房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程管理問題淺析

王曉鹍

作為致力于長期發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè),經(jīng)營品牌、做精、做強是企業(yè)發(fā)展的目標。房地產(chǎn)項目的工程管理涵蓋前期、設(shè)計、施工和驗收等過程,涉及建筑、結(jié)構(gòu)、裝飾、安裝和景觀等多個領(lǐng)域的專業(yè)知識,同時也匯集了來自勘測、設(shè)計、材料與設(shè)備和施工單位,以及政府各職能部門等工程各個相關(guān)領(lǐng)域的合作方。房地產(chǎn)企業(yè)如何在項目建設(shè)過程中對各環(huán)節(jié)進行有效管控,在成本可控的前提下達到或超過預(yù)期的產(chǎn)品品質(zhì)目標,這是每個房地產(chǎn)企業(yè)需要面臨和解決的問題。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程管理的各個環(huán)節(jié)需要注意和重視的問題進行了分析,并提出了有效的管理措施,以達到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建筑項目以最小的成本獲得最高質(zhì)量的目標。

1 工程實施前期

1.1 市場調(diào)研階段

市場調(diào)研是選擇投資意向、進行項目可行性研究、確定項目開發(fā)方向重要的基礎(chǔ)性工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須組織具有專業(yè)知識的人員或委托具有專業(yè)資質(zhì)和實力的單位從國家、省、市有關(guān)經(jīng)營的政治法律環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社區(qū)環(huán)境、房地產(chǎn)市場需求和消費行為、消費者對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度、新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用的情況等方面進行認真細致、有效的市場調(diào)查,并將調(diào)查收集到的資料進行匯總整理、統(tǒng)計和分析,去粗取精,去偽存真,以保證資料的系統(tǒng)性、完整性和可靠性,在作出結(jié)論以后,寫出書面報告,提供給決策者,以引找住房開發(fā)的最佳市場切入點進而組織生產(chǎn)經(jīng)營,從而不斷開拓市場,提高企業(yè)在市場上的占有率,也就可能達到企業(yè)預(yù)先制定的效益目標,使企業(yè)立于不敗之地。

1.2 勘察、設(shè)計階段

要選擇具有專業(yè)資質(zhì)和實力的勘察、設(shè)計單位進行勘察設(shè)計。為了提高工程建設(shè)投資效果,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從選擇建設(shè)場地和工程總平面圖布置開始,直至建筑的具體設(shè)計都應(yīng)進行多方案比選,從中選取技術(shù)先進、經(jīng)濟合理的最佳設(shè)計方案。在設(shè)計階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)組織造價、財務(wù)等方面的技術(shù)人員共同參與全過程設(shè)計,使設(shè)計從一開始就建立在健全的經(jīng)濟基礎(chǔ)之上,設(shè)計上在做出重要決定時能夠充分認識其經(jīng)濟后果,從而確保設(shè)計方案能較好的體現(xiàn)技術(shù)與經(jīng)濟的結(jié)合。

1.3 招標階段

在招標過程中,要認真編制招標文件,熟悉設(shè)計圖紙,仔細審核中標單位報價書中的工程量、單價,限制投標單位采用投標策略對工程造價控制的影響。編制工程招標文件中要注意:1)提高招標文件的質(zhì)量,特別是工程量清單應(yīng)項目齊全,數(shù)量準確,避免造成漏項、錯項。2)編制好招標控制價或標底,把它們控制在合理的造價下限。3)在合同條款中應(yīng)明確工期、質(zhì)量、造價、材料設(shè)備供應(yīng)、工程款支付、竣工驗收、質(zhì)量保證期、違約責任等內(nèi)容。4)采取預(yù)防措施防止施工單位串標、圍標。在滿足各項要求的前提下,選擇投標報價最低或經(jīng)由專業(yè)人士組成的評標小組評審的合理最低投標報價的投標人作為中標單位。

2 工程施工階段

要提高工程建設(shè)質(zhì)量,控制工程造價,發(fā)揮投資效益,就要在工程實施階段加強工程建設(shè)的管理和監(jiān)督職能,用系統(tǒng)工程的觀念、理論和方法進行管理,從進度控制、質(zhì)量控制、費用控制等方面組織協(xié)調(diào)。

2.1 進度控制

應(yīng)結(jié)合工程項目的性質(zhì)和規(guī)模、工期的長短、工人的數(shù)量、機械裝備、材料供應(yīng)情況、運輸、地質(zhì)、氣候條件等各項具體的技術(shù)經(jīng)濟條件,對承建單位指定的施工組織設(shè)計、施工方案、施工進度計劃進行優(yōu)化,最后選定最合理利用人力、物力、財力、資源的方案。在施工階段要安排專業(yè)人員或工程監(jiān)理人員對施工現(xiàn)場進度進行監(jiān)督,定期撰寫施工進度報告。定期組織召開由工程各方參與的會議聽取監(jiān)理工程師報告工程進度情況,及時了解工程的實際進度。

2.2 質(zhì)量控制

要堅持深入現(xiàn)場,掌握工程動態(tài),在工程施工階段及時發(fā)現(xiàn)施工工藝流程是否滿足設(shè)計要求和合同規(guī)定,對所選用的材料和設(shè)備進行質(zhì)量評價、對整個施工過程中的工程質(zhì)量進行評估,將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責的程序,與國家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標準、規(guī)定進行比較,并作出評判,以便及時發(fā)現(xiàn)和解決問題,以減少由于質(zhì)量問題造成的經(jīng)濟損失。

2.3 工程費用控制

工程費用的控制是降低工程造價的重要手段,降低工程費用就能增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤。

2.3.1 有效控制工程變更和現(xiàn)場經(jīng)濟簽證

在工程建設(shè)項目中,工程變更和現(xiàn)場簽證是不可避免的,但要進行有效的控制。嚴格審核工程施工圖預(yù)算。根據(jù)施工圖設(shè)計的進度計劃和現(xiàn)場施工的實際進度,及時核定施工圖預(yù)算。對于預(yù)算超出相應(yīng)概算施工圖設(shè)計部分,要加以詳細分析,找出原因,并及時與項目負責人通氣,調(diào)整或修正控制目標,對工程發(fā)生的各項費用實行動態(tài)控制。

2.3.2 加強材料、設(shè)備的采購和管理

項目管理者可在施工工程中參與主要材料的選型定價,為做好選型定價工作,要認真調(diào)查和分析材料市場的價格及其走勢,對商品混凝土、鋼材、門窗、水電及墻地面裝飾等大宗材料的采購應(yīng)協(xié)助承包商進行多家比選,對大型的工程項目還可以組織供應(yīng)商進行招標,在質(zhì)量、服務(wù)、價格方面反復(fù)比較,從中選優(yōu)。

3 工程竣工驗收階段

房地產(chǎn)企業(yè)除對主體工程檢查驗收外,對附屬工程及庭院工程的檢查驗收也不容忽視,對施工過程中給周圍道路和其他設(shè)施造成的損壞,也應(yīng)要求承包商給予修復(fù)。工程竣工驗收交付使用后,應(yīng)盡快安排業(yè)主入住,以便在承包商缺陷責任期內(nèi)盡可能及時發(fā)現(xiàn)建筑物的缺陷;對未售出或出租部分也應(yīng)安排相關(guān)專業(yè)人員對工程的使用功能和物理狀況進行細致的檢查。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程管理是一項技術(shù)性、專業(yè)性、政策性很強的工作,貫穿于投資決策、項目設(shè)計、招標投標和建設(shè)施工各個階段,運用科學(xué)技術(shù)原理和經(jīng)濟及法律的合理手段,解決工程管理中的技術(shù)與經(jīng)濟、經(jīng)營與管理等實際問題,有效控制工程成本,節(jié)約工程資金,保證項目建設(shè)以最小的投資耗費取得最佳的經(jīng)濟效果,最大限度的提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)資金的投資效益。

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