“江湖”再現(xiàn)“地王”

二〇〇九年十二月二十二日，廣州亞運(yùn)城地塊以二百五十億成交，成為新『地王』，『重拳』之下新『地王』再現(xiàn)江湖，房地產(chǎn)市場走勢變得撲朔迷離。

“地王”一詞在《現(xiàn)代漢語詞典》里無從查找，也許是這個(gè)詞太新，《漢典》還來不及收錄其中。從漢字的結(jié)構(gòu)上來分析，“地王”是無頭的大地主。在當(dāng)今中國社會(huì)，還有地主？查遍資料，“地王”一詞的出處已無從考證，如今見諸各大報(bào)端的，是被用來形容天價(jià)地塊。

2009年12月22日，廣州亞運(yùn)城地塊以255億元成交，折合樓面價(jià)5810元/平方米，成為新“地王”，一時(shí)間驚動(dòng)全國。而這一“拍”，距財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行、監(jiān)察部和審計(jì)署聯(lián)合發(fā)出的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》（以下簡稱《通知》），明確賣地土地出讓金首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%，不過5天時(shí)間?！锻ㄖ繁粯I(yè)內(nèi)稱為在繼二手房買賣營業(yè)稅免征期2年變5年后，國家出臺(tái)的調(diào)控樓市的又一“重拳”?！爸厝敝滦隆暗赝酢痹佻F(xiàn)江湖，房地產(chǎn)市場走勢變得撲朔迷離。

拿地坐享其成

沒有人會(huì)為看不到前景的機(jī)遇冒大風(fēng)險(xiǎn)，久經(jīng)商戰(zhàn)風(fēng)浪的開發(fā)商更是“不見兔子不撒鷹”。255億元總地價(jià)，折合樓面價(jià)5810元/平方米，加上開發(fā)成本，“房價(jià)賣到1萬元/平方米肯定虧本?！?1世紀(jì)地產(chǎn)張濤分析師告訴記者，預(yù)計(jì)亞運(yùn)城開盤房價(jià)均價(jià)要賣到1.2萬元/平方米以上。記者注意到位于番禹區(qū)石樓鎮(zhèn)蓮港大道即在亞運(yùn)城附近的一個(gè)新盤——莊士映蝶藍(lán)灣，目前的售價(jià)均價(jià)在7500元/平方米。周邊位于清河路上還有高達(dá)1.2萬元/平方米均價(jià)的樓盤在售，可以預(yù)期到2010年11月12日廣州第16屆亞運(yùn)會(huì)開幕時(shí)，房價(jià)超過1.2萬元/平方米不是問題。

因?yàn)橐_保亞運(yùn)會(huì)的成功舉辦，以及為未來的廣州新城打好基礎(chǔ)，廣州市對(duì)亞運(yùn)城的規(guī)劃是高起點(diǎn)的，配套、市政設(shè)施投入規(guī)模也是空前的，目前該地段的交通不是很好，但不久的將來，交通狀況將有大的改觀，目前，規(guī)劃中的亞運(yùn)城的西側(cè)是已通車的京珠高速公路，東側(cè)規(guī)劃建另外一條南北走向的高速公路，北側(cè)的清河路將拓寬為80米寬的城市快速路，并直接連通南部快速干線。地鐵四號(hào)線也將在亞運(yùn)會(huì)開幕前開通?？梢灶A(yù)見未來這里將是四通八達(dá)。

對(duì)開發(fā)商而言，這也是個(gè)千載難逢的機(jī)會(huì)。借助大型運(yùn)動(dòng)會(huì)提升項(xiàng)目價(jià)值，在國內(nèi)已經(jīng)早有先例。早在1992年北京亞運(yùn)會(huì)后，亞運(yùn)村地段的樓市就出現(xiàn)異?；鸨膽B(tài)勢，讓開發(fā)商嘗到甜頭。不久前的北京奧運(yùn)會(huì)后，奧運(yùn)場館周邊房價(jià)更是一路飆升。有開發(fā)商表示，廣州短期內(nèi)最大的盛會(huì)就是亞運(yùn)會(huì)，有亞運(yùn)場館、亞運(yùn)村等體育文化設(shè)施和亞運(yùn)會(huì)的精神價(jià)值，加上廣州市新城建設(shè)的背景，亞運(yùn)城的未來是一片光明，“拿地就能坐享其成?！备虚_發(fā)商樂觀地預(yù)測，該地塊的房價(jià)不久將攀升到2萬元/平方米以上?！邦A(yù)期的豐厚收益顯而易見?！?/p>

相對(duì)可以預(yù)見的豐厚回報(bào)，255億元的價(jià)碼并不顯得特別高。

“既然舉了牌，地價(jià)就在我們的預(yù)期之內(nèi)?！迸e牌拍下“地王”的富力地產(chǎn)華南區(qū)總經(jīng)理朱榮斌在接受媒體采訪時(shí)說。在這次“天價(jià)”競標(biāo)賽上，富力、雅居樂、碧桂園組成的聯(lián)合體，最終將保利、中海、萬科組成的“國企”聯(lián)合體和“央企”中信地產(chǎn)擊敗。

無獨(dú)有偶，相比亞運(yùn)城項(xiàng)目地塊折合樓面價(jià)5810元/平方米，北京順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號(hào)住宅用地占地52公頃，拍出了50.5億元，樓面地價(jià)接近3萬元/平方米，創(chuàng)造了今年北京總價(jià)和樓面地價(jià)的“雙料地王”。僅論樓面地價(jià)接近3萬元/平方米的高價(jià)，環(huán)顧海內(nèi)也是無人能出其右。

據(jù)了解，這是2009年北京第三宗出讓價(jià)格超過40億元的地塊。另外兩塊分別是以 “廣渠路15號(hào)地”和朝陽區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)水源九廠東墻外地塊。

這次廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目總價(jià)255億元的天價(jià)，把全國地王遠(yuǎn)遠(yuǎn)地拋在了身后。

廣州市規(guī)劃局供圖

調(diào)控政策限制地王

更抓人眼球的還不是天文數(shù)字的地價(jià)，在國家五部門土地調(diào)控政策出臺(tái)五天后這一敏感時(shí)間段成交，引發(fā)了熱議。

12月17日，財(cái)政部等五部委聯(lián)合下發(fā)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》指出：1、土地出讓合同約定的分期繳納期限原則上不超過一年，特殊項(xiàng)目經(jīng)批準(zhǔn)可在二年內(nèi)全部繳清。2、首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%。3、土地租賃合同約定的檔次應(yīng)繳土地價(jià)款（租金）不得分期。4、對(duì)于未按時(shí)繳納土地價(jià)款、未按合同約定動(dòng)工建設(shè)的單位和個(gè)人，拖欠土地出讓收入期間不得參與新的土地出讓交易活動(dòng)。5、有關(guān)拖欠和違約信息要計(jì)入其誠信檔案，可以通過提高競買保證金或違約金等方式，限制其參加土地招拍掛活動(dòng)。

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，《通知》是在全國主要城市地王頻現(xiàn)、開發(fā)商不計(jì)成本拿地背景下出臺(tái)的。該《通知》要求將加速消耗開發(fā)商權(quán)益資金，對(duì)通過延長繳納土地款大規(guī)模高價(jià)拿地、利用低比例分期付款的杠桿方式拿地的開發(fā)商不利，這類開發(fā)商的資金面將從寬松逐漸轉(zhuǎn)向趨緊。

據(jù)了解，此前各地方政府為刺激房地產(chǎn)發(fā)展，吸引更多資金注入，對(duì)土地出讓金采取的政策比較寬松，一般多對(duì)土地出讓金分期付款，首付比例一般為20-30%，而北京、杭州均為10%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次將首付比例提升至50%，一方面為各地方政府土地分期付款政策正名，更重要為遏制地王頻現(xiàn)、開發(fā)商囤地行為，促使開發(fā)商加快銷售已有項(xiàng)目、加快開發(fā)已有土地。

上述政策無疑提高了對(duì)開發(fā)商自有資本金的要求，也在一定程度上限制開發(fā)商通過資金杠桿囤地?？紤]到2010年信貸較2009年收緊、二套房貸嚴(yán)控，2010年全國的住宅消費(fèi)量將在2009 年歷史新高的基礎(chǔ)上下降5%左右，大量利用杠桿高價(jià)拿地的開發(fā)商其資金面可能趨緊。

有分析人士指出，該政策的短期作用是：加快開發(fā)商推盤以回籠資金支付地價(jià)，在此背景下，期房可售量低的城市，房價(jià)上漲趨勢有望得到控制。該政策還有助于遏制開發(fā)商盲目抬高地價(jià)、大量囤地的行為，火爆的土地市場隨時(shí)可能降溫，部分城市的房價(jià)上漲也有望得到遏制。

數(shù)據(jù)顯示，2009年以來，各主要城市土地價(jià)格飛速上漲，各主要城市樓面地價(jià)同比上漲均超過30%以上，其中一線城市下半年土地價(jià)格更是呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，該政策的出臺(tái)，將為火爆的土地市場降溫，控制土地價(jià)格非理性上漲，最終達(dá)到控制房價(jià)的目的。

一位不愿透露姓名的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官員表示，《通知》有利于行業(yè)優(yōu)勝劣汰，有利于行業(yè)龍頭及實(shí)力公司更好的發(fā)展。

促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展初衷未改

對(duì)于《通知》提出規(guī)范土地出讓收入分期繳納期限，原則上不超過一年；首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%等限制性措施。分析認(rèn)為這一規(guī)定標(biāo)志著寬松的土地政策已經(jīng)終止。那么，結(jié)合二套房房貸政策緊縮、營業(yè)稅征收年限從2年恢復(fù)到5年等政策措施的出臺(tái)，是否可以判斷當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)面臨緊縮？

分析認(rèn)為，《通知》執(zhí)行后，開發(fā)商拿地的資金門檻將提高，此舉直接影響是會(huì)對(duì)“囤地”起到一定的遏制作用，進(jìn)而有望幫助土地市場降溫。與此同時(shí)帶來的負(fù)面作用是將會(huì)使土地市場的集中度進(jìn)一步提高。對(duì)于大型實(shí)力開發(fā)商來說，拿地門檻的提高同樣會(huì)降低資金杠桿能力，放慢資金周轉(zhuǎn)速度。

而從地價(jià)和房價(jià)的互動(dòng)關(guān)系上看，土地市場的降溫，將有助于改變房價(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期。因而將促進(jìn)開發(fā)商更加理性的定價(jià)。但如果明年房地產(chǎn)的信貸并沒有實(shí)質(zhì)性收緊，地價(jià)的下降依然不會(huì)導(dǎo)致房價(jià)的下跌。決定房價(jià)的主要因素仍然將是信貸。

分析人士指出，本次通知中的其他條文大多屬于舊政重申。早在 2006 年國務(wù)院辦公廳就出臺(tái)政策嚴(yán)令實(shí)行土地出讓金入庫，2007、2008 年同樣強(qiáng)調(diào)了土地出讓價(jià)款繳清才可辦理土地登記。此次《通知》再次重申這些政策除了鑒于目前部分地區(qū)收支情況混亂外，2009年土地出讓收入可觀亦是原因之一，部分城市 2009 年的土地出讓金超出 2008年地方財(cái)政收入的 50%，尤其是一些二、三線城市，土地出讓金已成為財(cái)政收入的主要來源。

因此，對(duì)于土地出讓金收支的規(guī)范刻不容緩，明晰土地出讓金的流向，將更利于中央政府的統(tǒng)籌管理。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，中央精神一貫是以促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展為核心制定相關(guān)政策，并不存在“打壓”房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之說?！锻ㄖ返某雠_(tái)實(shí)質(zhì)上是對(duì) 2009年12月14日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議中關(guān)于“提高土地供應(yīng)和使用效率”政策的細(xì)化措施之一。圍繞中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的基調(diào)和國務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神，政策的重點(diǎn)依然應(yīng)該是通過擴(kuò)大供給進(jìn)而抑制投機(jī)性需求。

土地拍賣會(huì)現(xiàn)場（本刊資料圖）

土地拍賣會(huì)現(xiàn)場（本刊資料圖）

“地王”何時(shí)隱退江湖

中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長顧云昌12月4日在“中國教育地產(chǎn)高峰論壇”上發(fā)言指出，在政策的利好的情況下，住房的鋼性需求迅速爆發(fā)，導(dǎo)致樓市在2009年5、6月份出現(xiàn)火熱情景并持續(xù)延續(xù)到年底。由于住房供需關(guān)系的失衡，投資性和投機(jī)性需求大量涌入樓市，房房價(jià)迅速提升，房價(jià)超過了歷史的峰值，在一些地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)的泡沫，重又出現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值泡沫。

對(duì)于大量投機(jī)、投資行為涌入，分析其原因，顧云昌用了四個(gè)字來概括就是“錢松地緊”。他進(jìn)一步闡釋說，一方面是由于我們國家整體上是人多地少的概念，加上我們現(xiàn)行的土地供應(yīng)制度造成供應(yīng)不足，土地成為稀缺資源。

對(duì)于房地產(chǎn)市場里存在的“虛火”，顧云昌認(rèn)為，如果任其泡沫發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都將帶來負(fù)面的影響。因此，顧云昌認(rèn)為當(dāng)前最優(yōu)的選擇是加大房屋的供應(yīng)量。前提是千方百計(jì)的新增土地的供應(yīng)量，其中一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)就是要讓已經(jīng)批出去的土地供應(yīng)量盡快成為開發(fā)項(xiàng)目，使得供求關(guān)系相對(duì)平衡，從而使房價(jià)保持一個(gè)平衡的狀態(tài)。

在當(dāng)前城鎮(zhèn)化不斷提速和中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的大背景下，房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展意義重大?！暗赝酢钡牟粩嘤楷F(xiàn)，折射出中國房地產(chǎn)市場還存在不健康的消極因素。也許“地王”隱退江湖之時(shí)，就是房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展之日。

鏈接：

南昌“地王”被依法收回

日前，南昌市國土資源局發(fā)布公告，因兩年未動(dòng)工建設(shè)，依法無償收回南昌正榮(新加坡)置業(yè)有限公司2007年受讓的位于該市西湖區(qū)站前西路121號(hào)之40.52畝國有土地使用權(quán)。開發(fā)商因此虧損了3517.136萬元的訂金。

新“地王”真面目

亞運(yùn)城項(xiàng)目用地位于廣州番禺區(qū)石樓鎮(zhèn)，是廣州新城建設(shè)啟動(dòng)區(qū)，規(guī)劃占地面積約2.73平方公里，由運(yùn)動(dòng)員村、技術(shù)官員村、媒體村、國際廣播中心和主新聞中心、亞運(yùn)公園等組成，可容納運(yùn)動(dòng)員1.4萬人，媒體工作人員1萬人，技術(shù)官員2800人，其他工作人員1.8萬人，體育館可容納6000名觀眾，賽后還將滿足亞殘會(huì)4000名參賽人員使用。根據(jù)規(guī)劃，亞運(yùn)城將充分體現(xiàn)嶺南水鄉(xiāng)特色，絕大多數(shù)建筑都是12-25層的中等戶型，戶型最大的100多平方米，最小的約50平方米，整個(gè)城綠地率高達(dá)55.9%。