房產(chǎn)測(cè)量中存在的若干問題及解決對(duì)策

東莞市萬(wàn)江區(qū)測(cè)繪隊(duì) 張建

房產(chǎn)測(cè)量中存在的若干問題及解決對(duì)策

東莞市萬(wàn)江區(qū)測(cè)繪隊(duì) 張建

近年來(lái),隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展,商品房面積問題也隨之成為一個(gè)社會(huì)熱點(diǎn)問題。建筑房產(chǎn)面積的測(cè)量存在許多技術(shù)和計(jì)算的問題亟待改進(jìn),論文首先分析了房產(chǎn)測(cè)量在國(guó)民生活中的重要地位,提出了當(dāng)前建筑房產(chǎn)面積測(cè)量的若干問題,并給出了相關(guān)建議。

建筑房產(chǎn)面積測(cè)量建議

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和商品房交易量的不斷增加,商品房面積問題也隨之成為一個(gè)社會(huì)熱點(diǎn)問題。通過對(duì)房屋自然狀況和權(quán)屬狀況的專業(yè)測(cè)量,弄清城市房屋和土地占有位置、面積及其用途等狀況,從而為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。另外,商品房的購(gòu)買價(jià)格通常與單價(jià)和銷售面積直接相關(guān),在購(gòu)房時(shí),單價(jià)通常是明確的,但銷售面積的測(cè)量計(jì)算卻存在一定出入,筆者通過對(duì)我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)測(cè)量的方法存在的問題等進(jìn)行分析,從而探索房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范精確的新途徑。

一、國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)測(cè)量的發(fā)展現(xiàn)狀

國(guó)外房地產(chǎn)測(cè)量的產(chǎn)品精度一般很高。例如:發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)地籍測(cè)量規(guī)范中,將界址點(diǎn)分成幾個(gè)等級(jí),供不同需要時(shí)使用,其一級(jí)界址點(diǎn)精度要求大部分都定為±0.02m。而國(guó)內(nèi)對(duì)界址點(diǎn)的精度要求則低一些,我國(guó)一級(jí)界址點(diǎn)的精度要求定為±0.05m。國(guó)外徹底開放房地產(chǎn)測(cè)量市場(chǎng),還實(shí)施房地產(chǎn)測(cè)量師認(rèn)證制度和監(jiān)督制度,這樣使其房地產(chǎn)測(cè)量市場(chǎng)呈有序化、成熟化、法制化發(fā)展。

隨著房屋的商品化和房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成,我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)有了飛速的發(fā)展,特別是《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的頒布實(shí)施,規(guī)范和繁榮了我國(guó)的房地產(chǎn)測(cè)量市場(chǎng)。對(duì)房地產(chǎn)測(cè)量成果的準(zhǔn)確性提出了更高的要求。房地產(chǎn)測(cè)量的技術(shù)水平有限,還存在一些需要解決的問題,如目前經(jīng)常引起糾紛的房屋面積量算、房地產(chǎn)權(quán)屬界線的確定等問題,這些都未達(dá)到能和國(guó)外先進(jìn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的地步。因此,我國(guó)的房地產(chǎn)測(cè)量工作還有待進(jìn)一步的發(fā)展與提高。

二、我國(guó)房產(chǎn)測(cè)量存在問題分析

(1)產(chǎn)權(quán)登記面積與實(shí)際面積(或測(cè)繪面積)不符。開發(fā)方實(shí)際是作為買方的代理人進(jìn)行測(cè)量(包括初次的轉(zhuǎn)移登記)的,而開發(fā)方與買方的利益又是直接對(duì)立的,很難取得買方的信任。買方在整個(gè)測(cè)量過程中往往成為局外人,對(duì)一些具體的問題(如分?jǐn)傟P(guān)系及其確定過程等)難以知情,這是造成很多面積糾紛的重要原因之一。

(2)面積縮水情況時(shí)有發(fā)生。開發(fā)商在辦理商品房預(yù)售手續(xù)后常因市場(chǎng)需求而變更建筑設(shè)計(jì)方案,導(dǎo)致房產(chǎn)竣工建筑面積與預(yù)售建筑面積不一致;工程建設(shè)過程中的施工誤差、竣工測(cè)量中測(cè)量誤差的客觀事實(shí),致使商品房的預(yù)售建筑面積與竣工面積產(chǎn)生一定差異;《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中有關(guān)公共面積的確定及分?jǐn)傇瓌t的理解不一致,也造成了預(yù)售建筑面積與竣工建筑面積有所差異(現(xiàn)通過協(xié)商制度極大地減少了該項(xiàng)差異,但有些則無(wú)法彌補(bǔ))。;測(cè)繪作業(yè)人員的疏忽以及測(cè)繪工作程序的不嚴(yán)密導(dǎo)致計(jì)算錯(cuò)誤。

(3)房屋面積量算中存在的具體問題。如:突出墻面部分的面積計(jì)算。在高層建筑中,因結(jié)構(gòu)需要在下面幾層(商業(yè)區(qū)和辦公區(qū))可能有與墻體相連和屋內(nèi)獨(dú)立的承重結(jié)構(gòu)柱,遇到此種情況,我們目前的處理方法是:無(wú)論柱子多大,其面積計(jì)入該柱平面位置所在的套內(nèi)建筑面積中(零分?jǐn)偽怀?,這意味著此面積還要去分?jǐn)偲渌墓灿忻娣e。關(guān)于伸縮縫。有些觀點(diǎn)認(rèn)為:只要是與室內(nèi)相通的伸縮縫,通行的部分計(jì)算伸縮縫面積,余下的部分不算。一般的伸縮縫面積相對(duì)本棟樓來(lái)說并不大,若單獨(dú)只計(jì)算其通行的部分也只是門口那一小部分。而這點(diǎn)面積的界定有時(shí)由于尺寸的不詳,結(jié)果并不十分準(zhǔn)確,計(jì)算起來(lái)也十分麻煩。

三、房屋面積測(cè)量問題的應(yīng)對(duì)措施

1.規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng),提高專業(yè)人員素質(zhì)

房產(chǎn)測(cè)繪工作的市場(chǎng)化必須要有規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境。否則,不僅達(dá)不到預(yù)期的效果,反而會(huì)使房地產(chǎn)管理工作變得被動(dòng),對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生極其不良的后果。房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化需要的市場(chǎng)環(huán)境,包括以下幾點(diǎn):

(1)制定房產(chǎn)測(cè)繪單位資格管理制度。國(guó)家測(cè)繪行政主管部門對(duì)所有測(cè)繪行業(yè)資格的申請(qǐng)、審查及年檢都有相應(yīng)的規(guī)定;對(duì)于每種測(cè)繪資格必須配備的儀器設(shè)備精度和數(shù)量、專業(yè)技術(shù)人員的職稱等級(jí)和數(shù)量等也都有明確的規(guī)定。(2)要努力提高房產(chǎn)測(cè)繪單位的專業(yè)技術(shù)水平,健全、完善質(zhì)量控制體系,提高房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)。可以考慮盡快建立房產(chǎn)測(cè)量師和房產(chǎn)測(cè)量員制度,從根本上改進(jìn)房產(chǎn)測(cè)繪工作的整體狀況,減少乃至杜絕因測(cè)繪工作失誤導(dǎo)致的商品房面積糾紛。(3)實(shí)行辦事公開化,提高透明度。商品房公攤算法可以網(wǎng)上公示,這樣商品房銷售將透明公開。要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)預(yù)售許可的時(shí)候,需要提供一套完整的房屋面積測(cè)量數(shù)據(jù),并且在取得預(yù)售許可后,房屋測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書以及房屋的分?jǐn)偳闆r將在網(wǎng)上公示。(4)采用先進(jìn)的測(cè)量?jī)x器,減小測(cè)量誤差。采用現(xiàn)代化的測(cè)繪技術(shù)方法進(jìn)行的房產(chǎn)面積的精度的估算,從而真實(shí)、可靠地反映出了面積的客觀精度,便于操作和實(shí)施。

2.房產(chǎn)面積測(cè)量中的實(shí)際問題探討

(1)陽(yáng)臺(tái)面積的計(jì)算。首先,沒有完全覆蓋的那部分算為沒有頂蓋,不算面積;投影下來(lái)的面積的一半作為是否計(jì)算面積的標(biāo)準(zhǔn);影下來(lái)的面積大于圍護(hù)結(jié)構(gòu)的1/2,則計(jì)算面積;不大于1/2的不算面積。(2)外墻中共有面積部位的確認(rèn)?！斗慨a(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定:外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積作為共用面積進(jìn)行分?jǐn)偂?3)伸縮縫面積的計(jì)算。只要是通行的伸縮縫,均應(yīng)全部計(jì)算建筑面積,雖然沒有通行的部分沒有使用到,然而,作為伸縮縫具有的功能,此部分空間全樓均得到受益。

四、結(jié)語(yǔ)

總之,建筑房產(chǎn)面積的測(cè)量是一個(gè)系統(tǒng)的學(xué)科,雖然有了很大的進(jìn)步,但是存在諸多問題,就目前普遍存在的房屋面積量算糾紛問題,本文在總結(jié)房屋面積量算糾紛產(chǎn)生原因的基礎(chǔ)上,分析討論了《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中未作具體規(guī)定并經(jīng)常產(chǎn)生糾紛的具體問題,并提出了解決商品房面積測(cè)量問題的辦法,旨在對(duì)于發(fā)展和穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)、繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)具有現(xiàn)實(shí)的意義和一定的理論意義。

[1]郭玉社.房地產(chǎn)測(cè)繪[M].北京:機(jī)械工業(yè)出版社,2004

[2]國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局.房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范GB/T17986, 2-2000[S].北京:中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社

[3]刁培嫻.關(guān)于房產(chǎn)面積計(jì)算有關(guān)問題的探討[J].甘肅科技,2004,V20(5):116

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