流動(dòng)性過剩助推房價(jià)

趙春雷

盡管全國很多城市都存在泡沫,但海南這個(gè)快速膨脹的泡沫卻與眾不同,不具備普遍意義。

如同火上澆油,受益于1月4日國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的批復(fù),海南房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)在2010年春節(jié)前異軍突起,國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計(jì)局2月中旬發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,三亞新房價(jià)格漲幅達(dá)到31.2%,?？诟哌_(dá)35.1%,無論是需求還是房價(jià)漲幅都超越了北京、上海等一線城市。盡管隨著貨幣政策的微調(diào),針對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)措施的出臺(tái),海南乃至全國的房地產(chǎn)市場都已降溫,但海南現(xiàn)象仍值得反思。

海南樓市突然發(fā)飆并非偶然。在私人消費(fèi)部門和外貿(mào)部門都沒有太多出彩之處的情況下,去年以來的信貸井噴與貨幣寬松的后遺癥,正是這一輪資產(chǎn)泡沫形成的根源。從2009年9.59萬億的天量信貸,直至2010年1月1.39萬億的新增貸款,以及1月大幅增加的39%狹義貨幣(M1)供應(yīng)量,已造成過多的流動(dòng)性與未來的通脹的預(yù)期。國家發(fā)改委數(shù)據(jù)顯示,今年1月全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格連續(xù)第八個(gè)月同比上漲9.5%,漲幅高于去年12月的7.8%;同時(shí)環(huán)比上漲1.3%,漲幅略低于12月的1.5%。而更廣泛的表現(xiàn)價(jià)格的CPI指數(shù)也同比上漲1.5%。

如果說2009年中國房地產(chǎn)市場的亮點(diǎn),除了房屋銷售價(jià)格的快速上升以外,無疑就是地王現(xiàn)象了。房地產(chǎn)企業(yè)在信貸寬松與低利率環(huán)境之下,不差錢而且資金成本較低,盡可能儲(chǔ)備增值明顯的土地資產(chǎn),合乎商人邏輯。直接導(dǎo)致的結(jié)果就是土地市場價(jià)格的上漲,據(jù)渣打銀行數(shù)據(jù)顯示,2009年中國土地均價(jià)上漲106%。其中上海漲了200%,廣州近400%,溫州則高達(dá)876%。在最近管理層針對(duì)房地產(chǎn)市場推出一系列組合拳之前,海南樓市短期內(nèi)就達(dá)到近乎瘋狂的狀況,實(shí)在是拜去年以來的流動(dòng)性泛濫與投機(jī)所賜。盡管全國很多城市都存在泡沫,但海南這個(gè)快速膨脹的泡沫卻與眾不同,不具備普遍意義。

中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)歷十年黃金期,從經(jīng)濟(jì)周期論而言,即使出現(xiàn)或大或小的調(diào)整,都屬于正常范疇。然而,對(duì)于很多望房興嘆的買房人而言,出現(xiàn)大幅度調(diào)整在近一兩年不會(huì)是大概率事件。其一,中國尚處于城鎮(zhèn)化進(jìn)程的中段,這是不同于成熟房地產(chǎn)市場的根本原因,租金售價(jià)經(jīng)常難以符合國際慣例;其二,盡管中國已取代德國成為第一大出口經(jīng)濟(jì)體,但我國仍過多依賴較低的勞動(dòng)力價(jià)格與資源消耗,隨著人口紅利的慢慢消失和經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后世界各國重商主義的抬頭,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)就顯得尤為重要,但這需要時(shí)間。在此背景下,房地產(chǎn)對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)的支柱作用仍將維持一段時(shí)日。同時(shí),隨著資源配置的不盡合理,眾多以第三產(chǎn)業(yè)為主的一線城市和以第二產(chǎn)業(yè)為主的二線城市,成為新移民的選擇,也在一定程度上充實(shí)了需求。

綜觀海南省,作為一個(gè)傳統(tǒng)的旅游勝地,其核心的區(qū)域訴求與之前國務(wù)院的定位基本吻合,旅游業(yè)無疑是海南的經(jīng)濟(jì)支柱。作為與夏威夷等其他海濱旅游勝地類似的海南,自身人口不多,據(jù)官方數(shù)據(jù),2008年年末全省常住人口為854.18萬人,可見來自當(dāng)?shù)氐膭傂孕枨蟛⒉豢捎^。海南樓市必然以投資需求占主導(dǎo),而隨著國際旅游島的規(guī)劃建設(shè),有望成為中國相對(duì)富裕階層選擇的投資區(qū)域。正因如此,具有相當(dāng)彈性的投資需求,需要相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)大背景為支撐。正如迪拜現(xiàn)象一般,在經(jīng)濟(jì)基本面發(fā)生變化時(shí),投資需求將變得非常脆弱。

對(duì)于海南的管理層而言,如何經(jīng)營好國際旅游島這個(gè)概念、獲得良好的經(jīng)營收益,似乎要比單純依賴賣地來得更靠譜。過多的投資客入市投機(jī),扭曲市場機(jī)制,對(duì)于旅游島建設(shè)與當(dāng)?shù)芈糜伟l(fā)展有害無益,此次春節(jié)天價(jià)房遇冷已為他們敲響了警鐘。(作者為上海乘星行行銷服務(wù)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理)