房地產(chǎn)新政只能成功不能失敗

王小廣

房子不是用來住，而是用來投機(jī)炒作，這是我國(guó)住房市場(chǎng)的最大問題。這次調(diào)控只能成功不能失敗，如果失敗，那么。日本泡沫經(jīng)濟(jì)的歷史難免在中國(guó)重演，中國(guó)經(jīng)濟(jì)可能遭受重大波折?，F(xiàn)代過程必然受到影響。

2009年下半年以來房?jī)r(jià)上漲過快的癥結(jié)主要是貨幣供給過多及投資性需求過強(qiáng)。2009年我國(guó)新增信貸規(guī)模達(dá)9.6萬億元，相當(dāng)于過去兩三年的新增量，其中只有較少部分轉(zhuǎn)化為GDP增量(2009年新增GDP僅2.1萬億，而2001至2008年的8年中新增信貸20萬億，并帶來同期GDP新增20萬億)，很大部分的信貸資金變成了投機(jī)性資金流入房市，推升房?jī)r(jià)高漲。我們了解到，一些大企業(yè)并不缺乏資金，各種原因使他們接受貸款，結(jié)果是今天接受大筆貸款，明天就將這些資金委托相關(guān)金融機(jī)構(gòu)(也可能是委托剛剛給它貸款的銀行)投資理財(cái)，也有一些企業(yè)直接進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，炒地炒房生財(cái)，大量的地王改換成國(guó)有大企業(yè)也就不足為怪。

在許多人眼中，持續(xù)的過度資金供給一定會(huì)導(dǎo)致高通貨膨脹，這也是傳統(tǒng)貨幣理論的一個(gè)經(jīng)典觀點(diǎn)，從20世紀(jì)90年代以來的情況看，這一理論存在明顯的缺陷，因?yàn)樗鼪]有考慮到資產(chǎn)泡沫效應(yīng)。實(shí)際經(jīng)濟(jì)吸收過度的貨幣產(chǎn)生通脹，而虛擬經(jīng)濟(jì)同樣能吸收過多的貨幣而產(chǎn)生資產(chǎn)泡沫，當(dāng)虛擬經(jīng)濟(jì)占上風(fēng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期存在供大于求的壓力時(shí)，過多的貨幣只有一個(gè)“出口”，那就是沖擊資產(chǎn)價(jià)格，形成高資產(chǎn)泡沫。

在中國(guó)這種情況尤甚，因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有許多內(nèi)在缺陷，如國(guó)民的住房偏好過強(qiáng)、我國(guó)稅收制度長(zhǎng)期缺失不動(dòng)產(chǎn)稅、政府對(duì)投機(jī)性買房予以政策鼓勵(lì)等，最后導(dǎo)致一個(gè)結(jié)果：住房市場(chǎng)中投資需求比重過高。我國(guó)近階段住房消費(fèi)主要是靠投資驅(qū)動(dòng)，而不是消費(fèi)驅(qū)動(dòng)，住房消費(fèi)存在嚴(yán)重的“投資化”傾向。通過對(duì)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局編的《中國(guó)城市(鎮(zhèn))生活與價(jià)格年鑒》的分析，一個(gè)令人震驚的結(jié)果是：2003年以后，住房需求(銷售量)的50％左右被10％的最高收入戶購(gòu)買，這些最高收入戶不存在住房不足的問題，因此是一種純粹投資或投機(jī)行為，20％高收入以上戶購(gòu)買住房占比達(dá)近2／3，就10％的高收入家庭來講，大多數(shù)也不存在住房不足的問題，因此，我國(guó)的住房市場(chǎng)投資或投機(jī)需求占比超過了50％，這是一個(gè)大投機(jī)性市場(chǎng)。商品房的消費(fèi)屬性已居次要位置，讓位于投資屬性，這明顯違背了房改及發(fā)展住房市場(chǎng)的初衷。房子不是用來住，而是用來投機(jī)炒作，這是我國(guó)住房市場(chǎng)的最大問題。在這種情況下仍大量供給貨幣，只有一個(gè)結(jié)果，那就是房?jī)r(jià)暴漲。

過去幾年國(guó)家多次對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控，成效都很差，也難怪有人說政府越調(diào)房?jī)r(jià)、房?jī)r(jià)漲得越高，原因就是沒有抓住房地產(chǎn)問題的本質(zhì)，如每次調(diào)控，基本都不抑制住房需求(特別是不抑制投資需求，即使講抑制投資需求不僅擺的位置較低，而且無任何實(shí)質(zhì)性政策)，而總強(qiáng)調(diào)增加供給。實(shí)踐證明，在一個(gè)投機(jī)主導(dǎo)的市場(chǎng)中，增加供給只會(huì)是“火上澆油”，這如同防強(qiáng)盜最好的辦法就是為他們準(zhǔn)備更多的可被盜的物品，結(jié)果只能是強(qiáng)盜越來越多。當(dāng)供給剛性大、彈性小，而需求則相反時(shí)，要使供求平衡、抑制房?jī)r(jià)過快上漲，主要是抑制住房需求。如果一味地重在通過增加供給來滿足住房需求，只會(huì)越調(diào)越高，因?yàn)橥顿Y性的住房需求是無限的，投資買房，二、三套住房不算多，10套、20套也不足怪。因此，要解決房地產(chǎn)問題，必須下決心抑制投資性住房需求。今天我們終于驚喜地看到了這一政策的大轉(zhuǎn)變，4月14日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的決定及17號(hào)國(guó)十條，把抑制住房的投資需求放在核心位置，對(duì)二套、三套以上住房采取較明顯抑制措施。我們期望它能有效落實(shí)，并取得好的成效。

我認(rèn)為，這次調(diào)控只能成功不能失敗，如果失敗，那么，日本泡沫經(jīng)濟(jì)的歷史難免在中國(guó)重演，中國(guó)經(jīng)濟(jì)可能遭受重大波折，現(xiàn)代化過程必然受到影響。要使調(diào)控取得成功，必須有以下保證：一是地方政府必須真的負(fù)起落實(shí)國(guó)家政策的職責(zé)，并借此逐步擺脫對(duì)房地產(chǎn)的過度依賴，在其過程中所遇到的最大困難也要克服。二是貨幣供應(yīng)量和信貸仍要適當(dāng)收縮，最好是將新增7.5萬億的信貸規(guī)模調(diào)整為6萬億。三是對(duì)二套以上的住房貸款利率還要大幅提高，1.1倍或1.2倍的基本利率仍然是低利率，不足以抑制住房投資需求。四是在短期內(nèi)物業(yè)稅出臺(tái)有困難的情況下可加快出臺(tái)資產(chǎn)增值稅。

(作者為國(guó)家行政管理學(xué)院教授)