淺談房地產開發(fā)成本的控制與管理

鄭云亮 宋曉華

房地產開發(fā)作為一種商業(yè)運作行為，在當今土地價格飛漲、各種費用高昂的情況下，要實現(xiàn)開發(fā)項目的最大經濟效益，就必須對開發(fā)成本進行有效的管理和控制，建立全過程、高效的成本管理體系，從而實現(xiàn)利潤的最大化。煙臺打撈局百通房地產開發(fā)公司在已完成的三個商業(yè)住宅項目的運作中，注重各環(huán)節(jié)的成本控制與管理，取得了明顯的成效。

1 房地產開發(fā)成本的構成

房地產開發(fā)成本的構成主要有土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政公共設施費用、管理費用、財務費用、稅費以及其他費用等。1)土地費用包括城鎮(zhèn)土地出讓金、拆遷安置補償費和土地轉讓契稅等。隨著土地管理政策的日益緊縮，土地費用上升迅速，房地產開發(fā)企業(yè)主要通過招、拍、掛獲得開發(fā)用地，在住宅商品房價格構成中，該部分費用約占整個開發(fā)成本的27%～43%。2)前期工程費主要指房屋開發(fā)的可行性研究、前期規(guī)劃、地質勘查、設計以及“三通一平”等費用，這部分約占房地產開發(fā)成本的3%～9%。3)建筑安裝工程費指房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程、設備及安裝工程費用等，在整個成本構成中占有30%～40%的比例。4)市政公共設施費用主要包含了道路、水電、煤暖氣、人防設施、通信、綠化等的建設費用和為項目內居民提供配套服務的各種非營利性、營利性的配套設施所發(fā)生的費用，在開發(fā)成本構成占據(jù)了13%～16%的比例。5)管理費用主要是企業(yè)為組織和管理相關經營活動所發(fā)生的各種費用，包括人工費、差旅費、辦公費、職工教育費等，在整個成本構成占有4%～5%的比例。6)財務費用指在開發(fā)經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息。它的多少與開發(fā)項目的大小、融資額度的多少有密切關系，占成本構成比例相對不穩(wěn)定。7)稅費一部分主要是房產稅、土地增值稅、營業(yè)稅、契稅、印花稅等;另一部分是行政事業(yè)性收費，主要由地方政府和行政主管部門及其所屬單位向房地產開發(fā)企業(yè)收取的費用，占總成本的10%～14%左右。8)其他費用指不能列入前七項的所有費用，主要包括銷售廣告費、代理費及各種不可預見費等，約占總成本的1%。

2 房地產開發(fā)成本不斷上升的原因分析

1)土地供應價格的大幅上升。土地資源的不可再生性和稀缺性決定了土地供應價格的居高不下。自2003年第四季度開始，國土資源部對建設用地進行清理整頓，對土地的建設供給實行總量控制政策和嚴格的審批制度，各級政府為保證重大項目用地抓緊土地儲備，開發(fā)用地的可供量日益稀少，在此情況下土地拍賣的供應價格一路高漲。從百通公司情況看，2007年煙臺打撈局18號～24號開發(fā)住宅樓的土地摘牌價格達到了2005年11號～17號開發(fā)住宅樓時的3.9倍。2)行政事業(yè)性收費種類繁多，企業(yè)賦稅較重。近年來國家陸續(xù)取消了部分涉及房地產業(yè)的不合理收費項目，但房地產企業(yè)仍然面對沉重的負擔，特別是政府部門所屬事業(yè)單位收取的事業(yè)性收費及壟斷性的工程取費，仍然種類繁多?？梢哉f，在房地產的開發(fā)運作過程中，繳稅費的種類伴隨著開發(fā)的始終，而在建設過程中繳納的費用更是層出不窮。各種稅費綜合計算，可達到總成本的10%～14%左右，相對于其他行業(yè)來說，稅費偏高，負擔較重。3)融資渠道相對狹窄，貸款利息居高不下。當前多數(shù)開發(fā)商主要采用銀行借貸資金買地、建房、賣房、還貸，然后再開始新一輪循環(huán)的開發(fā)模式，自有資金比例較低，融資渠道多是通過銀行間接融資。由于房地產開發(fā)對信貸資金的依賴十分嚴重，且具有資金量大、投入集中、回收周期長的特點，同時國家不斷出臺收緊房地產銀根的政策，使房地產企業(yè)資金鏈日益趨緊，近幾年幾次上調貸款利率，導致了開發(fā)成本的增加。4)建材價格和建筑人工費大幅上漲，帶動建安成本提高。建筑原材料中鋼材、水泥、木材三大主材價格近年來均有較大幅度上漲，如建筑用鋼材2006年約為 3 000元/t，目前則達到了5 650元/t，上漲幅度在88.3%左右;建筑綜合人工費由2005年的40元/工日上漲到當前的80元/工日，上漲幅度達到了100%。建材價格和建筑人工費的上漲，直接提高了開發(fā)成本。

3 有效控制房地產開發(fā)成本的對策

1)吃透政策精神，控制稅費支出。隨著國家對房地產調控的不斷深入，土地費用和各種政策性收費日益增多，約占整個開發(fā)成本的41%～53%，這些費用一般都有明文規(guī)定，但是也有很多費用可以折減或浮動，這就必須要不斷的學習培訓，掌握相關政策，與主管部門加強溝通、搞好聯(lián)系。如百通公司在煙臺打撈局18號～21號住宅樓項目審批中，政府考慮芝罘島整體景觀，限建3層，經過規(guī)劃設計師精心設計，并作了項目與環(huán)境整體效果圖，合理的說明了5層以內住宅建筑在該區(qū)位建設的可行性、資源節(jié)約性和社會價值的挖掘性，最終主管部門改批限建5層，增加建筑面積3 200余平方米，按利潤2 000元/m2計算，直接增加利潤640萬元;在煙臺打撈局18號～24號住宅樓土地費用評估中，政府按照區(qū)位相近原則參照煙臺市西海岸樓面價格進行評估設定在3 800元/m2，公司策劃部門從景觀差異、地勢相異和項目環(huán)境不同等角度，多次與主管部門溝通，安排實地觀測，最終協(xié)商將評估價調減到3 050元/m2，減少支出1 463.4萬元;2007年年底煙臺打撈局18號～24號住宅樓人防配套費繳納中，按照2007年9月1日頒布的新規(guī)定需要繳納453.5萬元，通過充分利用政策頒布的時間差，又節(jié)省支出404.8萬元。僅上述三項就增加利潤2 508.26萬元，減少成本支出1 868.2萬元，為項目整體效益的增長發(fā)揮了明顯的作用，可見充分把握和利用政策對房地產成本控制至關重要。

2)做好項目前期論證和設計，控制工程造價。要控制好房地產開發(fā)的成本，必須充分做好前期論證和設計，這主要包括了可行性研究、方案論證和施工圖設計等工作?？尚行匝芯繉τ谝粋€房地產項目的成敗起著關鍵的作用，百通公司在過去煙臺打撈局三期樓盤開發(fā)前，均進行了廣泛的客戶調查，掌握消費者的心理，對市場的容量和需求進行推斷，確定項目設計方案，同時制定出完善的銷售計劃，保證了各期樓盤的高銷售率，消除了房屋空置帶來的資金成本支出。有研究表明，開發(fā)項目設計階段通過比選和優(yōu)化設計方案，可影響工程造價程度為25%～35%，施工階段通過技術措施節(jié)約工程造價的可能性僅為5%～10%，這表明設計階段的控制是項目成本控制的關鍵與重點，所以必須推行建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法，堅持擇優(yōu)選擇設計單位，明確項目開發(fā)的檔次定位、建設成本投資計劃、質量標準及景觀效果，實行限額設計，重視設計方案的“經濟”“合理”，具體內容包括房屋戶型、使用功能、建筑造型、結構設計、環(huán)境配套等。同時對設計方案和施工圖、項目的結構形式、裝飾標準、材料設備選型、設計的合理性和安全性等進行全面的評估和審核，在保證工程質量的前提下盡可能從源頭上做好成本控制。

3)加強建設管理，控制施工成本。工程建設成本控制主要包括了工程招投標階段和施工過程成本控制兩部分。要通過工程招投標擇優(yōu)篩選施工單位和材料供應商，力求縮短工期、降低工程造價、提高工程質量。在工程招標中要組織造價管理人員收集、篩選、分析和總結各類有價值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價的各種因素進行預測、分析、評價，然后編制招標文件，對招標文件中涉及費用的條款反復推敲，以利于日后的造價控制。對材料和設備，實行貨比三家，擇優(yōu)低價選購。對建筑人工費實行勞務競標、低價中標的原則，同時采用計時與計件相結合的方法降低人工費支出。施工階段是工程資金投入的最大階段，施工階段的成本控制對房地產企業(yè)來說要做好以下幾點:a.抓好合同管理，減少工程索賠。b.從管理模式上著手，發(fā)揮好建設監(jiān)理的作用，追求項目投資在施工過程中的有效控制。c.從技術措施上改革創(chuàng)新進行項目投資的有效控制。d.從經濟措施上監(jiān)管審批進行項目投資的有效控制。e.抓好竣工核算，根據(jù)合同、預算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關法規(guī)，認真審核各階段工程款，對送審的竣工決算嚴格核實工程量和簽證費用，使審核后的結算真正體現(xiàn)工程實際造價。

4)加強內部管理，建立健全成本責任制。成本責任制的落實是成本控制實施的重要保證，明確有關責、權、利的落實是全面實施目標成本責任的前提和使目標成本得以有效控制的關鍵，把成本費用指標層層分解，按干什么管什么的原則，把小指標分別落實到相關部門，對成本實行全員管理，發(fā)動全員參與成本管理，把成本管理納入崗位責任制，做到責、權、利相結合。

房地產開發(fā)的成本控制與管理是一個多階段的、動態(tài)的和復雜的過程，是集經濟、技術與管理為一體的綜合學科，只有做到各方綜合平衡，才能做到直接有效。要做好房地產開發(fā)的成本控制就必須要全員樹立起成本意識，做好開發(fā)各個環(huán)節(jié)的全過程成本控制和管理工作，建立一套完善的成本運行體系，只有這樣才能在競爭及風險中立于不敗之地，房地產項目投資才能真正可控，才會實現(xiàn)更高的利潤。

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[3] 王新軍，王 霞.房地產經營與管理[M].上海:復旦大學出版社，2006.

[4] 陳 勇，李文廣.淺議工程項目成本管理與控制[J].山西建筑，2009，35(26):242-243.