對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)

劉慶珍

房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)焦點(diǎn)之一。近年來(lái)我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比大多在5.5～7.5的區(qū)間波動(dòng),過(guò)高的房?jī)r(jià)已經(jīng)超出了大部分居民的承受能力。盡管,政府一次次出臺(tái)新的政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控,在一定程度上控制了房?jī)r(jià)上漲的速度,但仍不盡如人意,穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格已經(jīng)成為當(dāng)前加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要內(nèi)容。因此,認(rèn)識(shí)和掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格特征,分析、研究影響房地產(chǎn)價(jià)格的制約因素及其變化規(guī)律,將有利于我們更加深入地分析房地產(chǎn)市場(chǎng),進(jìn)而采取行之有效的、有針對(duì)性的調(diào)控措施,不斷滿足廣大居民有效需求的增長(zhǎng),實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、平穩(wěn)、協(xié)調(diào)發(fā)展。

本文在吸收了國(guó)內(nèi)外的最新研究成果的基礎(chǔ)上,以我國(guó)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀為背景,從宏觀與微觀兼顧的角度,通過(guò)定性研究與定量研究相結(jié)合的方法,對(duì)目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的房屋價(jià)格問(wèn)題進(jìn)行了系統(tǒng)梳理和較為深入的研究。從以下幾方面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行了相關(guān)分析,并提出了自己的認(rèn)識(shí)。

1 房地產(chǎn)價(jià)格組成

房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)核心問(wèn)題,它關(guān)系到房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn),房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的秩序和房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置。房地產(chǎn)價(jià)格是房產(chǎn)價(jià)格和地產(chǎn)價(jià)格的統(tǒng)一,是房地產(chǎn)商品價(jià)值和地租資本化價(jià)格的貨幣表現(xiàn)。我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格主要由以下幾部分構(gòu)成:

1)土地費(fèi)用。土地費(fèi)用包括土地取得費(fèi)用和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的互動(dòng)關(guān)系,在有較多土地供應(yīng)者的情況下,房?jī)r(jià)是主動(dòng)的,地價(jià)是被動(dòng)的,即地價(jià)水平主要取決于房?jī)r(jià)水平,就如同一般情況下地租水平是由農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格水平?jīng)Q定的一樣。但在我國(guó)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地由政府獨(dú)家壟斷供應(yīng)的情況下,土地一級(jí)市場(chǎng)上的地價(jià)水平,在很大程度上影響著新建商品房的價(jià)格水平。

2)建安成本。建安成本包括:前期工程費(fèi)(前期規(guī)劃、可行性研究、勘察、設(shè)計(jì)及施工的三通一平等工程前期所發(fā)生的費(fèi)用);基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(建造小區(qū)內(nèi)的道路、供水、供電、排污、排水、照明、通訊、綠化、環(huán)境衛(wèi)生等的建設(shè)費(fèi)用);建筑安裝工程費(fèi)(建造商品房及附屬工程所發(fā)生的建筑工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)和安裝工程費(fèi));公共配套設(shè)施準(zhǔn)設(shè)費(fèi)(建造小區(qū)內(nèi)的非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用),這部分費(fèi)用的上漲直接表現(xiàn)為房?jī)r(jià)上漲。

3)相關(guān)稅費(fèi)。稅費(fèi)對(duì)房?jī)r(jià)的影響最直接體現(xiàn)在稅費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本及銷售價(jià)格的影響上。

2 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素

影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素眾多而復(fù)雜,可以說(shuō)我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)是多種微觀與宏觀因素綜合作用的產(chǎn)物,其中包括市場(chǎng)供需因素,經(jīng)濟(jì)因素,行政因素,心理因素等。

1)市場(chǎng)供需因素。供給和需求是形成價(jià)格的兩個(gè)最終因素。其他一切因素,要么通過(guò)影響供給,要么通過(guò)影響需求來(lái)影響價(jià)格。房地產(chǎn)的價(jià)格也是由供給和需求決定,與需求成正相關(guān),與供給成負(fù)相關(guān)。供給一定,需求增加,則價(jià)格上升;需求減少,則價(jià)格下跌;需求一定,供給增加,則價(jià)格下跌;供給減少,則價(jià)格上升。房地產(chǎn)的供求狀況可分為如下四種類型:a.全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況;b.本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況;c.全國(guó)本類房地產(chǎn)總的供求狀況;d.本地區(qū)本類房地產(chǎn)總的供求狀況。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及變更使用功能的困難性,決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。至于其他類型房地產(chǎn)的供求狀況對(duì)該房地產(chǎn)的價(jià)格水平有無(wú)影響及其影響的程度,要看這些供求狀況的波及性如何而定。

2)經(jīng)濟(jì)因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有:經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,儲(chǔ)蓄,消費(fèi),投資水平,財(cái)政收支以及金融狀況,物價(jià)(特別是建筑材料價(jià)格),建筑人工費(fèi),利息率,居民收入,房地產(chǎn)投資。a.經(jīng)濟(jì)發(fā)展,預(yù)示著投資,生產(chǎn)活動(dòng)活躍,對(duì)廠房,辦公室,商場(chǎng),住宅和各種文娛設(shè)施等的需求增加,引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲,尤其是引起地價(jià)上漲。b.房地產(chǎn)價(jià)格與物價(jià)的關(guān)系非常復(fù)雜,通常物價(jià)普遍波動(dòng),房地產(chǎn)價(jià)格也將隨之變動(dòng);如果其他條件不變,則物價(jià)變動(dòng)的百分比相當(dāng)于房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的百分比,而兩者的動(dòng)向也應(yīng)一致。就單獨(dú)一宗房地產(chǎn)而言,物價(jià)的變動(dòng)可以引起房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng),如建筑材料價(jià)格上漲,引起建筑物建造成本增加,從而推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。從一段較長(zhǎng)時(shí)期來(lái)看,房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率和國(guó)民收入的增長(zhǎng)率。c.通常居民收入的真正增加顯示人們的生活水平將隨之提高,從而促使對(duì)房地產(chǎn)的需求增多,導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。如果居民收入的增加使中低等收入水平者的收入增加,對(duì)居住房地產(chǎn)的需求增加,促使居住房地產(chǎn)的價(jià)格上漲。如果居民收入的增加使高收入水平者的收入增加,對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不大,不過(guò),如果利用剩余的收入從事房地產(chǎn)投資(尤其是投機(jī)),則必然會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)。

3)行政因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的行政因素,是指影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等方面的因素,主要有土地制度,住房制度,房地產(chǎn)價(jià)格政策,行政隸屬變更,特殊政策,城市發(fā)展戰(zhàn)略,城市規(guī)劃,土地利用規(guī)劃,稅收政策等。a.土地制度對(duì)土地價(jià)格的影響也許是最大的,例如:在中國(guó)傳統(tǒng)的土地制度下,嚴(yán)禁買(mǎi)賣(mài),出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地,可能使地租,地價(jià)根本不存在。b.住房制度與土地制度一樣,對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也是最大的,實(shí)行低租金,福利制,必然造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。c.房地產(chǎn)價(jià)格政策有兩類:一類是高價(jià)格政策;一類是低價(jià)格政策。所謂高價(jià)格政策,一般是指政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格放任不管,或有意通過(guò)某些措施抬高房地產(chǎn)的價(jià)格;低價(jià)格政策,一般是指政府采取種種措施抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲。因此,高價(jià)格政策促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲,低價(jià)格政策造成房地產(chǎn)價(jià)格下落。d.建立經(jīng)濟(jì)特區(qū),實(shí)行特殊的政策,特殊的體制,特殊的對(duì)外開(kāi)放措施,往往會(huì)提高該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格。e.城市發(fā)展戰(zhàn)略,城市規(guī)劃,土地利用規(guī)劃這些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響,特別是城市規(guī)劃中的規(guī)定用途,容積率,覆蓋率,建筑高度等指標(biāo)。具體表現(xiàn)為下列兩個(gè)方面:一方面就某一塊土地而言,它會(huì)降低地價(jià)。另一方面,從總體上看,由于有利于土地的健康協(xié)調(diào)利用,因此有提高地價(jià)的作用。f.稅收政策直接或間接地對(duì)房地產(chǎn)課稅,實(shí)際上是減少了利用房地產(chǎn)的收益,因而造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。

4)心理因素。心理因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也是一個(gè)不可忽視的因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素主要有7個(gè):a.購(gòu)買(mǎi)或出售心態(tài);b.欣賞趣味(個(gè)人偏好);c.時(shí)尚風(fēng)氣;d.接近名家住宅心理;e.講究門(mén)牌號(hào)碼,樓層數(shù)字或土地號(hào)數(shù);f.講究風(fēng)水;g.價(jià)值觀的變化。

以上是我對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的幾點(diǎn)膚淺的認(rèn)識(shí),說(shuō)出來(lái)和同仁們共同分享,當(dāng)然還有考慮不全的地方,希望大家提出寶貴的意見(jiàn)。

[1]薛 藝,吳方武.關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格策略的幾點(diǎn)思考[J].山西建筑,2009,35(15):210-211.