房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段建設(shè)投資控制

彰美景

1 概述

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工階段是項(xiàng)目投資實(shí)施的重要環(huán)節(jié),項(xiàng)目施工階段存在著很多風(fēng)險(xiǎn),如材料價(jià)格的改變,生產(chǎn)工藝的革新等,這些都對(duì)項(xiàng)目的投資有著重要的影響,要使得項(xiàng)目的投資能夠有效地控制就必須了解該階段投資控制的特點(diǎn),以及影響投資的風(fēng)險(xiǎn)因素。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)隱私進(jìn)行分析,采取相應(yīng)的措施,就可以降低該階段的投資風(fēng)險(xiǎn),從而達(dá)到對(duì)項(xiàng)目施工階段投資的有效控制,使得項(xiàng)目得以順利竣工,并投入使用。

2 施工階段建設(shè)投資控制的特點(diǎn)

2.1 實(shí)施控制的周期長(zhǎng)、涉及面大

施工階段工程建設(shè)投資控制貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的施工過程,施工過程包括施工準(zhǔn)備、開工以及竣工結(jié)算審核等各個(gè)環(huán)節(jié)。其控制過程長(zhǎng),控制節(jié)點(diǎn)多,是建設(shè)投資的實(shí)質(zhì)性落實(shí)階段。施工階段的建設(shè)投資控制不僅涉及到項(xiàng)目實(shí)施過程中對(duì)圖紙化工程投入的實(shí)際計(jì)量控制,還涉及到諸如分包工程的實(shí)施、簽證變更、索賠等非圖紙化計(jì)量對(duì)造價(jià)影響的控制。

2.2 實(shí)際費(fèi)用支付的節(jié)點(diǎn)多

施工階段是項(xiàng)目建設(shè)投資實(shí)施的過程,投資支付周期較長(zhǎng)。對(duì)承包商和其他分包、材料、設(shè)備供應(yīng)商的支付或以施工進(jìn)程時(shí)間節(jié)點(diǎn)為限,或以項(xiàng)目施工實(shí)施量的完成和供應(yīng)提供節(jié)點(diǎn)為限,是在建設(shè)總投入控制基礎(chǔ)上的多節(jié)點(diǎn)支付,從而導(dǎo)致支付次數(shù)多,過程復(fù)雜。

2.3 施工階段控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程

工程施工過程周期較長(zhǎng)且是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程,建設(shè)投資受有關(guān)價(jià)格漲落、施工變更、設(shè)計(jì)圖紙變更等具體情況的影響,建設(shè)投資控制必須根據(jù)客觀情況及項(xiàng)目建設(shè)的變化作必要的動(dòng)態(tài)調(diào)整。企業(yè)需要有一個(gè)完善的控制管理體系對(duì)這種動(dòng)態(tài)的控制調(diào)整來保證,使得投資既不偏離前期設(shè)定的控制原則和目標(biāo)值,又不因機(jī)械地執(zhí)行而造成項(xiàng)目實(shí)施中的困難,只有適度進(jìn)行調(diào)控,才能動(dòng)態(tài)地做好建設(shè)投資控制工作。

3 施工階段建設(shè)投資風(fēng)險(xiǎn)因素及投資控制的必要性

3.1 施工階段建設(shè)投資風(fēng)險(xiǎn)因素

1)建筑材料改變和更新。隨著施工工藝和建筑材料生產(chǎn)工藝的提高,建筑材料會(huì)不斷更新和改變,這些改變使得施工工藝發(fā)生改變,原有的設(shè)計(jì)可能需要變更,另外如果新材料的價(jià)格昂貴,必然導(dǎo)致成本的增加。2)建筑施工技術(shù)和工藝革新。采用不同的或新的施工技術(shù),就會(huì)增加施工中的風(fēng)險(xiǎn),因?yàn)樾碌氖┕ぜ夹g(shù)和工藝還不夠成熟,在施工的過程中可能會(huì)造成工程事故,另一方面還會(huì)增加試驗(yàn)成本。因此,這樣的損失就會(huì)增加發(fā)展商或投資者的成本。當(dāng)然,建筑施工技術(shù)和工藝的改變產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率是很低的。3)建筑生產(chǎn)力因素短缺。建筑生產(chǎn)力因素包括建筑技術(shù)工人、建筑原材料及半成品,這些因素的短缺會(huì)直接影響建設(shè)工期,從而增加房地產(chǎn)商品的開發(fā)成本。建筑生產(chǎn)力因素短缺的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的機(jī)會(huì)較高,是房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)注意的重要風(fēng)險(xiǎn)之一。4)設(shè)備故障或損壞。這類風(fēng)險(xiǎn)主要存在于施工工程中,如果設(shè)備發(fā)生故障或出現(xiàn)損壞現(xiàn)象,便會(huì)影響到施工的順利進(jìn)展,造成工期延長(zhǎng),成本增加。

3.2 投資控制的必要性

房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段是項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過程中的一個(gè)重要階段,雖然施工階段對(duì)項(xiàng)目建設(shè)投資控制的影響不是最關(guān)鍵,但施工階段畢竟是建設(shè)投入資金實(shí)際發(fā)生的密集階段,是投資的主要實(shí)施階段。此階段除伴隨施工時(shí)間的推移,而且大量的資金通過施工這一過程不斷“物化”,最終形成固定資產(chǎn),實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資。

建設(shè)施工投入有其相對(duì)的確定性和變更性,因此施工階段實(shí)施投資控制工作對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)投資控制無疑也是十分必要的。如:合理的施工材料設(shè)備價(jià)格確認(rèn)可降低工程總建安成本的4%左右。有效的投資控制可以很好地調(diào)節(jié)發(fā)承包雙方的行為和利益,既降低開發(fā)企業(yè)的投入成本、增加項(xiàng)目利潤(rùn),又可以促使承包商規(guī)范施工行為,通過自身的有效管理降低施工成本,達(dá)到提高利潤(rùn)的目的。這是一個(gè)雙贏的結(jié)果。因此做好施工階段的投資控制具有很重要的意義。

4 施工階段建設(shè)投資控制的實(shí)施

4.1 根據(jù)施工進(jìn)度進(jìn)行費(fèi)用審核

要對(duì)施工單位按施工進(jìn)度進(jìn)行撥款和逐月或擬定的控制點(diǎn)上報(bào)施工進(jìn)度,并對(duì)上報(bào)的施工進(jìn)度進(jìn)行認(rèn)真審核。

4.2 嚴(yán)格審查施工技術(shù)方案及措施

加強(qiáng)技術(shù)管理的工作,要嚴(yán)格審查施工組織設(shè)計(jì)和重大施工方案及與費(fèi)用有關(guān)的各種技術(shù)方案和措施。

1)要由懂技術(shù)、有現(xiàn)場(chǎng)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)工程師對(duì)施工單位編制的施工組織設(shè)計(jì)、重大施工方案及其他與費(fèi)用有關(guān)的技術(shù)方案和措施進(jìn)行審核;2)加強(qiáng)技術(shù)管理和質(zhì)量監(jiān)督,對(duì)施工圖紙中的問題要求設(shè)計(jì)單位及時(shí)解決。力求做到不能因圖紙和技術(shù)問題而延誤施工,避免造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

4.3 嚴(yán)格審查施工質(zhì)量

施工質(zhì)量始終是工程建設(shè)的重中之重,施工質(zhì)量的保證不僅是施工進(jìn)度的保證,更是投資控制的保證。

1)首先對(duì)進(jìn)場(chǎng)的原材料和設(shè)備及其他半成品等進(jìn)行各種質(zhì)量檢驗(yàn),由專人負(fù)責(zé),嚴(yán)格執(zhí)行。另外,還要注意材料、設(shè)備及半成品的保存,以保證材料和設(shè)備及半成品始終處于良好的質(zhì)量狀態(tài);2)通過各種措施杜絕重大質(zhì)量事故,減少一般質(zhì)量事故,避免不必要的經(jīng)濟(jì)損失,這樣既保證進(jìn)度又保證費(fèi)用控制。

4.4 搞好施工進(jìn)度和計(jì)劃管理

施工進(jìn)度和計(jì)劃管理的控制也是投資控制的保證。

1)工程應(yīng)按總體計(jì)劃要求按時(shí)開工(有條件的可提前開工)。由于材料和設(shè)備價(jià)格會(huì)隨市場(chǎng)形勢(shì)的變化而波動(dòng),如果延誤開工很有可能導(dǎo)致開工后的價(jià)格上漲而造成投資費(fèi)用的增加。2)要認(rèn)真編制工程的年、季、月的施工計(jì)劃,必要時(shí)還應(yīng)編制旬、周、日的施工計(jì)劃。一般應(yīng)編制3個(gè)月滾動(dòng)計(jì)劃,施工過程中要嚴(yán)格控制關(guān)鍵路線和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),從而保證工程的進(jìn)度能夠按時(shí)完成。3)合理的安排施工節(jié)奏,做到按計(jì)劃施工,避免和減輕高峰期的施工壓力,減少窩工待工情況的發(fā)生,同樣也能減少不必要的費(fèi)用支出。4)分析沒完成計(jì)劃任務(wù)的原因并追究責(zé)任,爭(zhēng)取在以下周期的施工段中補(bǔ)回?fù)p失,保證工程項(xiàng)目的總工期。

4.5 施工階段避免承包商索賠事件的發(fā)生

項(xiàng)目施工過程中防止承包商索賠事件的發(fā)生是控制工程建設(shè)投資造價(jià)的一個(gè)方面。根據(jù)目前項(xiàng)目的普遍特點(diǎn),一般來說由于開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)情況提出進(jìn)行較大的變動(dòng),未能按約定提供相應(yīng)的施工條件、工程進(jìn)度款支付滯后、甲供材料供應(yīng)脫節(jié)、甲方指定分包工程的施工不利等是承包商提出索賠的主要因素。

承包商的索賠,最終目的均歸結(jié)到建設(shè)投資費(fèi)用的增加和工期的延長(zhǎng)。一般來說,工期的延長(zhǎng)往往伴隨著投資的增加。就房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)而言,如果工期延誤必然導(dǎo)致交房時(shí)間的推遲,這樣將導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)對(duì)客戶的違約賠償,從而造成整個(gè)項(xiàng)目的費(fèi)用增加。因此,在項(xiàng)目施工過程中應(yīng)該加強(qiáng)這方面的管理,避免承包商索賠事件的發(fā)生。

5 結(jié)語

施工階段的投資控制是項(xiàng)目成本管理的重要環(huán)節(jié),只有切實(shí)搞好各項(xiàng)管理工作,才能使項(xiàng)目投資控制得盡可能的好,避免不必要的費(fèi)用增加。整個(gè)施工階段管理的關(guān)鍵是要由技術(shù)水平較高、經(jīng)驗(yàn)豐富的專家組成一個(gè)高素質(zhì)的項(xiàng)目管理小組,同時(shí)還要建立嚴(yán)格的項(xiàng)目管理制度。只有這樣,才能將施工階段的成本管理切實(shí)的抓到實(shí)處,從而對(duì)項(xiàng)目的投資進(jìn)行有效地控制。

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