城市住宅小區(qū)土地集約利用的探討

劉 軍

目前,我國已進入全面建設小康社會的新的發(fā)展時期。如何解決日益緊迫的人口、資源、環(huán)境與工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟快速增長的矛盾,是我們面臨的重要挑戰(zhàn)。中央從戰(zhàn)略高度提出發(fā)展節(jié)能省地型住宅和公共建筑,是新時期轉變城鄉(xiāng)建設方式,提高城鄉(xiāng)發(fā)展質量和效益的重要決策。

“節(jié)約土地”離不開我國城市化進程及經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)實條件,住宅建設作為我國國民經(jīng)濟新的生產(chǎn)增長點,是近年消耗土地最多的建筑類型,實現(xiàn)建筑可持續(xù)發(fā)展應把住宅建設研究放在首位。提高土地資源利用的效率是與之對應的有效策略,也更顯得緊迫?？茖W的規(guī)劃設計,既要為居民營造出高質量的居住生活環(huán)境,可以更有效滿足廣大居民的需求;還要節(jié)約用地,實現(xiàn)土地的可持續(xù)發(fā)展,并且獲得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益,促進住宅產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展?？傊?結合我國目前的國情,搞好城市住宅小區(qū)的綜合開發(fā),提高住宅小區(qū)的規(guī)劃設計水平,具有重大的現(xiàn)實意義。

1 城市土地利用現(xiàn)狀及存在的問題

1.1 城市盲目擴張,占用耕地現(xiàn)象嚴重

土地非農(nóng)化是工業(yè)化和城市化發(fā)展的客觀要求和必然結果。城市化水平的提高伴隨著城市建成區(qū)面積的擴大和耕地面積的減少。長期以來,我國的城市化基本上走的是外延發(fā)展的道路,特別是近十年來,城市外延發(fā)展更為明顯。據(jù)有關統(tǒng)計資料表明1991年～2009年,全國城市用地面積由5 140 km2增到15 887 km2。18年間增加了94.5%,平均每年擴大374.8 km2,年均遞增率高達3.76%。這些城市用地面積的擴大,基本上是“攤餅式”擴展,是靠征用城市近郊的土地,主要是耕地。在城市化發(fā)展較快的1991年～2009年,全國凈減少耕地面積400萬hm2,相當于廣西現(xiàn)有耕地面積(按土地詳查最新數(shù)據(jù)),等于100個中等縣的耕地面積。而在國際上日本和韓國乃至我國臺灣地區(qū)在實現(xiàn)城市化過程中每年耕地遞減率為1.2%～1.40%。可見,城市用地規(guī)模過度膨脹,不僅造成了城市土地利用集約度極度低下,而且侵占了大量的耕地,更為嚴重的是城市擴展占用的城市邊緣區(qū)耕地常常是質量最為優(yōu)良的耕地。

1.2 人均用地水平偏高,土地利用率偏低

城市用地增長速度高于城市人口的發(fā)展速度,城市人均用地呈增長趨勢。1991年～2009年,全國非農(nóng)業(yè)人口增長60%,城市用地卻增長了107%。據(jù)統(tǒng)計分析,目前我國城鎮(zhèn)建設用地高達2.6萬km2,人均133 m2,而我國城市規(guī)劃部門推薦的城市建設用地指標為100 m2/人,大部分地區(qū)城市人均占地量遠遠超出了這一標準。另外,我國城市建筑的容積率較低,城市建筑物仍以低層為主,若將建設用地的容積率提高到 0.5,則至少可以增加40%的容納能力,這說明我國城市現(xiàn)在的土地利用效率還比較低,土地集約利用的潛力還很大。

1.3 城市用地利用結構和布局不合理

我國城市用地中,工業(yè)用地比重偏大,城市綠地和交通用地等偏少是大多數(shù)城市存在的問題。2009年全國城市工業(yè)用地比重平均為23.6%,但有些超過40%,超過合理限度10%～15%以上,交通用地為13.2%,而美國2009年為24.8%,中國香港2009年為 14.6%,倫敦為20.1%,巴黎為27%。城市綠地,2009年我國為7.41%,而國外的一些城市都在10%以上。由于城市交通用地、綠化用地偏緊,我國城市交通擁擠,環(huán)境質量差等“城市病”比較嚴重,城市“熱島效應”明顯,生態(tài)環(huán)境差,嚴重影響城市居民的生活質量。由于城市工業(yè)用地比重大,以及功能分區(qū)不盡合理,城市中心區(qū)或高地價區(qū)被低效、耗能大、污染大的工廠和機關事業(yè)單位占據(jù),城市商務中心(CBD)不明顯,城市土地產(chǎn)出率低,城市整體功能沒能充分發(fā)揮出來,城市化質量差。

2 我國城市土地集約利用的重要性

2.1 從土地資源的有限性看城市土地集約利用的重要性

土地是人類賴以生存和發(fā)展的物質基礎和生產(chǎn)資料,為人類提供充足的生活資料以及合適的生產(chǎn)和生活空間。土地資源的有限性及社會經(jīng)濟發(fā)展對土地無限的要求迫使人類社會必須節(jié)約用地。實施城市土地集約利用,提高城市土地使用效率和經(jīng)濟效益,延緩城市外延擴張的速度,更好的保護農(nóng)業(yè)生產(chǎn)及生態(tài)環(huán)境,促進生產(chǎn)、生活與環(huán)境的協(xié)調發(fā)展。

2.2 從我國國情的角度看城市土地集約利用的重要性

我國的基本國情是人口多,人均土地少,人均耕地資源更少,且耕地后備資源缺乏。我國的這一國情決定了我國的城市化發(fā)展不能走外延式、粗放式的發(fā)展道路,不能盲目擴大城市的占地規(guī)模,而應對城市用地精打細算,努力提高城市土地使用效率,走集約化、內涵式的發(fā)展道路。

3 土地集約型的城市住宅小區(qū)規(guī)劃實施建議

3.1 適度提高住宅小區(qū)的容積率

提高容積率的兩個途徑:提高建筑密度和提高層數(shù)。但建筑密度與建筑高度的提升直接關系到建筑外部空間環(huán)境質量,以及城市配套設施的可承受力等因素。因此,容積率在使用時是一個必須與建筑密度、建筑高度等其他規(guī)劃控制指標相關的量,需要考慮與其他控制指標之間進行協(xié)調。

住宅層數(shù)對環(huán)境的影響主要體現(xiàn)在建筑密度和戶外場地的關系上,通常在容積率相同的條件下,建筑密度與戶外場地成反比,因而要獲得較大的綠地率,必須降低建筑密度或容積率。而當前的現(xiàn)實是:在一塊土地上,既要追求較大的容積率,又想獲得較多的綠地率。那么,在容積率不變的前提下,建筑層數(shù)增加則戶外用地增大。如果建筑密度不變,則容積率隨著建筑層數(shù)的增加而增大,但戶外場地的面積不變。在當前追求較高容積率的前提下,適當增加住宅層數(shù)是保證較大室外場地面積的有效方法。

3.2 合理制定日照與建筑間距

1)常見的居住區(qū)布局手法的日照情況分析。由于傳統(tǒng)居住習慣的問題,我國居民比較重視最佳朝向的問題,希望面南而居。周邊式排列便于圍合院落,節(jié)約用地,可以提高居住建筑密度,但相當數(shù)量的住宅與最優(yōu)化朝向垂直布置。點群式一般是便于利用地形,多用于多層點式及高層塔式住宅布局。但在寒冷地區(qū)外墻太多對節(jié)能不利,日照也存在同樣問題,因此應用范圍不如行列式廣泛,特別是在我國季節(jié)分明的廣大地區(qū),對冬季日照要求更高的情況下更是如此。比較三種排列方式,我們可以發(fā)現(xiàn)由于其在保證朝向和容積率方面的優(yōu)點,行列式仍然是最為普遍的一種手法。

2)住區(qū)規(guī)劃布局的優(yōu)化措施。a.交錯排列式的提出。采用行列式布局提高容積率是有一定的上限,如果住宅間距過小,那么居民的日照權益將會受到損害;但是從節(jié)約土地出發(fā),又要求我們尋求進一步提高容積率,縮小住宅間距的途徑。為此,我們將前后兩排住宅在面寬方向上錯動了一定的距離,并適當加大山墻間距,為后排住宅提供了更多的方位角日照,這種排列方式稱之為錯列式。滿足住宅日照要求的直射光,不論是來自高度角還是方位角,只要是在有效日照時段內都是可以接受的,但在行列式住宅中常用的日照間距概念主要是根據(jù)高度角日照提出的,方位角的作用有時會被忽略。利用交錯排列式替代行列式,通過方位角增加了日照時間,縮小住宅間距成為了一種可行的途徑。概括的說,就是將前后兩排行列式住宅在面寬或進深方向上錯列,同時適當增加住宅山墻的間距,利用側光(方位角)獲得更多的日照,保證底層住戶的日照權益,從而達到減小住宅間距,節(jié)約土地的目的。b.適當?shù)臇|西朝向布置。如果把房屋的朝向由正南改為偏東或偏西若干度,從而使陽光在窗面上有一較大夾角。而太陽也能維持一個較大的高度角,就可以在同樣達到一小時滿窗日照的條件下,減少房屋的垂直距離,縮小了住宅間距,達到住宅集約設計的目的。另外,住宅朝向的偏轉,可以大大減弱建筑北面的迎風面,減少室內的熱損失,對條形住宅來講沒有終日永久陰影區(qū),有利于宅間綠化或積雪的排除。

3.3 開發(fā)利用地下及其他空間

小區(qū)地下空間的開發(fā)利用,可把一部分對陽光、溫度、環(huán)境要求不高的小區(qū)功能,放入地下。如可在住宅中心綠地下設置地下或半地下車庫;可將小區(qū)的配套服務設施,如娛樂、商業(yè)、診所等放入地下;也可將小區(qū)的配套公共設施,如配電房、水泵房等放于地下,這樣,將極大地節(jié)約地面建筑面積。在這些節(jié)約的面積上種植綠化,將會大幅增加小區(qū)綠地面積,改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。

地下空間的開發(fā)利用,又可使各種車輛的停放管理科學化、集中化,能改善原來小區(qū)內車輛擺放雜亂無章、管理混亂的局面,使小區(qū)整潔、安靜、郁郁蔥蔥,充滿安詳、融和的生活氣息。小區(qū)地下空間的開發(fā)利用,則能給開發(fā)商在有限的土地資源上,獲得最佳經(jīng)濟效益。地下空間可以建在住宅樓下,采用地下或半地下室的辦法,作為停車、貯藏等空間;也可建于廣場、綠化、公共建筑下,由于這類空間上都沒有建筑物覆蓋不存在上部結構對地下空間的影響,使用上更為方便,是理想的地下空間。

3.4 注重住宅單體的集約設計

1)加大住宅進深。就單元式住宅而言,一般為9 m～10.8 m之間的進深,這種兩進深住宅是經(jīng)過多年的探索、改進,在設計人員與使用者共同努力下,總結出既符合我國現(xiàn)行住宅標準又比較經(jīng)濟適用的尺度,是廣大群眾接受和歡迎的近幾年出現(xiàn)的一些大進深住宅。這種住宅,對節(jié)約用地、加大容積率有顯著的成效。

2)降低層高。層高的降低有利于降低建筑高度,縮短住宅間距,進而節(jié)約土地和提高地塊內的容積率。我國城市住宅層高經(jīng)歷了一個從3 m多逐漸降低到2.8 m的發(fā)展過程:層高的降低不但是對三維空間的集約性利用,也是在經(jīng)濟上對住宅建設成本的節(jié)約。降低住宅的層高可使整個住宅高度下降,以縮小住宅間距節(jié)約用地。隨著住宅層高的降低,戶均用地在下降,而空地率在增加。

3)提倡中小戶型。土地資源的緊缺直接導致了城市土地價格居高不下,從而使得城市商品住宅價格高昂。對于大多數(shù)消費者來說,這是沉重的負擔。雖然在政府的政策引導下,有保障型住宅和二手房市場來改善住房供應結構,但保障性住宅的居住偏遠和二手房交易規(guī)范的不盡完善,使得其收效顯得十分有限。因此,戶型的中小型化既降低了購房總價,減小了消費者的經(jīng)濟壓力,降低了購房門檻,也擴大了消費者的范圍,同時對于當今的商品住宅發(fā)展及較快的改善居住條件而言,都具有相當?shù)默F(xiàn)實意義。

4 結語

在市場經(jīng)濟下,由于城市土地的利用是對經(jīng)濟效益最大化的追求,而對城市的社會效益和環(huán)境效益則必須由政府來維護;同時,市場機制本身的缺陷也必須依賴于城市政府的宏觀調控,以保證城市整體發(fā)展的經(jīng)濟效益和社會公平。中國作為一個呈金字塔形的社會結構,城市中富豪和富裕階層在其中只占很少數(shù);多數(shù)仍是工薪階層,其住宅消費的能力極其有限,更多的中下層及下層居民,其住房還需社會保障制度加以維護。

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