博客

做綠色建筑的發(fā)展商要耐得住寂寞

■ 王石

■ http://blog.sina.com.cn/wangshi

綠色建筑首先是觀念，在建筑設(shè)計時是否把節(jié)能環(huán)保放在重要考慮的位置，比如從保溫角度考慮就不適合做大玻璃窗，減少玻璃窗的尺度不僅不會增加，反而降低成本。當(dāng)然，整體考慮，綠色建筑要增加成本，但綠色到什么程度，成本增加的幅度也不同，比如住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布有住宅綠色三星標準，從一星～三星，不同的標準，增加的成本差別也比較大。目前評標達到最高檔三星級別的只有萬科的一個項目。關(guān)于綠色建筑的標準，現(xiàn)在不是約束性的，我相信到一定程度，會出現(xiàn)一些硬性的，強制性的規(guī)定。

綠色三星建筑是國家的標準，在一定的時期內(nèi)，發(fā)展商開發(fā)的住宅必須達到一星～二星，達到三星的標準則不是硬性要求。

至于增加的成本是否轉(zhuǎn)嫁給消費者，從經(jīng)營角度考慮，只要市場接受了綠色消費概念，消費者不但接受價格中的增加成本部分，還給與一定的溢價。據(jù)目前中國市場，綠色建筑還是在發(fā)展初期，消費者的主流還未認識綠色建筑的優(yōu)勢，個別發(fā)展商的綠色項目外，綠色建筑并不比非綠色建筑有更大的溢價能力。簡單來說，綠色建筑不可能令房價市場上揚。

做綠色建筑的發(fā)展商要耐得住寂寞。

從工業(yè)發(fā)達國家的市場借鑒，股票市場，有綠色概念的上市企業(yè)的股票高于沒有綠色概念企業(yè)15%～20%。

從長遠看，做綠色產(chǎn)品是必然趨勢。萬科如何將環(huán)保與生產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)合起來，是從不自覺到自覺的過程，從契合到自覺推動的過程。

萬科已經(jīng)做好了準備，裝修房、住宅產(chǎn)業(yè)化和綠色能源科技就是萬科邁向低碳經(jīng)濟的“三部曲”。萬科的目標是明年完成全部精裝修，2014年完成住宅產(chǎn)業(yè)化，小區(qū)自給的替代能源要達到8%—15%。

希望越來越多的人來做綠色建筑

■ 陳順

■ http://chenshunblog.blog.sohu.com/138772652.html

作為傳統(tǒng)開發(fā)商，我們生活水平越來越好了，出門開汽車，沒房了買房，小房的換了大房，小窗戶換成大窗戶，越來越好的生活的品質(zhì)，雖然我們享受了陽光，但給我們生活環(huán)境也帶來一些新的問題。我想，有社會責(zé)任感的開發(fā)商應(yīng)該積極加入到低碳隊伍中。我覺得很多開發(fā)商在綠色、環(huán)保這方面考慮的方向沒有問題，但在具體執(zhí)行的時候會碰到很多困難，也許是因為他們沒有標準。建筑節(jié)能的時候，我們有65%的節(jié)能標準，但是在其他的具體方面沒有標準，在做的時候，還有一些偏離，我覺得可以由認證部門來認證這個事情，做一些技術(shù)的認證或者做其他方面的東西。另外一方面，我覺得做好事就應(yīng)該得到表揚，表揚分為物質(zhì)表揚和精神上的表揚，精神上的表揚就是社會和新聞媒體積極的宣傳這些倡導(dǎo)者和先進者，給予其充分的信心。物質(zhì)方面，政府能不能在稅收方面、建設(shè)方面給予一些優(yōu)惠政策，或是在貸款方面給一些解決的政策，這樣就會使做好事的企業(yè)越來越多。

我想，當(dāng)一個好事容易做得的時候，做好事的人會越來越多，做一個好事非常難做，我們就需要付出巨大的代價。我希望好事越來越容易做，做好事的人就會越來越多，最終把“低碳經(jīng)濟”遍布各地。

“刻舟”豈能“求劍”

■ 任志強

■ http://blog.sina.com.cn/renzhiqiang

中國有個古老的傳說，后來變成了一句古話“刻舟求劍”。我原以為人們從小學(xué)就開始學(xué)這個故事，長大后就不至于還做這樣的事情了，但現(xiàn)實生活中，人們還在不斷的重復(fù)著“刻舟求劍”的故事。

房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)本就包含著土地，許多國家或地區(qū)法律中土地也被列為建筑物的定義之中管理（如香港）。沒有地又哪里來的房子，所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”的不合法性不是來自于房子本身，而是源于土地的性質(zhì)。由此可見，土地的性質(zhì)決定著土地的價格，也決定著房屋的價格。

中國政府所有對房價的調(diào)控中，一則打擊投資；二則抑制消費；三則增加稅費，卻沒有任何時候用任何措施來抑制土地的高價，反而出臺的都是“價高者得”的政策。地價越高越好，房價越低越好。從經(jīng)濟學(xué)而言，這豈不是一種悖論嗎？

國土部已連續(xù)多次下文限制地方政府的土地出讓面積，但廣州政府卻頂風(fēng)而上用超大型的地塊、超高的天價，255億元整體出讓亞運城項目。

從已出臺的政策看，涉及土地的有多項，但卻幾乎都在中央政府與地方政府的政策和管轄權(quán)博弈中失效了。如果既不能解決中央與地方的財權(quán)和事權(quán)的劃分問題，也不能解決部委政策對地方政府和人大的約束問題，那么就從根本上無法解決土地的利用、出讓方式和價高者得中的所有問題。也更不可能放棄政府壟斷供給的權(quán)力，那么水漲舟高就成為了必然。“刻舟”又有何用，當(dāng)水在移動時，每一次的地價記錄都在短期內(nèi)不斷的被打破，又怎么會回到原來的地方去呢？

政府調(diào)控?zé)o需“遏制”投資

■ 李國平

■ http://blog.sina.com.cn/s/blog_492c75640100gqtn.html

遏制房價，不能靠“喊口號、擺姿態(tài)”，關(guān)鍵在于增加供給，特別是廉價土地的供應(yīng)，否則，“遏制房價”最終還會停留在一句口號上。

“國四條”的出臺，并不能說是“正當(dāng)其時”，而僅能稱之為“亡羊補牢”。2009年年初，房地產(chǎn)市場曾出現(xiàn)短暫的“小陽春”，這一局面正是由于開發(fā)商“繃不住勁”，價格出現(xiàn)下降，剛性需求被釋放造成的。如果當(dāng)時政府能正確引導(dǎo)市場及流動性，而非默許資金大量流向央企哄炒地王，那么整個房市就不會出現(xiàn)短暫觸底和其后猛烈的反彈。因此，從這個意義上說，政府此次發(fā)聲并非把握時機，而是市場將近失控下的無奈之舉。

百姓最需政府穩(wěn)定房價，而要解決這個問題，首先應(yīng)當(dāng)保證房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)多元化。政府參與力度應(yīng)該有所區(qū)分：對于保障性住房，該管則管；對于普通商品房，應(yīng)部分參與干預(yù)；而對于純商品房市場，政府一定要完全放手。

即使政府表示要遏制房價過快上漲，但從國內(nèi)外經(jīng)濟形勢來看，政府并不太可能竭力打壓市場。因為未來的發(fā)展還要靠房地產(chǎn)市場。如果此次過度打壓市場，那么在國外沒有天亮，我們的黎明也沒到來的這段時間，國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展也會受到較大沖擊。一旦這種情況出現(xiàn)，再進行反方向的操作，帶來的影響則不可估量。

正像政府提到的，本次調(diào)控關(guān)鍵在于有多大的決心，下多大的力度。建議中央政府要求地方政府加大廉租房建設(shè)力度，同時以有效方式，供應(yīng)相對廉價的普通商品房用地。具體措施可以采取在土地買賣時，規(guī)定一定比例的廉租房或普通商品房用途置地，并且通過招標，而非拍賣的形式，抑制哄抬地價。通過規(guī)定土地買賣形式，增加土地屬性，通過約束、規(guī)范地方政府，控制市場有序運行?？傊?，調(diào)控房價，任重道遠，政府應(yīng)當(dāng)專注于該做的事情，這就夠了。

房地產(chǎn)綁架經(jīng)濟 高房價反綁房地產(chǎn)

■ 陳聯(lián)科

■ http://blog.soufun.com/22533179/9520890/articledetail.htm

如果說房地產(chǎn)綁架了中國經(jīng)濟，那么高房價反過來綁架了房地產(chǎn)。

要想分析房價走勢或者治理整頓房地產(chǎn)行業(yè)，擺在全社會，尤其是政策制定者面前的一個首要問題是，如何認識當(dāng)前的房價高低和泡沫大小。對此，中央的基本判斷：中國部分大中城市出現(xiàn)房價過高現(xiàn)象。這大致是客觀的，也是符合市場規(guī)律的，古今中外概莫能外。要不然就無法解釋“居長安、大不易”的典故了。

當(dāng)然，房價高也有不合理的一面，這主要是指開發(fā)商和炒房人利用房屋難求的現(xiàn)實，在市場力量之外人為囤地捂盤抬高價格的現(xiàn)象，比如一天一個價，你不買我回頭漲一千兩千；或者每次用很小的開盤體量和組織巨大的意向客戶群形成的沖擊和反差來加固漲價趨勢；或者是拿地非常便宜，卻要參考附近土地成交價格來謀取暴利。

治理高房價是一個系統(tǒng)工程，不但要把握分寸輕重，而且要內(nèi)外兼修，標本兼治。以去年的市場來說，雖然炒風(fēng)日盛，但行業(yè)健康的一面以及它對經(jīng)濟增長的重大支撐作用不應(yīng)被抹殺。當(dāng)前似應(yīng)有針對性地、真心實意地重點打擊捂盤囤地行為，而不是在開發(fā)貸款、按揭政策、物業(yè)稅等方面對行業(yè)施以重拳。還要著重區(qū)分改善性置業(yè)和純粹短炒行為，防止打擊面過大。市場的歸市場，市場的不理性和失靈，政府要及時干預(yù)，同時，政府賣地賺了錢也要承擔(dān)買不起房子居民的廉租房和保障房建設(shè)。最后，很多房地產(chǎn)市場的問題要放到整個經(jīng)濟層面去解決，比如，加強中小城市的市政改造和產(chǎn)業(yè)布局，不要把資源太集中在大城市，大城市的房價相對也會回落；實體經(jīng)濟和結(jié)構(gòu)調(diào)整加快，很多資金自然就不會進入房地產(chǎn)行業(yè)；房價高如果有老百姓收入低折射的因素，那么切實提高老百姓收入也是正當(dāng)途徑之一。

“限炒令”動了誰的奶酪？

■ 三湘一卒

■ http://blog.soufun.com/24673548/9299657/articledetail.htm

最近限制二套政策的出臺，市場立即又開始進入觀望期，與政策出臺之前的一片火爆熱情形成了鮮明的對比，當(dāng)然個人以為政策的確有一定的作用，但能否遏止房價的攀升，個人是持懷疑態(tài)度的，為什么懷疑？

首先，二套政策的出臺，真正受益的是銀行，凡購買二套房的，不僅首付需要四成，這保障了銀行的金融風(fēng)險，其次，利率由之前的基準利率70%，上調(diào)到基準利率的110%，這中間上漲的40%基準利率大大提高了銀行利潤，誰支付了這筆利息，那么這一政策就動了誰的奶酪。當(dāng)然首當(dāng)其沖的是炒房客，尤其是沒多少錢的小散們，其次就是有改善需求的購房者，雖然政策上支持改善住房需求，但政府賦予的改善前人均面積能在之內(nèi)的太少，再次就是工作飄忽不定的白領(lǐng)階層，以前在深圳，現(xiàn)在在北京，在深圳時有房，去了北京又有買房的需求，這種需求也被這一政策給打擊在內(nèi)了。

再說說二手房年限繳費變動吧，若以前同一片區(qū)，二手房賣12000一平，新房賣14000元一平，那么很多的市場需求可能購買二手，尤其是二手次新房，從今年二手交投活躍的景象上可以印證，現(xiàn)在政策變了，二手房雖然叫價12000一平，但需要繳稅，而目前市場中稅金一般都由買家支付，那么最后的現(xiàn)狀是二手成交價也在14000元一平，二手的交易陷阱，以及等等之類的問題，必然導(dǎo)致需求向一手新房轉(zhuǎn)移，這種現(xiàn)象又必然推動新房價格的攀升。

房價不會因這次政策的調(diào)整而止步，畢竟貨幣貶值的速度遠遠高于這種稅金上調(diào)后，貨幣的損失，只是壓縮了炒房者的投機利潤，但對于目前現(xiàn)狀下，炒房仍然是最劃算的一門投資。

土地供給壟斷決定房價續(xù)升

■ 金承龍

■ http://blog.soufun.com/25123908/9330497/articledetail.htm

許多地方政府財政支出沒有土地收益就幾乎難以運作，而土地供給壟斷決定了地價節(jié)節(jié)上升，土地價在一定程度上決定了房價，把房價推向至高不下的地帶。

舉例為證，杭州的房價在2009年內(nèi)漲了不少，而推動杭城房價上升的主要因素、除了杭州市具有十分優(yōu)越的城市居住條件外，就是開發(fā)用地的嚴重供給不足，以致土地出讓金持續(xù)飆升，最后嫁接致房價中，造成杭州市區(qū)的房價居高不下。杭州2009年地方財政收入接近700億元，而2009年杭州全市土地出讓金有望達到1200億元，“賣地收入”可能超地方財政收入1倍。2009年，大杭州的土地出讓金有望達到的1200億元，這些錢用到了哪里？

杭州的土地出讓金收入將首先用于建設(shè)保障性住房。據(jù)悉，在不久前曾召開的區(qū)、縣(市)委書記座談會上，浙江省委常委、杭州市委書記王國平表示，2009年杭州全市(包括13個城區(qū)及所轄縣市)的土地出讓金有望達到創(chuàng)紀錄的1200億元，這些錢用于建設(shè)保障性住房、公共交通、“三農(nóng)”等方面。王國平給大家算了一筆賬：賣地的收入將首先用于建設(shè)保障性住房，包括經(jīng)濟適用房、廉租房、拆遷安置房等。此外，土地出讓金還將用于實現(xiàn)公交、出租車、免費單車、水上巴士、地鐵“五位一體”的大公交體系，背街小巷、庭院改善、危舊房改善、物業(yè)管理改善，快速路網(wǎng)、主次干道等重大基礎(chǔ)設(shè)施、社會保障制度和“三農(nóng)”開支等改善民生、社會公共事業(yè)建設(shè)方面。

從上看出，沒有政府的土地收益，何來民生保障資金？公共交通和城市化建設(shè)也是一句空話?？傊F(xiàn)階段的政府財政支出沒有土地收益就幾乎難以運作。其城市經(jīng)營也繼續(xù)不下去。所以，政府財政離不開土地收益。政府壟斷土地供給市場決定房價續(xù)升。

政府不賣地就沒錢建保障房

■ 余英博士

■ http://blog.sina.com.cn/s/blog_603442100100g4hf.html?tj=1

2009年，一些城市的賣地收入大幅飆升。最新統(tǒng)計顯示，杭州、上海、北京三市是今年土地出讓收入的前三名。

中國處于經(jīng)濟快速增長時期，城市化不可阻擋；但同時，人口多、土地少又是不爭的事實。中國房地產(chǎn)業(yè)（政府和開發(fā)商）的任務(wù)既要提高人們的居住水平，又要符合市場規(guī)律。開發(fā)商的商品房和政府的保障性住房既要發(fā)揮拉動經(jīng)濟增長的“馬車”功能，又要保障民生和社會和諧。

國家統(tǒng)計局總經(jīng)濟師姚景源說，我們要全面小康，其中重要內(nèi)容之一應(yīng)當(dāng)是居住指標。從這個層面來講，地方政府的保障性住房和開發(fā)商的商品房共同構(gòu)成的房地產(chǎn)業(yè)確實是非常重要。

在2010新年伊始，中國房地產(chǎn)的一個政策走向、市場爭議的時間點，房地產(chǎn)（開發(fā)商的商品房和政府的保障性住房）如何在拉動經(jīng)濟增長的“馬車”和建設(shè)和諧社會的“穩(wěn)定器”中重新尋找平衡點，應(yīng)當(dāng)成為中央和地方有關(guān)方面慎重考慮的問題。

地方政府不賣地，當(dāng)然就不會有錢建設(shè)保障性住房，全國每年10000億土地出讓收入，按“土地出讓總收入的2%或凈收益的10%用于保障性住房建設(shè)”，每年地方政府要拿出至少200億！別老罵地方政府賣地，地方政府賣了地，才有錢，有了錢，才能建設(shè)保障性住房！

2010年，希望地方政府在保障性住房建設(shè)上交出一份令老百姓滿意的答卷！