淺談大型商業(yè)建筑的再造

馬 冀

我國商業(yè)建筑的發(fā)展,大致經(jīng)歷了商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、百貨商業(yè)、超級市場、商業(yè)步行街、商業(yè)綜合體等幾個(gè)階段。而商業(yè)綜合體因其高回報(bào)率已逐漸成為當(dāng)下商業(yè)建筑的主要發(fā)展方向,它已不再是單純商品交換的場所,既能滿足消費(fèi)者高效集中購物的需求,也融入了娛樂、休閑及社會交往等多樣性功能,成為城市空間的重要節(jié)點(diǎn)和標(biāo)志物。成都熊貓萬國商場(以下簡稱熊貓城)構(gòu)思于1995年,正是我國百貨商業(yè)形態(tài)的發(fā)展期,本希望成為成都市的第一座航母級商業(yè)綜合體,但由于受種種歷史原因的局限,這座位于成都核心商圈的大型商業(yè)建筑自建成開始,便未能投入正常的商業(yè)運(yùn)營。此次改造正是希望為這座歷經(jīng)十?dāng)?shù)年風(fēng)雨的商城重塑“造血”功能,再次煥發(fā)青春。

1 項(xiàng)目概況

熊貓城東臨順城大街,南面與富力熊貓城(二期)連接,西臨東華門大街,北臨上升街,居于成都市的CBD商務(wù)核心區(qū)。熊貓城規(guī)劃凈用地面積29 408.62 m2,總建筑面積308 647 m2。其中,地下3層,地上裙房9層,高40.7 m,塔樓共3棟,高99.9 m。塔樓為住宅性質(zhì),而裙房和地下部分均為商業(yè)性質(zhì),面積達(dá)242 954 m2。

該項(xiàng)目的情況較為復(fù)雜,改造難度大,主要有以下幾個(gè)方面:1)該樓已分散銷售出一部分商業(yè)產(chǎn)權(quán),在改造中如何保護(hù)這些小業(yè)主的利益是政府、投資方、設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)共同的關(guān)注點(diǎn)。2)該樓在原施工過程中,修修改改,且多處未按圖施工,現(xiàn)場情況復(fù)雜。3)原項(xiàng)目的商業(yè)策劃已落后于現(xiàn)代商業(yè)綜合體發(fā)展的要求,需改造的部分較多。4)該項(xiàng)目停滯多年,形成了較差的商業(yè)口碑。5)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)眾多,由成都、廣州、香港等多個(gè)團(tuán)隊(duì)共同參與,協(xié)調(diào)工作較繁重。

2 設(shè)計(jì)中的問題與策略

1)周邊交通狀態(tài)對大型商業(yè)綜合體的影響。

熊貓城雖然處在鹽市口商圈核心區(qū),又具有眾多居住區(qū)的支撐,但由于其主入口所臨順城大街為一快速干道,且道路中心為隔離帶,所以人流和車流都不易于在此聚集。要改善這種交通可達(dá)性較差的狀態(tài),必須在設(shè)計(jì)中主動退讓出可供人流聚集的大型廣場空間,創(chuàng)造交通條件以營造出商業(yè)氛圍。在新的設(shè)計(jì)中,拆除了部分原有構(gòu)筑物,擴(kuò)大了熊貓城的前廣場,增加了人流的滯留空間;而原有機(jī)動車庫出入口位置距離城市道路過近,影響了商城的交通順暢,設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)多次討論后調(diào)整了車庫入口的方向。雖經(jīng)修改,但由于現(xiàn)狀的種種困難,未能得以本質(zhì)的改變,是設(shè)計(jì)中的一大遺憾。

2)招商是商業(yè)建筑成功與否的前提。

舊有熊貓城失敗的關(guān)鍵因素之一就是招商的失敗。在此次改造中,熊貓城的商業(yè)策劃包括:百貨、精品店、餐飲、家具展廳、超市、電影廳、真冰溜冰場、電器城等多種業(yè)態(tài)。這些業(yè)態(tài)都對設(shè)計(jì)有專業(yè)的要求,如購物流線、后勤流線、出入口的設(shè)置、電梯的大小、鋪位的分隔、荷載的要求、專業(yè)管線的布置等等。不足的是,在此次改造設(shè)計(jì)中,招商的滯后同樣成為設(shè)計(jì)的巨大難題。由于種種原因引起的招商嚴(yán)重滯后,在進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)的前期階段無一家已明確的商業(yè)管理公司入駐,無目標(biāo)和無要求的狀態(tài)造成了設(shè)計(jì)前期的巨大不確定性。在商業(yè)改造的項(xiàng)目中,招商工作的重要性和嚴(yán)峻性更甚于新建工程,這一工作的及時(shí)、完善,是重塑商業(yè)“造血”機(jī)制的關(guān)鍵。

3)商業(yè)綜合體的流線設(shè)計(jì)是改造中的重點(diǎn)。

商業(yè)建筑的流線一般可以分為三種:顧客購物流線、職員工作流線和商品運(yùn)輸流線。而三種流線在豎向上又可分為水平流線和垂直流線。在設(shè)計(jì)中為創(chuàng)造良好的商場經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營秩序,應(yīng)從空間和時(shí)間上合理設(shè)計(jì)三條流線,減少交叉干擾,又保證必要的聯(lián)系。熊貓城的此次設(shè)計(jì)中,不惜重金對內(nèi)部空間大量改造,完全改變了舊有商業(yè)購物流線的格局,特別是整合擴(kuò)大了中庭空間,打造了一些空間節(jié)點(diǎn),以此提升商業(yè)品質(zhì)。舊有建筑有很多交通體阻擋了商業(yè)面,造成商業(yè)動線上視線的死角,面對這種不利因素,設(shè)計(jì)中力爭盡量設(shè)置一個(gè)小鋪面,又或是廣告燈箱的方式,來保證商氣的延續(xù)。改造中,后勤流線特別是商品運(yùn)輸流線的設(shè)計(jì)讓人頗費(fèi)周折。由于招商業(yè)態(tài)的變化,各商業(yè)管理公司都提出了自己的要求。設(shè)計(jì)中,盡可能的滿足通道的快捷、順暢且相對獨(dú)立,但因?yàn)楦脑祉?xiàng)目的特殊性,熊貓城并未做到盡善盡美。這個(gè)過程經(jīng)歷了投資方、設(shè)計(jì)方、商業(yè)管理公司多次溝通多次探討甚至爭論,定稿的設(shè)計(jì)是相互妥協(xié)的產(chǎn)物。

4)商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)的重大制約因素——消防設(shè)計(jì)。

熊貓城的原有設(shè)計(jì)就有突破規(guī)范的地方,進(jìn)行過消防性能化設(shè)計(jì),而原來依據(jù)的規(guī)范已經(jīng)更新為2005版,這就導(dǎo)致一些特殊位置不符合現(xiàn)行規(guī)范的要求。同時(shí),商業(yè)業(yè)態(tài)、鋪位分隔及商業(yè)流線改造后變化很大,通過與主管部門的多次溝通,必須再次進(jìn)行消防性能化設(shè)計(jì)。但令人遺憾的是,由于在未有一家確定的商業(yè)管理公司的情況下,投資方為保證進(jìn)度執(zhí)意進(jìn)行了消防性能化設(shè)計(jì),并召開了消防論證會。這樣的設(shè)計(jì)過程,導(dǎo)致后期招商過程中,大量的專業(yè)要求受到既定消防設(shè)計(jì)的制約,而無法滿足,給以后的使用帶來了諸多不便。由于現(xiàn)代大型商業(yè)體大多在消防疏散方面有突破我國現(xiàn)行商業(yè)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范及防火規(guī)范的部分,因此一般會采用性能化分析和消防論證的方式來獲取相關(guān)部門的認(rèn)可。在改造設(shè)計(jì)中,消防的設(shè)計(jì)就更應(yīng)提早介入,并在土建設(shè)計(jì)單位、消防設(shè)計(jì)單位和投資商招商部門的配合下完成。這樣才能做到設(shè)計(jì)的合理、使用的方便、投資的節(jié)約,使消防疏散成為商業(yè)建筑的必要輔助措施,而非制約條件。

5)改造的挑戰(zhàn)——結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。

熊貓城的新投資方是國內(nèi)一流的開發(fā)公司,對改造的要求和投入都非常高。對建筑師來說,既是難得的機(jī)會也是非常的挑戰(zhàn)。定稿的設(shè)計(jì)方案對結(jié)構(gòu)的改動很大,有大量的拆除、修補(bǔ)和加建的工作。比如在中庭位置為了營造一個(gè)富有浪漫色彩的商業(yè)節(jié)點(diǎn),設(shè)計(jì)了一個(gè)懸挑達(dá)7 m,跨越兩層高的玻璃體。圖紙上的寥寥幾筆,反映到改造的現(xiàn)場則是,先砸掉大量原有的樓板,再切割掉成束的鋼筋,隨后植入新的鋼筋,補(bǔ)上新的鋼梁和樓板,最后還必須加上吊索這一系列復(fù)雜艱苦的工作。盡管如此,懸挑的長度還是不得不因?yàn)槭┕るy度和結(jié)構(gòu)安全的問題,由10 m減小至6 m。諸如此類的問題在此次改造工程中還有多處。如果能在方案設(shè)計(jì)之初,就能以清晰的結(jié)構(gòu)概念說服甲方和其他設(shè)計(jì)者,而采用更為合理的方式來進(jìn)行改造設(shè)計(jì),無疑事半功倍。

6)設(shè)計(jì)者的心態(tài)與主動性。

熊貓城的情況比較典型:a.改造方案的難度及投入遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過投資方的預(yù)期;b.歷史遺留問題眾多,制約因素很大;c.投資方作為上市公司,各部門分工很細(xì),在問題的處理上立場有別,關(guān)注點(diǎn)不一致,經(jīng)常使設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)無所適從;d.設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)架構(gòu)復(fù)雜,且分隔兩岸三地,溝通不便。熊貓城的設(shè)計(jì)過程中有這樣的不足,也使設(shè)計(jì)者意識到:面對這種情況需要建筑師建立起投資概念,有逐利的意識,應(yīng)了解針對策劃業(yè)態(tài)的商業(yè)背景情況、消費(fèi)人群的習(xí)慣、未來承租戶的類型及分布習(xí)慣,以及商業(yè)建筑的投資回報(bào)方式等等。這樣在工作中,建筑師才能主動提出符合投資利益又滿足設(shè)計(jì)施工合理要求的方案,來說服眾多的利益團(tuán)體和其他參與者。這種方式看似更為辛苦,但在操作中卻易于理清頭緒,把握住正確的方向,化解掉多方的矛盾,從而快速有效的推進(jìn)工程。

3 結(jié)語

在設(shè)計(jì)過程中,曾有多人戲言:熊貓城的設(shè)計(jì)、建造、再設(shè)計(jì)和再建造,足可以寫出一本書。是的,熊貓城的變遷不僅是反映了當(dāng)代我國商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)手法、思路的發(fā)展,更見證了我國商業(yè)業(yè)態(tài)由零售百貨到購物中心的變化歷程,它是在我國飛速發(fā)展的市場經(jīng)濟(jì)大背景下的產(chǎn)物。在這種驚人而近乎瘋狂的速度下,要達(dá)到50年甚至更長的建筑使用壽命,對建筑設(shè)計(jì)的前瞻性要求更為突出。隨著進(jìn)一步的發(fā)展,大型商業(yè)建筑的改造必然會越來越多,希望在成都熊貓萬國商城裙房商業(yè)改建項(xiàng)目中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)能給同業(yè)者一些借鑒。

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