談房屋贈與公證的審查與面臨的現(xiàn)實(shí)問題

胡德喜

[關(guān)鍵詞]房屋贈與;公證;審查

隨著當(dāng)前房地產(chǎn)市場的升溫,房產(chǎn)的交易量劇增。在辦理房屋所有權(quán)登記過戶過程中,因房產(chǎn)登記部門把關(guān)不嚴(yán)、法律知識欠缺,導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)糾紛不斷,利害關(guān)系人要求產(chǎn)權(quán)機(jī)構(gòu)撤銷產(chǎn)權(quán)證的申請數(shù)量在近年也呈直線上升趨勢。因此產(chǎn)權(quán)管理部門為避免責(zé)任、節(jié)約人力,對所有的贈與房屋的行為均要求辦理公證,為此談一下房屋贈與公證面臨的相關(guān)問題。

一、房屋贈與公證的審查

1.審查房屋贈與人的主體資格。贈與公證一般是以產(chǎn)權(quán)證上的名字為準(zhǔn),但在實(shí)際生活中,房產(chǎn)部門為規(guī)避責(zé)任,發(fā)證時(shí)對夫妻共同財(cái)產(chǎn)只寫有夫妻某一個人的名字,公證處在受理這類贈與公證申請時(shí),必須要求夫妻雙方提供房產(chǎn)證原件一起到場,并提供夫妻關(guān)系證明材料(如結(jié)婚證、戶口簿、身份證等)。因此,認(rèn)定贈與人是否有履行贈與行為的主體資格,應(yīng)結(jié)合房屋的權(quán)屬來源及共有權(quán)屬幾個方面來認(rèn)定,而不能簡單的以產(chǎn)權(quán)證上所列名字來認(rèn)定產(chǎn)權(quán)所有人。認(rèn)真審查,細(xì)致核實(shí),避免遺漏其他共有人。

2.審查贈與房屋有建筑執(zhí)照、土地使用證,無產(chǎn)權(quán)證的問題。在我們實(shí)際辦證過程中,經(jīng)常遇到這種情況,當(dāng)事人常常拿著建房執(zhí)照和土地使用權(quán)證來要求辦理公證,出現(xiàn)這種情況往往是因?yàn)楫?dāng)事人法律意識不全、怕交錢、怕麻煩及發(fā)證部門工作不力等原因,使當(dāng)事人不能充分認(rèn)識到產(chǎn)權(quán)證的重要性。要求公證員給辦理贈與公證手續(xù)?，F(xiàn)實(shí)中很多公證員會本著變通,為民的錯誤思想,就有可能為當(dāng)事人辦理贈與公證。筆者認(rèn)為:遇到類似情況,公證員應(yīng)與房管部門的溝通,要求當(dāng)事人去房管處辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明,作為公證處辦理公證的法律依據(jù)。避免公證風(fēng)險(xiǎn),一旦當(dāng)事人另行再辦理房照惡意出售,就侵犯了善意第三人的利益。

3.審查受贈人的要求。受贈人如提出該房屋自己也出資建筑,公證員應(yīng)要求其提供充分的證明材料(如發(fā)票、相關(guān)證明人等),或者贈與人對受贈人的出資情況予以認(rèn)可的證明。如申請人不能提供產(chǎn)權(quán)無異議的相關(guān)證據(jù),則不能為其辦理公證。

4.審查贈與房屋無產(chǎn)權(quán)證、無建房執(zhí)照的問題。一般情況下,沒有任何證照的房屋屬于違章建筑,申請人前來申請辦理贈與公證,通常情況下,有兩種辦法處理:一種是明確告知當(dāng)事人不具備合法手續(xù),不能辦理房屋贈與公證,另一種是申請人堅(jiān)持要求辦證明,告別其必須先領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證明,方可辦理公證。

二、房產(chǎn)贈與公證面臨的現(xiàn)實(shí)問題

根據(jù)我國合同法及房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,房屋贈與經(jīng)公證后,當(dāng)事人需要辦理相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)后才能完成整個贈與行為。但是大多當(dāng)事人在了解到相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)后才能完成整個贈與行為后,尤其是在了解到相應(yīng)比較高的收費(fèi)情況時(shí),贈與合同公證申請人就會產(chǎn)生一種費(fèi)用昂貴的感覺,從而選擇其他方式直接或間接達(dá)到贈與的目的。

根據(jù)我國公證服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),贈與公證需要按照受益額的2%收取公證費(fèi);同時(shí),按照房產(chǎn)管理部門在辦理房屋權(quán)屬變更登記時(shí)收取的有關(guān)稅費(fèi),房屋贈與合同過戶的契稅為房屋評估價(jià)的4%~5%,而以房屋買賣方式過戶的契稅正常情況下為2%,二者相比,以贈與的方式比以買賣的方式取得房屋產(chǎn)權(quán)而需支出的費(fèi)用要高出一倍之多。大部分當(dāng)事人就會通過買賣過戶方式直接達(dá)到贈與的目的,不辦理贈與公證,還有部分當(dāng)事人因年事已高,通過立遺囑的方式間接達(dá)到贈與的目的,從而大大降低了當(dāng)事人申辦贈與公證的數(shù)量,贈與公證業(yè)務(wù)呈逐年遞減趨勢。公證的證明職能難以真正發(fā)揮。

本人認(rèn)為,一方面房產(chǎn)管理部門是國家設(shè)立的確認(rèn)并登記房屋產(chǎn)權(quán)的國家機(jī)關(guān),但是經(jīng)過公證的贈與,該公證書在法律上也是一種確認(rèn)產(chǎn)權(quán)歸屬的具有證明力的法律文書,房產(chǎn)部門就應(yīng)該承認(rèn)公證書的效力。同時(shí)按照《中華人民共和國合同法》第一百八十八條的規(guī)定,經(jīng)過公證的贈與合同是不可撤銷的(除非有法定或約定的可撤銷條件出現(xiàn)外)。贈與人在將房屋通過贈與公證的方式贈與給受贈人后,受贈人已經(jīng)依法具有該房屋的所有權(quán),受贈人向房產(chǎn)管理部門申請變更登記只是要求房產(chǎn)管理部門履行的一種確認(rèn)或公示手續(xù),不應(yīng)再另行收取稅費(fèi),根據(jù)國家計(jì)委(2002)595號文件標(biāo)準(zhǔn),而只應(yīng)收取換發(fā)新的房屋產(chǎn)權(quán)證書的工本費(fèi)80元。就如同當(dāng)事人申辦的繼續(xù)權(quán)公證一樣,當(dāng)事人憑《繼承權(quán)公證書》就可以直接向房屋管理部門申領(lǐng)新的房屋產(chǎn)權(quán)證書,除支付換發(fā)新的房屋產(chǎn)權(quán)證書的工本費(fèi)外,不需再額外承擔(dān)類似于買賣過戶而需要交納的稅費(fèi)。

另一方面,如果贈與人在贈與簽訂并公證后,不愿交付贈與物即房屋,受贈人以此為由訴至法院,請求法院判令贈與人履行合同并確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸受贈人所有,即確認(rèn)之訴。法院在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上,會依據(jù)《贈與公證書》確認(rèn)房屋歸受贈人所有。受贈人憑法院的確認(rèn)產(chǎn)權(quán)之判決書就擁有房屋產(chǎn)權(quán),受贈人去房產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)也應(yīng)該是收取換發(fā)新的房屋產(chǎn)權(quán)證書的工本費(fèi)。也不需再額外承擔(dān)類似于買賣過戶而需要交納的稅費(fèi)。

三、解決問題的辦法

《繼承權(quán)公證書》與《贈與公證書》同樣是確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的有效法律文書,但二者在目前情況下卻有著不同的“待遇”,此種情況也一直困擾著公證員如何辦理好贈與公證。要想杜絕這種現(xiàn)象,必須需要司法行政部門與物價(jià)等相關(guān)部門共同協(xié)調(diào),本著以人為本的原則,杜絕亂收費(fèi)現(xiàn)象。同時(shí),要與建設(shè)部門溝通樹立公證書的威嚴(yán),確保公證的權(quán)威。公證書的效力得到房產(chǎn)部門的認(rèn)可。解決這種當(dāng)事人假借買賣房屋方式,而實(shí)際是贈與的行為,但不辦理贈與公證的現(xiàn)象。達(dá)到房屋產(chǎn)權(quán)過戶的目的,避免增加當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)。只有這樣,對公證機(jī)構(gòu)辦理贈與公證才能有一個很好的政策環(huán)境,贈與公證業(yè)務(wù)才會有好的發(fā)展前景,也會進(jìn)一步樹立公證的社會地位和公信力?！?/p>

(編輯/劉佳)