要不要到美國(guó)去買房

賈振華

大概是中國(guó)人的錢越來(lái)越多了吧，在國(guó)內(nèi)的一次房展會(huì)上，已經(jīng)有商戶賣起了美國(guó)地產(chǎn)。還別說(shuō)。美國(guó)土地真不貴．佛羅里達(dá)州的一塊2000平方米的土地．只要30萬(wàn)元人民幣左右。最主要的是，美國(guó)土地有完全的所有權(quán)。你可以完全擁有這片土地。

你也許會(huì)問(wèn)：有這么便宜的事嗎?確實(shí)，事情沒(méi)有想象的那么簡(jiǎn)單。在美國(guó)，超過(guò)一半的土地屬于私人所有。CNN(美國(guó)有線電視新聞網(wǎng))的創(chuàng)始人泰德·特納擁有將近200萬(wàn)英畝土地，相當(dāng)于半個(gè)以色列大小，是美國(guó)最大的私人土地主，堪稱是全球擁有私人土地最多的人。在美國(guó)，個(gè)人可以自由買賣土地，政府管不著，而且手續(xù)十分簡(jiǎn)單。只需向政府繳足稅金，注冊(cè)登記即可。土地稅作為財(cái)產(chǎn)稅的一部分。也是美國(guó)地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源。為了吸引外資，美國(guó)允許外國(guó)人到美國(guó)買地，并且不加以限制，甚至因此引發(fā)了惡劣的炒作事件。

1992年，為紀(jì)念哥倫布發(fā)現(xiàn)美洲500周年，有個(gè)美國(guó)人靈機(jī)一動(dòng)，策劃了門生意——“擁有一片美國(guó)土地”：向外國(guó)人出售“美國(guó)土地證”，買家將擁有1平方英寸美國(guó)土地。雖然只是1平方英寸土地，但它同樣受美國(guó)法律保護(hù)。盡管這么小的一塊地根本沒(méi)有開(kāi)發(fā)利用價(jià)值，可還是有大量中國(guó)人趨之若鶩。最后，“1平方英寸土地”止于1萬(wàn)多元人民幣的天價(jià)。賣家、炒家均“滿載而歸”，只剩下接盤的人如夢(mèng)初醒。

在美國(guó)，如果國(guó)家想從私人手中買地，可就沒(méi)那么容易了。

在南卡羅來(lái)納州著名的煙囪山旁，有塊996英畝的私人土地。1902年，摩爾斯，家族買下這塊土地，百年經(jīng)營(yíng)下來(lái)。這里成為每年接納幾十萬(wàn)游客的公園。這個(gè)家族非常愛(ài)惜這片風(fēng)景區(qū)，可是，長(zhǎng)久下去。擁有者能否一如既往地愛(ài)護(hù)公園就說(shuō)不準(zhǔn)了。由政府建立保護(hù)區(qū)，不論從資金還是其他方面看，對(duì)公園的保護(hù)都更有利，于是州政府開(kāi)始商量購(gòu)買這塊地。摩爾斯家族開(kāi)價(jià)5500萬(wàn)美元，但州議會(huì)只批準(zhǔn)2000萬(wàn)美元的資金，雙方互不讓步，僵持了兩年多。最終，雙方以2390萬(wàn)美元成交?？吹竭@里，你可能會(huì)有疑問(wèn)：建保護(hù)區(qū)是為了大家好，難道美國(guó)政府不能強(qiáng)制征收土地嗎?需要費(fèi)這么多周折?土地不是隨便征收的，美國(guó)政府也可以征用土地，但是要麻煩得多。新倫敦市是康涅狄格州的一座小城市。政府想推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，可是推行的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)計(jì)劃一直沒(méi)什么效果。1998年，一家大制藥商打算在此投資3億美元建一個(gè)研究機(jī)構(gòu)。看到機(jī)會(huì)來(lái)了，市政府授權(quán)其控制下的開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行土地規(guī)劃，希望借此吸引更多的投資。兩年后，政府將一塊有100多戶居民的土地批給了開(kāi)發(fā)公司。

開(kāi)發(fā)公司本來(lái)打算出錢把地買下來(lái)，可是有15家“釘子戶”堅(jiān)決不肯賣。因此。政府決定動(dòng)用“征用權(quán)”，強(qiáng)行征用土地。

業(yè)主就把市政當(dāng)局告上法院，控告政府濫用“征用權(quán)”。美國(guó)憲法里規(guī)定“不給予公正賠償，私有財(cái)產(chǎn)不得充作公用”。也就是說(shuō)，政府可以征用土地，不過(guò)行使“征用權(quán)”必須是為了“公用”。而且要給“公正”補(bǔ)償。

這個(gè)案子的特別之處在于政府征用土地的“公用”目的不像修公路、鐵路那樣清楚無(wú)疑，而是“發(fā)展經(jīng)濟(jì)”，因此，土地主認(rèn)為政府把私有土地從個(gè)人手里奪走，再轉(zhuǎn)給另一個(gè)私人，僅僅是因?yàn)楹笳吣苁惯@塊地產(chǎn)出更高的稅收，征用土地不是為了“公用”，違背了憲政精神。最后，案件上訴到聯(lián)邦最高法院，最高法院以5：4的微弱多數(shù)，支持了市政府。但超過(guò)900／o的美國(guó)人認(rèn)為這個(gè)判決是錯(cuò)誤的，包括國(guó)會(huì)在內(nèi)。

既然美國(guó)政府不能隨便征用土地，那我們就可以放心地到美國(guó)買地了，想買多少買多少。想蓋什么蓋什么。豈不是很美?且慢，事實(shí)并非如此。

雖然美國(guó)政府不管你買賣土地，但是卻管你怎么使用土地。美國(guó)的土地已經(jīng)全部登記編碼，規(guī)定好了每塊土地的用途。不準(zhǔn)私自變更。例如某農(nóng)場(chǎng)主購(gòu)買一塊土地用于養(yǎng)殖奶牛，他就只能養(yǎng)奶牛，種小麥都不行；如果農(nóng)場(chǎng)主在他的土地下發(fā)現(xiàn)煤礦或者石油，未經(jīng)過(guò)政府批準(zhǔn)而私自開(kāi)采也是違法的。如果你想把種莊稼的土地蓋了房子，必須事先申請(qǐng)批準(zhǔn)。有些地方變更土地用途，還要經(jīng)過(guò)專家論證，甚至經(jīng)過(guò)公開(kāi)聽(tīng)證才能得到批準(zhǔn)。而有些地任何時(shí)候都不準(zhǔn)變更用途，例如濕地，因?yàn)殛P(guān)系到環(huán)境保護(hù)，所以嚴(yán)格禁止對(duì)濕地做任何變更，不準(zhǔn)種植、不準(zhǔn)挖掘，當(dāng)然更不準(zhǔn)蓋房子。

這就是美國(guó)對(duì)私有土地管理的基本原則，土地?fù)碛姓卟荒茉谒接型恋厣线M(jìn)行“有害公益”的行為。原則雖然簡(jiǎn)單，但從其延展出的各種對(duì)私人土地的嚴(yán)格規(guī)定可一點(diǎn)兒也不簡(jiǎn)單。

如果你買的是住宅地，從房屋的樣式、高度、比例，甚至到外表顏色。沒(méi)有一樣是可以隨心所欲的。無(wú)論是買地建新房還是改建舊住宅。屋主必須經(jīng)過(guò)城市和社區(qū)規(guī)劃委員會(huì)的批準(zhǔn)。假如你買的房子所在的社區(qū)規(guī)定該社區(qū)的房子外表必須是白色的，你就休想把房子涂成藍(lán)色。如果不服從管理，將被告上法庭，通常都會(huì)被加重處罰。

這些規(guī)定還好理解，還有些規(guī)定則匪夷所思，有的州甚至禁止在自家后院拉繩子曬衣服、被子。對(duì)屋前土地的使用也有限制，例如禁止堆放雜物阻礙道路和水路暢通，甚至門前草坪生長(zhǎng)的草的高度、鮮花種植種類以及門前衛(wèi)生清潔都有章可循。了解過(guò)這些后，你就可以決定是否還要到美國(guó)買房了。