澳大利亞的規(guī)劃許可證審批

澳大利亞政府基本構(gòu)架為聯(lián)邦政府（Federal Government）、州政府(State Government)和地方政府(Council)三級政府，其各級政府功能與我們的管理體系又有著明顯的不同，三級政府的職能也各不相同，基本沒有條線管理。在澳大利亞搞建設(shè)，必須申請審批的是開發(fā)許可，基本上相當(dāng)于我們的規(guī)劃許可，（以下稱“開發(fā)許可”）。各州各地方政府審批開發(fā)許可證的條件各有不同，筆者在彭里斯市市政府工作交流時，一起參與了部分項目審批，以此了解的情況為基本，在這里簡要介紹一下澳大利亞地方政府開發(fā)許可證審批范圍、類型、基本程序與辦法。

一、開發(fā)許可申請范圍：

* 新建建筑物/構(gòu)筑物

* 改建或擴建項目

* 建筑物拆除

* 保護(hù)性古建筑的拆除、改建或在保護(hù)性古建筑保護(hù)區(qū)內(nèi)新建建筑物

* 改變建筑物使用功能

* 土地分割或建筑物分割

* 設(shè)置廣告牌

* 新建車庫、倉庫

* 新建游泳池、檔土墻

二、開發(fā)許可分類：

開發(fā)項目分為四類：免申請項目、小型項目、綜合項目、常規(guī)項目。

1、免申請項目。并不是所有的建筑都需要開發(fā)許可證，有些項目可以免申請，主要是一些對環(huán)境影響非常小的項目，市政府已經(jīng)確立了環(huán)境保護(hù)規(guī)劃和開發(fā)控制規(guī)劃，內(nèi)含免申請項目的詳細(xì)規(guī)定。如果不在其中，自己又認(rèn)為對環(huán)境影響非常小，還可以通過評估系統(tǒng)，通過回答一系列問題進(jìn)行評估。以建造花棚為例，首先回答土地方面的一些問題，主要確定區(qū)域，然后回答花棚本身的一些問題，如是否是保護(hù)性古建筑、是否在共享的院子里、是否在自然保護(hù)區(qū)、是否在泄洪區(qū)、面積是否超過10M2、高度是否大于2.1M、離房屋建筑是否超過450MM、雨水是否接入現(xiàn)有管道、還有花棚本身的結(jié)構(gòu)問題，詳見附表，然后進(jìn)行判斷，只要有一個條件不符合要求，就判定為非免申請項目。澳大利亞電子政務(wù)非常發(fā)達(dá)，在政府網(wǎng)站可以進(jìn)行評估，在市政府審批服務(wù)中心也有詳細(xì)清單，類似的項目在不同的區(qū)域得出的結(jié)論可能是不同的，有的區(qū)域比較敏感，具體情況在審批部門(Building Approvals & Environment Protection Department) 設(shè)有咨詢電話。

2、小型項目。主要是指一些規(guī)模比較小、對環(huán)境影響也比較小的項目，這些項目在彭里斯市也有具體規(guī)定，包括：

* 在院內(nèi)面積不小于400M2的土地上建單層住宅；

* 單層住宅改、擴建；

* 在郊區(qū)的雙層住宅改、擴建（SREP13-Mulgoa Valley和 SREP25-Orchard Hills區(qū)域除外）；

* 現(xiàn)有建筑中增加車庫或車位；

* 農(nóng)業(yè)用的廊棚；

* 現(xiàn)有建筑中增加游泳池；

* 現(xiàn)有建筑中內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整改造；

* 兩層以下住宅拆除；

* 房屋分割；

* 在批準(zhǔn)的工業(yè)建筑中全部或部分用于商業(yè)（需滿足環(huán)保）；

* 在批準(zhǔn)的工業(yè)建筑中全部或部分用于輕工業(yè)（需滿足環(huán)保）；

* 改變房屋使用功能（食品除外）；

* 商業(yè)辦公房內(nèi)部改造（食品除外）；

* 工業(yè)建筑內(nèi)部改造；

* 食品店內(nèi)部改造。

這些項目可以由市政府、也可以由有許可權(quán)的其他民間機構(gòu)發(fā)放小型項目開發(fā)許可證，規(guī)定審批時間為7天，有時需要補充資料，時間可能延長。許可證一旦發(fā)出，5年內(nèi)動工均有效。如果申請被否決，不可申訴。

3、綜合審批許可。所謂綜合審批許可，是指一些項目涉及到其它部門、除了獲得開發(fā)許可證，還需要獲得這些部門批準(zhǔn)才能準(zhǔn)許建設(shè)的項目，在這里有時稱為雙重許可或多種許可，主要有漁業(yè)項目、保護(hù)性古建筑項目、地礦項目、涉及水資源項目、涉及交通安全項目、涉及森林火災(zāi)隱患項目。

4、常規(guī)項目開發(fā)許可。所謂常規(guī)項目開發(fā)許可，是指需要通過嚴(yán)格的評審包括環(huán)境影響評審的這一類項目。

三、開發(fā)許可申請審批程序：

開發(fā)許可申請可以在施工許可證申請前或者同時進(jìn)行，為了使開發(fā)

項目順利獲得批準(zhǔn)，市政府提供咨詢服務(wù)，業(yè)主可以在正式設(shè)計前把概念性的意見向市政府規(guī)劃員咨詢，在評審其它項目的會議上，讓評審委員會提出一些可行性意見，業(yè)主可以少走彎路、節(jié)省時間。咨詢須提前7天預(yù)約，提前4天提供地塊號、平面布置圖、入口、停車位等一些簡單的情況和一分書面報告。咨詢會一般在周二、三、四上午進(jìn)行，時間在半小時至一小時，由各部門的高級專業(yè)技術(shù)人員參加，并在7天內(nèi)給出書面建議（不保證通過最后評審），咨詢費在150澳元至400澳元不等。

四、發(fā)申請需要提交的資料：

a) 1:200總平面布置圖；

b) 建筑物平面、立面、剖面圖；

c) 確保工程滿足澳大利亞建筑規(guī)范的設(shè)計說明、施工工藝、白蟻控制措施；

d) 對環(huán)境影響的分析報告；

e) 節(jié)能；

f) 日照分析；

g) 綠化；

h) 水土保持；

i) 雨水排放；

j) 垃圾處理。

評審過程中可能需要提交補充資料。

申請的批準(zhǔn)需要40天時間，有些需要更長的時間。這要取決于：(1)申請項目的復(fù)雜性；（2）所需進(jìn)一步澄清情況的資料的數(shù)量；（3）屆時審理的其他申請的數(shù)量；（4）擬建造的房屋能否達(dá)到市政廳的要求。

評審委員會一般由12位人員組成，組成人員有技術(shù)要求，行政官員一般不參與評審。評審時許多內(nèi)容需要通過電腦模型模擬，而不是僅憑經(jīng)驗泛泛而談的，特別對環(huán)境影響的評估內(nèi)容非常多，過程比較復(fù)雜，技術(shù)問題在這里不一一細(xì)說。

接到申請后，市政府規(guī)劃部門會致函給擬開發(fā)項目地塊的所有鄰居提出想法。這是一個法定程序。

取得的開發(fā)許可證，一般都注明了一些必要的條件，包括：開工的最遲時間、收費情況以及完成建設(shè)的其他要求，譬如必須取得施工許可證，等等。

如果沒有取得開發(fā)許可證就已經(jīng)動工、或未遵守申請程序、或是鄰居提出反對，申請就可能轉(zhuǎn)成由市政廳會議（由全體議員參加）來審理。那樣會對申請進(jìn)行更詳盡的研究，也需要更長的時間來做出決定。如未經(jīng)批準(zhǔn)就開工，會導(dǎo)致罰款或法律程序。

五、通過交流學(xué)習(xí)，筆者個人認(rèn)為以下幾點在行業(yè)管理中值得借鑒：

1、嚴(yán)格的開發(fā)許可條件：開發(fā)許可證一般都附帶條件，而且這些條件都非常有針對性，包括本項開發(fā)目標(biāo)、與周邊項目的關(guān)系處理、污水處理辦法、停車及交通組織、路燈、圍墻、噪音控制及垃圾處理、植被保護(hù)、綠化等等。文本少則幾十頁，多則上百頁，有法律依據(jù)、有具體措施意見。

2、以政府意見為主導(dǎo)，進(jìn)行個性化的開發(fā)。政府在開發(fā)過程中起著

主導(dǎo)作用，如小區(qū)的學(xué)校、社區(qū)服務(wù)中心、商店、圍墻、大門、綠化等，以政府意見為主，嚴(yán)格落實大規(guī)劃的要求，各個小區(qū)各有特色，在功能上滿足不同居住人群的需求。

3、對于不同的開發(fā)項目，由市政府列出“Development Contributions Plan”,實際上是一份基礎(chǔ)設(shè)施成本分?jǐn)傄庖姇?，意見書根?jù)該區(qū)域生產(chǎn)、生活等功能、環(huán)境要求，以上所有基礎(chǔ)設(shè)施投入需要的成本和管理費，要么由開發(fā)單位負(fù)責(zé)實施，要么出錢由政府完成，政府完全沒有財政負(fù)擔(dān)。在這里新開發(fā)項目不允許在小地塊上分別開發(fā)，必須總體開發(fā)，形成規(guī)模社區(qū)。

4、“雙軌制”是一種頗有爭議的審批制度，但是對提高效率效能的理念很有借鑒意義，另外無論哪種審批制度，其責(zé)任非常明確，“誰審批，誰負(fù)責(zé)”是其基本原則。

5、對免于審批的項目有明確的概念，有的項目很小，但是對環(huán)境的影響很大；有的項目很小，但是安全隱患比較多；有的項目很小，但是結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，這一方面值得借鑒。

6、發(fā)函咨詢社區(qū)鄰居的意見，是一個非常好的程序，對如何開發(fā)好一個項目、避免一些失誤能起到很好的作用，在符合規(guī)范的前提下，可以向社區(qū)有一個說明的機會，取得他們的理解，減少社會矛盾。

以上是筆者對彭里斯市開發(fā)許可的程序和要求及相關(guān)問題作了一些介紹，以便我們在工作中可以借鑒，技術(shù)性方面的問題可能闡述不夠詳細(xì)，以后再作介紹。