武漢市經濟適用房供應現狀研究

殷 萍

（華中師范大學 經濟學院，湖北 武漢 430079）

1 武漢市經濟適用房供應歷程

1.1 從經濟適用房建設啟建到住房保障體系全面建立（1994～2002年）

武漢市在住房保障體系的建設一直走在全國前列。1994年，武漢市在全國率先實施經濟適用住房建設。1998年，市政府依據《建設部，國家發(fā)展計劃委員會，國土資源部關于加快我市經濟適用住房建設步伐的通知》，進一步加快了建設步伐，并按國家政策將單位利用自有生活用地建設的職工集資合作建房納入了經濟適用住房建設范疇，從1998年開始，市政府將經濟適用住房建設工作列為政府一級目標進行考核。2002年，武漢市正式啟動廉租房制度建設，至此“以面向中低收入家庭的經濟適用住房為主，以面向國企困難職工家庭的集資建房為輔，以面向最低收入家庭的廉租住房為重要補充的三條住房保障線”的住房保障體系全面建立[1]。

1.2 從經濟適用房建設飛速發(fā)展到“武漢模式”的形成（2003～2006年）

武漢市自2003年以來，逐年加大經濟適用住房建設規(guī)模（見表1），2003年下達計劃63.7萬m2，2004年下達117.39萬m2，相當于2003年的一倍，2005年分三次下達了共計265.21萬m2的建設計劃，在2004年的基礎上又翻了一翻，2006年下達了362.53萬m2的建設計劃，相當于2004年和2005年的計劃總和[2]。4年來，武漢市經濟適用房（含集資建房）累計開工面積達789.03萬m2，竣工面積達399.26萬m2。

表1[3]2003～2006年經濟適用房計劃情況表（含集資建房） 萬m2

2005年開始，武漢市全面推行經濟適用住房網上登記，計算機搖號和簽約網上備案工作，進一步從程序上保障了經濟適用住房銷售的公平，公正，公開，避免出現排長隊購房和倒賣購房資格證的現象?？偟怯浱?50號的沈作明第一個拿到經濟適用房的購買權。2006年12月30日，武漢市麗華苑經濟適用房項目率先在全國推行經濟適用住房搖號現場電視直播和網上直播。此后建設部領導對武漢市的工作做了高度評價：“武漢經濟適用房建設管理工作走在全國的前列，電視直播搖號銷售操作科學、規(guī)范，體現了公開、公平、公正，武漢經驗將寫進建設部全國培訓教材，作為武漢模式在全國推廣”。[4]

1.3 經濟適應房的供應目標規(guī)劃（2007～2012年）

在向社會公布的《武漢市住房發(fā)展“十一五”規(guī)劃》中，確定了“十一五”期間建設經濟適用住房1200萬m2的目標，明確了經濟適用房供應比例占整個住宅供應量的25%左右。根據《武漢市建設規(guī)劃與住房建設年度計劃（2008-2012）》規(guī)劃期內，廉租住房，經濟適用住房17.50萬套，建筑面積1025萬m2；其中，2008 年 316 萬 m2，占 31%；2009 年 200 萬 m2，占19%；2010年 170萬 m2，占 17%；2011年 170萬 m2，占 17%；2012 年 169 萬 m2，占 16%[5]。

2 武漢經濟適用房供應中出現的問題

2.1 經濟適用房“適用性”不足

經濟適用房的“適用性”最多體現在住房內部空間滿足了居住要求，但是絕大部分“經濟適用房”區(qū)位偏遠，配套設施不足。2009年冬天，武漢市的經濟適用房銷售遭遇了寒冬。武漢兩城區(qū)經濟適用房預售登記開始后，4個經濟適用房項目有3個供過于求。除了后湖君安花園的103套房子有158人登記，其余三處“黃埔人家·長江明珠”、“城開·天興花園”、“紫潤明園”出現滯銷，特別位于武漢市江岸區(qū)孫家磯的天興花園成為不受歡迎的小區(qū)，108套房源僅僅只有15人登記。原因是天興花園小區(qū)前面就是菜地，周邊也沒有居民小區(qū)，路還在修，沒有公交車直達。而君安花園位于后湖，周邊配套相對成熟。由此可見，地點偏、交通不便、生活配套不足成為經濟適用房“不適用”的主要原因。表2為武漢市空置經濟適用房統(tǒng)計表。

表2 武漢市空置經濟適用房統(tǒng)計表（按企業(yè)資質等級分）m2

2.2 經濟適用住房供不應求

2007～2008年，符合武漢市經濟適用房保障標準的城市戶口家庭119603戶，按照《武漢市解決城市低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃（2007-2010）》要求，按經濟適用住房（含租賃經濟適用住房）戶均建筑面積60 m2計，共需要經濟適用房717萬余m2。而2007年，2008年經濟適用房竣工面積不足260萬m2。近年來武漢市舊城改造工作的推進，經濟適用房面向拆遷戶的比例增大，面向社會供應的比例有限。通過對2006年2月至2008年5月武漢市公開發(fā)售的22個經濟適用房項目進行統(tǒng)計，公開發(fā)售的經濟適用房的套數只占總套數32.6%。而登記人數卻遠遠高于公開發(fā)售的經濟適用房的套數。自2005年推行搖號購房以來，絕大多數項目的供求比例都在1∶10以上。因此根據一項民意調查，在住房方面最希望政府采取的措施中，多建經濟適用房占34.48%，位居榜首，其次才是限價房。

2.3 經濟適用房價格偏高

2009年武漢市經濟適用住房銷售的最高限價為，多層2680元 /m2，小高層 2820元 /m2，高層 2950元 /m2。2009年武漢市享受經濟適用房住房保障家庭的人均可支配月收入為906元以下。按照2680元/m2的價格購買一套60 m2的經濟適用房，總價差不多16萬元，符合保障條件的三口之家按月人均可支配收入906元計算，若將其全部花費在住房上面要近6年的時間才能購買一套經濟適用房。因此存在一部分人雖然取得了經濟適用住房的購買資格，但是卻無力購買經濟適用房的情況。

3 總結和建議

3.1 經濟適用房空間的合理分布

武漢市新建經濟適用房的地段多處于發(fā)展期，交通配套、生活配套還很不完善，在未來5年的規(guī)劃中，廉租住房、經濟適用住房占據了25%的整體供應比例，在住房建設上，應借鑒英國公共住房建設的經驗提高經濟適用房的質量和適用性。如英國住房政府的規(guī)定每年新建的住房要達到兩點標準：一是面積比現有水平大，二是科技含量要比現有水平高。另外英國政府新建住房采取分散建房的途徑，即政府通過規(guī)劃手段，強制要求新的住宅建設項目必須有一定的低收入居民住房。這個比例一般占項目建設總量的15%～50%[6]。因此，應當合理的安排經濟適用房的空間分布，解決居民交通不便，配套設施不足，避免經濟適用房空間上的隔離帶來的社會階層的隔離和心理上的隔離。

3.2 擴大公共廉租房的建設

由于經濟適用住房供不應求，不能滿足龐大的中低收入者的需求，缺乏相應的退出機制，因此存在嚴重的缺陷。由于公共廉租房制度具有社會救濟，保險，福利的特征，并且易于建立退出機制，建議借鑒德國的公共住房制度，擴大廉租房的覆蓋面，適當提高經濟適用住房的租賃比例，使得“人人居有其所”。德國政府通過多年實踐，也認識到真正的低收入群體是買不起房的。德國并不存在購買“經濟適用房”這一說法，而是大力推行出租形式的保障性公共住房，并對低收入者進行房租補貼，以“補”為主。

3.3 穩(wěn)定經濟適用住房的價格

2009年與2008年的武漢市經濟適用住房銷售的最高限價相同，即多層2680元/m2，小高層2820元/m2，高層2950元/m2。比2007年經濟適用住房最高銷售價格相比提高了，增幅為0.73%左右。而2008年武漢市城市居民人均收入為16712.44元，增幅為16.4%。如果人均可支配收入的增幅低于經濟適用住房價格的增幅，那么將會有越來越多的人買不起房。因此，穩(wěn)定經濟適用住房的價格，使得城市人均可支配收入的增幅高于經濟適用住房的價格的增幅，才能使得越來越多的居民能夠買得起房。

[1]武漢地方志辦公室.武漢改革開放 30年鑒（1978-2008年）[M].武漢：武漢出版社，2008.

[2]武漢建設年鑒編委會.武漢建設年鑒[M].武漢：武漢出版社，2007.

[3]武漢建設年鑒編委會.武漢建設年鑒[M].武漢：武漢出版社，2007.

[4]武漢建設年鑒編委會.武漢建設年鑒[M].武漢：武漢出版社，2007.

[5]陳培生.武漢房地產年鑒[M].北京：中國大地出版社，2009.

[6]張永岳.國際房地產概述[M].上海：上海人民出版社，2004.