淺談房地產(chǎn)項目實施前期的工程造價控制

趙非非

房地產(chǎn)開發(fā)是指依《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,在取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。我們通常說的房地產(chǎn)開發(fā),確切地說應(yīng)該是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,即指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè),并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。面對市場的激烈競爭與全球經(jīng)濟環(huán)境的影響,如何控制開發(fā)成本,如何最大限度提高企業(yè)投資收益是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存乃至發(fā)展壯大所面臨的重要課題。加強工程造價管理、降低工程投資成本是提高企業(yè)投資收益的重要手段。一個項目的工程成本牽涉到各個階段,因此要降低工程成本必須從項目決策、設(shè)計、招投標(biāo)、施工和竣工結(jié)算各階段對工程成本進行嚴格的控制。

工程造價控制分為事前控制、事中控制、事后控制三個階段。長期以來,我們把造價控制的重點放在施工階段和竣工結(jié)算階段,對施工及竣工結(jié)算會由建設(shè)方、施工方、監(jiān)理方、審核方從人工調(diào)配、材料管理、機械使用、結(jié)算核實等多方位各層面把關(guān),嚴格控制費用。其實,施工階段及竣工階段的造價控制是事中、事后控制。統(tǒng)計資料顯示,事前控制將影響項目造價的 30%～70%,而事后控制對項目造價的影響就相對小的多。建設(shè)項目全壽命周期的造價控制中,關(guān)鍵在于項目實施之前的投資決策、設(shè)計階段、招投標(biāo)及合同階段。充分進行市場調(diào)研,認真編制可行性研究報告,細化投資估算和設(shè)計概算,加強設(shè)計階段指標(biāo)控制,嚴格高效招投標(biāo),合同細則全面、嚴謹?shù)目紤],必將有效控制項目投資。

1 決策階段是造價控制的關(guān)鍵

在建筑工程項目管理過程中,投資決策階段控制工程造價具有十分重要的意義。建設(shè)項目決策即根據(jù)預(yù)期的投資目標(biāo),從項目規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準、建設(shè)地點、工藝方案、設(shè)備選用等方面,擬定若干個有價值的投資方案,用科學(xué)的方法對這些方案進行分析、比較和選擇,從而確定最佳的方案。正確的決策是決定工程造價的基礎(chǔ),它直接影響著決策階段之后的各個建設(shè)階段工程造價的確定與控制。決策階段工作的核心是編制詳細、正確的可行性研究,而作為可行性研究中重要的內(nèi)容——投資估算的正確編制,更是決策階段的重心。合理、真實的投資估算,對于以后控制初步設(shè)計概算、施工圖預(yù)算,實現(xiàn)投資者預(yù)期的投資效果有著重大的影響。

1.1 可行性研究

可行性研究是對尚未實施的投資方案或工程項目建設(shè)所進行的研究,也是對未來事件作出的研究、分析、論證,所以對可行性研究必須謹慎從事,盡可能的將各種因素考慮周到,以避免產(chǎn)生較大誤差。廣泛的調(diào)查和市場分析是可行性研究編制的主要手段?？尚行匝芯康木幹埔⒅貛c:1)市場調(diào)研的廣泛性,真實性,科學(xué)性。可行性研究要就項目相關(guān)的各個方面、各個層次,進行全方位的市場調(diào)研,包括根據(jù)經(jīng)濟預(yù)測、市場預(yù)測確定的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案;資源、原材料、燃料、動力、供水、運輸條件;建設(shè)條件和選址方案;主要設(shè)備、公共輔助配套設(shè)施;環(huán)境保護、城市規(guī)劃等要求和相應(yīng)措施方案;企業(yè)組織、勞動定員、管理制度;建設(shè)進度、質(zhì)量安全、工期;投資估算和資金籌措;經(jīng)濟效益和社會效益等?？尚行匝芯勘仨氄鎸?不可以人為夸大?？尚行匝芯恳欢ㄒ敱M,充分的調(diào)研可以規(guī)避以后項目決策中的諸多風(fēng)險。2)可行性研究要求有深入度,要求規(guī)范化、標(biāo)準化,要求科學(xué)性?？尚行匝芯恳驼{(diào)研的數(shù)據(jù)做深入的分析,僅僅表面的分析會誤導(dǎo)投資決策。規(guī)范化、標(biāo)準化的可行性研究分析數(shù)據(jù)將為項目的投資提供可靠的依據(jù)。3)可行性研究具有時效性。時效太久的可行性研究不能作為投資決策依據(jù),需要重新進行可行性研究。4)可行性研究分析應(yīng)該采用動態(tài)的分析而不是靜態(tài)的。動態(tài)的分析合乎市場的經(jīng)濟運行規(guī)律,更能真實、有效地反應(yīng)投資決策的利弊,以便有效地做出投資決擇。

1.2 投資估算

作為可行性研究的核心——投資估算,是對包括建筑安裝費、設(shè)備及工器具購置費、工程建設(shè)其他費、預(yù)備費、建設(shè)期貸款利息、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅等建設(shè)項目預(yù)期建設(shè)投資的估算,是項目決策的重要依據(jù)。它是日后項目控制概算編制的依據(jù),也是籌集建設(shè)資金、加強成本控制和評價投資效益的依據(jù)。在房地產(chǎn)企業(yè)前期投資估算的編制要力求內(nèi)容全面、數(shù)據(jù)準確,充分考慮建設(shè)期間可能出現(xiàn)的各種因素對工程造價的影響,使投資估算真正起到控制項目投資的作用。投資估算的準確性是投資決策造價控制的關(guān)鍵,直接影響投資決策、工程設(shè)計方案、投資經(jīng)濟效益。1)準確的投資估算源于對項目、對市場的深入了解和掌握;源于估算人員豐富的專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗。準確的估算含有對不可預(yù)見因素的正確分析、把握和對不確定因素的實踐預(yù)測。2)準確的投資估算一定是綜合考慮因素較全面的。項目的各種市場調(diào)研數(shù)據(jù)要考慮到它們的相關(guān)性,相互獨立考慮的因素分析一定是不全面的。3)投資估算必須做動態(tài)的分析,項目建設(shè)周期、項目資金籌措中的各項相關(guān)費用的發(fā)生要動態(tài)地考慮,這樣可以實用、有效地控制成本,指導(dǎo)各項投資舉措。

2 設(shè)計階段是造價控制的主要環(huán)節(jié)

1)優(yōu)化設(shè)計方案。工程性價比是否最優(yōu),設(shè)計質(zhì)量和安全規(guī)范是否達到國家規(guī)定標(biāo)準,功能是否滿足使用要求,不僅關(guān)系到建設(shè)項目一次性投資的多少,而且在建成交付使用后影響項目的經(jīng)濟效益。建設(shè)單位在審查設(shè)計單位的設(shè)計時,要重視設(shè)計方案的優(yōu)化,利用各種指標(biāo)對設(shè)計圖中各項設(shè)計、各專業(yè)設(shè)計及各專業(yè)之間的聯(lián)系進行分析比較,慎重確定設(shè)計方案。在選擇工藝技術(shù)方案時,應(yīng)從房地產(chǎn)企業(yè)的實際出發(fā),以提高投資效益為前提,積極而穩(wěn)妥地采用先進的技術(shù)方案和成熟的新技術(shù)、新工藝。2)合理控制設(shè)計指標(biāo)。在確定建設(shè)項目的設(shè)計標(biāo)準時,需考慮周邊的地理、人文環(huán)境,考慮周邊經(jīng)濟發(fā)展及需求現(xiàn)狀,由此考慮影響項目的設(shè)計指標(biāo),如建筑層數(shù)、戶型設(shè)計、層高、建筑密度、容積率、配套綠化等。3)積極推行限額設(shè)計。在設(shè)計控制計劃中,要求各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下,按前期批準的控制概算限額設(shè)計,嚴格控制不合理變更,保證總控制概算額不被突破。分解投資和工程量是實行限額設(shè)計的有效途徑和主要方法,它是將上階段設(shè)計審定的投資額和工程量先分解到各個專業(yè),然后再分解到各單位工程和各分部分項工程,通過層層分解,實現(xiàn)對投資限額的控制和管理。

3 招投標(biāo)及合同階段是造價控制的重要環(huán)節(jié)

1)招標(biāo)文件作為整個招投標(biāo)過程乃至于工程項目實施全過程的綱領(lǐng)性文件,它將直接影響工程造價的確定與控制。所以,在編制過程中,應(yīng)力求在文字上表達清楚,內(nèi)容上表達全面;將開發(fā)商的開發(fā)中控制造價,形成最大市場經(jīng)濟收益的思路細化到每一條內(nèi)容。同時與工程量清單相互銜接,口徑一致,形成整體控制思路。否則如果出現(xiàn)漏洞,就會成為施工單位追加工程款的突破口,從而造成糾紛,引起索賠。2)工程量清單是招標(biāo)人編制標(biāo)底的依據(jù),是投標(biāo)人報價的依據(jù),也是工程竣工結(jié)算調(diào)整的依據(jù)。應(yīng)重點審查工程量清單編制是否符合招標(biāo)文件和設(shè)計圖紙的要求;是否按統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則編制;每一個子目的工作內(nèi)容與工作要求表述是否準確完整;取費標(biāo)準是否合理;計算是否準確無誤;材料及設(shè)備價格的計取依據(jù)是否可行;編制說明是否完善;有無多算、少算或漏項的子目;暫定項目是否合理等相關(guān)造價的所有內(nèi)容。3)建筑合同是為完成某建筑安裝工程項目或為提供某項建筑材料設(shè)備、為提供某項相關(guān)建設(shè)項目的服務(wù),明確甲、乙雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議,是工程建設(shè)質(zhì)量、進度、投資三方面控制的主要依據(jù)。必須保證合同的嚴肅性,合同一經(jīng)簽訂,是嚴格受到國家法律保護的。由于建設(shè)工程具有投資大、工期長、涉及原材料種類多、工序復(fù)雜、質(zhì)量要求嚴格和受地理環(huán)境影響大的特點,所有這些都決定了各項建筑相關(guān)合同涉及的內(nèi)容多、角度廣、內(nèi)容復(fù)雜。完善的、有效的合同也可以預(yù)防糾紛的發(fā)生,有效地減少、避免施工索賠,減少工程費用的發(fā)生。合同條款的簽訂應(yīng)嚴謹、細致、全面。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)立建設(shè)工程各相關(guān)合同審閱會簽制度,有關(guān)責(zé)任人都應(yīng)熟悉建設(shè)工程施工合同條款,了解建筑行業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范,各盡其責(zé)。對直接影響工程造價的有關(guān)條款,都應(yīng)有詳細的約定。對項目各方位的全面控制均應(yīng)在合同中予以體現(xiàn)、明確,并明確在合同條款中的造價約束條款。

總之,房地產(chǎn)項目工程造價的控制是一門建筑經(jīng)濟、技術(shù)與管理高度結(jié)合、綜合性很強的專業(yè)。未雨綢繆,項目實施前期的工程造價控制將對整個項目全壽命期的造價影響最大,所以控制的重點應(yīng)放在項目實施之前,合理可行性研究,精確投資估算,優(yōu)化設(shè)計概念,規(guī)范招投標(biāo),合同條款的細化、嚴密、全面周全考慮等環(huán)節(jié),以期事半功倍,優(yōu)質(zhì)完成項目造價管理,達到較高投資收益。

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