房產(chǎn)新政下的西安樓市

◎ 文/記者 張敏潔 圖/王非

供求關(guān)系是影響房價(jià)高與低的決定性因素

如何使其增長過程穩(wěn)定有序，并與居民收入的增長相匹配才是問題的關(guān)鍵所在

房產(chǎn)新政劍指投機(jī)

各地政府也紛紛出招降溫樓市。

4月17日，幾乎是與中央政府同步，陜西省政府辦公廳出臺了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，意見指出，陜西將加強(qiáng)商品房預(yù)(銷)售管理制度，各設(shè)區(qū)城市要不斷完善新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，并在2010年內(nèi)開始推行實(shí)施。各地要合理確定商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可的最低規(guī)模，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可10日內(nèi)，一次性公開全部房源，明碼標(biāo)價(jià)對外銷售。同時(shí)將加大對閑置土地清理力度，從高征收土地閑置費(fèi)。

意見還明確指出，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。

緊接著，西安市政府也出臺了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，從解決中低收入家庭住房到外來務(wù)工人員安置，從二手房申請住房公積金貸款到個(gè)人住房滿5年交易免營業(yè)稅等方面提出16條意見。

這些密集出臺的政策無疑給國內(nèi)“漲”聲一片的樓市注入了一劑退燒“猛藥”。連日來，無論是滬、深兩市地產(chǎn)股票的深幅調(diào)整，還是北京、深圳等一線城市投資客大量拋售樓盤的傳聞，都顯示著本次調(diào)控政策的力度空前。

一線開發(fā)商“領(lǐng)跑”西安樓市

西安目前已經(jīng)明確了建設(shè)國際化大都市的目標(biāo)。而且從歷史文化旅游資源優(yōu)勢和國際知名度看，西安也足以與北京、上海、廣州等一線大城市比肩。

在此前的很多年內(nèi)，西安的房價(jià)一直處于不溫不火的狀態(tài)，這與同為房地產(chǎn)市場二線城市的武漢、成都、重慶等相比也要低很多。即便是在自1999年國家實(shí)施西部大開發(fā)以來六七年間，西安的商品住宅均價(jià)一直保持在4000元以下，年漲幅一直保持在4%左右。

一直到2007年，西安的房價(jià)才真正迎來了自己的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。當(dāng)年10月，西安對高新區(qū)唐延路及丈八東路的兩塊國有土地“招拍掛”，引來10多家本、外埠開發(fā)商參與競拍。經(jīng)過20多輪激烈競價(jià)，外資僑商西安融僑房地產(chǎn)開發(fā)公司以10.28億元的價(jià)格成功拍得唐延路300多畝地塊。丈八東路86畝地塊則被北京裕昌置業(yè)有限公司以4.29億元的價(jià)格拍得，平均每畝的均價(jià)都突破了300萬元。

隨著中海地產(chǎn)、綠地集團(tuán)這樣的外埠企業(yè)在西安試水并取得成功后，深鴻基、珠江地產(chǎn)、融僑集團(tuán)、和記黃埔、恒基兆業(yè)、中新集團(tuán)、奧林匹克花園、恒大集團(tuán)、恒鑫集團(tuán)等全國一線城市的房地產(chǎn)巨頭蜂擁而至，紛紛推出了定位中高端、開發(fā)規(guī)模大的精品樓盤，在2007年開始全面放量，這些實(shí)力雄厚的開發(fā)商在引進(jìn)一線品牌的同時(shí)，也把一線城市的房價(jià)引進(jìn)了西安，自此西安商品房住宅市場名盤迭出，價(jià)格上則是“沒有最高，只有更高”。

尤其是2009年以來，在西安房價(jià)快速上漲的同時(shí),一些均價(jià)在每平方米萬元以上的樓盤也開始粉墨登場。這些樓盤則大都位于西安市高新區(qū)、曲江、北郊等一些熱點(diǎn)區(qū)域內(nèi),以景觀或地段作為賣點(diǎn),西安市高新區(qū)緊鄰木塔寺遺址公園的樓盤均為高層或小高層建筑。據(jù)該樓盤銷售人員介紹，這個(gè)樓盤每平方米的價(jià)格在1.5萬元到1.8萬元之間，正式開盤后價(jià)格還有可能上漲。該樓盤即使最小的戶型也在170平方米以上,而最大的則為400平方米的復(fù)式住宅。根據(jù)目前的價(jià)格估算,每套住宅的價(jià)格都在數(shù)百萬元。樓盤銷售人員表示,之所以有這么高的價(jià)格，主要是因?yàn)樵擁?xiàng)目緊鄰公園，并且是精裝修住宅，且是專門為精英高端人士打造的樓盤。

類似的高價(jià)樓盤在西安并非鳳毛麟角。如另一個(gè)位于西安曲江新區(qū)的樓盤，就是因?yàn)榫o鄰風(fēng)景秀美的南湖而定出高價(jià)。售樓人員介紹，這個(gè)樓盤的小高層每平方米售價(jià)為1.6萬元,面積為160到190平方米?，F(xiàn)在樓盤正處于內(nèi)部認(rèn)購階段,客戶要認(rèn)購需要交納20萬元的認(rèn)購金。

近年來隨著陜北榆林延安地區(qū)近年來經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，一批民營企業(yè)家和近年來富裕起來的當(dāng)?shù)厝思娂娫谖靼操徶梅慨a(chǎn)，在西安北郊的龍首村、方新村、大明宮以及北二環(huán)以北的經(jīng)開區(qū)的區(qū)域內(nèi)，幾乎每個(gè)小區(qū)都可以聽到陜北話。來自延安、榆林兩地掛著“陜K”、“陜J”牌照的車輛，不時(shí)出入于小區(qū)內(nèi)，儼然成了北郊許多小區(qū)一景。

在高新區(qū)、曲江等高尚住宅小區(qū)也不乏財(cái)大氣粗的陜北老板?？梢哉f，陜北人已經(jīng)成為西安樓市購房者隊(duì)伍中一支重要的生力軍，陜北也成為許多樓盤和開發(fā)商十分重視的推介產(chǎn)品、發(fā)展客戶的重點(diǎn)地區(qū)。

西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長楊東朗表示,西安房地產(chǎn)市場之所以出現(xiàn)量價(jià)齊升的現(xiàn)象。主要是受以下幾個(gè)方面因素影響：首先是2009年全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)恢復(fù)性上漲,拉動(dòng)了西安市房地產(chǎn)市場，同時(shí)也使得西安市2008年積壓的購房需求在2009年得到釋放。其次是2008年西安市出臺了一系列恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策,在一定程度上促進(jìn)了樓市回暖，最后是西安市作為省會(huì)城市,近年來城市環(huán)境不斷改善，吸引了陜西省內(nèi)各地乃至外省的購房者前來買房，這在一定程度上也推高了房價(jià)。

西安住宅均價(jià)突破6000元大關(guān)

隨著北京、上海、深圳等一線城市房價(jià)暴漲產(chǎn)生的“擠出效應(yīng)”向二線城市擴(kuò)散，高房價(jià)也迅速向西安、武漢、合肥、長沙、濟(jì)南等二線城市蔓延。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年3月份西安普通住宅成交均價(jià)達(dá)5481元/平方米，這個(gè)價(jià)格相對于2000年來說翻了將近兩倍，而這“近兩倍”則是在不足三年時(shí)間完成的。

以位于高新區(qū)科技四路的楓林綠洲小區(qū)為例，2005年每平方米價(jià)格約為3500元。時(shí)至今日，有裝修的二手房，價(jià)格已飆升至平均6000元。有些面積更大的，或者精裝修的要價(jià)7000元以上。西安南郊30公里外秦嶺北麓的住宅用地，幾年前每畝不到15萬元，現(xiàn)在均在百萬元左右。

西安一批新亮相的所謂精裝修住宅樓盤銷售價(jià)則競相突破萬元大關(guān)。如上海綠地西安置業(yè)公司“海珀蘭軒”的樓盤均價(jià)2萬元/平方米，“紫薇公園時(shí)光”均價(jià)1.65萬元/平方米，曲江金地·湖城大景均價(jià)在1.5萬元/平方米左右。而且普通住宅均價(jià)過萬的樓盤也是比比皆是，如曲江6號二期，兩室的戶型9000元/平方米左右，最大的四室戶型則賣到1.3萬元/平方米，另外，珠江時(shí)代廣場、長安公館、宏信國際等一批樓盤的售價(jià)也均在萬元以上。

對于別墅來說，早在幾年前就已經(jīng)突破萬元大關(guān)，目前正在沖擊2萬元大關(guān)，如高新·楓林溪園均價(jià)1.8萬元/平方米，曲江公館(二期)均價(jià)1.4萬元/平方米以及金地·芙蓉世家1.5萬元/平方米。個(gè)別別墅最高價(jià)已達(dá)每平方米4萬元。

過快上漲的房價(jià)早已經(jīng)超出了西安市普通市民的心理承受價(jià)位。對此，新浪樂居網(wǎng)所做的一份網(wǎng)上調(diào)查顯示：82.3%的市民認(rèn)為西安房價(jià)“偏高，買房壓力大”。

令人遺憾的是，新“國十條”和陜西省《意見》的實(shí)施，并沒有立即影響到西安樓市“量價(jià)齊增”的發(fā)展勢頭。根據(jù)西安市住房保障和房屋管理局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年4月，西安市商品住房成交均價(jià)為6040元/平方米，同比增長30.97%,環(huán)比增長8.2%。這也意味著西安商品房平均價(jià)格歷史性地站到了6000元的新起點(diǎn)上。

進(jìn)入5月份，一路高歌的西安房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)觀望氛圍，成交量急劇下滑。但根據(jù)房管部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：“五一”假期三天時(shí)間，西安普通住宅成交420套，日均成交140套，與此前第17周(4月19日～25日)的日均成交量相比，銷量跌幅達(dá)69%. 成交量較少了，但成交價(jià)格依然一路看漲。以5月3日為例，當(dāng)日西安普通住宅成交154套，較4月29日減少了365套，成交面積下滑了68.4%,但成交均價(jià)為6161元/平方米，增長了3.3%。

“新政出臺以來，西安市房管局經(jīng)過核檔的二手房交易量，每天維持在50單左右，成交價(jià)也沒有出現(xiàn)明顯變化?！蔽靼卜康禺a(chǎn)信息網(wǎng)二手房頻道物代部經(jīng)理張娟說。

北京、深圳等地出現(xiàn)的大單拋售房源的現(xiàn)象在西安也沒有如期出現(xiàn)。華遠(yuǎn)·君城、御錦城等幾個(gè)樓盤的新房均價(jià)從每平方米5000到6500元不等，絲毫沒有價(jià)格松動(dòng)的跡象。對于擁有大量房源、被業(yè)界認(rèn)為能夠“呼風(fēng)喚雨”的陜北購房群體來說，目前還比較穩(wěn)定，沒有明顯的舉動(dòng)。

楊東郎分析認(rèn)為，外來需求在一定程度上推高了二線城市的房價(jià)。因?yàn)?，以西安為代表的二線城市所在區(qū)域往往都是中心城市，對周邊城市購房者的吸引力很大，這在一定程度上推動(dòng)了房價(jià)上漲。

西安房價(jià)不會(huì)大幅度上漲

“供求關(guān)系是影響房價(jià)高與低的決定性因素，但西安剛性需求旺盛的特性足以撐得住西安目前的房價(jià)?！标兾魇∩鐣?huì)科學(xué)院學(xué)術(shù)委員會(huì)副主任張寶通說，西安是個(gè)西部人口大省，再加上其教育大省的獨(dú)有特性，每年選擇在西安定居生活的人不在少數(shù)，因此置業(yè)便成為每個(gè)人所必須面臨的問題。有足夠的買方市場支撐，賣方市場的價(jià)格是很難實(shí)現(xiàn)下調(diào)的。而當(dāng)前，西安房價(jià)較大幅度上漲已不可逆轉(zhuǎn),但這兩年西安房價(jià)實(shí)在漲得太快,我們的政府部門應(yīng)切實(shí)落實(shí)中央有關(guān)調(diào)控政策,以保證西安樓市有一個(gè)相對平穩(wěn)的時(shí)期。

西北大學(xué)經(jīng)管學(xué)院教授盧山冰則認(rèn)為，政府的決心是不可動(dòng)搖的，如果房價(jià)仍然不能得到遏制的話，國家還有可能再出臺更嚴(yán)厲的政策。在此輪政策調(diào)控下，西安的房地產(chǎn)市場將更理性、科學(xué)。

而一些業(yè)內(nèi)人士也表示，政策的效果顯現(xiàn)程度要看政策是否具有持續(xù)性，新政出臺雖然在短期內(nèi)會(huì)使房產(chǎn)投資成本加大、投資效益下降，進(jìn)而遏制投資需求。但要是執(zhí)行力度不大，持續(xù)效果不長，新政也不會(huì)發(fā)揮應(yīng)有的效用。

西安房地產(chǎn)市場將何處去

盡管眼下西安房價(jià)仍然未現(xiàn)波瀾，但是不少購房者，尤其是中低收入群體仍然興奮不已，他們普遍對房價(jià)的下降表示樂觀。

對此，楊東朗說：“這次房地產(chǎn)政策釋放出了很強(qiáng)的政策信號，政府運(yùn)用經(jīng)濟(jì)的手段、法律的手段和行政的手段，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行管理和規(guī)范，事實(shí)上是個(gè)組合拳。目標(biāo)是促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，使中低收入者能夠租得起房、買得起房?！?/p>

西安建筑科技大學(xué)房地產(chǎn)投資研究所所長劉曉君則認(rèn)為，西安房價(jià)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”還很難說。事實(shí)上房價(jià)漲不漲也不是問題的核心，而如何使其增長過程穩(wěn)定有序，并與居民收入的增長相匹配才是問題的關(guān)鍵所在。

面對不確定的2010年，房地產(chǎn)市場發(fā)展將會(huì)何去何從？西安的房價(jià)到底會(huì)漲還是會(huì)跌？現(xiàn)在下結(jié)論似乎還為時(shí)過早。

到2020年，西安人口將發(fā)展到1000萬人以上，主城區(qū)面積控制在800平方公里以內(nèi)，城市空間將進(jìn)一步擴(kuò)容的西安也面臨著更大的歷史發(fā)展機(jī)遇。與此同時(shí)，這座地產(chǎn)二線城市也將實(shí)現(xiàn)城市價(jià)值的跨越，這無疑將進(jìn)一步激發(fā)了開發(fā)商原本就很高昂的拿地?zé)崆椤?/p>

西安市建委房地產(chǎn)開發(fā)處處長王超表示，此輪政策主要是針對投資和投機(jī)性需求的，西安市場上主要還是剛性需求和改善型需求，所以在國家政策下，西安市場會(huì)保持穩(wěn)定的發(fā)展，不會(huì)出現(xiàn)大起大落的情況。

此輪調(diào)控政策對西安樓市的效應(yīng)顯現(xiàn)仍尚需時(shí)日，但樓市理性回歸已經(jīng)是一個(gè)不爭的事實(shí)。面對這樣一個(gè)好的開始，如何走好下一步，度過最關(guān)鍵的調(diào)整執(zhí)行期，還需要政府出臺更多細(xì)則措施以及加大執(zhí)行力度。