但其市場所占的份額不可能突破總開發(fā)量的10%。

我國城鎮(zhèn)人均住房已經(jīng)達小康水準，但是城市化、粗放型開發(fā)的質(zhì)次住房改造使得大規(guī)模的開發(fā)還會有約15～20年的“黃金時期”，下一個10年市場是多元化的豐富多彩的精品時代，大、中、小開發(fā)企業(yè)都將面臨市場結(jié)構(gòu)變化帶來的挑戰(zhàn)，研究市場的宏觀趨勢，把握市場“脈搏”未雨綢繆，將會減少發(fā)展的盲目性，政府應該堅持保障房政策新階段的持續(xù)性、目標性的抓好落實，達到恢復市場活力、引領(lǐng)市場健康和諧發(fā)展的目的。