淺談公允價(jià)值基礎(chǔ)理論及其在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用及影響

侯榮新

（雞西大學(xué) 教務(wù)處，黑龍江 雞西 158100）

淺談公允價(jià)值基礎(chǔ)理論及其在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用及影響

侯榮新

（雞西大學(xué) 教務(wù)處，黑龍江 雞西 158100）

隨著新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的出臺(tái)，公允價(jià)值的應(yīng)用是其中的一大亮點(diǎn)，采用公允價(jià)值計(jì)量，可提升并影響企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值,給企業(yè)帶來(lái)更多有利機(jī)遇，有利于企業(yè)向國(guó)際市場(chǎng)發(fā)展.但在推行當(dāng)中還存在一些問(wèn)題和難點(diǎn).本文從公允價(jià)值的定義及其應(yīng)用范圍入手，著重分析了公允價(jià)值在我國(guó)投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用及影響，對(duì)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理中公允價(jià)值模式計(jì)量做了進(jìn)一步的剖析.

公允價(jià)值；會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；投資性房地產(chǎn)

財(cái)政部于2006年2月15日頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)新準(zhǔn)則)首次將投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)單獨(dú)的資產(chǎn)予以確認(rèn)，具有十分重要的意義.投資性房地產(chǎn)，是指能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn).它包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，以及已出租的建筑物.因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用于銷(xiāo)售的房地產(chǎn)，以及為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理而持有的建筑物或土地使用權(quán)，不屬于投資性房地產(chǎn)，應(yīng)分別在存貨、固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)中進(jìn)行核算.

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)并未針對(duì)投資性房地產(chǎn)單獨(dú)制定相關(guān)準(zhǔn)則，而是將其分散在“存貨”、“固定資產(chǎn)”和“無(wú)形資產(chǎn)”等其他相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中加以處理.然而，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變,投資性房地產(chǎn)已成為一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)性活動(dòng),而不是傳統(tǒng)意義上的固定資產(chǎn).在這種情況下，將投資性房地產(chǎn)作為存貨、一般性固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)無(wú)法在會(huì)計(jì)上真實(shí)反映其價(jià)值，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值與賬面價(jià)值相背離.

1 公允價(jià)值的基礎(chǔ)理論

1.1 公允價(jià)值的定義

對(duì)于公允價(jià)值，不同的機(jī)構(gòu)有不同的定義.國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)1999年發(fā)布的《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)——金融工具：確認(rèn)和計(jì)量》指出：“在公允價(jià)值定義中隱含著一項(xiàng)假定，即企業(yè)是持續(xù)經(jīng)營(yíng)的，不打算或不需要清算，不會(huì)大幅度縮減其經(jīng)營(yíng)規(guī)模，或按不利條件進(jìn)行交易.因此，公允價(jià)值不是企業(yè)在強(qiáng)制性交易、非自愿清算或本銷(xiāo)售中收到或支付的金額（I A S C，1999）.”美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)于2000年2月頒布的第7號(hào)概念公告對(duì)公允價(jià)值的定義是：“公允價(jià)值是當(dāng)前的非強(qiáng)迫交易或非清算交易中，自愿雙方之間進(jìn)行資產(chǎn)（或負(fù)債）的買(mǎi)賣(mài)（或發(fā)生與清償）的價(jià)格（F A S B 2000）.”我國(guó)新頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》中，把公允價(jià)值定義為：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~.”對(duì)比以上我國(guó)對(duì)公允價(jià)值的定義，本文認(rèn)為這個(gè)定義充分考慮了基本國(guó)情，符合我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要.

1.2 目前我國(guó)公允價(jià)值的適用范圍

雖然我國(guó)在新準(zhǔn)則中部分地采用了公允價(jià)值的計(jì)量屬性，但是公允價(jià)值在新準(zhǔn)則中的應(yīng)用是十分謹(jǐn)慎的.與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則相比，我國(guó)新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系在確定公允價(jià)值的應(yīng)用范圍時(shí)，充分地考慮了我國(guó)的國(guó)情，作了審慎的改進(jìn).公允價(jià)值的運(yùn)用必須滿(mǎn)足一定的前提條件，即公允價(jià)值應(yīng)當(dāng)能夠可靠計(jì)量.基本準(zhǔn)則中也強(qiáng)調(diào)，企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)采用“歷史成本”，只有在會(huì)計(jì)要素金額能夠取得“并可靠計(jì)量”時(shí)才能采用非歷史成本計(jì)量屬性.目前，主要在金融工具、投資性房地產(chǎn)、非共同控制下的企業(yè)合并、債務(wù)重組和非貨幣性資產(chǎn)交換等方面采用；另外，在各項(xiàng)使用公允價(jià)值的具體準(zhǔn)則中，也嚴(yán)格限制了使用條件.這些限制條件，在一定程度上可以保證公允價(jià)值的“公允”表達(dá)，同時(shí)也可以有效遏制企業(yè)的利潤(rùn)操縱.

2 公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的具體運(yùn)用

公允價(jià)值計(jì)量模式，是指以市場(chǎng)價(jià)值，即熟悉情況的當(dāng)事人在公平交易中自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~.公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用主要涉及以下幾個(gè)方面：

2.1 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量

新準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式，存在確鑿證據(jù)表明其公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以采用公允價(jià)值模式.但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式.

采用成本模式的，會(huì)計(jì)處理方法同原有的準(zhǔn)則要求基本一致，即將取得有關(guān)資產(chǎn)的實(shí)際成本作為投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值，投資性房地產(chǎn)比照固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，并在期末進(jìn)行減值測(cè)試，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備，期末按賬面價(jià)值在資產(chǎn)負(fù)債表中反映.

而在公允價(jià)值模式下，日常核算過(guò)程中對(duì)投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，資產(chǎn)負(fù)債表日也不需要對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行減值測(cè)試，其折舊、減值或土地使用權(quán)攤銷(xiāo)價(jià)值直接反映在公允價(jià)值變動(dòng)中，并通過(guò)“公允價(jià)值變動(dòng)損益”對(duì)企業(yè)利潤(rùn)產(chǎn)生影響.企業(yè)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益.

2.2 后續(xù)計(jì)量模式變更

為保證會(huì)計(jì)信息的可比性，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更.成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式時(shí)，由于兩種模式下投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值不同，因而公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間產(chǎn)生了差額，這個(gè)差額不直接計(jì)入損益，而是作為會(huì)計(jì)政策變更處理，調(diào)整期初留存收益.而已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式.

2.3 投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，并且滿(mǎn)足條件的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn).

在成本模式下，應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益.自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益（資本公積）.

3 公允價(jià)值計(jì)量對(duì)投資性房地產(chǎn)的影響

公允價(jià)值計(jì)量對(duì)相關(guān)公司投資性房地產(chǎn)核算提供了一種新的模式，但公司是否利用或怎樣利用這種模式仍需要深入研究.

3.1 提高公司對(duì)信息披露的真實(shí)性

近幾年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速膨脹，企業(yè)若繼續(xù)按照歷史成本的原則來(lái)計(jì)量所擁有的投資性房地產(chǎn)，特別是土地使用權(quán)，這顯然會(huì)使會(huì)計(jì)信息無(wú)法真實(shí)公允地反映企業(yè)的真實(shí)價(jià)值，而且在我國(guó)目前的市場(chǎng)環(huán)境里，投資性房地產(chǎn)物業(yè)大都存在很大程度的升值.公允價(jià)值模式的引入肯定將加大市場(chǎng)對(duì)一些原來(lái)信息披露不夠充分的公司價(jià)值的挖掘，使投資者對(duì)這類(lèi)公司價(jià)值的認(rèn)識(shí)更為全面.

按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》的要求，企業(yè)若以公允價(jià)值的記賬模式取代傳統(tǒng)成本模式記賬的，應(yīng)該屬于會(huì)計(jì)政策的變更.會(huì)計(jì)政策的變更能夠使公司提供更可靠、更相關(guān)的會(huì)計(jì)信息，同時(shí)也使投資者更全面充分地把握相關(guān)企業(yè)的真實(shí)信息.在采用公允價(jià)值模式記賬的當(dāng)年，公司應(yīng)當(dāng)采用追溯調(diào)整法調(diào)整期初留存收益，即這些企業(yè)的上年度凈資產(chǎn)值將會(huì)得到較大幅度的提升，有利于提高相關(guān)公司的規(guī)模.

3.2 公司每年凈利潤(rùn)的波動(dòng)程度會(huì)增大

公允價(jià)值的變化將加大凈利潤(rùn)的波動(dòng)幅度.現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度下，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)物業(yè)都是計(jì)入固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)中，其市值變動(dòng)并不計(jì)入當(dāng)期損益，我們無(wú)法從相關(guān)的會(huì)計(jì)報(bào)表中尋找其變動(dòng)的痕跡，也不利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的構(gòu)成情況及各類(lèi)房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn).當(dāng)前我國(guó)的投資性房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入加速發(fā)展階段，雖然并不排除部分投資性房地產(chǎn)物業(yè)出現(xiàn)貶值的可能性，但更多投資性房地產(chǎn)物業(yè)的升值潛力較大且預(yù)計(jì)將會(huì)持續(xù)；按照新準(zhǔn)則所要求的公允價(jià)值法來(lái)重新計(jì)量這些“名不副實(shí)”的投資性房產(chǎn)，企業(yè)每年的重估增值額應(yīng)該會(huì)使當(dāng)年的凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)得到持續(xù)的額外提升，企業(yè)投資性房地產(chǎn)的巨額利潤(rùn)終將能夠在賬面得到充分體現(xiàn)，由此也大幅提高了每股的凈資產(chǎn)，降低了市盈率.但由于對(duì)凈利潤(rùn)的影響比較多，相應(yīng)波動(dòng)程度也會(huì)增加，因此，如何評(píng)價(jià)這種由于增值帶來(lái)的利潤(rùn)增加，需要市場(chǎng)進(jìn)一步達(dá)成新的均衡，而且，投資者也需要以更為穩(wěn)健和客觀的估值標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量此類(lèi)房地產(chǎn)公司的真正價(jià)值.

3.3 未來(lái)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確認(rèn)

公允價(jià)值模式符合投資性房地產(chǎn)的特性，能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和盈利能力，盡管公允價(jià)值的確認(rèn)仍然是一個(gè)難點(diǎn)，很多人擔(dān)心在現(xiàn)階段的實(shí)務(wù)操作中公允價(jià)值容易導(dǎo)致利潤(rùn)操縱，但是隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展，售房信息的公開(kāi)化、透明化，相對(duì)于其他資產(chǎn)而言，投資性房地產(chǎn)物業(yè)的公允價(jià)值還是比較容易取得的.同時(shí)，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則也借鑒了國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中確定公允價(jià)值的方法，需要每年聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估師對(duì)其投資性房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行評(píng)估，并在年報(bào)中詳細(xì)披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動(dòng)情況、公允價(jià)值的確認(rèn)方法及其理由等.

3.4 對(duì)稅負(fù)的影響

由于現(xiàn)行稅法仍將投資性房地產(chǎn)作為一般固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)對(duì)待，因此在成本計(jì)量模式下，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致，而在公允價(jià)值模式下二者存在明顯差異：會(huì)計(jì)上年末按投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值，差額計(jì)入損益，不再計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)；而稅法將實(shí)際成本作為投資性房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，不確認(rèn)公允價(jià)值變化產(chǎn)生的所得，待處理時(shí)一并計(jì)算確定應(yīng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額的金額，這樣就可能產(chǎn)生遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負(fù)債.

綜上所述，此次新準(zhǔn)則中對(duì)投資性房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定，尤其是公允價(jià)值的引入，意義十分重大，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)將產(chǎn)生一定的影響.但是，目前公允價(jià)值的確定仍是一個(gè)難點(diǎn)，未來(lái)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的研究，只有把握好公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用，才能進(jìn)行正確的會(huì)計(jì)核算，提升企業(yè)的投資價(jià)值.

〔1〕中華人民共和國(guó)財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則[M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2006.

〔2〕中華人民共和國(guó)財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——應(yīng)用指南.財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社,2006.

〔3〕黃學(xué)敏.公允價(jià)值：理論內(nèi)涵與準(zhǔn)則運(yùn)用[J].會(huì)計(jì)研究，2004（6）.

〔4〕葛家澍.關(guān)于會(huì)計(jì)計(jì)量屬性——公允價(jià)值[J].上海會(huì)計(jì)，2001.

〔5〕常勛.公允價(jià)值計(jì)量研究[J].財(cái)會(huì)月刊，2004（1）.

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