房地產(chǎn)“大佬”論道品質(zhì)

胡葆森、劉曉光、任志強(qiáng)……這些在地產(chǎn)“江湖”聲名赫赫的“大佬”，難得齊聚一堂大談“越域”者的“質(zhì)”勝之道

在2010年1月6日的“2010年中國地產(chǎn)新視角·品質(zhì)地產(chǎn)高峰論壇”上，主辦方邀請了胡葆森、劉曉光、任志強(qiáng)等房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中非常具有影響力的“大佬”暢談“越域”者的“質(zhì)”勝之道。

劉曉光

首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)董事長 劉曉光：“品質(zhì)”是品牌的基礎(chǔ)，對現(xiàn)在的中國發(fā)展很重要。5年前“居住改變中國”觀點(diǎn)提出來的時(shí)候，我寫了一篇文章說“一定要給中國的老百姓提供可以傳宗接代的優(yōu)質(zhì)的私有財(cái)產(chǎn)”——這是我當(dāng)時(shí)講的概念。品質(zhì)的內(nèi)涵涉及到規(guī)劃的水平、房屋的質(zhì)量、裝修的水平、物業(yè)管理的水平、戶型設(shè)計(jì)的水平、園林布局的水平等等，中國的房地產(chǎn)發(fā)展到這個(gè)階段，品質(zhì)十分重要。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的越快，企業(yè)越要練好內(nèi)功，最后要體現(xiàn)在產(chǎn)品上、體現(xiàn)在品質(zhì)上、體現(xiàn)在品牌上。

大佬暢談

胡葆森

中房協(xié)副會(huì)長、建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事局主席 胡葆森：“建業(yè)”是一個(gè)比較典型的區(qū)域性企業(yè)。大家知道河南是中國的第一人口大省，有1億多人口，中等城市有18個(gè)，還有108個(gè)縣級(jí)城市，即有將近130個(gè)縣以上的城市，我當(dāng)時(shí)在構(gòu)思企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的時(shí)候考慮到城市化的進(jìn)程：每年在河南大約有100多萬人要進(jìn)城，假如每人按10平方米來算，大概有1千多萬平方米的住房需求，加上現(xiàn)在已經(jīng)住在城鎮(zhèn)的3千多萬人口，每年假設(shè)一個(gè)人增加1平方米那就是3千多萬平方米，加上新進(jìn)城的1千多萬平方米的需求，應(yīng)該每年有4千萬以上的市場新增需求。

我們設(shè)想用十年時(shí)間做到在河南的市場占有量達(dá)到10%，經(jīng)過很多數(shù)據(jù)的分析，我們認(rèn)為這個(gè)可能性是存在的。從2002年開始我們就走出鄭州向其他的中等城市進(jìn)行擴(kuò)張?，F(xiàn)在已經(jīng)經(jīng)過8年時(shí)間了，“建業(yè)”進(jìn)入了22個(gè)城市，2008年年底按照銷售額來算，已經(jīng)占到了河南市場份額的5%，我們希望再用差不多5年時(shí)間，能把這個(gè)市場份額提高到10%左右，我想這樣一個(gè)戰(zhàn)略就能夠保證我們企業(yè)的愿景，就是在河南這塊土地上能夠保持一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)。這樣一個(gè)區(qū)域化的探索，我相信可能用不了太久，當(dāng)中國的房地產(chǎn)市場格局再用兩三年時(shí)間調(diào)整比較清晰的時(shí)候，除去大約20家超級(jí)地產(chǎn)企業(yè)之外，剩余的必然是一些專注專業(yè)的企業(yè)，可能專注一個(gè)區(qū)域或者專注一個(gè)產(chǎn)品或者專注于一種商業(yè)模式——我們可能就是專注于某一個(gè)區(qū)域的企業(yè)，和在全國發(fā)展的企業(yè)一樣，我相信我們能保持一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)，這個(gè)探索可能對這個(gè)行業(yè)就會(huì)有一點(diǎn)啟示的意義。

張華綱

金地集團(tuán)總裁 張華綱：房地產(chǎn)投資沒有地就沒有房子，所以地是房地產(chǎn)公司生存的命脈，這也是行業(yè)的特質(zhì)。土地在2009年應(yīng)該是非常熱的一個(gè)詞，尤其是正好跟2008年形成了非常大的對比，2008年很多的土地都是流拍的，政府也不敢推出地塊，因?yàn)槭袌霾缓谩?009年在流動(dòng)性或者通貨預(yù)期的推動(dòng)下或者市場爆發(fā)之下，我們開始經(jīng)歷了小陽春，后面是炎熱的夏天，土地也跟著熱起來。到了下半年我們可以看到，房地產(chǎn)熱度非常高了，新地王不斷的出現(xiàn)，很多的地方甚至出現(xiàn)土地樓面地價(jià)高過于當(dāng)時(shí)的項(xiàng)目售價(jià)，土地作為房地產(chǎn)公司的一種非常重要的生產(chǎn)資料而言，我想價(jià)格反映的還是一種預(yù)期真實(shí)的表達(dá)。

從現(xiàn)在看，宏觀調(diào)控毫無疑問在2010年會(huì)加大力度，土地市場也將特別考驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)公司的專業(yè)判斷或者能力，我相信2010年市場還會(huì)是一個(gè)非常驚心動(dòng)魄的市場，特別是在招拍掛方面，會(huì)給房地產(chǎn)公司帶來非常大的考驗(yàn)。反過頭來，土地一定給我們的售價(jià)或者是市場帶來新的壓力，當(dāng)然也有負(fù)面的，也有正面的，具體土地價(jià)值的走向，我想從長期看應(yīng)該說會(huì)是不斷提升的過程。

我們在土地市場上面，“金地”還是一向比較理性，希望通過價(jià)值創(chuàng)造能夠給土地帶來價(jià)值，為我們的客戶帶來價(jià)值。當(dāng)然我們在金融方面也做了非常多的創(chuàng)新，希望通過發(fā)揮金融的杠桿作用，能夠把房地產(chǎn)項(xiàng)目做得更好，把公司的價(jià)值做進(jìn)一步的提升。

毛大慶

萬科集團(tuán)副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶：管理是萬科最近熱議的一個(gè)大話題，年初的時(shí)候提到從規(guī)模、速度轉(zhuǎn)向質(zhì)量、效益，我想這是今年的主題詞，也是為了提升企業(yè)真正的價(jià)值，特別是為股東創(chuàng)造價(jià)值，要求企業(yè)必須在管理上下工夫。

住宅產(chǎn)業(yè)化是跟節(jié)能減排、低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)的話題，目前政府非常重視，大力推進(jìn)這項(xiàng)工作。對建筑行業(yè)而言，是住宅產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)方式的革命，也給萬科帶來了發(fā)展的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，也給我們整個(gè)管理班子、管理團(tuán)隊(duì)、管理思路帶來了一次頭腦風(fēng)暴，就是萬科如何發(fā)揮好前面我們走了七年住宅產(chǎn)業(yè)化的道路，真正把這種大規(guī)模的住宅生產(chǎn)模式帶出來向產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展打造出“萬科制造”的品牌？

圍繞著現(xiàn)在綠色、低碳，我想告訴大家，我們算了一筆賬，如果全北京市的住宅假設(shè)全部使用工業(yè)化的裝配辦法進(jìn)行建造的話，我們一年可以節(jié)省將近7個(gè)昆明湖的水量，可以節(jié)省葛洲壩將近一個(gè)月的發(fā)電量，更加不要談水泥用量的減少、揚(yáng)塵的減少、噪音的減少。就是說企業(yè)管理的創(chuàng)新、企業(yè)品牌價(jià)值的挖掘，除了剛才劉總講到的品質(zhì)、質(zhì)量、產(chǎn)品以外，我想還有一條更重要的，就是把產(chǎn)業(yè)化的一種新的模式推廣開來。全世界50%的住宅開發(fā)在中國，萬科又是注重給主流人群打造住宅的企業(yè)，中國能耗的40%又來源于建筑行業(yè)，這三個(gè)數(shù)字?jǐn)[在桌上一看，作為萬科來說，沒有道理不選擇一條管理之道，在節(jié)能減排、綠色建筑、產(chǎn)業(yè)化革命等方向上做一點(diǎn)事情。所以我想這個(gè)是萬科現(xiàn)在在堅(jiān)持做的，我想過去七年走的雖然孤獨(dú)，但是走的很堅(jiān)定，現(xiàn)在我們走的就很明朗，因?yàn)橛写笳?、大形勢，有世界、有國家，特別是國際上給中國提出的新的要求的調(diào)整。我想在這點(diǎn)上談萬科的管理，可能已經(jīng)超越了企業(yè)管理、品牌管理，更多的是一場生產(chǎn)方式的管理革命。

任志強(qiáng)

華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長 任志強(qiáng)：全世界還找不到任何一個(gè)國家的GDP在總體上升的過程中房地產(chǎn)單獨(dú)出現(xiàn)下滑，或者說叫所謂的泡沫破裂了。我們把美國、香港、日本的情況都做了分析，我們還找不到這樣一種情況，或者其他國家也沒有發(fā)現(xiàn)在GDP高漲的過程中哪個(gè)國家的房地產(chǎn)泡沫會(huì)破裂，有沒有泡沫是另外一回事，泡沫能不能破，假定有，起碼全世界各國發(fā)展史上，從1950年二次世界大戰(zhàn)之后到目前為止還找不到。換句話說，就是希望房地產(chǎn)泡沫破裂的人一定在想著讓中國的GDP從8%到2%或者1%往下掉。我們的調(diào)控措施是不是想讓中國的GDP往下調(diào)？到現(xiàn)在我們看不出來，起碼我們的政府說要保持自住或者改善型消費(fèi)的支持力度，這個(gè)政策是不變的，就是說中國還在希望房地產(chǎn)作為拉動(dòng)GDP或者保持GDP增長的支柱型產(chǎn)業(yè)，還要改善居民的消費(fèi)和居住情況，這個(gè)可能是調(diào)控大的主題吧。

現(xiàn)在我們出臺(tái)的政策背景，認(rèn)為我們有一部分城市有一部分投資客或者投機(jī)客把中國的房地產(chǎn)炒上去了，我想另外一個(gè)問題，如果中國的房地產(chǎn)投資成為一個(gè)常態(tài)，就是所有人都把買房子變成一種投資行為的時(shí)間，中國怎么出臺(tái)政策？不知道這個(gè)政策會(huì)怎么出臺(tái)，但是我知道從金融學(xué)的角度說，所有有產(chǎn)權(quán)的住房消費(fèi)一定是一種投資。

房地產(chǎn)本身就是金融產(chǎn)品，不管它是經(jīng)濟(jì)適用住房還是保障性住房還是“兩限房”，一定會(huì)有財(cái)產(chǎn)增值。世界上所有國家的法律都是鼓勵(lì)老百姓用住房資產(chǎn)的升值去改善他的住房條件，以減少國家保障性住房的負(fù)擔(dān)，所以美國會(huì)減稅、英國會(huì)減稅、香港會(huì)減稅、日本會(huì)減稅，所有的國家會(huì)減稅。我想今年的目標(biāo)應(yīng)該是買房的人減個(gè)人所得稅，然后鼓勵(lì)大家用減稅的方式調(diào)整收入分配結(jié)構(gòu)，讓你更容易去買得起房子或者改善住房，因?yàn)橥恋爻鲎尳鸨旧砭褪菑?qiáng)制性稅收，而我們現(xiàn)在所有的土地政策都以為是在整開發(fā)商，比如說首付50%土地出讓金，比如說你的土地兩年不干囤地要加收你的錢，這個(gè)錢一定是最后落到消費(fèi)者的頭上，由消費(fèi)者的購房款去支付的，所有對土地的加稅一定是對消費(fèi)者或者購房人的加稅，從邏輯上來說，成本增加的結(jié)果是逼著你把房子的價(jià)格提高。這樣的調(diào)控我想可能從經(jīng)濟(jì)學(xué)上來看，都有點(diǎn)不是讓房價(jià)降下來，而是讓房價(jià)漲上去的意思。

我們還有幾個(gè)城市特別宣布了今年的土地供應(yīng)量50%要用于保障性住房，政府要加大力度去解決低收入家庭或者無能力購房家庭的住房問題，我們歡迎，但實(shí)際上餅就那么大，這個(gè)刀下得狠了，往這邊多切點(diǎn)，那邊就少點(diǎn)，結(jié)果一定是由高商品房房價(jià)的人補(bǔ)貼那些享受政府待遇低價(jià)人的住房資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移。這種轉(zhuǎn)移過程中，因?yàn)槊磕曛笜?biāo)就這么多，這邊越高那邊就越多，沒有土地出讓金根本修不了這么多市政基礎(chǔ)設(shè)施。如果從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度重新研究一下為什么房價(jià)會(huì)高，或者再出臺(tái)相關(guān)政策的時(shí)候，也許就會(huì)調(diào)控的更加合理一些。