有關(guān)城市邊緣土地利用問題現(xiàn)狀的研討

鞍山市土地儲備交易中心 滕麗麗

有關(guān)城市邊緣土地利用問題現(xiàn)狀的研討

鞍山市土地儲備交易中心 滕麗麗

我國城市化進程的越來越快，城鄉(xiāng)邊緣區(qū)作為城市發(fā)展前沿地區(qū)，土地利用是最尖銳的矛盾。在城發(fā)展過程中土地活動頻繁，土地利用類型多，結(jié)構(gòu)復雜，用地權(quán)屬不明晰。本文對城市邊緣區(qū)存在的土地利用問題行了論述以及出現(xiàn)這些問題的原因，進而提出相應的對策。

城市邊緣區(qū) 土地利用 問題 對策

一、我國城市邊緣區(qū)土地利用存在的問題

⑴ 目前存在土地利用的快速擴張性和無序性

城市邊緣區(qū)是位于城市建成區(qū)與鄉(xiāng)村地域之間受城市輻射深刻影響的過渡地帶。城市邊緣區(qū)的農(nóng)地資源受到城市建設(shè)用地的粗放性外延擴張，各種類型開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)的盲目開發(fā)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)濫占濫用，農(nóng)村居民點的無序建設(shè)等多種因素的綜合影響下，城市快速向外擴張的同時必然要侵占大量的農(nóng)用地。城市邊緣區(qū)同時也是城市土地管理體系的邊緣，土地管理秩序混亂，對土地利用沒有形成一個有效的約束機制，直接導致城市邊緣區(qū)不合理的快速擴張模式和土地利用混亂的局面。

⑵ 土地閑置現(xiàn)象嚴重

城市邊緣區(qū)以其獨特的優(yōu)勢吸引著各種企事業(yè)單位來這里租地建房；城市政府大量征用農(nóng)地建設(shè)各種開發(fā)區(qū)。這種建造大多都是盲目的擴張，缺少科學的規(guī)劃管理，致使許多企事業(yè)單位多占少用，占而不用，大量的土地閑置，造成土地資源的嚴重浪費。

各種企業(yè)的發(fā)展需要利用城市邊緣區(qū)內(nèi)豐富的勞動力，因此農(nóng)民在高收益、高利潤的非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的驅(qū)使下，城市邊緣區(qū)的農(nóng)民把大量的勞動力、資金投入到非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，造成兼農(nóng)撂荒現(xiàn)象普遍。

⑶ 環(huán)境污染和生態(tài)破壞嚴重

城市邊緣區(qū)因其特殊的地理位置，是污染較大的城市工業(yè)外遷和一些技術(shù)含量不高、污染更為嚴重的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的首選地方，使邊緣區(qū)的環(huán)境面臨著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)污染（主要是化肥、農(nóng)藥等的使用）和工業(yè)生產(chǎn)污染（主要是工業(yè)“三廢”）的雙重污染。同時由于城市邊緣區(qū)粗放的土地開發(fā)方式以及對管理的不重視往往引起一系列的生態(tài)環(huán)境問題，侵占綠地水面的現(xiàn)象時有發(fā)生，造成邊緣區(qū)綠地網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)不斷被侵占、蠶食；生態(tài)林草地破壞嚴重，具有地方特色的生物物種不斷減少，生物的多樣性受到破壞。

二、城市邊緣區(qū)土地利用問題的原因

⑴ 經(jīng)濟原因

農(nóng)業(yè)用地和非農(nóng)業(yè)用地之間產(chǎn)生的巨大級差收益是導致農(nóng)用地快速減少的根本原因。耕地的比較效益是很低的，在市場經(jīng)濟體制下，效益低的耕地就有向效益高的土地利用類型轉(zhuǎn)換的沖動。土地生產(chǎn)率與勞動生產(chǎn)率的關(guān)系是互動的，在比較利益驅(qū)動下，農(nóng)業(yè)勞動力向收益高的非農(nóng)行業(yè)轉(zhuǎn)移，為農(nóng)地進一步非農(nóng)化流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件。

原來位于城市建成區(qū)內(nèi)的一些工業(yè)企業(yè)，由于無力支付越來越高的占地費用，加之由于城市建成區(qū)內(nèi)對環(huán)境的要求還比較高，無形地增加了這些企業(yè)的生產(chǎn)成本。因此，很多企業(yè)都選擇了向地價低的城市邊緣區(qū)轉(zhuǎn)移。

⑵ 規(guī)劃落后。

市場機制是推動生產(chǎn)要素流動和城市土地資源優(yōu)化配置的基本運行機制，但是純粹的市場引導已被實際證明不能完全實現(xiàn)資源的合理配置。因此，必須采用公共干預來調(diào)節(jié)和控制市場機制的運行。土地利用規(guī)劃是通過對一定區(qū)域未來發(fā)展目標的確定，為實現(xiàn)這些目標而對未來土地利用超前性的計劃和安排，是依據(jù)區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展和土地的自然歷史特性在時空上進行土地資源分配和合理組織土地利用的綜合技術(shù)經(jīng)濟措施。

⑶ 政府失靈。

所謂“政府失靈”是指政府干預經(jīng)濟不當，未能有效克服市場失靈，卻阻礙和限制了市場功能的正常發(fā)揮，從而導致經(jīng)濟關(guān)系扭曲，市場缺陷和混亂加重，以致社會資源最優(yōu)配置難以實現(xiàn)。

在城市邊緣區(qū)建設(shè)各種開發(fā)區(qū)。建設(shè)各種開發(fā)區(qū)是我國城市邊緣區(qū)發(fā)展的一個普遍現(xiàn)象，然而很多地方并沒有根據(jù)各地區(qū)的具體條件制定一個合理的開發(fā)方式和開發(fā)規(guī)模。從而就會造成在發(fā)展初期就開始建設(shè)各種開發(fā)區(qū)，而后期由于管理、資金等方面的問題不能繼續(xù)下去，使土地利用處于一個不上不下的“尷尬”局面，造成土地的大量閑置。

政府在招商引資時，往往給外商提供諸多優(yōu)惠以增強對外商的吸引。而這些優(yōu)惠政策中最重要一點就是，政府給外商提供價格比較低的土地和比較優(yōu)越的地理位置。這樣就導致了土地大量開發(fā)而利用率很低的不合理現(xiàn)象。

果然，在大家議論它是帝國之花還是情人之愛的時候，緋紅色的石牡丹好像由地底里蘇醒，記起自己尚未綻放，石柱頂端，交相層疊在一起的幾十片花瓣如同合攏的手掌，輕顫著微微擴張，纖細的手指屈伸起來，石柱之中，扎扎地發(fā)出細微有力的聲響。

⑴ 制定科學的規(guī)劃

長期以來，城市邊緣區(qū)土地管理比較混亂，在開發(fā)過程中由于短期利益的驅(qū)使，缺乏宏觀控制和長遠的規(guī)劃管理，造成土地利用呈現(xiàn)出“農(nóng)村包圍城市，城市又包圍農(nóng)村”的混亂局面，這樣既增加了城鄉(xiāng)之間的矛盾，又為將來的改造留下了隱患，最終影響到整個城市的可持續(xù)發(fā)展。因此，科學編制土地利用規(guī)劃和計劃，實行土地利用監(jiān)督，建立耕地保護和農(nóng)地用途管理制度，進行土地開發(fā)、整理和實施建設(shè)用地管理。

在城鄉(xiāng)規(guī)劃監(jiān)督管理工作中，要加強邊緣區(qū)和鎮(zhèn)的規(guī)劃管理，各區(qū)應該依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃編制邊緣區(qū)詳細規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃，并復核審定各地塊的升值和使用條件，還應制定加強城市邊緣區(qū)規(guī)劃建設(shè)和土地管理的具體政策措施。

⑵ 建立和完善城市邊緣區(qū)土地管理體系

許多發(fā)展中國家和地區(qū)的產(chǎn)業(yè)分布表明，城市是集聚了現(xiàn)代工業(yè)和服務業(yè)，傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)則匯聚在農(nóng)村，這種區(qū)域二元結(jié)構(gòu)將導致城市在自我封閉、自我束縛、自我循環(huán)的環(huán)境中發(fā)展，喪失農(nóng)村空間的支撐和依托，城市的系統(tǒng)配置就會受到制約，城市功能也得不到擴散和提升，而農(nóng)村也會無法轉(zhuǎn)移大量的剩余勞動力，農(nóng)村的生產(chǎn)生活也無法提升。

⑶ 加強環(huán)境保護，減少環(huán)境污染

環(huán)境問題是城市的主要問題之一，受到政府的高度重視，但是城市邊緣區(qū)的環(huán)境問題卻沒有得到應有的重視。由于人們只顧眼前利益、忽視長遠利益的開發(fā)方式，使得城市邊緣區(qū)的環(huán)境遭到了極大的破壞，已經(jīng)逐漸成為制約該地區(qū)發(fā)展的問題之一。

三、解決對策

[1] 周國華，唐承麗．試論我國城市邊緣區(qū)土地的可持續(xù)利用[J]．湖南師范大學社會科學學報，2000，2：49～53

[2] 羅志軍?城市邊緣區(qū)土地利用研究——以武漢市為例[D]?華中師范大學，2003

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