房地產(chǎn)超跌機(jī)會凸現(xiàn)

劉 渠

超跌導(dǎo)致的價值重估因素以及加i人民幣升值預(yù)期因素，是推動近期地產(chǎn)股出現(xiàn)反彈的兩大重要因素。

4月中旬以來，股市接連暴跌。相當(dāng)多的人士認(rèn)為“史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控”是最主要的誘因之一。并且，由于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條長，所需資金量大，同時具有金融屬性，對房地產(chǎn)行業(yè)實施的宏觀調(diào)控政策作用到股市上，往往產(chǎn)生“牽一發(fā)而動全身”的功效——不僅房地產(chǎn)板塊率先下跌，而且拖累到銀行、鋼鐵和水泥等類股票下跌。

有一個非官方數(shù)字顯示，中國的房地產(chǎn)行業(yè)對其他行業(yè)的帶動效應(yīng)是1：3，可見房地產(chǎn)行業(yè)的牽制力。在部分業(yè)內(nèi)人士看來，中國目前的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)主要問題是，地產(chǎn)行業(yè)一“冰凍”，其他行業(yè)自然隨之“結(jié)冰”。

利空出盡是利好，廣發(fā)證券認(rèn)為，經(jīng)過半年多的調(diào)整后，地產(chǎn)股當(dāng)前的股價已經(jīng)比較充分地反映了房價下調(diào)的預(yù)期，“估值接近底部區(qū)域”。房價在三季度將會松動，但不會大跌，調(diào)整幅度預(yù)計在15％～20％。

截至目前，房地產(chǎn)股的調(diào)整幅度已相當(dāng)巨大。根據(jù)wind資訊統(tǒng)計，在樓市新政公布的第一周，房地產(chǎn)指數(shù)下跌了10.55％；截至4月末，該指數(shù)跌幅達(dá)到了18.36％。5月份跌幅再近10％，而進(jìn)入6月份，房地產(chǎn)指數(shù)漲跌互現(xiàn)。超跌導(dǎo)致的價值重估因素以及加上人民幣升值預(yù)期因素，是推動近期地產(chǎn)股出現(xiàn)反彈的兩大重要因素。

房地產(chǎn)有望超跌反彈

上海證券策略分析師蔡鈞毅認(rèn)為，房價開始下跌，即是地產(chǎn)股反彈的開始。如果沒有房產(chǎn)稅等嚴(yán)厲調(diào)控措施出臺，房地產(chǎn)股就有望在此輪調(diào)整中完成筑底后重拾升勢。從國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣趨勢數(shù)據(jù)上看，受到宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)開發(fā)景氣趨勢環(huán)比出現(xiàn)下降，但整體仍然處于相對高位。

從消息面看，目前上海、重慶兩市向國務(wù)院上報的對居民住房征收房產(chǎn)稅的方案，相關(guān)申請還未獲批。財政部、國家稅務(wù)總局的相關(guān)工作一直沒有停頓。按照國務(wù)院的要求，在加快研究如何改革稅制、評稅試點也同時在全國進(jìn)行。但改革何時出臺，最后要由國務(wù)院作出決策。試點房產(chǎn)稅晚于預(yù)期，表明調(diào)控已進(jìn)入一個觀察窗口。短期內(nèi)出臺更嚴(yán)厲調(diào)控政策的可能性將會降低。目前大盤出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，那么房地產(chǎn)板塊可望獲得超出大盤的表現(xiàn)機(jī)會。

從基本面看，截至到6月的最新數(shù)據(jù)顯示，全國重點城市商品房成交環(huán)比仍呈現(xiàn)分化趨勢，一些城市成交情況仍延續(xù)5月低迷趨勢，而一些城市成交面積環(huán)比則出現(xiàn)回升。5、6月份以來，越來越多的樓盤出現(xiàn)了軟性價格調(diào)整，房價的回調(diào)使得部分購房剛性需求再次進(jìn)入市場。但整體來看，4月房地產(chǎn)新政的影響仍在持續(xù)，多數(shù)購房者仍在觀望。未來房地產(chǎn)板塊存在止跌反彈的可能性。

蔡鈞毅認(rèn)為，6月中下旬和7月，隨著房價開始下調(diào)聲音的出現(xiàn)以及節(jié)后商品房成交的小幅回暖，在政策層面相對較為平靜的背景下。部分二三線城市地產(chǎn)股出現(xiàn)了上漲勢頭。政策和樓市表現(xiàn)儼然成為影響行業(yè)短期和中期表現(xiàn)的最重要因素。

申萬房地產(chǎn)指數(shù)顯示，早在7月初房地產(chǎn)股就逐步開始探底回升。旁地產(chǎn)指數(shù)于7月2日?？焖傧绿?310.37點后出現(xiàn)回升，結(jié)束了自4月15日以來的逐步走低過程，2310.37點成為了這一區(qū)間的最低點。

資金流向方面，自7月2日～22日的15個交易日中，有11個交易日大單資金呈凈流入狀態(tài)，累計大單凈流入28.57億元，顯示機(jī)構(gòu)資金正在底位介入。市場分析人士表示，經(jīng)過4月中旬以來的大幅調(diào)整，從估值來看，房地產(chǎn)板塊以去年業(yè)績計算的市盈率為22.65倍，已經(jīng)接近整體A股市盈率，也已接近房地產(chǎn)板塊2008年17倍的歷史最低值，部分一線房地產(chǎn)股的市盈率甚至跌至10倍以下。

券商對行業(yè)評級均為“中性”

縱觀券商對旁地產(chǎn)行業(yè)的評級報告，券商一致給予房地產(chǎn)行業(yè)“中性”的投資評級。對房地產(chǎn)個股有不同的看法，其中，申銀萬國等10家機(jī)構(gòu)都看好萬科A和金地集團(tuán)；有8家機(jī)構(gòu)看好招商地和保利地產(chǎn)，其他看好的股各有不同。

民族證券行業(yè)分析師認(rèn)為，在調(diào)控重拳出擊之下，房地產(chǎn)市場的調(diào)整態(tài)勢已經(jīng)確立，但宏觀環(huán)境的不確定因素將影響調(diào)整的幅度和時間，不排除宏觀調(diào)控政策因經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險增加而出現(xiàn)松動。如果在調(diào)控政策剛?cè)〉贸醪匠尚У臅r候調(diào)控基調(diào)發(fā)生轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)調(diào)控將事倍功半。因此，房地產(chǎn)調(diào)控的大方向目前不會發(fā)生根本性改變，但不排除經(jīng)濟(jì)逐步下行使房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行力度逐步減弱。

由于國家的調(diào)控基調(diào)并沒有改變，四季度調(diào)控政策執(zhí)行力度出現(xiàn)松動的可能性較大，維持對行業(yè)的“中性”評級。個股選擇上，可逢低關(guān)注布局二、三線城市較多的萬科A和保利地產(chǎn)、安全邊際較高的濱江集團(tuán)、蘇寧環(huán)球以及首開股份。

7月份以來，房地產(chǎn)板塊已有所反彈，民族證券研究員認(rèn)為，驅(qū)動因素主要有兩個方面：一是調(diào)控預(yù)期有所放松，雖然調(diào)控基調(diào)沒有改變，但依然存在調(diào)控政策執(zhí)行力度伴隨宏觀經(jīng)濟(jì)下探而出現(xiàn)松動的可能；二是6月份部分重點城市成交量出現(xiàn)環(huán)比增長，比如北京、上海、深圳、廣州、杭州和重慶6月份成交面積均出現(xiàn)環(huán)比上升。

長城證券行業(yè)報告認(rèn)為本輪行情是否具有持續(xù)性主要取決于兩個因素。第一，隨著三季度供應(yīng)量的大幅上升，銷量能否在價格適度回調(diào)后(比如再降10％)，出現(xiàn)持續(xù)回升。如果這種情況出現(xiàn)，則地產(chǎn)股仍可以積極介入。反之，若房價的適度調(diào)整不能激發(fā)市場人氣，或者短暫激發(fā)后市場銷量二次探底，需要更多的降價才能推動銷量，則股價有再度下探風(fēng)險。第二，信貸政策放松(或大眾普遍預(yù)期其即將放松)何時出現(xiàn)。