房?jī)r(jià)能學(xué)莫斯科降60%嗎?

朱大鳴

房?jī)r(jià)一年降了60％，普京采取行政手段主要有兩條，一是增加廉租房，二是嚴(yán)查壟斷和腐敗。

由于俄羅斯政府加大住房供應(yīng)，打擊開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)等行為，加上金融動(dòng)蕩余波未平，造成需求大幅下滑，莫斯科房?jī)r(jià)一年內(nèi)下跌了近60％。

中國(guó)連續(xù)幾個(gè)月來(lái)對(duì)房地產(chǎn)步步逼近，嚴(yán)厲打壓。但最近一段時(shí)間，大家意識(shí)到宏觀(guān)調(diào)控可能矯枉過(guò)正，本來(lái)是一劑敗火藥，現(xiàn)在已經(jīng)變成一劑瀉藥。在主權(quán)債危機(jī)的沖擊下，全球股市一瀉千里，中國(guó)A股瀉得更狠，一路直奔2500點(diǎn)；樓市房?jī)r(jià)沒(méi)動(dòng)，但成交量比2008年還要慘。在這種情況下，高層開(kāi)始調(diào)整了一味窮追猛打的手段，開(kāi)始變得謹(jǐn)慎起來(lái)。高層多次表示，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不穩(wěn)固，繼續(xù)堅(jiān)持刺激政策。溫總理也提出，現(xiàn)在兩難問(wèn)題很多。

現(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)有人再樂(lè)觀(guān)地看待短期房地產(chǎn)市場(chǎng)了，信貸沖動(dòng)和資產(chǎn)價(jià)格上漲成為人們心頭大患。而且，隨著政策的又?jǐn)D又壓，房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)吸附流動(dòng)性的作用失靈，儲(chǔ)蓄池被破壞，資本紛紛奔襲資源類(lèi)和農(nóng)產(chǎn)品類(lèi)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，進(jìn)一步帶動(dòng)下游物價(jià)上漲。從資本市場(chǎng)跑出來(lái)的資本，首先不是去銀行，也是奔著這些產(chǎn)業(yè)而來(lái)的。這就為刺激政策帶來(lái)不小阻力，但總的來(lái)看，過(guò)剩是基本事實(shí)。因此，政策應(yīng)當(dāng)將著力點(diǎn)落實(shí)在此處。

資本沒(méi)辦法進(jìn)入壟斷市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，只好跑到其他地方去瞎搞。有位網(wǎng)友留言說(shuō)，面粉賣(mài)得比面包貴，面粉不降價(jià)卻逼著做面包的降價(jià)，這可能嗎?高房?jī)r(jià)的大多數(shù)利潤(rùn)都進(jìn)了地方政府的腰包，調(diào)控政策沒(méi)有一條是針對(duì)政府的，房?jī)r(jià)怎么降得下來(lái)?最終的結(jié)果只能是搞亂了國(guó)家經(jīng)濟(jì)，多數(shù)老百姓想用來(lái)買(mǎi)房的錢(qián)越貶越少，因?yàn)楣墒性诖蠓s水，物價(jià)上漲，大蒜、綠豆、黑米、蔬菜的價(jià)格都翻多少番了。是的，我們將資本都逼向股市樓市，實(shí)體經(jīng)濟(jì)能夠受得了嗎?

如果更細(xì)心我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，二套房首付50％，三套房停貸。還時(shí)不時(shí)拿法理上站不住腳的物業(yè)稅和房地產(chǎn)稅以及消費(fèi)稅來(lái)震懾市場(chǎng)，似乎在市場(chǎng)化十幾年后，又要重回到計(jì)劃時(shí)代。但事實(shí)上，旁地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱一個(gè)最根本的原因是政府干預(yù)過(guò)度，市場(chǎng)化還不充分，政府卡住地皮子使得供需矛盾失衡，從而被投柵者抓住機(jī)會(huì)，使勁惡炒，歸根結(jié)底還是供給太少。

也有人羨慕莫斯科房?jī)r(jià)一年降了60％，據(jù)說(shuō)普京一句話(huà)將房?jī)r(jià)降下來(lái)了，采取行政手段主要有兩條，一是增加廉租房，二是嚴(yán)查壟斷和腐敗。事實(shí)上，我們也采取過(guò)這些措施，但不能解決根本問(wèn)題，在我國(guó)和俄羅斯全然不同的國(guó)情面前，顯然是難以奏效的。不要老看別人怎樣，要看自己和他們處于的階段一樣與否。階段不一樣，采取的措的措施顯然不一樣。

如果我們能夠看清楚中國(guó)和其他泡沫國(guó)家的不同，可能就會(huì)更清晰地看出房地產(chǎn)價(jià)格上漲的壓力很大，正如某高官擔(dān)心的那樣，房?jī)r(jià)還會(huì)漲二十年。當(dāng)年日本是已經(jīng)過(guò)了城市化，我們現(xiàn)在是剛剛漸入佳境，不要老拿城市化甚至后城市化的國(guó)家和中國(guó)比，中國(guó)農(nóng)村人口多，很多人都要轉(zhuǎn)移到城市，如果取消了戶(hù)籍管理政策，房地產(chǎn)的繁榮可能還會(huì)延續(xù)10年左右。就連日本專(zhuān)家都能看出中日的差異，但我們的一些人只看到問(wèn)題的一面，沒(méi)有深究更深的社會(huì)背景。

不少朋友也有同感，房地產(chǎn)是中國(guó)最大的內(nèi)需，非要限制，限制土地供給，面粉比面包還貴；限制只能是漲價(jià)。蔬菜貴了我們還能知道增加種植面積，房子少了就限制，不知道這是什么理論。

因此，宏觀(guān)調(diào)控沒(méi)有抓住要點(diǎn)，增加供給一樣能夠拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)，而且還能控制房?jī)r(jià)瘋長(zhǎng)。以前很多朋友對(duì)我的觀(guān)點(diǎn)很不理解，現(xiàn)在越來(lái)越多的人發(fā)現(xiàn)，這種不痛不癢的宏觀(guān)調(diào)控除了損壞經(jīng)濟(jì)外，并不能有效地控制房?jī)r(jià)飆漲。

我們希望宏觀(guān)調(diào)控更多地著眼于市場(chǎng)調(diào)控，不要太多的政治色彩，那是難以增加面包的。也希望宏觀(guān)調(diào)控能夠使瀉火藥，而不是經(jīng)濟(jì)的瀉藥，將經(jīng)濟(jì)搞得和日本一樣，怎么刺激都起不來(lái)了。

鏈接莫斯科房改故事

莫斯科房?jī)r(jià)曾一度高居世界第二，普京2009年在一次政府會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，房?jī)r(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出民眾的購(gòu)買(mǎi)能力，政府應(yīng)在房地產(chǎn)建筑業(yè)發(fā)揮更大作用。普京認(rèn)為，房?jī)r(jià)應(yīng)該至少讓40％的民眾能夠負(fù)擔(dān)得起，于是俄羅斯政府采取各種措施降價(jià)，制定緩交房貸計(jì)劃。打擊開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)等行為，據(jù)英媒報(bào)道稱(chēng)莫斯科房?jī)r(jià)一年內(nèi)下跌了近60％。

俄羅斯房?jī)r(jià)居高不下。讓普通俄羅斯人難以承受。有統(tǒng)計(jì)表明，艱苦的住房條件已經(jīng)與酗酒、吸毒一起并列成為導(dǎo)致俄羅斯人婚姻破裂的三大主要原因。2007年初。全俄社會(huì)輿論研究中心一項(xiàng)社會(huì)調(diào)查的結(jié)果顯示，有60％的俄羅斯人表示“急需住宅”。據(jù)俄羅斯衛(wèi)生與社會(huì)發(fā)展部2007年7月13日提供的資料顯示，俄羅斯人目前的平均月工資水平是500美元，而2006年僅為394.7美元。照這樣計(jì)算，一個(gè)人一生即使不吃不喝恐怕也不夠買(mǎi)房。到2009年8月20日，普京談及房?jī)r(jià)時(shí)表示：“政府現(xiàn)在是住房市場(chǎng)的主角，這意味著政府能在影響價(jià)格和供應(yīng)等方面表現(xiàn)更積極，能刺激經(jīng)濟(jì)房和單體住宅等發(fā)展?！?/p>