房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入最關(guān)鍵時期

程志云　張向東　姜洪橋

一旦房價下跌，容易出現(xiàn)需求萎縮，影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進(jìn)而影響經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展。這是國家發(fā)展和改革委員會在最新的一份關(guān)于2008年上半年國內(nèi)房價變動分析報告中的結(jié)論。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，現(xiàn)在是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最關(guān)鍵時期。事實上，房地產(chǎn)和建筑業(yè)對經(jīng)濟增長貢獻(xiàn)率接近20%，房地產(chǎn)和建筑業(yè)增加值占GDP的比重接近10%，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重在20%左右，房地產(chǎn)貸款余額占商業(yè)銀行全部貸款余額的約20%。作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟的“晴雨表”，房價能否保持平穩(wěn)運行，直接關(guān)系到金融安全和經(jīng)濟的健康發(fā)展。

國家發(fā)展和改革委員會最新的這份《上半年國內(nèi)住房價格走勢分析》報告顯示，2008年1～4月份，商品房銷售面積14994萬平米，同比下降4.9%，其中住房銷售面積13663萬平米，同比降低0.4%。1～5月份，全國70個大中城市新建住房銷售價格同比平均漲幅為11.2%，漲幅呈逐月回落狀態(tài)。月均環(huán)比漲幅為0.2%，已經(jīng)明顯低于2007年月均1%的漲幅水平。

與交易量形成對比的是，房地產(chǎn)投資供給卻在快速增加。數(shù)據(jù)顯示，2008年1～4月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資總額6952億元，同比增長32.1%，比2007年同期漲幅增加了4.7個百分點。也就是說，住房需求明顯放緩的同時，供給規(guī)模卻依然有所增長。

報告認(rèn)為，緊縮的貨幣政策、對第二套房房貸從嚴(yán)的管理、偏高的房價以及市場購房預(yù)期都將抑制住房的需求；而保障性住房和商品房不斷增加的供給也將會擠壓房價。報告預(yù)計，多種因素的綜合作用下，2008年住房市場將處于調(diào)整狀態(tài)。

相關(guān)人士指出，從經(jīng)濟形勢來看，中國已經(jīng)到了工業(yè)化的中間階段，工業(yè)企業(yè)大規(guī)模擴張力度十分有限，而城鎮(zhèn)化將成為帶動經(jīng)濟增長的重要發(fā)動機之一。因此，房地產(chǎn)市場潛在需求依然十分旺盛。但是，過于快速的市場化開發(fā)、開發(fā)商過高的資金杠桿、一些地方政府支持、開發(fā)商違規(guī)囤房囤地獲取暴利以及大規(guī)模投機行為等諸多復(fù)雜的因素迅速拉高了房價的非理性上漲，從而透支了房地產(chǎn)價格的正常上升空間。

太平洋證券股份有限公司高級研究員周明劍指出，盡管經(jīng)歷了4年的宏觀調(diào)控，多數(shù)開發(fā)商依然缺乏管理流動性風(fēng)險的能力，還是在房地產(chǎn)瘋漲的時候拼命擴張，而市場一旦緊縮資金鏈就瀕臨斷裂。他指出，即便是現(xiàn)在，更多的話語權(quán)還是在開發(fā)商這邊，目前的成交量大幅萎縮，而名義價格下跌有限就說明了這一點。

國家發(fā)展和改革委員會發(fā)布的這份最新國內(nèi)房價變動報告建議，下一步，各部委將繼續(xù)落實已經(jīng)出臺的調(diào)控政策措施，著力解決城市低收入家庭住房困難，進(jìn)一步建立健全城市廉租房制度，逐步擴大廉租住房的保障范圍，多渠道增加廉租房源。要限制低密度、大戶型住房用地，提高土地使用效率，合理把握土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 （摘自2008年7月10日《經(jīng)濟觀察報》）