你“違約”了嗎?

汪洋

因政策導(dǎo)致的合同履行障礙,當(dāng)事人是否可以免責(zé)?

2010年4月18日,國(guó)務(wù)院以通知形式發(fā)布“新國(guó)十條”,明確新一輪調(diào)控的原則和重點(diǎn)。在此基礎(chǔ)上,各地方政府紛紛出臺(tái)各自的調(diào)控細(xì)則,在北京、上海、廣州、深圳四大一線城市中,北京率先于2010年4月30日出臺(tái)相關(guān)政策。而上海也于2010年10月7日出臺(tái)了“滬十二條”?！靶聡?guó)十條”和“滬十二條”在穩(wěn)定樓市、抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲之外,也帶出了一系列法律糾紛的副產(chǎn)品。

“新國(guó)十條”和“滬十二條”均對(duì)貸款條件進(jìn)行了條件限制和門(mén)檻提高。目前因政策變化造成合同履行不能的糾紛主要集中在因貸款限制導(dǎo)致支付房款的問(wèn)題上。在“新國(guó)十條”出臺(tái)之前,面對(duì)新一輪瘋狂上漲的房?jī)r(jià),買(mǎi)賣(mài)雙方都不會(huì)去考慮政策變化的問(wèn)題,也鮮少在相關(guān)合同條款中對(duì)此類(lèi)情況進(jìn)行約定。對(duì)于此前已經(jīng)簽訂了《居間合同》或《買(mǎi)賣(mài)合同》并且約定以貸款支付房款的買(mǎi)賣(mài)雙方而言,新政的陸續(xù)出臺(tái),使買(mǎi)賣(mài)雙方陷入始料未及的尷尬境地。

李先生就遭遇到了這樣的問(wèn)題。2010年4月15日,李先生與出售方呂女士簽署了簡(jiǎn)易的《居間協(xié)議》,約定李先生以貸款支付房款,并約定一方違約要賠償另一方10萬(wàn)元。為加快交易進(jìn)度,李先生當(dāng)場(chǎng)就向呂女士預(yù)付房款10萬(wàn)元。未料時(shí)隔兩天,“新國(guó)十條”下發(fā),銀行為謹(jǐn)慎起見(jiàn),暫停發(fā)放貸款,且銀行人員私下告知李先生,貸款發(fā)放的成數(shù)和適用的利率也大不同前,李先生的貸款一時(shí)無(wú)法申請(qǐng),并且即便能夠申請(qǐng)也無(wú)法獲得預(yù)計(jì)的貸款成數(shù)。在這種情況下,李先生就要求呂女士退還預(yù)付的房款10萬(wàn)元,但遭到呂女士拒絕。呂女士認(rèn)為,買(mǎi)房支付房款是購(gòu)買(mǎi)方的義務(wù),無(wú)論房款是自行籌集的還是通過(guò)銀行借貸的,無(wú)法支付房款造成合同不能履行應(yīng)當(dāng)屬于購(gòu)買(mǎi)方違約,因此,呂女士把已收取的10萬(wàn)作為賠償款。李先生顯然不能認(rèn)同這一觀點(diǎn),李先生認(rèn)為,自己用銀行貸款支付房款這一付款方式是呂女士同意和認(rèn)可的,國(guó)家政策發(fā)生變化導(dǎo)致貸款不能并不是雙方能夠預(yù)料和克服的,且李先生主觀上并沒(méi)有違約的意圖,對(duì)于政策造成的合同履行不能這個(gè)客觀事實(shí),李先生認(rèn)為不屬于違約,且呂女士也沒(méi)有發(fā)生實(shí)際損失,因此自己不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

撇開(kāi)這個(gè)案件的其他細(xì)節(jié),這個(gè)案件所反映的爭(zhēng)議主要在于,因政策導(dǎo)致的合同履行障礙,當(dāng)事人是否可以免責(zé)?

在司法實(shí)踐中,2009年7月最高人民法院就當(dāng)時(shí)諸多由宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化所引發(fā)的新的審判實(shí)務(wù)問(wèn)題頒布了指導(dǎo)意見(jiàn)。對(duì)于當(dāng)事人提出的免責(zé)理由采取了謹(jǐn)慎處理原則。意見(jiàn)認(rèn)為,國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化并非完全是一個(gè)令所有市場(chǎng)主體猝不及防的突變過(guò)程,而是一個(gè)逐步演變的過(guò)程。在演變過(guò)程中,市場(chǎng)主體應(yīng)當(dāng)對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)存在一定程度的預(yù)見(jiàn)和判斷。法院應(yīng)當(dāng)依法把握情勢(shì)變更原則的適用條件,嚴(yán)格審查當(dāng)事人提出的“無(wú)法預(yù)見(jiàn)”的主張,要慎重適用情勢(shì)變更原則。此外,意見(jiàn)指出,適用情勢(shì)變更原則并非簡(jiǎn)單地豁免債務(wù)人的義務(wù)而使債權(quán)人承受不利后果,而是要充分注意利益均衡,公平合理地調(diào)整雙方利益關(guān)系。從意見(jiàn)本身去理解,因政策導(dǎo)致的合同履行障礙仍需要審視雙方當(dāng)事人在合同中的約定和結(jié)合具體情況來(lái)確定責(zé)任。

但是,我們也清楚地意識(shí)到,2009年時(shí)的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重點(diǎn)在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域只是限制境外熱錢(qián)投機(jī),尚未著眼于國(guó)內(nèi)公民對(duì)于房地產(chǎn)的投資,意見(jiàn)盡管提出了一些指導(dǎo)性的原則,但并不契合目前的房地產(chǎn)糾紛的實(shí)際境遇。對(duì)于因貸款問(wèn)題引發(fā)的合同履約不能和大量的合同解除和終止案件,目前并沒(méi)有有針對(duì)性的審判實(shí)務(wù)的統(tǒng)一意見(jiàn)。

結(jié)合李先生的案件,由于雙方并沒(méi)有就貸款問(wèn)題有任何預(yù)見(jiàn)和判斷,而李先生主觀上也并沒(méi)有違約的意圖,因此,我們更傾向于從公平合理的角度去采納李先生的意見(jiàn),但如果呂女士已經(jīng)實(shí)際發(fā)生了損失的,李先生也應(yīng)當(dāng)適當(dāng)予以補(bǔ)償。我們也呼吁,司法部門(mén)應(yīng)該盡快就相關(guān)案件出臺(tái)更務(wù)實(shí)的指導(dǎo)意見(jiàn)。(作者為中建中匯律師事務(wù)所合伙人)